Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/326834 / HA ZA 22-227
Vonnis van 22 november 2023
in de zaak van
1.[eiser] ,2. [eiseres] ,
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. P. van Lingen te Alkmaar,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. S.H.N. de Wijs te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 maart 2023 (hierna: het tweede tussenvonnis),
- het deskundigenbericht van 18 juli 2023,
- het deskundigenbericht van 18 juli 2023,
- de conclusie na deskundigenbericht van [eisers] van 29 augustus 2023,
- de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagde] van 29 augustus 2023, met producties 5 en 6.
1.2.
Ten slotte is wederom vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 21 december 2022 (hierna: het eerste tussenvonnis) geoordeeld dat [eisers] heeft gedwaald bij de aankoop van de woning met omliggende grond aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), doordat [gedaagde] onjuiste inlichtingen heeft verstrekt en informatie heeft verzwegen over de verontreinigde bodem ter plaatse. Voor de beantwoording van de vragen of en zo ja, in welke mate [eisers] nadeel heeft ondervonden van de dwaling, heeft de rechtbank een deskundigenbericht bevolen.
Antwoorden op de vragen van de rechtbank
2.2.
In het tweede tussenvonnis is de heer [deskundige] van HB Adviesbureau (hierna: [deskundige] ) benoemd als deskundige en heeft de rechtbank de navolgende vragen gesteld. De antwoorden die [deskundige] op de vragen heeft gegeven en delen van zijn motivering zijn hieronder per vraag cursief weergegeven.
1) Is er, gelet op de geldende wettelijke regels en richtlijnen, sprake van verontreinigingen in de bodem in de achtertuin en rondom het woonhuis (het hoger gelegen deel) op het perceel aan de [adres] te [woonplaats] , kadastraal perceel [Kadaster] ?
Ja, er is sprake van lichte tot sterke verontreinigingen op het perceel. (…)
2) Indien u vraag 1 bevestigend beantwoordt, kunt u dan aangeven:
- met welke stoffen de bodem verontreinigd is?
- in welke mate de bodem verontreinigd is?
De grond is sterk verontreinigd (boven de interventiewaarde) met de zware metalen barium, cadmium, koper, lood en zink alsmede met asbest. Er is hierbij sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met zware metalen en asbest.
De grond is ten hoogste licht tot matig verontreinigd met nikkel en PCB.
De grond is ten hoogste licht verontreinigd met de zware metalen kobalt, molybdeen, en kwik alsmede PAK en minerale olie. (…)
3) Als er naar uw mening sprake is van verontreinigingen in de bodem, zijn die dan van dien aard dat saneringsmaatregelen genomen dienen te worden?
Enerzijds is door de aanwezige bodemverontreinigingen sprake van een potentiële waardevermindering van het perceel in geval van eventuele toekomstige verkoop. Vanuit die optiek kan ervoor gekozen worden een sanering uit te voeren teneinde de waardevermindering te beperken ofwel weg te nemen.
Anderzijds kan er gesaneerd worden vanuit de risico’s die gepaard gaan met de verontreinigingen. Uit de risicobeoordeling blijkt dat mogelijk sprake is van humane risico’s op basis van de parameter lood. (…)
Op de onderhavige locatie is de sterk met lood verontreinigde laag nergens direct aan het maaiveld gelegen en overal afgedekt met minimaal 0,2 meter zand of verharding. Op basis van de ingevoerde standaardinstellingen is derhalve mogelijk sprake van een feitelijke overschatting van het daadwerkelijke risiconiveau. Het bevoegd gezag (Omgevingsdienst Noord-Holland Noord) dient de conclusie te trekken omtrent de spoedeisendheid van sanering.
4) Indien u vraag 3 bevestigend beantwoordt, kunt u dan aangeven:
- welke saneringsmaatregelen genomen dienen te worden?
Ervan uitgaande dat de eis / wens aanwezig is om de sterke verontreinigingen te verwijderen van het perceel zal de saneringsmaatregel in hoofdlijn bestaan uit het ontgraven, opladen en afvoeren van de sterk verontreinigde grond en het aansluitend weer aanvullen met gekeurde en geschikt bevonden aanvulgrond.
- welke kosten daar naar uw inschatting mee zijn gemoeid?
Op basis van de vastgestelde scope is een investering geraamd van € 85.000,- excl. BTW (€ 102.850,- incl. BTW (…)).
5) Indien u vraag 3 bevestigend beantwoordt en voor zover u vanuit uw deskundigheid antwoord kunt geven op de volgende vragen, kunt u dan aangeven?
- welke kosten er naar uw inschatting gemoeid zijn met het herstel van de tuin, bestaande uit bestrating, beplanting en grasveld?
Op basis van de vastgestelde scope is een investering geraamd van € 13.000 excl. BTW
(€ 15.730,- incl. BTW (…)).
- wat de doorlooptijd is van de sanering?
De doorlooptijd van de daadwerkelijke uitvoering van de bodemsanering wordt geschat op circa 7 werkdagen (voorbereiding, saneren, aanvullen, opruimen, herstel). (…)
Een bodemsanering mag pas gestart worden nadat het bevoegd gezag, Omgevingsdienst Noord-Holland Noord (ODNHN), heeft ingestemd met het saneringsplan. Hiervoor kan een zogenaamde BUS-melding (Besluit Uniforme Saneringen) worden ingediend bij ODNHN, (…).
- of het huis/kantoor gebruikt kan worden tijdens de sanering?
Het te saneren terrein is afgezet met hekwerk, tijdens het werk is het kantoor waarschijnlijk (grotendeels) niet bereikbaar, het huis is wel bereikbaar. (…)
6) Heeft u gelet op de standpunten van partijen en de stukken in het dossier, nog andere opmerkingen die voor de verdere beoordeling van het geschil van belang kunnen zijn?
De belangrijkste aspecten die leiden tot onzekerheden in de kostenraming (risicoprofiel) zijn de omvang van de sanering (hoeveelheden te saneren en aan te vullen grond kunnen in de praktijk afwijken van de theoretische inschatting) en de mogelijke schade aan elementen (…). (…)
Tevens dienen met ODNHN afspraken te worden gemaakt omtrent de ernst en spoedeisendheid van de sanering alsmede de terugsaneerwaarden. Terugsaneerwaarden zijn de concentraties tot waarde bodem minimaal moet worden gesaneerd, en hiermee de bovengrens van de concentratie van een stof na de sanering.
Standpunten van partijen
2.3.
[eisers] kan zich verenigen met de conclusies van [deskundige] . Hij gaat er vanuit dat het bevoegd gezag zal bepalen dat saneringsmaatregelen genomen dienen te worden. Ook verwacht [eisers] dat het bevoegd gezag de conclusie zal trekken dat de sanering spoedeisend is en dus op korte termijn zal moeten uitgevoerd. Ook indien het bevoegd gezag van oordeel is dat er niet onmiddellijk gevaar bestaat voor de volksgezondheid, dan is het volgens [eisers] nog steeds duidelijk dat er een saneringsplicht zal worden opgelegd.
2.3.1.
[eisers] heeft de rechtbank verzocht om ter opheffing van het nadeel ten gevolge van de dwaling de koopprijs te verlagen met € 118.580,- (inclusief BTW), zijnde de totale kostenraming (€ 102.850,- + € 15.730,-) van [deskundige] voor sanering en herstelwerkzaamheden. [eisers] geeft aan dat hij bereid is tegen betaling van dit bedrag het risico te dragen dat verdergaande saneringsmaatregelen zouden moeten plaatsvinden, dan wel dat de sanering pas veel later kan plaatsvinden, met de onzekerheid en beperkte bruikbaarheid van de tuin in de tussentijd en het risico op prijsverhogingen.
2.4.
[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de antwoorden van [deskundige] op de vragen 4 en 5 buiten beschouwing gelaten moeten worden, omdat uit het antwoord op vraag 3 geen noodzaak tot sanering volgt. [gedaagde] betwist daarnaast enige bekendheid met de verontreiniging, omdat zij in de veronderstelling was dat de verontreiniging die bestond reeds was opgeheven door saneringswerkzaamheden in 1995.
Subsidiair voert [gedaagde] aan dat haar bekendheid slechts toezag op de aanwezigheid van de stoffen zink en PAK. De overige stoffen zijn volgens haar niet van belang, omdat ze geen bekendheid had met de aanwezigheid daarvan zodat geen mededelingsplicht voor die stoffen zou kunnen bestaan. Ten aanzien van de asbest is bovendien een asbestclausule opgenomen in de koopovereenkomst, als gevolg waarvan volgens [gedaagde] geen sprake van schending van de mededelingsplicht kan zijn ten aanzien van asbest.
2.4.1.
[gedaagde] heeft de rechtbank primair verzocht om de vorderingen van [eisers] af te wijzen, omdat uit de rapportage van [deskundige] en de argumenten van [eisers] onvoldoende is gebleken dat sprake is van nadeel. Van koopprijsvermindering kan dan ook geen sprake zijn.
Subsidiair heeft [gedaagde] de rechtbank verzocht om de rapportage van [deskundige] voor te leggen aan het bevoegd gezag. Indien het bevoegd gezag vervolgens besluit dat er geen saneringsplicht bestaat, dan wel dat de spoedeisendheid van de saneringsplicht ontbreekt waardoor er geen termijn aan gekoppeld kan worden, dan is er geen sprake van nadeel bij [eisers] Saneringswerkzaamheden zijn dan niet noodzakelijk en het is dan bovendien onwaarschijnlijk dat de waarde van de woning beïnvloed zal worden door de verontreiniging.
Indien er wel een saneringsplicht bestaat met spoedeisendheid en een specifieke termijn voor saneringswerkzaamheden, dan dient volgens [gedaagde] beoordeeld te worden op basis van welke stof deze saneringsplicht met specifieke termijn wordt opgelegd. Wanneer de saneringsplicht blijkt te bestaan op grond van andere stoffen dan zink en PAK, dan is er ook geen nadeel voor [eisers]
Nadeel
2.5.
Het deskundigenbericht is naar het oordeel van de rechtbank op voldoende zorgvuldige wijze tot stand gekomen en het bevat, wat betreft de inhoud, duidelijke en onderbouwde antwoorden op de door de rechtbank gestelde vragen. De rechtbank zal het deskundigenbericht daarom als uitgangspunt nemen bij de verdere beoordeling van de zaak.
2.6.
De rechtbank stelt voorop dat zij in het eerste tussenvonnis een aantal bindende eindbeslissingen heeft genomen, dat wil zeggen beslissingen in de overwegingen waarin uitdrukkelijk en zonder voorbehoud stelling wordt genomen met betrekking tot een of meer geschilpunten. Zo heeft zij toen geoordeeld dat [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden, omdat zij in 1994 ervan op de hoogte was dat er in het verleden een autobedrijf op het perceel was gevestigd en dat het perceel verontreinigd was. Bovendien heeft de rechtbank geoordeeld dat [eisers] als gevolg daarvan heeft gedwaald bij de aankoop van de woning. Voor zover [gedaagde] deze beslissingen in haar laatste conclusie ter discussie wil stellen, gaat de rechtbank daar aan voorbij. [gedaagde] heeft namelijk niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat de eerdere beslissingen berusten op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag.
De rechtbank merkt terzijde nog op dat voor het schenden van de mededelingsplicht niet vereist is dat [gedaagde] in detail kennis droeg van de stoffen waarmee de bodem verontreinigd was.
2.7.
Dan komt de rechtbank toe aan de vraag of [eisers] nadeel heeft geleden, ter opheffing waarvan de rechtbank de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen.
De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend en licht dit als volgt toe.
2.7.1.
De rechtbank komt op basis van de beantwoording van de vragen 1 en 2 door [deskundige] tot het oordeel dat sprake is van nadeel. Uit die antwoorden wordt namelijk duidelijk dat de bodem van het perceel bij de woning licht tot sterk verontreinigd is. Zo is de grond ten hoogste licht tot matig verontreinigd met nikkel en PCB en ten hoogste licht verontreinigd met de zware metalen kobalt, molybdeen en kwik, alsmede PAK en minerale olie. Maar de grond is deels ook sterk verontreinigd (boven de zogenoemde interventiewaarde) met asbest en de zware metalen barium, cadmium, koper, lood en zink.
2.7.2.
Bij dit oordeel weegt bovendien mee dat de aanwezigheid van deze zware metalen en andere stoffen in de bodem serieuze gebruiksbeperkingen meebrengen voor [eisers] Dat de verontreiniging volgens [gedaagde] geen acuut levensgevaar oplevert, is niet bepalend voor het antwoord op de vraag of sprake is van nadeel. Daarnaast speelt in het oordeel dat sprake is van nadeel mee dat staat vast dat het perceel van [eisers] bij het bodemloket van de provincie Noord-Holland als verontreinigd is geregistreerd.
Verzoek indienen bij Omgevingsdienst Noord-Holland Noord
2.8.
[deskundige] heeft in zijn rapport bij de beantwoording van de vragen 3 en 5 aangegeven dat het bevoegd gezag dient te beslissen over de ernst van de verontreiniging en over de noodzaak en de spoedeisendheid van een eventuele bodemsanering, voordat tot sanering kan worden overgegaan.
2.9.
Op basis van wat [deskundige] heeft geconcludeerd en de rechtbank hiervoor heeft overwogen, acht de rechtbank het nodig om de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord (hierna: Omgevingsdienst) zich te laten uitspreken over de ernst van de verontreiniging en over de noodzaak en de spoedeisendheid van eventuele bodemsanering. Het ligt op de weg van [eisers] om een verzoek tot afgifte van een beschikking ‘Ernst en Spoedeisendheid’ te doen bij de Omgevingsdienst. [1] Daarbij is uiteraard van belang dat [eisers] het rapport van [deskundige] ter beschikking stelt aan de Omgevingsdienst.
In afwachting van de uitkomst van deze beschikking, wordt de zaak naar de parkeerrol verwezen.
2.10.
Zodra [eisers] de beschikking heeft ontvangen, kan hij bij de rechtbank een verzoek indienen om de zaak weer naar de continuatierol te verwijzen om bij akte de beschikking in het geding te brengen. Daarbij krijgt [eisers] de gelegenheid om zich uit te laten over de vraag of de beschikking aanleiding geeft tot het aanpassen van het standpunt dat hij in de conclusie na deskundigenbericht heeft ingenomen. [gedaagde] mag daarna bij antwoordakte reageren.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
verwijst de zaak naar de parkeerrol van
woensdag 3 april 2024,
woensdag 3 april 2024,
3.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Haverkate en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2023.