Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9968914 \ CV EXPL 22-3186
Uitspraakdatum: 22 februari 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Wooncompagnie
Stichting Wooncompagnie
gevestigd te Hoorn
eiseres
verder te noemen: Wooncompagnie
gemachtigde: mr. M.M.J. Martinot, advocaat
tegen
[bewindvoerder]
gevestigd te [plaats]
in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[gedaagde]wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. E.G. Al, advocaat
De zaak in het kort
In de woning die [gedaagde] van Wooncompagnie huurt is een hennepkwekerij met 24 hennepplanten aangetroffen. Dit levert een tekortkoming op die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De omstandigheden aan de kant van [gedaagde] dat het een eenmalige ondoordachte actie was en er inwonende minderjarige kinderen zijn, zijn niet zwaarwegend genoeg om de ontbinding te voorkomen. Wel zal de ontbinding op ruime termijn (per 1 september 2023) uitgesproken worden om aan de belangen van de minderjarige kinderen tegemoet te komen.
1.Het procesverloop
1.1.
Wooncompagnie heeft bij dagvaarding van 23 juni 2022 een vordering tegen de toenmalige bewindvoerder ingesteld. De toenmalige bewindvoerder heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld.
1.2.
In de beschikking van deze rechtbank van 11 oktober 2022 is de huidige bewindvoerder benoemd als opvolgend bewindvoerder van [gedaagde] . Mr. Al heeft schriftelijk bevestigd dat zij ook optreedt voor de huidige bewindvoerder. De aanhef van dit vonnis is hieraan aangepast.
1.3.
Op 26 januari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. Wooncompagnie is verschenen bij [buurtconsulent 1] en [buurtconsulent 2] , buurtconsulenten, bijgestaan door mr. Martinot. De bewindvoerder is verschenen in persoon vergezeld door mr. Al en mr. J.B. Spanjer, advocaat. Ook [gedaagde] is in persoon verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mrs. Al en Spanjer hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft mr. Al bij brieven van 15 en 16 januari 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 2 maart 2021 de eengezins(tussen)woning aan de [adres] in [woonplaats] van Wooncompagnie.
2.2.
Op 23 december 2021 heeft de Politie Noord-Holland op de zolder van het gehuurde een kweektent met daarin een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen met 24 hennepplanten. De kwekerij en de benodigdheden en apparatuur zijn in beslag genomen.
2.3.
De goederen van [gedaagde] staan sinds 16 november 2021 onder bewind wegens verkwisting of het hebben van problematische schulden.
3.De vordering
3.1.
Wooncompagnie vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en Wooncompagnie ontbindt en de bewindvoerder veroordeelt tot onmiddellijke ontruiming van de woning met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Wooncompagnie zijn, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wooncompagnie te stellen.
3.2.
Wooncompagnie legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] met het houden van de hennepkwekerij in de woning op vier punten tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij heeft in strijd met het verbod om in de woning hennep te kweken gehandeld en zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Ook heeft [gedaagde] de woning bedrijfsmatig gebruikt door er een handelshoeveelheid hennep aanwezig te hebben en daarmee de bestemming van het gehuurde gewijzigd. Verder heeft [gedaagde] , vanwege gevaarzetting, gehandeld in strijd met haar verplichting om de nodige maatregelen ter voorkoming van schade te nemen. Deze tekortkomingen zijn zo ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning weegt niet op tegen de belangen van Wooncompagnie.
4.Het verweer
4.1.
De bewindvoerder betwist de vordering (gedeeltelijk) en voert daartoe - samengevat - het volgende aan. [gedaagde] was op de hoogte van de hennepkwekerij op zolder, maar zij heeft niet zelf gekweekt of gehandeld. Er is geen sprake van diefstal van stroom of water en gevaarzetting. De planten waren voor eigen gebruik. Er is geen sprake van handel in hennep en een eerdere oogst. [gedaagde] is ook niet strafrechtelijk vervolgd. Ook is er geen sprake van overlast of klachten van buren. [gedaagde] was niet op de hoogte van het zero tolerance beleid van Wooncompagnie. Als zij dat wel was geweest had zij het risico nooit genomen. Ze heeft spijt. De bewindvoerder wijst uitdrukkelijk op het belang van de inwonende minderjarige kinderen van [gedaagde] bij een stabiele woon- en schoolomgeving.
5.De beoordeling
5.1.
Deze zaak gaat in de kern om de vraag of de ontbinding van de huurovereenkomst tussen Wooncompagnie en [gedaagde] vanwege de daarin aangetroffen hennepkwekerij gerechtvaardigd is. De kantonrechter oordeelt dat dit het geval is en licht dat hierna toe.
[gedaagde] heeft een in werking zijnde hennepkwekerij op de zolder van de woning gehad
5.2.
In het politierapport [1] staat dat de politie op de zolderverdieping van de woning van [gedaagde] een in werking zijnde hennepkwekerij heeft aangetroffen en ontmanteld. Uit het rapport blijkt dat er 24 levende hennepplanten in een kweektent zijn aangetroffen. Er is geen sprake van diefstal van stroom of water. In het rapport staat ook dat er een eerdere oogst heeft plaatsgevonden, de aangetroffen hennepplanten ongeveer 5 weken oud waren en een gehele eerdere oogst ongeveer 10 weken duurt en er dus minimaal 15 weken een in werking zijnde hennepkwekerij in deze woning is geweest. De eventuele risico’s voor de omgeving zijn in het rapport omschreven als: brandgevaar, water en stankoverlast, blootstelling aan drugsmilieu, kans op rippen. In het rapport staat verder dat de [partner] , de partner van [gedaagde] , ook in de woning was en verblijft en heeft verklaard dat hij zelf de hennepkwekerij heeft gebouwd en onderhouden. Als bijzonderheid is nog vermeld dat de [partner] vice-president van een [groep] genaamd [groepsnaam] is. Er zijn ook foto’s van de hennepkwekerij, waaronder een foto van “25 volgroeide wortelstelsels van volgroeide hennepplanten, voltooide eerdere oogt” en een foto van “Zak met kniprestanten van de eerdere oogst”.
5.3.
De bewindvoerder heeft deze weergave in het rapport op zich niet betwist. De bewindvoerder voert wel aan dat geen sprake is van een eerdere oogst. Hij verwijst daarvoor naar een pagina van het proces-verbaal uit het strafdossier. [2] Op die pagina staat dat uit onderzoek niet is gebleken dat er eerdere oogsten zijn verkregen uit de exploitatie van de hennepkwekerij en er geen ontnemingsrapportage wordt opgemaakt. Hieruit kan worden afgeleid dat de hennepkwekerij niet tot bedrijfsmatige opbrengst heeft geleid en er geen vervolging wegens wederrechtelijk verkregen voordeel zal plaatsvinden, maar dat laat onverlet dat er volgroeide wortelstelsels van volgroeide hennepplanten en kniprestanten van een eerdere oogst zijn aangetroffen in de woning. Dat er sprake is geweest van een eerdere oogst staat dus als onvoldoende gemotiveerd betwist vast.
5.4.
De kantonrechter acht het niet aannemelijk dat de teelt van de hennepplanten alleen maar bedoeld is geweest voor eigen gebruik door [gedaagde] (en haar partner). De hoeveelheid hennepplanten is daarvoor te groot. De bewindvoerder heeft niet gemotiveerd betwist dat de opbrengst die van de aangetroffen 24 hennepplanten kan worden verkregen ruim 670 gram hennep bedraagt. Dat is veel meer dan de hoeveelheid die duidt op eigen gebruik (namelijk hooguit 5 gram). Daar komt de opbrengst van de eerdere oogst nog bij. Dat op de hiervoor genoemde pagina van het strafdossier staat dat uit onderzoek niet is gebleken dat er eerdere oogsten zijn verkregen uit de exploitatie van de hennepkwekerij, laat een en ander onverlet.
5.5.
Het staat vast dat [gedaagde] op de hoogte was van de hennepkwekerij op de zolder van haar woning. In het algemeen wordt aangenomen dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in een woning overlast en risico’s voor omwonenden oplevert. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om stank- en wateroverlast en de aanzuigende werking van hennepteelt op criminaliteit. Uit het rapport van de politie blijkt dat de eventuele risico’s voor de omgeving zich ook in dit geval voordoen.
5.6.
[gedaagde] heeft zich dus niet als een goed huurder gedragen. Er is daarom sprake van een tekortkoming van [gedaagde] .
De tekortkoming rechtvaardigt op zichzelf de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen
5.7.
Op basis van deze tekortkoming van [gedaagde] kan de huurovereenkomst op zichzelf worden ontbonden. Elke tekortkoming van een partij geeft namelijk aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst door de rechter te laten ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De bewindvoerder beroept zich op deze uitzondering. De kantonrechter moet bij de beoordeling van dit verweer rekening houden met alle omstandigheden van het geval.
De kantonrechter maakt geen uitzondering voor [gedaagde]
5.8.
De kantonrechter stelt voorop dat de tekortkoming - naar haar aard - ernstig is. Het gaat om een hennepkwekerij met een handelshoeveelheid hennepplanten in een huurwoning in een woonwijk met alle risico’s van dien.
5.9.
Wooncompagnie voert een strikt beleid (zero tolerance) bij hennepkwekerijen en wenst daar niet van af te wijken om precedentwerking te voorkomen. Wooncompagnie heeft een zwaarwegend belang bij het voeren en kunnen handhaven van dat strikte beleid om haar huurders een goed woon- en leefklimaat te bieden. Het is algemeen bekend dat hennepkwekerijen tot een verhoogd risico op bijvoorbeeld overlast leiden en het imago en de woonkwaliteit van een wijk schaden. Dat laatste risico verwezenlijkt zich al als de politie ter plaatse komt en een illegale hennepkwekerij laat afvoeren. Wooncompagnie hoeft een hennepkwekerij van deze aard en omvang niet te dulden in een van haar huurwoningen. Maar ook als de risico’s zich in dit geval niet zouden hebben verwezenlijkt, zoals de bewindvoerder meent onder verwijzing naar de handtekeningen van buurtbewoners, maakt dat niet uit. Het uitgangspunt is namelijk niet of buurtbewoners overlast hebben ervaren, maar om de leefbaarheid in en om de woning te waarborgen en het risico op gevaar en overlast voor omwonenden te voorkomen. Het is al voldoende dat [gedaagde] door het houden van de hennepkwekerij in de woning de mogelijkheid van overlast of ander nadeel heeft gecreëerd. Als een huurder in een woning mag blijven nadat daarin een hennepkwekerij is aangetroffen, kan daarvan het signaal uitgaan dat andere huurders het met het anti-hennep beleid van Wooncompagnie ook niet zo nauw hoeven te nemen.
5.10.
De bewindvoerder voert aan dat [gedaagde] niet op de hoogte was van het strikte beleid van Wooncompagnie. Maar ze had daarvan wel op de hoogte kunnen en moeten zijn, omdat in de toepasselijke algemene huurvoorwaarden is bepaald dat de huurder geen hennep in het gehuurde mag telen en handelen in strijd met dit verbod de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde] heeft daarvoor getekend. Bovendien is de website van Wooncompagnie duidelijk over het strikte beleid. Het is de verantwoordelijkheid van [gedaagde] om zich op de hoogte te stellen van en te houden aan de voorwaarden van Wooncompagnie, vooral omdat die redelijk zijn. Als [gedaagde] toch onbekend was met het beleid van Wooncompagnie, komt dat voor haar rekening en risico.
5.11.
De bewindvoerder voert ook aan dat [gedaagde] de gevolgen van de aanwezigheid van de hennepkwekerij niet heeft (kunnen) overzien. Maar hij onderbouwt dit standpunt niet, bijvoorbeeld met rapporten over eventuele psychische of lichamelijke problematiek bij [gedaagde] . De kantonrechter heeft daarom geen reden om aan te nemen dat [gedaagde] de gevolgen niet heeft (kunnen) overzien. Dat [gedaagde] een Wajong-uitkering heeft, is onvoldoende, omdat dat - zonder nadere onderbouwing - niets zegt over haar geestelijke of lichamelijke toestand. [gedaagde] is 29 jaar, heeft een VMBO-basis opleiding gevolgd (tot in het vierde leerjaar) en haar goederen staan onder bewind wegens verkwisting of het hebben van problematische schulden. Zij wordt geacht de gevolgen van haar handelen te kunnen overzien.
5.12.
De kantonrechter vindt het niet belangrijk genoeg dat [gedaagde] niet goed over de gevolgen heeft nagedacht en nu spijt heeft en dat ze niet strafrechtelijk vervolgd is voor de hennepkwekerij, zoals de bewindvoerder aanvoert. Daarvoor is de tekortkoming – gelet op de gevaarzetting voor omwonenden – te ernstig.
De kantonrechter maakt ook geen uitzondering wegens de belangen van [gedaagde] en haar minderjarige kinderen
5.13.
De bewindvoerder doet verder een klemmend beroep op het belang van [gedaagde] en haar drie minderjarige kinderen (en een vierde kind op komst) om in de woning te blijven wonen en een stabiele woon- en schoolsituatie te houden. De kinderen zijn nu 9, 6 en bijna 2 jaar en de baby wordt in juni a.s. verwacht. De directrice van de school van de twee oudste kinderen heeft schriftelijk verklaard (samengevat) dat er na hard werken sprake is van een stabiele situatie, de kinderen belang hebben bij rust en stabiliteit en een schoolwisseling enorme schade (traumatische ervaring) zal toebrengen aan de kinderen. Verder heeft de oudste dochter van [gedaagde] geschreven (samengevat) dat ze hier wil blijven wonen omdat de buurt en school leuk is, super veel vriendinnen heeft en ze die heel erg gaat missen als ze gaat verhuizen.
5.14.
De kantonrechter moet de belangen van kinderen op zichzelf voorop stellen. [3] Maar dat betekent niet dat een huurovereenkomst van huurders met inwonende kinderen niet mag worden ontbonden. De kantonrechter is zich ervan bewust dat de gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst voor de kinderen van [gedaagde] ingrijpend kunnen zijn. De directrice van de school en de brief van de oudste dochter van [gedaagde] zijn daar duidelijk over. Maar het is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van [gedaagde] zelf - als ouder - om voorzieningen te treffen om die nadelige gevolgen te beperken. Zij is in principe zelf verantwoordelijk voor het vinden van vervangende woonruimte; niet Wooncompagnie of de rechter. [gedaagde] heeft de keuze gemaakt om een hennepkwekerij op zolder te houden of toe te staan; niet Wooncompagnie. Daarmee heeft [gedaagde] haar drie kinderen blootgesteld aan de risico’s van de hennepkwekerij, zoals het gevaar van aan hennep gerelateerde criminaliteit. Dat is haar keuze geweest en daarvoor moet zij de gevolgen op zichzelf dragen. De kantonrechter weegt hierbij mee dat – als in het geval van minderjarige kinderen een uitzondering op het strikte beleid gemaakt zou worden – juist mensen met (kleine) kinderen kwetsbaar worden voor personen of criminele organisaties die hennepkwekerijen in woningen willen opzetten.
5.15.
Wooncompagnie heeft op de zitting gesteld dat [gedaagde] alleen maar op drie woningen heeft gereageerd en twee woningen voor woningruil heeft aangedragen, dat waren woningen in Velsen, Hoorn en Warmenhuizen. Volgens Wooncompagnie blijkt daaruit dat de stabiele schoolsituatie van de kinderen voor [gedaagde] zelf niet zwaar meeweegt. De bewindvoerder heeft dat niet betwist en hiertegen ook geen verweer gevoerd. De kantonrechter neemt daarom aan dat [gedaagde] zelf openstaat voor vervangende woonruimte buiten [woonplaats] .
5.16.
Verder is onvoldoende komen vast te staan dat [gedaagde] voor geen enkele vervangende woonruimte in aanmerking komt. Het feit dat ze een Wajong-uitkering heeft is daarvoor onvoldoende. Hierbij is van belang dat [gedaagde] een relatie heeft met de vader van de kinderen en als niet betwist vaststaat dat van hem verwacht kan worden dat hij bijdraagt aan de (woon)kosten van de kinderen. Dat sprake is van een zwarte lijst waardoor [gedaagde] bemoeilijkt zou worden in het vinden van een andere woning, zoals de bewindvoerder betoogt, is betwist en desondanks niet nader of voldoende gemotiveerd.
5.17.
De bewindvoerder beroept zich nog op de uitspraak van de voorzieningenrechter van de afdeling bestuursrecht van deze rechtbank van 18 januari 2022. Die uitspraak gaat over het besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schagen om de woning van [gedaagde] drie maanden te sluiten. Na afweging van de belangen van partijen heeft de voorzieningenrechter het verzoek van [gedaagde] om het besluit - als voorlopige voorziening - te schorsen toegewezen en het besluit tijdelijk en onder voorwaarden geschorst. Deze beslissing doet aan de tekortkoming van [gedaagde] en de aard en ernst van die tekortkoming niet af en staat een ontbinding van de huurovereenkomst niet in de weg. De kantonrechter is niet aan de beslissing van de voorzieningenrechter gebonden en moet een eigen afweging maken.
5.18.
Rekening houdend met alle omstandigheden oordeelt de kantonrechter dat de (woon)belangen van [gedaagde] en haar minderjarige kinderen niet zo groot zijn dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is.
De conclusie
5.19.
De kantonrechter zal de vordering van Wooncompagnie daarom toewijzen. Omdat er minderjarige, deels schoolgaande kinderen in het spel zijn en [gedaagde] zwanger is, zal de kantonrechter de ontbinding uitspreken op een termijn van iets meer dan zes maanden, namelijk 1 september 2023. De kantonrechter acht de door de bewindvoerder gevraagde ontruimingstermijn van 12 maanden onredelijk lang.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
5.20.
De kantonrechter moet bij de beoordeling van de vordering van Wooncompagnie tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad de belangen van partijen afwegen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet de kantonrechter nagaan of op grond van die omstandigheden het belang van Wooncompagnie om het vonnis meteen te kunnen executeren zwaarder weegt dan het belang van de bewindvoerder (en [gedaagde] ) bij behoud van de bestaande toestand totdat de rechterlijke uitspraak onherroepelijk is geworden.
5.21.
De kantonrechter oordeelt dat het belang van Wooncompagnie bij strikte handhaving van het door haar gevoerde beleid ten aanzien van het weren van hennepkwekerijen in haar woningbezit groot is, niet alleen vanwege het voorkomen van precedentwerking maar ook vanwege de gevaarzetting en overlast voor omwonenden in de vorm van verloedering van de wijk en de daardoor verminderde verhuurbaarheid van de (omliggende) woningen. Dit belang weegt in de omstandigheden van dit geval zwaarder dan de persoonlijke belangen van [gedaagde] en haar kinderen. Dat inmiddels meer dan een jaar verstreken is na de vondst van de hennepkwekerij, zoals de bewindvoerder betoogt, maakt dat belang niet minder zwaar. De kantonrechter zal de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad dan ook toewijzen.
De voorwaardelijke tegenvordering kan niet worden toegewezen
5.22.
De voorwaardelijke tegenvordering van de bewindvoerder om te bepalen dat aan toewijzing van de vordering van Wooncompagnie de voorwaarde wordt verbonden dat aan [gedaagde] een aanvaardbare, permanente en zelfstandige woning voor haar en haar drie kinderen wordt aangeboden met een huurprijs overeenkomstig de huurprijs die zij nu betaalt en die zij op of omstreeks de datum van ontruiming kan betrekken, moet worden afgewezen. Hiervoor bestaat geen wettelijke grondslag. Toewijzing van de vordering zou indruisen tegen het beginsel van de contractsvrijheid.
Tot slot
5.23.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Wooncompagnie zal toewijzen als volgt en de tegenvordering van de bewindvoerder zal afwijzen.
5.24.
De proceskosten komen voor rekening van de bewindvoerder, omdat hij ongelijk krijgt. Gelet op de samenhang van de vordering en de tegenvordering zullen de proceskosten in de tegenvordering worden vastgesteld op nihil.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
ontbindt de tussen Wooncompagnie en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] [postcode] in [woonplaats] met ingang van 1 september 2023;
6.2.
veroordeelt de bewindvoerder om de woning aan de [adres] [postcode] in [woonplaats] voor de datum van ontbinding van de huurovereenkomst (dus voor 1 september 2023) te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Wooncompagnie zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wooncompagnie te stellen;
6.3.
veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Wooncompagnie tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 127,43
griffierecht € 128,00
salaris gemachtigde € 398,00;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
6.6.
wijst de vordering af;
6.7.
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten die aan de zijde van Wooncompagnie worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter