ECLI:NL:RBNHO:2023:12369

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 10490625 \ CV EXPL 23-2071 WD

Uitspraakdatum: 6 december 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting

Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland,

gevestigd te Alkmaar,

eiseres,

verder te noemen: Woonwaard,

gemachtigde: mr. K. Straathof,

tegen

[gedaagde 1] (hierna: [gedaagde 1] ),[gedaagde 2] (hierna: [gedaagde 2] ),

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

verder gezamenlijk te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. K. Dirlik.

1.Het procesverloop

1.1.

Woonwaard heeft bij dagvaarding van 2 april 2023 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 14 november 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagden] bij e-mail van 1 november 2023 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

Woonwaard is een verhuurder van sociale woningbouw.

2.2.

Op 30 oktober 2003 hebben Woonwaard en [gedaagde 1] een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan Woonwaard aan [gedaagde 1] de woning met tuin en aanhorigheden aan de [adres] te [woonplaats] heeft verhuurd.

2.3.

Ongeveer twee jaar nadien is [gedaagde 2] bij [gedaagde 1] ingetrokken. Op enig moment zijn zij gehuwd op grond waarvan [gedaagde 2] medehuurder is van de woning.

2.4.

De huurovereenkomst bevat de volgende passages:
“Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als zelfstandige woonruimte (…)Door ondertekening verklaren de verhuurder en de huurder akkoord te gaan met bijgevoegd Huurreglement (voorwaarden en bedingen, versie december 1998) (…).”

2.5.

Artikel 6.1. van voornoemd huurreglement luidt, voor zover van belang, als volgt:
“
Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt en ingericht te houden als woonruimte voor de huurder en zijn/ haar gezin. (…)De huurder is verplicht zich het gehuurde, waarin begrepen alle aanhorigheden, overeenkomstig de bestemming te gebruiken en aan deze bestemming geen wijziging te geven.”

2.6.

Sinds 2013 exploiteert [gedaagde 1] een kapsalon. Aanvankelijk knipte en verzorgde zij haar klanten in het woonhuis. In de loop van 2013 hebben [gedaagden] een tuinhuis geplaatst in de tot het gehuurde behorende tuin. Sindsdien ontvangt en verzorgt [gedaagde 1] haar klanten in het tuinhuisje.

2.7.

Woonwaard heeft voor de exploitatie van de kapsalon geen toestemming gegeven.

2.8.

Op 18 oktober 2022 heeft een medewerker van Woonwaard de aanwezigheid van de kapsalon geconstateerd. Woonwaard heeft vervolgens een onderzoek uitgevoerd naar het gebruik van het gehuurde door [gedaagden]

2.9.

Op 16 januari 2023 heeft de toenmalig gemachtigde van Woonwaard [gedaagden] aangeschreven en gesommeerd de exploitatie van de kapsalon aldaar te staken. [gedaagden] hebben hieraan niet voldaan.

3.De vordering

3.1.

Woonwaard vordert, na vermindering van eis ter zitting dat de kantonrechter:
(i) [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om op straffe van een dwangsom de bedrijfsmatige exploitatie van de kapsalon aan het adres [adres] te [woonplaats] te staken en gestaakt te houden;
(ii) de huurovereenkomst tussen partijen voorwaardelijk te ontbinden en [gedaagden] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde.

3.2.

Woonwaard voert daartoe, kort gezegd, als volgt aan. [gedaagden] schieten tekort in de nakoming van de huurovereenkomst door de vestiging en bedrijfsmatige exploitatie van de kapsalon aan het adres [adres] te [woonplaats] . [gedaagden] dienen dit te staken. Voor het geval [gedaagden] hieraan niet voldoen en de maximale dwangsom verbeuren, dient de huurovereenkomst tussen partijen te worden ontbonden en [gedaagden] te worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagden] erkennen dat zij een kapsalon exploiteren, maar betwisten dat dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert.
[gedaagden] stellen hiertoe dat het tuinhuisje, waarin de kapsalon is gevestigd, een roerende zaak is, die niet tot het gehuurde behoort. Woonwaard heeft om die reden geen zeggenschap over hetgeen daarbinnen gebeurt.
Maar ook als het tuinhuisje tot het gehuurde behoort, is geen sprake van een tekortkoming.
Bij de beoordeling hiervan, moet acht worden geslagen op de maatschappelijke context. De afgelopen decennia zijn er steeds meer ZZP-ers en werknemers die hun onderneming of werkzaamheden thuis of vanuit huis (uit)voeren. Om deze ontwikkeling te faciliteren, heeft de gemeente [gemeente] (destijds [gemeente] ) in het nieuwe bestemmingsplan waar het gehuurde onder valt, een regeling opgenomen waarmee dit gebruik is toegestaan. Binnen de actuele regelgeving in het bestemmingsplan is de exploitatie van de kapsalon niet in strijd met het woonbegrip en de woonbestemming. Dit werkt door in de huurovereenkomst.
Dit alles brengt mee dat [gedaagden] door het vestigen en exploiteren van een kleine kapsalon geen wijziging hebben aangebracht aan de contractuele bestemming van het gehuurde. In dat kader is nog van belang dat de betreffende bepaling in de huurovereenkomst vaag is geformuleerd en vanwege deze onduidelijkheid in het voordeel van [gedaagden] moet worden uitgelegd.
Bij dit alles komt nog dat Woonwaard geen belang heeft bij haar vordering, althans haar rechten heeft verwerkt dan wel dat zij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak meer kan maken op staking van de exploitatie van de kapsalon. Dit alles aldus [gedaagden]

5.De beoordeling

5.1.

Deze zaak draait om de vraag of [gedaagden] door de exploitatie van de kapsalon aan de [adres] te [woonplaats] in strijd handelen met de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en of [gedaagden] deze exploitatie om deze reden moeten staken.
De kantonrechter is van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord en legt hieronder uit waar dit oordeel op is gebaseerd.

5.2.

Vast staat dat in de schriftelijke huurovereenkomst en in artikel 6.1. van het huurreglement staat dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
Eveneens staat vast dat [gedaagden] in de tot het gehuurde behorende tuin een tuinhuis hebben geplaatst waar [gedaagde 1] een kapsalon exploiteert.

5.3.

Naar het oordeel van de kantonrechter is het gebruik als kapsalon aan te merken als bedrijfsmatig. Dat gebruik stemt niet overeen met de aan het gehuurde gegeven woonbestemming.

5.4.

De kantonrechter verwerpt het verweer van [gedaagden] dat het tuinhuis als roerende zaak moet worden beschouwd en daarmee niet tot het gehuurde behoort. [gedaagden] gaan daarmee ten onrechte voorbij aan het gegeven dat het tuinhuis - en dus ook de kapsalon - zich feitelijk in de tot het gehuurde behorende tuin bevindt. Alle activiteiten van [gedaagden] in de tuin vallen onder het gebruik van het gehuurde; ongeacht of deze activiteiten plaatsvinden in het tuinhuis. Aldus maken [gedaagden] wanneer zij in het tuinhuis een kapsalon exploiteren, bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde.

5.5.

Of het bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde zonder toestemming van Woonwaard als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst moet worden beschouwd, hangt af van de aard van het bedrijf^[1]en dus van de omstandigheden van het geval.
In dit geval gaat het om de exploitatie van een kapsalon waarbij [gedaagde 1] ter plaatse haar klanten ontvangt en hen de gewenste kappersbehandeling geeft. Gebleken is dat het tuinhuisje is ingericht als een volwaardige kapsalon en om die reden ook is aangesloten op water en elektra. De kapsalon is, blijkens de website van [gedaagde 1] , vijf dagen in de week geopend; maandag tot en met donderdag van 9:30 uur tot 20:30 uur en vrijdag van 9:30 uur tot 17:00 uur. Afgaande op de door [gedaagden] ter zitting afgegeven verklaring komen er gemiddeld dagelijks één of meerdere klanten; soms 2 à drie klanten per dag. Niet uitgesloten kan worden dat dit aantal zal toenemen, nu [gedaagden] op de website een wervende advertentie hebben geplaatst en ter plaatse een reclame-uiting (spandoek) hebben opgehangen die zichtbaar is vanaf de openbare weg.

5.6.

Dit gebruik is naar het oordeel van de kantonrechter aan te merken als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst,. Met name het dagelijks meermaals voorkomende klantenbezoek, waarvan deels met de auto, verdraagt zich niet met de woonbestemming.
Dit gebruik van het gehuurde is wat dat betreft niet gelijk te stellen met het gebruik als opslagplaats voor, bijvoorbeeld, een webshop of een mobiele kappersonderneming, waar de klanten in hun eigen huis worden geknipt. De vergelijking met een werknemer die thuis werkt, gaat om dezelfde reden mank. Van de zijde van Woonwaard is ter zitting verklaard dat al deze activiteiten worden toegestaan, omdat zij niet leiden tot toeloop van bezoek en toename van verkeersbewegingen en parkeerdruk.

5.7.

Het voorgaande overziende, is de kantonrechter van oordeel dat de exploitatie van de kapsalon ter plaatse zonder toestemming van Woonwaard een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert.

5.8.

Aan dit oordeel doet niet af dat de toenmalige gemeente [gemeente] (thans: [gemeente] ) onder invloed van maatschappelijke ontwikkelingen in 2021 een nieuw bestemmingsplan in werking heeft laten treden dat een kapsalon aan huis in principe toestaat. De inhoud van het door de gemeente opgestelde bestemmingsplan werkt niet door in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst.

5.9.

[gedaagden] hebben nog aangevoerd dat Woonwaard geen belang heeft bij haar vordering, althans haar rechten heeft verwerkt dan wel dat zij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak meer kan maken op staking van de exploitatie van de kapsalon. [gedaagden] hebben hiertoe aangevoerd dat Woonwaard op grond van de huurovereenkomst verplicht was om elke twee maanden een huisbezoek aan het gehuurde te brengen. Als zij dit had gedaan, had zij in 2013 al van de kapsalon geweten. Dat zij pas na verloop van tien jaar hiervan op de hoogte kwam, komt voor haar eigen risico. Al die tijd heeft Woonwaard geen klachten van omwonenden ontvangen en heeft [gedaagde 1] zonder problemen de onderneming kunnen voeren zonder aanmerkingen van Woonwaard. Hierdoor is bij [gedaagden] het gerechtvaardigd vertrouwen ontstaan, dat de kapsalon was toegestaan, aldus [gedaagden]

5.10.

De kantonrechter verwerpt deze verweren. Gelet op de aard van de tekortkoming heeft Woonwaard belang bij de vordering. Woonwaard verhuurt meerdere sociale huurwoningen in de omgeving en voert in het belang van de leefbaarheid het beleid dat bedrijfsmatig gebruik als het onderhavige niet is toegestaan. Woonwaard heeft er belang bij dit beleid te handhaven. Dat bij Woonwaard tot op heden geen klachten van omwonenden zijn binnengekomen en zij “bij toeval” achter het bestaan van de kapsalon is gekomen, doet aan het belang niet af.
Ook het beroep op rechtsverwerking faalt. Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat de rechthebbende (i.c. Woonwaard) zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt^[2]. In dat kader hebben [gedaagden] aangevoerd dat Woonwaard niet heeft voldaan aan de contractuele verplichting om periodiek huisbezoeken aan het gehuurde af te leggen.

5.11.

De kantonrechter gaat hieraan voorbij. Ter zitting is komen vast te staan dat dit beding in de huurovereenkomst is opgenomen, omdat [gedaagde 1] in haar vorige woning een vriendin liet inwonen en Woonwaard zeker wilde stellen dat dit in de woning aan de [adres] te [woonplaats] niet zou gebeuren. Om die reden hebben partijen afgesproken dat Woonwaard gedurende de periode van een jaar na aanvang van de huurovereenkomst in 2003 periodiek op inwoning zou controleren.
Onder deze omstandigheden kunnen [gedaagden] het uitblijven van controles en aanmerkingen van Woonwaard niet met succes ten grondslag leggen aan het door hen gedane beroep op rechtsverwerking. Gerechtvaardigd vertrouwen dat Woonwaard akkoord was met de in 2013 gestarte kapsalon hebben [gedaagden] daaraan niet kunnen ontlenen.
Bijzondere omstandigheden die voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking nodig zijn, hebben [gedaagden] niet aangevoerd. Om dezelfde reden faalt het beroep op de redelijkheid en billijkheid.

5.12.

De vordering van Woonwaard is toewijsbaar als na te melden. De kantonrechter zal [gedaagden] veroordelen om de exploitatie van de kapsalon ter plaatse te staken en gestaakt te houden. Voor zover de vordering van Woonwaard ziet op andere (bedrijfsmatige) activiteiten heeft zij deze vordering niet feitelijk onderbouwd. Hetzelfde geldt voor het geval de vordering ziet op eventueel andersoortig strijdig gebruik van het gehuurde.

5.13.

Na te melden termijn om de exploitatie van de kapsalon te staken komt de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden redelijk voor. De kantonrechter zal de gevorderde dwangsom matigen en maximeren als na te melden.

5.14.

[gedaagden] voeren verweer tegen de door Woonwaard ingestelde vordering om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Zij stellen hiertoe dat het een principiële zaak betreft en dat zij als zij in het hoger beroep wel in het gelijk worden gesteld in de tussenliggende periode inkomensschade zullen lijden. [gedaagden] vrezen dan voor een noodsituatie. Woonwaard heeft daarentegen geen belang bij de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring. Immers, zij heeft de afgelopen tien jaar geen klachten ontvangen en was tot 18 oktober 2022 niet op de hoogte van het bestaan van de kapsalon, aldus [gedaagden] .
Woonwaard stelt zich op het standpunt dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard.

5.15.

De kantonrechter overweegt als volgt. Bij de beoordeling van de vordering om dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, moet de kantonrechter de belangen van partijen tegen elkaar afwegen. Het gaat daarbij om het belang van Woonwaard om hangende het hoger beroep op te kunnen treden tegen strijdig gebruik en het belang van [gedaagden] bij het behoud van het inkomen dat zij uit de kapsalon genereert. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Woonwaard in dit geval prevaleert. Hierbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat is gebleken dat het aanvragen van een aanvullende bijstandsuitkering om het inkomstenverlies op te vangen tot de mogelijkheden behoort. De door [gedaagden] geuite vrees voor het ontstaan van een noodsituatie is dan ook onvoldoende onderbouwd.

5.16.

De vordering tot voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde acht de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden prematuur. Deze vordering ligt voor afwijzing gereed.

5.17.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] , omdat zij ongelijk krijgen. Over de gevorderde vergoeding van de nakosten wordt als volgt overwogen. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de door Woonwaard gevorderde nakosten (die worden begroot op € 125,00 en, als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, de explootkosten van betekening van het vonnis) niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de exploitatie van de kapsalon ter plaatse te staken en gestaakt te houden op straffe van een dwangsom van € 25,00 per dag dat [gedaagden] hieraan niet voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 5.000,00;

6.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de één betaalt de ander wordt bevrijd, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woonwaard tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 129,14

griffierecht € 128,00

salaris gemachtigde € 500,00 ;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter