ECLI:NL:RBNHO:2023:13541

• Datum uitspraak: 22 december 2023
• Publicatiedatum: 3 januari 2024
• Zaaknummer: 10727518 \ HZ VERZ 23-25
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Goedkeuring afwijkend huurbeding in huurovereenkomst voor bedrijfsruimte

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 22 december 2023 een beschikking gegeven in een verzoekschrift ex artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek. De verzoekende partij, Hoorne Vastgoed B.V., heeft een verzoek ingediend om goedkeuring te krijgen voor een afwijkend huurbeding in de huurovereenkomst met de verwerende partij, die een bedrijfsruimte huurt. De huurovereenkomst, die oorspronkelijk op 1 oktober 2021 is ingegaan, zou eindigen op 1 oktober 2023. Hoorne Vastgoed heeft echter ingestemd met een verlenging van de huurovereenkomst met twaalf maanden, onder de voorwaarde dat goedkeuring wordt gegeven voor het afwijkende huurbeding.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de verzoeksters, Hoorne Vastgoed en de verwerende partij, gezamenlijk hebben verzocht om goedkeuring van de verlenging van de huurovereenkomst. De rechter heeft in zijn beoordeling gekeken naar de omstandigheden van de zaak, waaronder de intentie van Hoorne Vastgoed om het winkelgebied te herontwikkelen en de positie van de verwerende partij. De kantonrechter heeft geconcludeerd dat de afwijkende bedingen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantasten, aangezien de verwerende partij zich bewust is van de rechten waar zij afstand van doet en de tijdelijke verlenging haar goed uitkomt.

De kantonrechter heeft daarom goedkeuring verleend aan het afwijkende huurbeding en de proceskosten gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt. Deze beschikking is openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./repnr.: 10727518 \ HZ VERZ 23-25

Uitspraakdatum: 22 december 2023

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Hoorne Vastgoed B.V.

gevestigd te Uitgeest

verzoekende partij

verder te noemen: Hoorne Vastgoed

vertegenwoordigd door P.W.L. van der Eng en J.F. Zwanenburg

en

[verweerder], handelend onder de naam
[bedrijf]

te [plaats]

verwerende partij

verder te noemen: [verweerder]

procederend in persoon

en hierna gezamenlijk te noemen: verzoeksters

1. Het procesverloop

1.1.

Op 29 september 2023 is ter griffie een verzoekschrift ex. artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ontvangen van verzoeksters.

1.2.

Verzoeksters zijn vervolgens bij brief van 14 november 2023 in de gelegenheid om het verzoekschrift nader toe te lichten. Op 24 november 2023 hebben verzoeksters een akte genomen waarin zij verwijzen naar het voornoemde verzoekschrift.

1.3.

Op 18 december 2023 heeft een Teams-zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verzoeksters ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2. De feiten

2.1.

[verweerder] huurt met ingang van 1 oktober 2021 een bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) van Hoorne Vastgoed. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan en zou per 1 oktober 2023 eindigen.

2.2.

Hoorne Vastgoed is voornemens om het winkelgebied waarin het gehuurde is gelegen eind 2024/begin 2025 te herontwikkelen.

2.3.

[verweerder] heeft verzocht om de huurovereenkomst met twaalf maanden te verlengen. Hoorne Vastgoed heeft daarmee ingestemd, onder de voorwaarde dat goedkeuring wordt gegeven voor het afwijkende huurbeding.

3. Het verzoek

3.1.

Verzoeksters verzoeken gezamenlijk aan de kantonrechter om goedkeuring te geven aan de volgende bepaling:
Allonge I:
“(…). 1. De huurovereenkomst per 1 oktober 2023 wordt verlengd met 12 maanden en daarmee zal lopen tot en met 30 september 2024, dit in verband met de gewenste herontwikkeling.”

3.2.

Verzoeksters hebben toegelicht dat de genoemde bepaling – mede gelet op de aard en de positie van partijen – de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, omdat de tijdelijke verlenging op uitdrukkelijk verzoek van [verweerder] is overeengekomen. De huurovereenkomst zou anders op 1 oktober 2023 zijn geëindigd, aldus verzoeksters.

4. De beoordeling

4.1.

Op grond van het bepaalde in artikel 7:291 lid 3 BW kan iedere partij bij een zodanige huurovereenkomst goedkeuring verzoeken van bedingen waarbij ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke voorschriften betreffende huur van bedrijfsruimte. Goedkeuring wordt alleen dan verleend indien de bedingen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantasten of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen bieden, in redelijkheid niet behoeft.

4.2.

Bij het beantwoorden van de vraag of een afwijkend beding de rechten van de huurder ‘wezenlijk’ aantast, moet rekening worden gehouden met de inhoud en de strekking van de wettelijke bepaling(en) waarvan wordt afgeweken, met de betekenis van die bepaling(en) binnen het kader van de wettelijke regeling en met de mate waarin het beding in de concrete relatie tussen deze verzoeksters inbreuk maakt op de rechten die de huurder aan afdeling 7.4.6. BW ontleent.

4.3.

Verzoeksters hebben geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden geconcludeerd dat de maatschappelijke positie van [verweerder] in vergelijking met die van Hoorne Vastgoed zodanig is dat zij de bescherming van de wet niet nodig heeft. Voor de vraag of het beding een wezenlijke aantasting van de rechten van [verweerder] oplevert, acht de kantonrechter de volgende omstandigheden van belang.

4.4.

Uit de stellingen van verzoeksters volgt dat sprake is van een tweede verlenging van een door verzoeksters eerder gesloten huurovereenkomst voor korte duur. Hoorne Vastgoed is voornemens het winkelgebied waarin het gehuurde is gelegen eind 2024/begin 2025 te herontwikkelen. Om die reden wil zij het gehuurde slechts nog één jaar aan [verweerder] verhuren. Verzoeksters hebben hier samen afspraken over gemaakt. [verweerder] heeft ter zitting toegelicht dat zij zich er bewust van is van welke rechten zij afstand doet. De verlening van één jaar komt haar, gezien de flexibiliteit, ook goed uit. Hierbij heeft [verweerder] toegelicht dat ze na dit jaar mogelijk met pensioen gaat. Het kan ook zijn dat ze haar onderneming in een pop-up store voortzet of online. [verweerder] is niet van plan om haar onderneming te verkopen. Verder heeft ze toegelicht dat ze in het gehuurde niet heeft geïnvesteerd.

4.5.

De kantonrechter is van oordeel dat de afwijkende bedingen – bezien tegen de achtergrond van voornoemde omstandigheden – geen wezenlijke aantasting vormt. De kantonrechter zal de bedingen dan ook goedkeuren.

4.6.

Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

geeft goedkeuring aan het verzochte afwijkende huurbeding zoals genoemd in de Allonge I;

5.2.

compenseert de proceskosten.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter