ECLI:NL:RBNHO:2023:2984

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/330875 / HA ZA 22-496

Vonnis van 29 maart 2023

in de zaak van

1.[eiser1],

2.
[eiser2],

beiden wonende te [woonplaats],

eisers,

advocaat mr. M. Sliphorst-Dekker te Purmerend,

tegen

1.[gedaagde1],

2.
[gedaagde2],

beiden wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. A.V. Mostert te ’s-Gravenhage.

Eisers zullen hierna gezamenlijk [eiser1] c.s. worden genoemd, en ieder afzonderlijk [eiser1] en [eiser2].

Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagde1] c.s. worden genoemd, en ieder afzonderlijk [gedaagde1] en [gedaagde2].

1.De kern van de zaak

[eiser1] c.s. hebben de woning van [gedaagde1] c.s. gekocht. Na de levering van de woning hebben [eiser1] c.s. bij de ontmanteling van de keuken een vijf tot acht centimeter brede, verticale scheur in de zijgevel aangetroffen, van onder tot boven. De scheur was van buiten niet zichtbaar omdat de muur daar met planken was bekleed. De aanwezigheid van de scheur is niet vóór of tijdens de verkoop van de woning besproken. Ook staat er niets over vermeld in de bij de koopovereenkomst horende NVM-vragenlijst, terwijl die een gerichte vraag over de aanwezigheid van scheuren in de gevels bevat. [eiser1] c.s. vorderen in deze procedure, samengevat, een verklaring voor recht dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst, dat de scheur een verborgen gebrek is en dat [gedaagde1] c.s. aansprakelijk zijn voor de herstelkosten en de door [eiser1] c.s. geleden en nog te lijden schade. [eiser1] c.s. vorderen betaling van een bedrag van € 69.287,81.

[gedaagde1] c.s. erkennen dat zij wetenschap hadden van de scheur op het moment van verkoop van de woning, maar betwisten de gestelde aansprakelijkheid. [gedaagde1] c.s. verwijzen hierbij naar verschillende bepalingen van de koopovereenkomst die hun aansprakelijkheid zouden uitsluiten. Ook benadrukken [gedaagde1] c.s. dat [eiser1] c.s. een eigen onderzoeksplicht hadden ten tijde van de koop.

De rechtbank oordeelt in dit tussenvonnis dat de scheur een verborgen gebrek is en dat [gedaagde1] c.s. de scheur aan [eiser1] c.s. hadden moeten melden vóór de verkoop van de woning. Omdat zij dit niet hebben gedaan, hebben [gedaagde1] c.s. hun mededelingsplicht geschonden, kunnen zij [eiser1] c.s. niet verwijten dat zij hun onderzoekplicht niet zouden zijn nagekomen en zijn zij aansprakelijk voor de schade ten gevolge van de scheur in de zijgevel. De oorzaak van de scheur en de daarmee samenhangende hoogte van de schade zijn op dit moment nog niet duidelijk. Daarvoor is nader onderzoek door een deskundige nodig. De rechtbank benoemt een deskundige en formuleert de door de deskundige te beantwoorden vragen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het vonnis in incident van 30 november 2022, waarin ook een mondelinge behandeling is bevolen, en de daarin opgenomen stukken;
de akte houdende overlegging producties, tevens houdende wijzing van eis van [eiser1] c.s. van 6 februari 2023 met producties 28 tot en met 35;
de akte van bezwaar eisvermeerdering, tevens uitlaten producties tevens overlegging aanvullende productie van [gedaagde1] c.s. van 9 februari 2023 met productie 4;
een B8-formulier van [eiser1] c.s. van 10 februari 2023 met productie 36;
een B8-formulier van [eiser1] c.s. van 16 februari 2023 met productie 37;
de akte overlegging productie van [gedaagde1] c.s. van 16 februari 2023 met productie 5;
een B8-formulier van [eiser1] c.s. van 17 februari 2023 met productie 38;
de akte uitlaten van [gedaagde1] c.s. van 17 februari 2023;
de mondelinge behandeling van 20 februari 2023, waarbij zowel [eiser1] c.s. als [gedaagde1] c.s. (spreek)aantekeningen (mondelinge behandeling) hebben overgelegd.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

Op enig moment na 23 augustus 2021 hebben [eiser1] c.s. de woning aan de [adres] (hierna: de woning) bezichtigd. De eigenaren van de woning waren op dat moment [gedaagde1] c.s. Bij deze bezichtiging waren [eiser1] c.s. en de (verkoop)makelaar van [gedaagde1] c.s. aanwezig. Zij hebben in ieder geval gesproken over het feit dat de keukenvloer schuin afloopt. De keuken bevindt zich in de originele aanbouw van de woning die dateert van 1933. Later is tegen de aanbouw nog een ruimte aangebouwd die als schuur in gebruik is.

3.2.

Na de bezichtiging hebben [eiser1] c.s. een bod op de woning gedaan, dat [gedaagde1] c.s. hebben afgewezen.

3.3.

In opdracht van een andere aspirant-koper is op 13 december 2021 een bouwtechnisch rapport van de woning opgemaakt door Perfectkeur B.V. (hierna: Perfectkeur).

3.4.

Nadat de andere aspirant-koper is afgehaakt, hebben [eiser1] c.s. de makelaar van [gedaagde1] c.s. laten weten dat zij nog geïnteresseerd zijn in de woning.

3.5.

De makelaar heeft [eiser1] c.s. vervolgens het bouwtechnisch rapport van Perfectkeur toegestuurd.

3.6.

In december 2021 hebben [eiser1] c.s. en [gedaagde1] c.s. overeenstemming bereikt over de koop van de woning voor een bedrag van € 325.000,00.

3.7.

Op 4 dan wel 6 januari 2022 hebben partijen de koopovereenkomst getekend. De koopovereenkomst volgt het NVM model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021) en bevat onder meer de volgende bepalingen:

‘
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis. (…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

artikel 22

Koper is bekend met het feit dat onderhavige woning meer dan 85 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan die bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze overeenkomst komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van de ouderdom voor rekening en risico van koper. Koper verklaart zich bekend met en een exemplaar te hebben ontvangen van het bouwkundig rapport uitgevoerd door Perfectkeur d.d. 13 december 2021.’

3.8.

In de bij de koopovereenkomst behorende ‘NVM-vragenlijst voor de verkoop van een woning’ vullen [gedaagde1] c.s. het volgende (in
vet) in:

‘2. Gevels

(…)

b. Zijn er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig?ja

Zo ja, waar?Achtergevel, zit er al zolang wij er wonen en is niet erger geworden

(…)

5.Vloeren, plafonds en deuren

(…)

c. Zijn er (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig?nee

(…)

e. Is er sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste vloerdelen?ja

Zo ja, waar?Keuken loopt schuin af, zoals bij vergelijkbare huizen in de straat

(…)’

3.9.

Op 28 april 2022 is de woning geleverd aan [eiser1] c.s.

3.10.

Na de levering hebben [eiser1] c.s. de keuken uit de woning gesloopt, waardoor de muur daarachter zichtbaar werd. In deze muur, de zijgevel van de woning, bevindt zich een grote scheur. De scheur loopt verticaal over de muur, van beneden naar boven, en is ongeveer 8 centimeter breed. In de scheur zitten krantenproppen en purschuim. Aan de buitenkant van de muur bevinden zich houten rabatdelen. Vanuit de keuken zijn deze houten rabatdelen door de scheur zichtbaar.

3.11.

Op 31 april 2022 hebben [eiser2] en [gedaagde2] het volgende WhatsApp-gesprek gevoerd:

‘[[eiser2]]:
Hi [gedaagde2][[gedaagde2], rechtbank]
, nadat wij de keuken netjes hebben verwijderd, kwamen wij een hele grote en brede scheur tegen in de buitenmuur. Wat weten jullie hiervan af?

[[gedaagde2]]:
Nee dat is ons niet bekend wij hebben de keuken nooit vervangen.

[[gedaagde2]]:
Waar zit de scheur?

[[gedaagde2]]:
De keuken heeft er minimaal 50 jaar in gezeten.’

3.12.

In een brief van 9 mei 2022 aan [gedaagde1] c.s. hebben [eiser1] c.s. geconcludeerd dat [gedaagde1] c.s. de op hen rustende mededelingsplicht ten aanzien van de scheur hebben geschonden en hen gesommeerd de aansprakelijkheid te erkennen.

3.13.

In een brief van 10 mei 2022 van [gedaagde1] c.s. aan (de advocaat van) [eiser1] c.s. hebben [gedaagde1] c.s. gemeld dat zij de zaak hebben voorgelegd aan hun rechtsbijstandverzekering.

3.14.

[gedaagde1] c.s. hebben vervolgens in hun e-mail van 20 mei 2022 de aansprakelijkheid van de hand gewezen.

3.15.

Op 25 mei 2022 hebben [eiser1] c.s. bij [gedaagde1] c.s. aangekondigd een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren met het voorstel dit onderzoek aan te merken als een bindend advies. [gedaagde1] c.s. zijn daarmee niet akkoord gegaan.

3.16.

In opdracht van [eiser1] c.s. heeft [A.] van Van Zutphen Totaal Advies (hierna: [A.] en VZTA) op 17 juni 2022 de oorzaak van de scheurvorming onderzocht. Bij dit onderzoek waren [eiser1] c.s., hun advocaat, [gedaagde1] en [B.], de aannemer van [gedaagde1] c.s., aanwezig. [A.] rapport van 22 juni 2022 houdt onder meer het volgende in:

‘De scheur in de rechterbouwmuur verloopt vanaf de onderzijde van ca. 5 cm. tot boven ca. 8 cm. Het lijkt erop dat de uitbouw los wordt getrokken van de woning door (ongelijkmatige) verzakking.

(…)

Conclusie

De scheurvormingen in de achteruitbouw worden veroorzaakt door (ongelijkmatige) verzakking. Om de opbouw en de staat van de fundering(en) te kunnen beoordelen zal er een funderingsonderzoek uitgevoerd moeten worden.

Hierbij worden de originele bouwtekeningen opgevraagd bij de gemeente en zal de fundering worden vrij gegraven.

Gezien de ernst van de verzakking en scheurvormingen is het zeer aannemelijk dat hieruit geconcludeerd zal worden dat de uitbouw geheel gesloopt en opnieuw opgebouwd zal moeten worden.’

3.17.

Bij brief van 23 juni 2022 van [eiser1] c.s. is dit rapport aan [gedaagde1] c.s. gestuurd.

3.18.

Op verzoek van [eiser1] c.s. heeft [C.] van Aannemersbedrijf André Kramer (hierna: [C.]) op 16 januari 2023 onder meer de volgende vragen als volgt beantwoord:

‘(…)

Vraag:Is het mogelijk om enkel de bestaande(ontstane) scheur dusdanig te repareren dat dit definitief tot een goed blijvend geheel wordt?

Antwoord: Nee, dat is met zekerheid uitgesloten.

Reden is dat het hier betreft een scheur ontstaan door zakking van de bestaande fundering, alsmede verzakking van later geplaatste aanbouw/bijgebouw, en geen zetting van fundering(en)is.

*Zakking van het bouwwerk (aanbouw/aanbouwen) is blijvend, dus zal door blijven gaan in de huidige situatie.

*Zetting van bouwwerk is kortstondig en kleine esthetische scheurtjes.

(…)

Vraag: Wat is jouw mening over de optie om de ontsane scheur(en) te dichten, zonder verdere actie te ondernemen?

Antwoord: (…) verzakking (…) zal (…) door blijven gaan in de huidige situatie, en dus dat raad ik jullie ten zeerste af.

Vraag: Ben je van mening gelet op de huidige situatie van de gevelmuur en de verzakking het nodig is om slopen+herbouw noodzakelijk is?

Antwoord:Gezien de kosten voor eventueel een gedegen funderingsherstel voor de beide aanbouwen (origineel en later gebouwde aanbouw) dusdanig hoge kosten met zich meebrengt, en de kosten overstijgt ten overstaande van slopen+herbouw is naar mijn mening het laatste het financieel meest gunstige. (dus slopen+herbouw)

(…)’

[C.] begroot de totale kosten van het slopen en herbouwen op € 43.666,94 inclusief btw.

3.19.

In opdracht van [eiser1] c.s. heeft [D.] van Growin B.V. (hierna: [D.] en Growin) op 18 januari 2023 de oorzaak van de scheurvorming onderzocht. Bij dit onderzoek waren [eiser1] c.s., [gedaagde1] en hun advocaten aanwezig.

In zijn rapport van 22 januari 2023 concludeert [D.] (onder meer) het volgende:

‘De vanuit de bouw aangebrachte achteraanbouw is naar achteren toe verzakt, waardoor wij in de rechter bouwmuur op de overgang woonhuis/aanbouw ernstige scheurvorming hebben waargenomen, die aan de bovenzijde zeer groot is. (…) Verder is er in de rechtsachtergelegen hoek ook een verticale scheur ontstaan.

(…)

Gezien de door ons waargenomen ernstige scheurvorming, kan niet anders worden geconcludeerd dat de aanbouw een funderingsprobleem heeft. De verzakking is gezien de grootte van de scheurvorming al decennia gaande en u dient zich te realiseren dat dit proces niet uit zichzelf stopt.

(…)

Om de problemen van de aanbouw op te lossen, is het noodzakelijk dat er een nieuwe fundering wordt aangebracht.

(…)’

[D.] begroot de totale kosten van het funderingsherstel en bijbehorende kosten op

€ 42.350,00 inclusief btw.

3.20.

In opdracht van [gedaagde1] c.s. heeft [E.] van Expertise Bureau Noord (hierna: [E.] en EBN) op 6 februari 2023 de oorzaak van de scheurvorming onderzocht. Bij dit onderzoek waren [eiser1] c.s., [gedaagde1] en hun advocaten aanwezig. In zijn rapport van 9 februari 2023 concludeert [E.] (onder meer) het volgende:

‘De oorzaak van de scheurvorming is niet eenduidig vast te stellen. De aanbouwen A[rechtbank: bedoeld is de oorspronkelijke aanbouw waarin de keuken was geplaatst]
en B[rechtbank: bedoeld is de schuur die tegen die oorspronkelijke aanbouw is aangebouwd]
lopen wel enigszins scheef naar achteren en naar links (vanuit de woonkamer gezien), maar de scheurvorming komt in die mate niet terug in andere bouwmuren. Als het geheel significant aan het verzakken zou zijn, had er ook in andere muren ernstige scheurvorming moeten zitten. Ook de dakbedekking op het dak is niet gescheurd. Bij ernstige verzakking had ook daar schade moeten zitten.

(…)

De aard van de scheur (verticaal) is dusdanig dat verzakkingen van de fundering ter plaatse van de scheurvorming niet aannemelijk is. Bij scheurvorming door verzakkingen zijn in de regel horizontale en trapsgewijze scheurvormingen aanwezig. Dat is hier niet het geval.

(…) De scheurvorming is zeer waarschijnlijk ook aanwezig in de fundering onder de muur, maar (…) verzakking van de fundering acht EBN niet aannemelijk, deze zal vermoedelijk alleen gescheurd zijn.

(…)

Dichten van de scheur zal naar de mening van EBN onvoldoende zijn. De scheurvorminig zal dan terugkomen (…). Bovendien wordt de samenhang in de muur dan niet hersteld. Herstel kan plaatsvinden door vervangen van de muur, aan weerszijden van de scheur over ± 0.5 meter. Nader onderzoek naar de fundering (zie punt 1) zal vermoedelijk uitwijzen dat ook een gedeelte van de fundering moet worden hersteld. Omdat sprake is van een houten buiten betimmering en een houten vloer kan herstel relatief eenvoudig worden uitgevoerd.

Als alternatief kan de muur met de scheur ook vervangen worden door een houtskeletbouw wand.’

[E.] begroot de kosten van het herstel op € 4.200,00 inclusief btw.

3.21.

In reactie hierop heeft [D.] onder meer het volgende geschreven:

‘De aanbouw is volledig losgescheurd van de achtergevel van het woonhuis. (…) Als bouwkundige weet je, gezien de ernstige zichtbare scheurvorming in de rechter zijgevel, dat deze is veroorzaakt doordat de aanbouw aan de achtergevel van het woonhuis gaat “hangen”. Het dichtgezette scheurtje[rechtbank: in de achtergevel]
is weer opnieuw gescheurd en ook dit wordt niet verder uitgelegd. (…) De problemen zouden[volgens [E.]]
simpel op te lossen zijn door een deel van het metselwerk te vernieuwen. De huidige scheurvorming toont wel aan dat dit geen enkele zin heeft, aangezien ook dit metselwerk weer binnen enkele jaren zal zijn gescheurd en de scheefstand van de aanbouw dan ook steeds verder zal toenemen. Voor de duidelijkheid de grote scheur in de rechter zijgevel is ooit begonnen als een klein haarscheurtje en uiteindelijk zo groot, dat er aan de bovenzijde makkelijk een hand door de muur kan worden gestoken.’

4.Het geschil

4.1.

[eiser1] c.s. vorderen na eiswijziging, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Een verklaring voor recht dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst, in die zin dat er sprake is van ernstige scheurvorming in de zijgevel/uitbouw van de woning, als gevolg van verzakking;

II. Een verklaring voor recht dat dit gebrek aanwezig was ten tijde van de koopovereenkomst tussen partijen en is verzwegen bij de verkoop, zodat er sprake is van een verborgen gebrek;

III. Een verklaring voor recht dat [gedaagde1] c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de noodzakelijke herstelkosten van dit gebrek, alsook hoofdelijk gehouden zijn tot vergoeding van de door [eiser1] c.s. geleden en nog te lijden schade;

IV. Hoofdelijke veroordeling van [gedaagde1] c.s. tot betaling van een bedrag van

€ 69.287,81 dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

V. Hoofdelijke veroordeling van [gedaagde1] c.s. tot betaling van de wettelijke rente over de onder IV. genoemde kosten en veroordeling tot betaling van de buitengerechtelijke kosten;

VI. Hoofdelijke veroordeling van [gedaagde1] c.s. in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen een vergoeding voor (na)salaris van de advocaat van [eiser1] c.s.

4.2.

[gedaagde1] c.s. voeren verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Bezwaar eiswijziging

5.1.

[eiser1] c.s. hebben bij akte van 6 februari 2023 hun geleden en nog te lijden schade geconcretiseerd tot het (onder IV.) gevorderde bedrag van € 69.287,81. Een deel van deze vordering ziet op de te maken kosten voor een nieuwe (keuken)vloer, geoffreerd op een bedrag van € 4.620,70. Tegen deze eisvermeerdering hebben [gedaagde1] c.s. bezwaar gemaakt. [gedaagde1] c.s. stellen zich op het standpunt dat de vermeerdering in strijd is met de goede procesorde, omdat er volgens [gedaagde1] c.s. geen enkele reden was om deze vordering, gebaseerd op een offerte van 18 november 2022, kort voor de zitting aan de rechtbank voor te leggen. [gedaagde1] c.s. hebben daardoor geen mogelijkheid gehad de kosten voor een nieuwe vloer door een (contra-)deskundige te laten onderzoeken.

5.2.

De rechtbank oordeelt als volgt. Op grond van artikel 130 Wetboek van Rechtsvordering (hierna: Rv) is de eiser bevoegd zijn eis te wijzigen zolang de rechtbank nog geen eindvonnis heeft gewezen. De eiswijziging door [eiser1] c.s. is dan ook tijdig gedaan. Van strijd met de goede procesorde is geen sprake, nu dit vonnis geen eindvonnis zal zijn en [gedaagde1] c.s. desgewenst in staat zijn later in deze procedure hierop nog te reageren.

Non-conformiteit woning

5.3.

Volgens [eiser1] c.s. voldoet de woning door de enorme scheur in de zijgevel van de woning niet aan hetgeen zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Om die reden zijn [gedaagde1] c.s. volgens hen gehouden de schade aan [eiser1] c.s. te vergoeden. [eiser1] c.s. onderbouwen hun vorderingen met verwijzing naar artikel 6.3 van de koopovereenkomst, op grond waarvan [gedaagde1] c.s. instaan voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning verhinderen. De grote en brede scheur in de zijgevel is een verborgen gebrek dat het normale, veilige gebruik van de woning in de weg staat. [gedaagde1] c.s. wisten van de aanwezigheid van de scheur maar hebben die verzwegen bij de verkoop en daarom hun mededelingsplicht geschonden. In de bij de koopovereenkomst gevoegde vragenlijst (zie 3.8) hebben [gedaagde1] c.s. bij vraag 2b alleen geantwoord dat er een scheur in de achtergevel zit (die van buitenaf zichtbaar was), maar daarbij verzwegen dat er in de zijgevel een veel grotere scheur zat. Op vraag 5c hebben zij – eveneens in strijd met de waarheid – geschreven dat er geen (verborgen) scheuren in de wanden zijn.

5.4.

In hun verweer tegen de vorderingen beroepen [gedaagde1] c.s. zich op de artikelen 6.1, 6.3 en 22 van de koopovereenkomst (zie 3.7). Volgens [gedaagde1] c.s. hadden [eiser1] c.s. zich bewust kunnen zijn van het feit dat de 89-jaar oude woning niet volledig voldoet aan alle thans geldende bouwvoorschriften. Daarnaast zijn [gedaagde1] c.s. van mening dat de scheur de normale bewoning niet belemmert. Zij hebben namelijk 25 jaar naar tevredenheid de woning bewoond. Maar zelfs als de rechtbank oordeelt dat de scheur aan het normale gebruik van de woning in de weg staat, dan zijn [gedaagde1] c.s. naar hun mening niet aansprakelijk. Partijen zijn met de in artikel 22 van de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule overeengekomen dat het geheel of gedeeltelijk ontbreken van eigenschappen die aan normale bewoning in de weg staan, voor rekening en risico van de kopers komt. In hun conclusie van antwoord hadden [gedaagde1] c.s. – in strijd met artikel 21 Rv – nog volgehouden de scheur zelf nooit te hebben gezien, maar ter zitting heeft [gedaagde1] toegegeven dat hij al voordat hij de woning te koop aanbood, wist van de scheur in de zijgevel. In de proceskostenveroordeling bij eindvonnis zal de rechtbank rekening houden met het feit dat deze wetenschap niet direct bij de conclusie van antwoord is erkend.

5.5.

Tussen partijen is in geschil of de woning aan de koopovereenkomst beantwoordt. Op grond van artikel 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, dat wil zeggen dat deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Wat de koper mag verwachten wordt ingekleurd door mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval. De verkoper is gehouden mededeling te doen van gebreken waarvan hij op de hoogte is.

5.6.

Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2021 waarin een van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) afwijkende regeling over de non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eiser1] c.s. de woning hebben gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken in beginsel bij [eiser1] c.s. gelegd. Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staan [gedaagde1] c.s. op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon over het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol. Een gebrek dat het normaal gebruik in de weg staat, komt op grond van de koopovereenkomst in beginsel verder voor rekening van [eiser1] c.s. als het gaat om een gebrek dat is ontstaan als gevolg van de ouderdom van de woning (artikel 22, de ouderdomsclausule).

5.7.

Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek voor rekening van de koper als het gebrek hen bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Ook gebreken die koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn in die zin “kenbaar”. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Deze onderzoeksplicht wordt begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent, ofwel de mededelingsplicht van de verkoper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan kan hij in het algemeen niet met succes een beroep doen op een beding tot beperking van zijn aansprakelijkheid voor schade als gevolg van een gebrek.

5.8.

Naar het oordeel van de rechtbank is de scheur een gebrek dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat. De scheur in de zijgevel van de woning is zeer breed – aan de bovenkant bijna vuistdik – en zorgt van beneden tot boven voor een rechtstreekse verbinding met de buitenlucht. De aard en ernst van de scheur blijkt genoegzaam uit de overgelegde rapporten van VZTA (3.16) en Growin (3.19); ook [E.] van EBN vermoedt dat ook een gedeelte van de fundering moet worden hersteld (3.20). De rechtbank is op basis van die rapporten van oordeel dat de scheur in de zijgevel zodanig ernstig is dat er door [eiser1] c.s. niet gewoond kan worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. In die zin voldoet de woning niet aan de koopovereenkomst.

5.9.

[gedaagde1] c.s. stellen zich op het standpunt dat zij aan hun mededelingsplicht hebben voldaan. Expliciet hebben zij [eiser1] c.s. onder vraag 5e van de NVM-vragenlijst gewezen op de schuine afloop van de keuken, en het feit dat dat ook bij vergelijkbare huizen in de straat het geval is. Ook hebben [gedaagde1] c.s. de aanwezigheid van een scheurtje in de achtergevel benoemd, en het bouwkundig rapport van Perfectkeur aan [eiser1] c.s. overgelegd voor de (ver)koop van de woning. Het zijn volgens [gedaagde1] c.s. juist [eiser1] c.s. die hun onderzoeksplicht hebben geschonden. De door [gedaagde1] c.s. verstrekte inlichtingen waren kennelijk voor [eiser1] c.s. geen reden tot het verrichten van ander onderzoek, terwijl zij dit redelijkerwijs hadden moeten doen.

5.10.

De rechtbank volgt de redenering van [gedaagde1] c.s. niet. Door [gedaagde1] c.s. is inmiddels ter zitting erkend dat zij, althans in elk geval [gedaagde1], wetenschap had(den) van de scheur voorafgaand aan, en dus ook op, het moment van de verkoop van de woning. [gedaagde1] heeft de scheur in ieder geval gezien bij het plaatsen van de houten rabatdelen, enkele maanden voor de verkoop. Vaststaat dat in ieder geval [gedaagde1] wetenschap had van de scheur. Ook staat vast dat de scheur niet in de NVM-vragenlijst is gemeld, terwijl vraag 2b expliciet vraagt naar
scheuren in de gevels. [gedaagde1] c.s. hebben erkend dat zij het [eiser1] c.s. evenmin anderszins hebben gemeld. Dat [eiser1] c.s. naar aanleiding van hun mededelingen over de schuine afloop van de keuken, de aanwezigheid van een andere (overigens veel minder grote) scheur, en het overgelegde bouwkundig rapport, nader onderzoek hadden kunnen en misschien wel moeten doen, is dan niet van belang. [gedaagde1] c.s. hadden [eiser1] c.s. voor de totstandkoming van de overeenkomst moeten melden dat er een enorme scheur in de zijgevel zat, maar zij hebben dit verzwegen. De redelijkheid en billijkheid verhinderen daarom dat zij nu een beroep kunnen doen op de schending van de onderzoeksplicht.

5.11.

Ook de ouderdomsclausule biedt [gedaagde1] c.s. geen soelaas. [gedaagde1] c.s. kunnen niet met succes een beroep doen op dat beding tot beperking van aansprakelijkheid voor schade als gevolg van een gebrek, omdat [gedaagde1] zelf reeds met het gebrek bekend was en dit voor de kopers heeft verzwegen. Dit maakt ook dat [gedaagde1] c.s. geen beroep toekomt op de ouderdomsclausule uit artikel 22 van de koopovereenkomst. Bovendien faalt het beroep van [gedaagde1] c.s. op de ouderdomsclausule omdat gesteld noch gebleken is dat de opening in de zijgevel een gevolg is van ouderdom van de woning.

5.12.

[gedaagde1] c.s. voeren nog aan dat zij niet in verzuim zijn, nu hun niet met een ingebrekestelling de mogelijkheid is geboden het gebrek zelf te herstellen. [eiser1] c.s. verwijzen naar het WhatsApp-gesprek (zie 3.11) dat zij direct na ontdekking hebben gevoerd met [gedaagde2]. Omdat zij ontkende er iets van te weten, is mr. Sliphorst ingeschakeld die [gedaagde1] c.s. bij brief van 9 mei 2022 heeft uitgenodigd nader te overleggen over het herstel en de daaraan verbonden kosten. In reactie daarop hebben [gedaagde1] c.s. betwist dat sprake is van een tekortkoming. Uit die reactie kan volgens [eiser1] worden afgeleid dat verkopers in de nakoming zullen tekortschieten als bedoeld in artikel 6:83 aanhef en onder c BW.

5.13.

Vaststaat dat [eiser1] c.s. tijdig hebben geklaagd. Op hun stelling dat overleg over het herstel nodig was – ook al was dat in de brief waarin werd aangemaand aansprakelijkheid te erkennen – hebben [gedaagde1] c.s. afwijzend gereageerd en hun aansprakelijkheid betwist. Zodoende is het verzuim ingetreden, nog los van het feit dat geen van beide verkopers een professionele aannemer is die het gebrek zelf kan herstellen.

Tussenconclusie

5.14.

Op grond van bovenstaande concludeert de rechtbank dat de woning niet voldoet aan de overeenkomst en dat [gedaagde1] c.s. aansprakelijk zijn voor de herstelkosten van de scheur.

Oorzaak van de scheur?

5.15.

Met verwijzing naar de rapporten van [A.], Growin en [C.], stellen [eiser1] c.s. dat de oorzaak van de scheur de nog actieve verzakking van de aanbouw is waarin de voormalig keuken zich bevond. Om deze verzakking te verhelpen moet de fundering worden hersteld. Het enkel dichtmaken van de scheur is niet voldoende. Het verhelpen van het gebrek bestaat dan ook uit het herstellen van de fundering en vervolgens het herstel van de (zij)gevel. Growin heeft de kosten van herstel begroot op € 42.350,00 inclusief btw en [C.] op € 43.666,94 inclusief btw.

5.16.

[gedaagde1] c.s. betwisten de bevindingen uit bovengenoemde rapporten. Uit het rapport van EBN blijkt dat de oorzaak en staat van de scheurvorming niet eenduidig is vast te stellen, en nader onderzoek noodzakelijk is. Bovendien stelt EBN dat het herstel ‘relatief eenvoudig kan worden uitgevoerd’ en begroot zij de kosten op € 4.188,03 inclusief btw.

Tot slot benadrukt [gedaagde1] c.s. dat bij begroting van deze kosten rekening moet worden gehouden met ‘nieuw voor oud’.

5.17.

De rechtbank is met [gedaagde1] c.s. van oordeel dat de oorzaak en staat van de scheurvorming op dit moment niet kan worden vastgesteld en nader onderzoek noodzakelijk is, onder meer naar de mate van het benodigde funderingsherstel. De rechtbank zal hiertoe een deskundige benoemen. Omdat de oorzaak mede bepalend is voor de wijze van herstel van de scheur en de daaraan verbonden werkzaamheden en kosten, zal de rechtbank zich op dit moment nog niet uitlaten over de (gestelde) kosten.

Overige schadeposten

5.18.

Door [eiser1] c.s. zijn naast de herstelkosten van de scheur overige schadeposten opgevoerd, zoals extra huurlasten, opslagkosten, gederfd woongenot, juridische bijstand, die door [gedaagde1] c.s. zijn betwist. De rechtbank houdt de beslissing hierover eveneens aan.

Benoeming deskundige

5.19.

Door de rechtbank is [F.] aangezocht en bereid gevonden om tot deskundige te worden benoemd ter beantwoording van de volgende vragen:

Wat is naar uw mening de oorzaak van de scheur in de zijgevel?

Kunt u aangeven of de scheur nog ‘actief’ is?

Op welke wijze dient het herstel van de oorspronkelijke aanbouw plaats te vinden?

Wat zijn de kosten van dit herstel?

Heeft u nog overige opmerkingen/toevoegingen die relevant zijn?

5.20.

bepaalt met het oog op de vaststelling van het voorschot op de kosten van de deskundige het volgende:

de deskundige dient
de griffie zal de opgave van de deskundige vervolgens toezenden aan partijen;
partijen kunnen desgewenst
indien niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, wordt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige reeds nu voor alsdan vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag;
indien wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal het voorschot worden vastgesteld bij afzonderlijke rechterlijke beslissing.

5.21.

De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geding, te weten dat [gedaagde1] c.s. hun mededelingsplicht hebben geschonden en zij aansprakelijk zijn voor de herstelkosten, aanleiding om te bepalen dat het voorschot op de kosten van de deskundige door hen moet worden gedeponeerd.

5.22.

De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals nader onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaruit de gevolgtrekking maken die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.

5.23.

Indien een partij desgevraagd of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige doet toekomen, dient zij daarvan terstond afschrift aan de wederpartij te verstrekken.

5.24.

De rechtbank ziet geen aanleiding om tussentijds hoger beroep van deze tussenbeslissing toe te staan. Zij zal de beslissing over het voorschot ambtshalve uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

benoemt tot deskundige:

[F.],

[adres]

het voorschot

6.2.

bepaalt met het oog op de vaststelling van het voorschot op de kosten van de deskundige het volgende:

de deskundige dient
de griffie zal de opgave van de deskundige vervolgens toezenden aan partijen
partijen kunnen desgewenst
indien niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, wordt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige reeds nu voor alsdan vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag
indien wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal het voorschot worden vastgesteld bij afzonderlijke rechterlijke beslissing,

6.3.

bepaalt dat [gedaagde1] c.s. het voorschot dient over te maken
binnen twee wekenna de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,

6.4.

draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,

het onderzoek

6.5.

bepaalt dat [gedaagde1] c.s. zijn procesdossier in afschrift aan de deskundige dient te doen toekomen,

6.6.

bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,

6.7.

wijst de deskundige er op dat:

de deskundige voor aanvang van het onderzoek dient kennis te nemen van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op www.rechtspraak.nl of desgevraagd te verkrijgen bij de griffie),
de deskundige het onderzoek pas na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot dient aan te vangen,
de deskundige het onderzoek onmiddellijk dient te staken en contact dient op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,
de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid dient te bieden dit onderzoek bij te wonen; indien slechts één partij, althans niet alle partijen, bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,
indien partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd,

6.8.

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige dienen te verstrekken indien deze daarom verzoekt, de deskundige toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek,

het schriftelijk rapport

6.9.

draagt de deskundige op om uiterlijk drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier omtrent de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend bericht in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie,

6.10.

wijst de deskundige er op dat:

uit het schriftelijk bericht moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,
de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, opdat partijen de gelegenheid krijgen binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,

6.11.

bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport van de deskundige nadat dit aan partijen is toegezonden en dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren,

overige bepalingen

6.12.

bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van
4 oktober 2023,

6.13.

draagt de griffier op de zaak op een eerdere rol te plaatsen:

indien het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen aan beide zijden op een termijn van twee weken of
na ontvangst ter griffie van het deskundigenbericht: voor conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van [gedaagde1] c.s. op een termijn van vier weken,

6.14.

verklaart de beslissing over het voorschot uitvoerbaar bij voorraad,

6.15.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2023.^[1]

ECLI:NL:RBNHO:2023:2984

Verkopers schenden mededelingsplicht bij verborgen gebrek in woning

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.[eiser1],

1.[gedaagde1],

1.De kern van de zaak

2.De procedure

3.De feiten

5.Vloeren, plafonds en deuren

(…)

(…)

4.Het geschil

5.De beoordeling

Bezwaar eiswijziging

6.De beslissing

Voetnoten