ECLI:NL:RBNHO:2023:11702

• Datum uitspraak: 22 november 2023
• Publicatiedatum: 20 november 2023
• Zaaknummer: 10428674 CV EXPL 23-2008
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: J.J. van Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens langdurige huurachterstand

De zaak betreft een vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een bovenwoning vanwege een huurachterstand van ruim vijftien maanden. De huurders, [gedaagde 1] en [gedaagde 2], zijn in gebreke gebleven met het betalen van de huur, ondanks meerdere aanmaningen.

[gedaagde 1] voerde verweer met financiële problemen en gebreken aan het gehuurde, maar kon dit niet voldoende onderbouwen. Zijn beroep op opschorting en verrekening wegens vermeende te hoge energiekosten en gebreken werd afgewezen omdat er geen opeisbare tegenvordering bestond en hij geen concreet herstelverzoek had gedaan.

De rechtbank oordeelde dat de huurachterstand rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat ontruiming gerechtvaardigd is. Gezien de aanwezigheid van een minderjarige in het gehuurde werd een ontruimingstermijn tot 15 januari 2024 gesteld om acute noodsituaties te voorkomen.

De huurders werden veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur van €14.946,00 en een maandelijkse vergoeding van €800,00 voor elke maand dat het gehuurde in gebruik blijft. Tevens werden zij veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden, huurders worden veroordeeld tot ontruiming en betaling van de huurachterstand.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10428674 \ CV EXPL 23-2008

Vonnis van 22 november 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser] ,

te [plaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,

tegen

1. [gedaagde 1],

wonende te [plaats 2],

gedaagde partij

procederend in persoon,

hierna te noemen: [gedaagde 1]

2. 2. [gedaagde 2],

te [plaats 2],

niet verschenen,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde 2]

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 27 maart 2023 een vordering tegen [gedaagde 1] ingesteld. [gedaagde 1] heeft mondeling en schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 23 oktober 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 12 oktober 2023 nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren sinds 1 december 2021 van [eiser] de woonruimte aan het adres [adres] te [plaats 2] tegen een maandelijkse huurprijs van € 800,00, bij vooruitbetaling te voldoen. Het gaat om een bovenwoning.

2.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ondanks aanmaningen ruim vijftien huurtermijnen niet voldaan. Per 23 oktober 2023 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een huurachterstand van € 14.946,00.

2.3.

[gedaagde 1] woont in het gehuurde met een meerderjarige dochter en een minderjarige zoon. [gedaagde 2] met wie [gedaagde 1] een affectieve relatie heeft gehad, woont niet (meer) in het gehuurde.

2.4.

Vóór 1 december 2021 huurden [gedaagde 1] de woning onder van de exploitant van de winkel beneden. Na haar vertrek heeft [eiser] de winkelruimte opgeknapt en is [gedaagde 1] rechtstreeks van [eiser] gaan huren.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert ontbinding en ontruiming van het gehuurde en – na vermeerdering van eis – dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld tot betaling van € 14.946,00 aan achterstallig huur en € 800,00 per maand voor iedere maand dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in het bezit blijven van het gehuurde tot en met ontruimingsdatum.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst tussen partijen die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. [gedaagde 1] betaalt ondanks sommaties al maanden geen huur meer.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde 1] betwist de vordering (gedeeltelijk). [gedaagde 1] erkent de huurachterstand maar voert verweer tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte. Hij voert daartoe aan dat:
- hij financiële problemen heeft gehad, mede veroorzaakt door hoge energielasten;
- hij jarenlang te veel voor energielevering heeft betaald omdat de aansluiting van de onderburen via zijn meterkast liep en hun gebruik dus voor zijn rekening is gekomen;
- het gehuurde meerdere gebreken heeft die [eiser] nog steeds niet heeft verholpen.

4.2.

[gedaagde 2] is niet verschenen in de procedure. Tegen haar is verstek verleend.

5. De beoordeling

5.1.

Tegen [gedaagde 2] is verstek verleend. Omdat [gedaagde 1] wel in het geding is verschenen, zal op grond van artikel 140 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) tussen partijen één vonnis worden gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

5.2.

Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

5.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 1] een huurachterstand van ruim vijftien maanden heeft laten ontstaan. Een dergelijke huurachterstand rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst. Dat [gedaagde 1] financiële problemen heeft gehad, maakt dit niet anders: deze liggen in zijn risicosfeer.

5.4.

De kantonrechter begrijpt het betoog van [gedaagde 1] dat hij jarenlang te veel aan energie heeft betaald en dat er gebreken zijn aan het gehuurde, als een beroep op opschorting en/of verrekening.

5.5.

Opschorting is alleen mogelijk als de vordering en de tegenvordering voldoende samenhang hebben en de tegenvordering opeisbaar is. Opschorting mag slechts voor zover de wanprestatie van de wederpartij die opschorting rechtvaardigt.
Voor een geslaagd beroep op verrekening is eveneens vereist dat de tegenvordering opeisbaar is. Verder kan een beroep op verrekening gepasseerd worden als de tegenvordering niet eenvoudig is vast te stellen.

Energiemeter

5.6.

Het beroep van [gedaagde 1] op opschorting of verrekening omdat tijdens het opknappen van de winkelruimte beneden is gebleken dat de aansluiting voor elektriciteit via de meterkas van [gedaagde 1] liep en hij dus voor het verbruik van de onderburen betaalde, kan niet slagen. Ten eerste heeft [eiser] gemotiveerd betwist dat de aansluiting via de meterkast van [gedaagde 1] liep en heeft [gedaagde 1] dat betoog niet nader onderbouwd.
Ten tweede geldt dat als het betoog van [gedaagde 1] al juist zou zijn, hij [eiser] daarvoor niet kan aanspreken. Blijkens de huurovereenkomst moet [gedaagde 1] de levering van elektriciteit zelf regelen en betaalt hij daarvoor niets aan [eiser]. Daar komt bij dat de kwestie van de energie-aansluiting betrekking heeft op de periode dat [gedaagde 1] niet van [eiser] huurde, maar van de onderburen. Als [gedaagde 1] al een vordering ter zake te veel betaalde elektriciteit heeft, dan heeft hij die vordering dus op de voormalige verhuurder en niet op [eiser]. Het feit dat [eiser] al die tijd eigenaar van het gehele pand is geweest, maakt dat niet anders.
Ten derde heeft [gedaagde 1] zijn betoog niet geconcretiseerd: onduidelijk is immers welke bedragen hij volgens hem te veel heeft betaald. Kortom, van een opeisbare tegenvordering van [gedaagde 1] op [eiser] in verband met te veel betaalde kosten energielevering is geen sprake. Dat betekent dat opschorting of verrekening met de achterstallige huur op deze grond ook niet mogelijk is.

Gebreken

5.7.

Voor wat betreft gebreken aan het gehuurde geldt dat als daarvan sprake is, de verhuurder deze op verlangen van de huurder moet herstellen. De huurder moet dus aan de verhuurder duidelijk maken dat er gebreken zijn en dat hij wil dat de verhuurder deze verhelpt. Verder kan een huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek aanspraak maken op een evenredige huurvermindering van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek al voldoende bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan. Ook voor een beroep op huurprijsvermindering is dus nodig dat de huurder de verhuurder in kennis stelt van de gebreken. Verder moet de huurprijsvermindering evenredig zijn aan het verminderde huurgenot. Voor opschorting geldt overigens het zelfde.

5.8.

Aan voormelde eisen is niet voldaan.
Ten eerste is onvoldoende komen vast te staan dat [gedaagde 1] aan [eiser] kenbaar heeft gemaakt dat sprake is van gebreken en dat hij daarvan herstel wenst. [gedaagde 1] heeft alleen brieven overgelegd waarin hij slechts in algemene zin klaagt over gebreken zonder deze te specificeren. [eiser] heeft de ontvangst van deze brieven betwist.
Ten tweede heeft [eiser] onbetwist aangevoerd dat zij wel bereid was en is om eventuele gebreken te herstellen, maar dat zij geen contact met [gedaagde 1] kreeg en geen toegang tot het gehuurde om werkzaamheden te verrichten.
Ten derde heeft [gedaagde 1] niet duidelijk gemaakt in hoeverre hij door de door hem gestelde gebreken in zijn huurgenot is geschaad. Indien en voor zover de gebreken die blijken uit de door [gedaagde 1] overgelegde foto’s door [eiser] hersteld zouden moeten worden, zijn deze in ieder geval niet zo ernstig dat [gedaagde 1] al langere tijd helemaal geen huurgenot meer heeft gehad.

5.9.

De conclusie is dat ook de door [gedaagde 1] gestelde gebreken niet kunnen leiden tot een geslaagd beroep op opschorting of verrekening. Hij heeft terzake immers geen opeisbare tegenvordering en als hij die al wel zou hebben, rechtvaardigt deze niet het in zijn geheel niet betalen van de huur gedurende twaalf maanden.

Ontbinding en ontruiming

5.10.

Nu geen van de verweren van [gedaagde 1] slaagt, moet hij de gehele huurachterstand alsnog betalen. Verder leidt de hoogte van de huurachterstand en de omstandigheid dat [gedaagde 1] ook de lopende huur niet betaalt, tot de conclusie dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen.

5.11.

Er is evenwel aanleiding om de ontruimingstermijn op een later moment te stellen dan door [eiser] is gevorderd.
Ten eerste is in het gehuurde een minderjarige woonachtig en valt niet uit te sluiten dat door een snelle ontruiming voor hem een acute noodsituatie ontstaat.
Ten tweede heeft [eiser] nagelaten om bij de gemeente een melding te doen van de betalingsachterstand, waartoe zij op grond van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening wel gehouden is.
Een langere ontruimingstermijn geeft [gedaagde 1] meer mogelijkheden om elders onderdak te vinden voor hem en zijn kinderen en om zich tot de gemeente te wenden voor schuldhulp. Op dat laatste is hij tijdens de zitting ook uitdrukkelijk gewezen.

5.12.

Het gevorderde bedrag van € 800,00 per maand over iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft, wordt toegewezen.

5.13.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] omdat zij ongelijk krijgen.

5.14.

[gedaagde 1] heeft ter zitting nog betoogd dat [gedaagde 2] nooit in het gehuurde heeft gewoond en verder niets met deze zaak te maken heeft. Aangezien zij wel op het huurcontract als medehuurder is vermeld en van haar zelf geen verweer bekend is, worden de vorderingen tegen haar ook toegewezen.

6. De beslissingDe kantonrechter:

6.1.

ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning, staande en gelegen te ([postcode]) [plaats 2] aan de [adres] (1e en 2e etage);

6.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om het gehuurde uiterlijk 15 januari 2024 met al de hunnen en het hunne te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;

6.3.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 14.946,00;

6.4.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op:
dagvaarding € 108,95
griffierecht € 514,00
salaris gemachtigde € 660,00 (2 x € 330,00);

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. van Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter