Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10150049 \ CV EXPL 22-4910 (TB)
Uitspraakdatum: 22 februari 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
1.[eiser]
2. [eiseres]
beiden wonende te [woonplaats 1]
eisers in de vordering, gedaagden in de tegenvordering
verder te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. W.J.A. Dales
tegen
1.[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde in de vordering, eiser in de tegenvordering
verder te noemen: [gedaagde 1]
procederend in persoon
2.[gedaagde 2]
wonende te [woonplaats 3]
gedaagde in de vordering
verder te noemen: [gedaagde 2]
procederend in persoon
Gedaagden gezamenlijk te noemen [gedaagden]
1.Het procesverloop
1.1.
[eisers] heeft bij dagvaarding van 22 september 2022 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagde 1] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. [gedaagde 2] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 20 december 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. Op de zitting zijn verschenen [eisers] en de gemachtigde en [gedaagde 1] vergezeld door [naam 1] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eisers] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde 1] bij brieven van 1 november 2022 en 19 december 2022 nog stukken toegezonden. Bij brief van 8 december 2022 heeft [eisers] voorafgaand aan de zitting nog stukken toegezonden.
1.3.
Na de zitting heeft [eisers] een akte na comparitie genomen. [gedaagde 1] heeft zich daar vervolgens over uitgelaten.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn eigenaar van het perceel [adres] in [plaats] .
2.2.
Op het perceel staat een woonhuis dat bestaat uit 3 appartementen, verdeeld over 3 etages. De appartementen worden afzonderlijk verhuurd door [gedaagde 1] .
2.3.
[gedaagde 1] en [eisers] hebben een mondelinge huurovereenkomst gesloten voor de huur van het appartement op de 1e etage (hierna: het gehuurde of de woning), tegen een huurprijs van € 800,00 per maand.
3.De vordering
3.1.
[eisers] vordert – kort samengevat – dat de kantonrechter
a. [gedaagden] , althans [gedaagde 1] , veroordeelt tot het herstellen van de TV- en internetverbinding;
b. [gedaagden] , althans [gedaagde 1] , veroordeelt tot het onmiddellijk stoppen met b) het onaangekondigd binnenkomen van [gedaagde 1] in de door [eisers] gehuurde woning, c) het weghalen c.q. bekijken en of openen van de post door [gedaagden] , d) het vragen van diensten van [eisers] waarvoor [gedaagde 1] [eisers] zou betalen, maar dat niet heeft gedaan;
c. De huurprijs verlaagt;
d. [gedaagden] , althans [gedaagde 1] , veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 725,00;
e. [gedaagden] , althans [gedaagde 1] , veroordeelt tot betaling van de rente voortvloeiend uit de sommaties als gemeld in productie 2a en 2 b;
f. [gedaagden] , althans [gedaagde 1] , veroordeelt tot betaling van € 6.000,00 aan immateriële schadevergoeding.
Een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en nakosten.
3.2.
Zij leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] , althans [gedaagde 1] de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt en daardoor wanprestatie pleegt en onrechtmatig handelt naar [eisers] hebben schade geleden en lijden dit nog steeds. Daarnaast maken [eisers] aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
3.3.
[eisers] merken op dat [gedaagde 2] kennelijk niet op de hoogte was van de problemen omtrent de huurovereenkomst. [gedaagde 2] heeft telefonisch contact gehad met de gemachtigde van [eisers] en daarin is besproken dat [eisers] niet onder dagvaarding van [gedaagde 2] uit kan komen, maar dat hij, wegens gebrek aan wetenschap, zoveel mogelijk zou worden ontzien.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde 1] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat de vorderingen van [eisers] niet terecht zijn. Voor zover van belang zullen de verweren bij de beoordeling worden besproken.
4.2.
[gedaagde 1] vordert bij wijze van tegenvordering ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Verder vordert [gedaagde 1] betaling van € 7.665,00 aan achterstallige huur met de wettelijke rente over dat bedrag, vermeerderd met € 800,00 voor elke maand of deel van een maand die zij na 31 oktober 2022 tot de datum van ontruiming nog in de woning zitten en met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure en met vergoeding van de door [gedaagde 1] gemaakte reiskosten. Hij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [eisers] de huur niet regelmatig en niet op tijd betalen waardoor een huurachterstand bestaat van € 7.665,00.
4.3.
[gedaagde 2] betwist de vordering. Hij stelt onterecht te zijn gedagvaard omdat [eisers] een huurovereenkomst hebben gesloten met [gedaagde 1] . Tussen [eisers] en [gedaagde 2] bestaat geen huurovereenkomst. De financiële en praktische exploitatie van het perceel [adres] , waarin [eisers] wonen, gebeurt niet namens en noch in samenspraak met [gedaagde 2] . Er bestaat een al jaren durend conflict met de mede-eigenaar, [gedaagde 1] (vader van [gedaagde 2] ). Met [eisers] is besproken om [gedaagde 2] in deze procedure zoveel mogelijk te ontzien c.q. excluderen.
5.Het verweer tegen de tegenvordering
5.1.
[eisers] betwisten de tegenvordering en stellen dat de vordering onjuist is. Ontbinding is gezien het gestelde in de dagvaarding en conclusie van repliek, niet aan de orde.
6.De beoordeling
de vordering en de tegenvordering
6.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
6.2.
Vooropgesteld wordt dat de vordering betrekking heeft op een mondelinge huurovereenkomst gesloten tussen [gedaagde 1] en [eisers] Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 2] geen partij is bij de huurovereenkomst. De vordering tegen [gedaagde 2] zal de kantonrechter daarom dan ook afwijzen.
6.3.
De kantonrechter zal eerst de tegenvordering bespreken omdat de gevolgen daarvan het meest verstrekkend zijn.
6.4.
[gedaagde 1] vordert bij wijze van tegenvordering – kort samengevat – betaling van achterstallige huur en ontbinding van de huurovereenkomst.
Huurachterstand
6.5.
Op de zitting stelt [gedaagde 1] dat de actuele huurachterstand € 9.265,00 bedraagt. [eisers] hebben ter zitting erkend dat zij de huurtermijnen over de maanden oktober, november en december 2022 van in totaal € 2.400,00 niet hebben betaald. De overige gevorderde huurtermijnen worden door [eisers] betwist. Volgens hen zijn deze huurtermijnen betaald.
6.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. Het verweer van [eisers] is een ‘bevrijdend verweer’. Dat betekent dat [eisers] voldoende moeten stellen, en zo nodig bewijzen, dat de huur al is betaald. Met betrekking tot huurtermijnen over de maanden oktober, november en december 2022 hebben [eisers] erkend deze niet te hebben betaald aan [gedaagde 1] . De kantonrechter zal dit deel van de vordering in beginsel dan ook toewijzen.
6.7.
Met betrekking tot de overige gevorderde huurachterstand oordeelt de kantonrechter als volgt. Op de zitting hebben [eisers] gezegd – op de drie hiervoor genoemde maanden na – de overige gevorderde huurtermijnen via de bank te hebben betaald. [eisers] zijn door de kantonrechter in de gelegenheid gesteld na afloop van de zitting nog bankafschriften aan te leveren van de betalingen van de huurtermijnen. Bij akte van 4 januari 2023 heeft [eisers] het standpunt ingenomen dat er door de bank geen uitdraai van de betreffende bankafschriften wordt gemaakt omdat [eisers] zelf in staat zouden zijn uitdraaien te moeten maken. Zoals door [eisers] ook ter zitting gemeld beschikken zij echter niet over internet waardoor zij de bankafschriften niet kunnen produceren. Bovendien stellen [eisers] dat zij – in tegenstelling tot hun eerdere standpunt – aan [gedaagde 1] op 26 maart 2021, 27 december 2021, 24 maart 2022, 26 april 2022, 25 mei 2022 en respectievelijk 25 juli 2022 contant een bedrag van € 800,00 hebben betaald. Zij hebben geen kwitanties van de contante betalingen omdat [gedaagde 1] deze niet verstrekte. [gedaagde 1] heeft bij akte uitlating gedaagden van 15 januari en 23 januari 2023 een reactie gegeven. Hij betwist de ontvangst van de contante betalingen. De kantonrechter slaat alleen acht op wat door [gedaagde 1] in die akte is gezegd over de betalingen. Tegenover de gemotiveerde ontkenning van [gedaagde 1] is door [eisers] onvoldoende concreet gesteld en onderbouwd dat ‘alles’ is betaald. De kantonrechter is van oordeel dat gelet op het voorgaande niet is komen vast te staan dat [eisers] deze huurtermijnen aan [gedaagde 1] heeft betaald. Het verweer van [eisers] wordt daarom verworpen.
6.8.
Dit deel van de vordering zal de kantonrechter in beginsel dan ook toewijzen.
Opschorting
6.9.
[eisers] voeren het verweer dat sprake is van gebreken en zij op basis daarvan de betaling van de huur mogen opschorten. Ter zitting hebben [eisers] naar voren gebracht dat de opschorting ziet op de maanden oktober, november en december 2022. [eisers] voeren aan dat zij herhaaldelijk werkzaamheden moeten laten verrichten die [gedaagde 1] zelf had moeten doen. Zij hebben [gedaagde 1] herhaaldelijk verzocht de gebreken te verhelpen, maar dit heeft hij nagelaten.
6.10.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Opschorting van de volledige huur kan alleen plaatsvinden als er sprake is van gebreken die het gebruik van het gehuurde geheel of in belangrijke mate verhinderen. Daarvoor is in ieder geval nodig dat de huurder de verhuurder op de hoogte stelt van het feit dat hij zijn betaling gaat opschorten, met daarbij de reden van de opschorting.
6.11.
[eisers] stellen dat er sprake is van lekkage, schimmel en stevige tocht. [gedaagde 1] ontkent deze gebreken. Bovendien ontkent hij dat hij behoorlijk in kennis is gesteld van die gebreken en ook dat hij daarmee bekend was. De kantonrechter overweegt als volgt. Feiten en omstandigheden waaruit deze gebreken blijken, zijn door [eisers] niet, althans onvoldoende, gesteld. De enkele verklaring van [naam 2] (de klusjesman) dat [gedaagde 1] wel op de hoogte was dat er gebreken waren is daarvoor onvoldoende. Door [eisers] is daarnaast ook geen bewijs overgelegd van het (behoorlijk) in kennis stellen van de verhuurder of dat het gebrek in voldoende mate bekend was bij de verhuurder. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat sprake is van gebreken. Het beroep op opschorting van [eisers] gaat op dit punt dus niet op.
6.12.
Ten aanzien van de tv- en internetverbinding is op de zitting komen vast te staan dat [gedaagde 1] de verbinding heeft weggehaald. [gedaagde 1] heeft gezegd dat de tv- en internetverbinding sinds 18 augustus 2022 niet meer werken, zoals dat bij aanvang van de huur was en dat dit ook niet meer hersteld kan worden. De kantonrechter is echter van oordeel dat dit geen gebrek is dat opschorting van de (volledige) huur rechtvaardigt.
6.13.
Dat betekent dat [eisers] door het niet betalen van de huurtermijnen tekort is geschoten in de nakoming van hun verplichtingen naar [gedaagde 1] .
6.14.
[eisers] zijn in beginsel gehouden de huurachterstand van € 9.265,00 alsnog te voldoen.
Verlaging van de huurprijs
6.15.
[eisers] vorderen verlaging van de huurprijs omdat [gedaagde 1] gebreken niet heeft verholpen respectievelijk niet heeft laten verhelpen. De vraag die hier speelt is of [eisers] aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering.
6.16.
Vooropgesteld wordt dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Voor een geslaagd beroep op huurvermindering moet sprake zijn van een wezenlijke en substantiële aantasting van het huurgenot. [1] De kantonrechter oordeelt hierover als volgt.
6.17.
Vast is komen te staan dat [gedaagde 1] de verbinding voor tv- en internet heeft weggehaald. Niet in geschil is dat dit wel bij de huur was inbegrepen. Op grond van artikel 7:207 BW kan dan huurprijsvermindering worden toegewezen. Weliswaar heeft [gedaagde 1] gezegd dat hij bij aanvang van de bewoning van de eerste etage heeft gezegd dat [eisers] er rekening mee moesten houden dat de aansluiting niet zou blijven, maar dat doet niet af aan dat dit wel onderdeel is van de huurovereenkomst. Op de zitting is komen vast te staan dat de verbinding is hersteld middels een digitenne aansluiting. Dit kost € 19,00 per maand. [eisers] mogen dit bedrag daarom vanaf 18 augustus 2022 van de huur afhalen. De huurprijs bedraagt vanaf die datum € 781,00 per maand.
6.18.
Ten aanzien van de overige door [eisers] gestelde gebreken heeft de kantonrechter hiervoor al geoordeeld dat hiervan niet is gebleken. De kantonrechter zal de gevorderde huurprijsvermindering voor het overige afwijzen.
6.19.
De vordering van [gedaagde 1] tot betaling van de huur zal daarom worden toegewezen tot een bedrag van € 9.179,50 (totale huurachterstand € 9.265,00 - huurprijsvermindering 4,5 maand (0,5 augustus, september, oktober, november en december 2022) maal € 19,00).
Ontbinding en ontruiming
6.20.
Het uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [2]
6.21.
Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat [eisers] tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun betalingsverplichtingen naar [gedaagde 1] . Ten tijde van de dagvaarding bestond er een huurachterstand van (ruim) meer dan drie maanden. Van een tekortkoming van geringe betekenis is daarom geen sprake. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat de tekortkoming van bijzondere aard is. De door [eisers] aangevoerde persoonlijke omstandigheden, hoe begrijpelijk ook, komen voor hun rekening en risico en doen niet af aan de belangen van [gedaagde 1] bij een huurder die (tijdig) aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt dan ook gerechtvaardigd geacht. Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [eisers] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
6.22.
Omdat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen, behoeven het door [eisers] onder sub a en sub b gevorderde geen bespreking meer omdat bij deze vorderingen geen belang meer is.
Immateriële schadevergoeding
6.23.
[eisers] vorderen immateriële schadevergoeding voor alle schendingen door [gedaagden] respectievelijk [gedaagde 1] . [eisers] hebben aangevoerd dat zij voor een groot deel geen woongenot hebben gehad veroorzaakt door grove nalatigheid van [gedaagde 1] . [eisers] voelen zich niet veilig. Zij krijgen daarvoor sociale hulp. [eisers] kwamen in aanmerking voor twee woningen maar omdat [gedaagde 1] weigert een huurdersverklaring af te geven, ging dit niet door. Het is in het belang van [eisers] rustig te kunnen wonen en zijn woongenot heeft.
6.24.
Hoewel de kantonrechter begrip heeft voor de situatie van [eisers] , leiden de door [eisers] aangevoerde feiten en omstandigheden niet tot toekenning van schadevergoeding.
6.25.
De benadeelde heeft, voor nadeel dat niet in vermogensschade bestaat, recht op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding indien de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast [3] . Onder aantasting in de persoon kan ook het toebrengen van psychische storingen vallen. Van een aantasting in de persoon zoals bedoeld in voormeld artikel, kan dus sprake zijn indien de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen. Voor het aannemen van een persoonsaantasting als bedoeld in voormeld artikel geldt een hoge drempel. De partij die zich op aantasting van de persoon beroept ( [eisers] in dit geval), zal voldoende concrete gegevens moeten aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval een psychische beschadiging is ontstaan waartoe nodig is dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel is of had kunnen zijn vastgesteld. De enkele verklaring van [naam 3] dat het conflict met [gedaagde 1] voor veel spanning en verdriet zorgt is hiervoor onvoldoende. Om van geestelijk letsel te kunnen spreken is niet voldoende dat sprake is van meer of minder sterk psychisch onbehagen of een zich gekwetst voelen.
6.26.
De vordering tot immateriële schadevergoeding door [eisers] moet dan ook worden afgewezen.
Slotsom
6.27.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eisers] grotendeels zal afwijzen en de tegenvordering van [gedaagde 1] grotendeels zal toewijzen.
6.28.
De proceskosten komen voor rekening van [eisers] , omdat zij grotendeels ongelijk krijgen. Deze kosten worden voor [gedaagde 1] , die in persoon procedeert, op nihil gesteld. De door [gedaagde 1] gevorderde vergoeding van reiskosten wijst de kantonrechter af omdat een onderbouwing van de reiskosten ontbreekt.
7.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
7.1.
wijst de vordering tegen [gedaagde 1] af;
7.2.
wijst de vordering tegen [gedaagde 2] af;
7.3.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die voor [gedaagde 1] worden vastgesteld op nihil.
de tegenvordering
7.4.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats] en veroordeelt [eisers] hoofdelijk om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [eisers] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [gedaagde 1] te stellen;
7.5.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan [gedaagde 1] te betalen € 781,00 per maand vanaf 1 januari 2023 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en tevens tot betaling van € 781,00 per maand aan schadevergoeding voor iedere maand dat [eisers] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houden;
7.6.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan [gedaagde 1] te voldoen € 9.179,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 13 oktober 2022 tot de dag der algehele voldoening;
7.7.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die voor [gedaagde 1] worden vastgesteld op nihil.
7.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.9.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter