Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/346884 / KG ZA 23-662
Vonnis in kort geding van 21 december 2023
in de zaak van
1.[K],
wonende te [woonplaats],
2.
[D],
[D],
wonende te [woonplaats],
eisende partijen,
hierna afzonderlijk te noemen: [K] en [D],
advocaat: mr. M.A. Geuze te Utrecht,
tegen
[W],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [W],
gemachtigde: mr. A. Hurenkamp te Enschede.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 december 2023 met 14 producties,
- de aanvullende productie 15,
- producties 1 t/m 3 van de zijde van [W],
- de mondelinge behandeling van 14 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [K] en [D],
- de pleitnota van [W].
- de mondelinge behandeling van 14 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [K] en [D],
- de pleitnota van [W].
2.De uitgangspunten
2.1.
Bij schriftelijke overeenkomst van 3 februari 2015 heeft [W BV] B.V. (hierna: de huurder) een huurovereenkomst met [W] gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het pand).
2.2.
Op 5 oktober 2018 zijn de huurder en [W] een tweede addendum (genaamd aanpassing bestaande huurovereenkomst) overeengekomen, waarin een (aan derden overdraagbare) koopoptie is opgenomen, om het pand voor € 1.000.000,- vrij op naam te kopen. Huurder diende uiterlijk binnen een termijn van zes maanden voor 1 januari 2024 aan [W] te laten weten of zij van de koopoptie gebruik wenste te maken.
2.3.
Bij schriftelijke overeenkomsten van 2 februari 2023 heeft huurder [W BV] BV haar recht op de koopoptie voor 50% aan [K] verkocht en voor 50% aan [D].
2.4.
Op 27 juni 2023 hebben [K] en [D] aan [W] meegedeeld dat zij de koopoptie van de huurder hebben gekocht en dat zij de koopoptie tegen [W] wensen in te roepen. Zij hebben [W] verzocht om voor 30 juni 2023 te bevestigen dat de overdacht op 2 januari 2024 zal kunnen plaatsvinden.
[W] reageerde hierop met “Het heeft mijn aandacht en je hoort spoedig van mij”.
[W] reageerde hierop met “Het heeft mijn aandacht en je hoort spoedig van mij”.
2.5.
Na een reminder op 18 augustus 2023 van eisers (“Graag een inhoudelijke reactie voor 31-08-2023”) reageert [W] als volgt:
“Gaat niet lukken [J], ik ben nog bezig alle ins en outs op een rijtje te zetten. Overigens kan je volgens mij in oktober/november alle formaliteiten nog prima regelen. Als ik wat weet laat ik het je weten, maar dat kan nog wel even duren.”
“Gaat niet lukken [J], ik ben nog bezig alle ins en outs op een rijtje te zetten. Overigens kan je volgens mij in oktober/november alle formaliteiten nog prima regelen. Als ik wat weet laat ik het je weten, maar dat kan nog wel even duren.”
2.6.
Bij e-mail van 8 november 2023 hebben [K] en [D] aan [W] bericht dat zij een notariskantoor hadden ingeschakeld om de overdracht van het pand op 2 januari 2024 voor te bereiden.
2.7.
[W] heeft zich per e-mail van 30 november 2023 op het standpunt gesteld dat de aanpassing van de huurovereenkomst vernietigbaar is op grond van dwaling en heeft aan [K] en [D] kenbaar gemaakt dat hij zich niet gehouden acht om mee te werken aan de geplande overdracht van het pand.
3.Het geschil
3.1.
[K] en [D] vorderen - samengevat - [W] te veroordelen medewerking te verlenen aan de overdracht van het pand, op straffe van verbeurte van een dwangsom, en onder indeplaatsstelling van dit vonnis indien [W] zijn medewerking niet (tijdig) verleent, alsmede tot betaling van € 925,- aan buitengerechtelijke kosten en onder veroordeling van [W] in de kosten van dit geding.
3.2.
[K] en [D] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag.
Tussen de huurder en [W] is een perfecte door de huurder, dan wel door een derde, afdwingbare koopoptie tot stand gekomen. Deze perfecte koopoptie is rechtsgeldig aan [K] en [D] overgedragen en zij hebben de koopoptie tijdig ingeroepen. [W] dient dan ook zijn medewerking te verlenen aan de overdracht van het pand op 2 januari 2024. Het beroep op dwaling van [W] is tardief en uitsluitend bedoeld om de uitoefening van de koopoptie te frustreren. Het beroep op dwaling kan om meerdere redenen inhoudelijk niet slagen en kan los daarvan niet meer slagen, omdat het dwalingsberoep is verjaard.
[W] is al vanaf 2018 bekend met de koopoptie. Partijen hebben bovendien op 1 mei 2020 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin de koopoptie wordt erkend.
3.3.
[W] voert verweer. [W] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [K] en [D], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [K] en [D].
3.4.
[W] voert aan dat [D] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, zijnde de hiervoor onder 2.2 genoemde aanpassing van de huurovereenkomst, zowel de belangen van de huurder als die van [W] behartigde.
[D] was vanaf 1992 de financieel adviseur van [W] en heeft nagelaten om [W] erop te wijzen dat het sluiten van de overeenkomst ernstige nadelige financiële gevolgen met zich mee zou brengen, indien er gebruik zou worden gemaakt van de koopoptie. Hierdoor is [D] ernstige tekort geschoten in zijn werkzaamheden als financieel adviseur van [W].
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [K] en [D] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben.
Dat is het geval, omdat de nakoming van een overeenkomst wordt gevorderd die op korte termijn zou moeten worden uitgevoerd, namelijk 2 januari 2024. Eisers kunnen het pand niet verhuren, als zij geen eigenaar zijn. Bij overdracht op 2 januari 2024 kan dat wel.
Toetsingsmaatstaf kort geding
4.2.
Verder geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Beroep op verjaring van het beroep op dwaling
4.3.
Het meest verstrekkende verweer betreft de stelling van [K] en [D] dat het beroep van [W] op dwaling in een bodemprocedure nooit kan slagen, omdat een dergelijke vordering is verjaard. Rechtsvorderingen tot vernietiging van een rechtshandeling verjaren in geval van dwaling op grond van artikel 3:52 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek (BW) drie jaar nadat de dwaling of de benadeling is ontdekt.
[W] stelt zich op het standpunt dat hij er pas begin 2022 mee bekend is geworden dat het inroepen van de koopoptie tot fors financieel nadeel zou leiden. [W] heeft een gezamenlijke (paraplu)hypotheek op zijn bedrijfspand en zijn woonhuis tot 1 januari 2028, met een zeer aantrekkelijk rentetarief. Bij het voortijdig aflossen van die hypotheek zal
[W] een nieuwe hypotheek op zijn woonhuis moeten afsluiten tegen een regulier, hoger rentetarief. Dit leidt tot beduidend hogere lasten en tot een financieel nadeel van ongeveer
€ 60.000,- (4 jaar 1,5% rente over € 1,- miljoen). Dat is hem pas in 2022 duidelijk geworden.
4.4.
Voor de verjaringstermijn geldt niet het moment van het ondertekenen van het addendum in 2018 waarin de koopoptie is overeengekomen, zoals [K] en [D] stellen, maar het moment waarop [W] de benadeling heeft ontdekt. Ter zitting is duidelijk geworden dat [W] niet eerder dan begin 2022 van het gestelde nadeel op de hoogte is geraakt. Dat de koopoptie in de vaststellingsovereenkomst van 2020 wordt erkend, houdt niet in dat [W] op dat moment ook al op de hoogte was van het door hem gestelde nadeel. Het beroep op verjaring faalt daarom.
Het beroep op dwaling
4.5.
Inhoudelijk geldt dat het beroep op dwaling niet slaagt. De voorzieningenrechter overweegt hiertoe dat de overeenkomst ingevolge artikel 6:228 lid 1 sub b BW vernietigbaar is indien een wederpartij in verband met hetgeen hij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende ([W]) had behoren in te lichten.
De voorzieningenrechter merkt allereerst op dat eisende partij [K] niet op de hoogte was van de hypotheekconstructie van [W]. Hem kan daarom ook niet worden verweten
[W] hierover niet te hebben ingelicht. Het beroep op dwaling kan dan ook niet slagen, voor zover zich dat tegen [K] richt.
4.6.
Ten aanzien van [D] geldt het volgende.
Voldoende aannemelijk is dat [W] zich niet realiseerde dat het lichten van de koopoptie voor hem tot gevolg zou hebben dat de parapluhypotheek in zijn geheel zou moeten worden afgelost en dat hij daardoor zijn woonhuis opnieuw zou moeten financieren. [W] heeft echter niet onderbouwd dat als hij zich dat in 2018 wel zou hebben gerealiseerd, hij bij die voorstelling van zaken de koopoptie niet zou zijn overeengekomen. Op zichzelf is dit ook geen situatie waarover [D] [W] had moeten inlichten. Hoewel [W] stelt dat hij nu schade zal lijden als gevolg van het sluiten van de overeenkomst, is het de vraag welke inlichtingen [D] in 2018 daarover aan [W] had moeten verstrekken. [D] stelt en heeft ter zitting overtuigend toegelicht dat er op dat moment helemaal geen aanleiding was om aan te nemen dat het voortijdig aflossen van de hypotheek op termijn zou leiden tot financieel nadeel voor [W]. [W] is er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat dit niet juist is. Het beroep op dwaling zal daarom niet kunnen slagen.
4.7.
De voorzieningenrechter merkt daarnaast nog het volgende op.
4.7.1.
Allereerst heeft [W] ook een eigen verantwoordelijkheid voor zijn financiële zaken. Dat geldt temeer, nu het hier om een bedrijfspand van een onderneming gaat. Het mag zo zijn dat [D] hem lange tijd financieel heeft geadviseerd, maar de desbetreffende hypotheekakten zullen door [W] zelf bij de notaris zijn ondertekend of in ieder geval bekend moeten zijn geweest.
4.7.2.
Het is daarnaast nog maar helemaal de vraag of en zo ja welke schade [W] zal lijden door het oversluiten van de hypotheek.
[W] heeft een bericht van 14 juli 2023 in het geding gebracht, waarin wordt vermeld:
“Deze handelwijze levert een flinke schade op voor [W]. Hij zal per 1-1-2024 de lagere Euribor rente moeten laten schieten en een normale hypotheek afsluiten voor zijn woning.”
[W] heeft een bericht van 14 juli 2023 in het geding gebracht, waarin wordt vermeld:
“Deze handelwijze levert een flinke schade op voor [W]. Hij zal per 1-1-2024 de lagere Euribor rente moeten laten schieten en een normale hypotheek afsluiten voor zijn woning.”
Zijn gemachtigde heeft ter zitting bevestigd dat de rente die [W] tot heden betaalt, de Euribor-rente is, verhoogd met 0,55%. De Euribor-rente bedroeg ten tijde van het tekenen van de koopoptie in 2018 -0,38%. [1] [W] betaalde zodoende in 2018 inderdaad een hele lage rente. Maar op dit moment beloopt het Euribor-tarief 3,8%. De huidige door [W] betaalde rente zal daarom 4,35% zijn. Bij de bank waar zijn lening nu loopt, variëren de ‘normale’ rentetarieven op dit moment tussen 4,2% en 4,6%. [2]
4.7.3.
Ten slotte heeft [W] heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat hij na oversluiten van de hypotheek vanaf 2024 1,5% meer rente zal moeten gaan betalen dan nu het geval is, zoals zijn gemachtigde ter zitting stelde. Bovendien werd de schade ter zitting uit de losse pols geschat op 4 jaar x 1,5% over € 1 miljoen (koopsom bedrijfspand), terwijl de nieuwe hypotheek uitsluitend zou moeten worden afgesloten op het woonhuis.
4.8.
Het voorgaande betekent dat de vordering van [K] en [D], voor zover deze ziet op het meewerken aan het transport van het pand door [W], zal worden toegewezen. Dit geldt ook voor de gevorderde indeplaatsstelling. De gevorderde dwangsom is daarmee overbodig geworden en zal worden afgewezen.
4.9.
[K] en [D] vorderen ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [W] heeft deze kosten gemotiveerd betwist. Uitgangspunt is dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
De kosten waarvan [K] en [D] vergoeding vorderen (feitelijk de brief van 30 november 2023 van hun advocaat), moeten worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten wordt daarom afgewezen.
4.10.
[W] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [K] en [D] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,86
- griffierecht
€
314,00
- salaris advocaat
€
1.079,00
Totaal
€
1.522,86
4.11.
[K] en [D] hebben veroordeling in de nakosten gevorderd. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De voorzieningenrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [W] om na de betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan de overdracht van het pand aan de [adres] te [woonplaats], conform de koopoptie, aan [K] ten overstaan van notariskantoor Mantel & Voors Notarissen te Benningbroek, op 2 januari 2024 of zoveel later als door de notaris wordt bepaald,
5.2.
bepaalt dat indien [W] niet zijn medewerking verleent aan de hiervoor onder 5.1 genoemde veroordeling, dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 1 BW dezelfde kracht heeft als de voor het opmaken van de notariële leveringsakte vereiste wilsverklaringen, medewerking, rechtshandeling en handtekening van [W],
5.3.
veroordeelt [W] in de proceskosten, aan de zijde van [K] en [D] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.522,86, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken op
21 december 2023.
LK/LJS