ECLI:NL:RBNHO:2023:11220

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./repnr.: 10442519 \ EJ VERZ 23-171 (rvk)

Uitspraakdatum: 8 november 2023

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

[verzoeker]

wonende te [plaats 1]

verzoekende partij

verder te noemen: [verzoeker]

gemachtigde: mr. V.N. Gijlstra

tegen

[verweerster]

gevestigd te [plaats 2]

verwerende partij

verder te noemen: de VvE

procederend bij: [vertegenwoordiger]

1.Het procesverloop

1.1.

[verzoeker] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 7 april 2023. De VvE heeft een verweerschrift ingediend.

1.2.

Op 11 oktober 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [verzoeker] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [verzoeker] bij brief van 26 september 2023 nog een document toegezonden.

2.De feiten

2.1.

[verweerster] is een appartementencomplex voor recreatief verblijf in [plaats 2] . Het gebouw is op 17 september 1993 gesplitst in 78 appartementsrechten. Het splitsings-reglement ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992’ van de KNB is van toepassing op de splitsing. Bij de splitsingsakte is de VvE opgericht.

2.2.

De VvE heeft als doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars.

2.3.

[verzoeker] is sinds 9 mei 1994 eigenaar van een appartement in het complex en op die grond lid van de VvE .

2.4.

De appartementen in het complex delen groepsgewijs (per 4 of 6 appartementen) een trapportaal.

2.5.

De gasmeters voor de individuele appartementen bevinden zich telkens in de meterkast van het op de begane grond gelegen appartement.

2.6.

De meterkasten bevinden zich naast de toegangsdeur van de appartementen zijn voorzien van een eigen afsluitbare deur. De eigenaar van het naastgelegen appartement heeft een sleutel voor die deur. De andere eigenaren in het portaal hebben geen toegang. De eigenaren van de appartementen gelegen op een en twee hoog kunnen dus niet met de eigen sleutel toegang krijgen tot de meterkast op de begane grond; zij kunnen dus hun eigen gasmeter niet bereiken.

2.7.

Het appartement van [verzoeker] is gelegen op de begane grond en in de meterkast naast zijn appartement bevinden zich drie gasmeters, een voor hem zelf en twee voor zijn afzonderlijke bovenburen.

2.8.

Op de vergadering van de vereniging van eigenaars (ALV) van 11 maart 2023 is het besluit genomen om ‘in te stemmen met het feit dat de meterkasten in de trapportalen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren’.

3.Het verzoek

3.1.

[verzoeker] verzoekt dat de kantonrechter het besluit van de VvE van 11 maart 2023 dat de bergingen tot de gemeenschappelijke ruimten behoren nietig te verklaren, dan wel dat besluit te vernietigen.

3.2.

[verzoeker] legt aan dit verzoek ten grondslag dat met het besluit dat de berging als gemeenschappelijk eigendom gekwalificeerd dient te worden, de VvE een besluit heeft genomen dat strijdig is met de splitsingsakte en de splitsingstekeningen. Als gevolg daarvan is het besluit nietig. Het besluit is strijdig met de splitsingsakte omdat uit de aan de akte gehechte tekeningen duidelijk blijkt dat de meterkasten naast de appartementen tot het appartementsrecht zelf behoren. De tekeningen zijn doorslaggevend omdat de splitsingsakte zelf niets zegt over de vraag of de berging onderdeel uitmaakt van het privégedeelte.

3.3.

Indien geoordeeld wordt dat het besluit van de VvE niet nietig is, dan dient het besluit vernietigd te worden omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Reden daarvoor is dat het doel van de VvE , namelijk het vergroten van de veiligheid, ook op een voor [verzoeker] minder bezwarende wijze bereikt had kunnen worden. Zo had een sleutelkastje opgehangen kunnen worden waar een beperkt aantal eigenaren toegang toe heeft. Ook had besloten kunnen worden dat de eigenaars van appartementen op de begane grond, een sleutel moeten delen met de eigenaars van de appartementen die direct boven hen zijn gelegen.

4.Het verweer

4.1.

De VvE voert verweer en is van mening dat het besluit niet nietig is of vernietigbaar is. De VvE voert daartoe aan dat er geen sprake is van nietigheid omdat de splitsingsakte en de aangehechte tekeningen geen uitsluitsel geven over de vraag of de meterkasten al dan niet gemeenschappelijk zijn. De algemene ledenvergadering heeft volgens alle wettelijke eisen en voorschriften plaatsgevonden en het besluit is met ruime meerderheid genomen.

4.2.

Het besluit is evenmin vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid; de belangen van de VvE en haar leden worden juist gediend worden met het besluit dat genomen is. Het besluit is voor de veiligheid van de eigenaren – immers de eigenaren op de eerste en de tweede verdieping kunnen in geval van een calamiteit (gaslek) niet zonder medewerking van de eigenaren op de begane grond bij hun gasmeter om het gas af te sluiten. Aan die situatie komt met dit besluit een einde en de veiligheid dient zwaarder te wegen dan de belangen van de eigenaren op de begane grond.

5.De beoordeling

Bevoegdheid kantonrechter

5.1.

Het primaire verzoek van [verzoeker] ziet op de nietigverklaring van een nietig besluit van de ALV. Strikt genomen betreft dit een vordering die aan de rechtbank dient te worden voorgelegd. Echter, gelet op de samenhang met hetgeen partijen ten grondslag hebben gelegd aan het subsidiaire verzoek zal de kantonrechter beide verzoeken behandelen.

Nietig besluit?

5.2.

Als eerste moet beoordeeld worden of het besluit van 11 maart 2023
nietigis wegens strijd met de statuten zoals [verzoeker] stelt. Voor het antwoord op de vraag of de meterkasten tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren is bepalend wat daarover is vastgelegd in de splitsingstukken (de akte van splitsing en de bijbehorende stukken of tekeningen). Bij de uitleg van de splitsingsstukken komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van wat tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Daarbij mogen de stukken mede aan de hand van waarneming van de feitelijke kenmerken van het splitsingsobject uitgelegd worden. Voorts kan kennisneming van de feitelijke situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt, indien de splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject. Bij het voorgaande geldt bovendien dat uit de wet, artikel 5:111 Burgerlijk Wetboek (BW), volgt dat alles wat niet in de akte van splitsing als privégedeelte is aangemerkt, gemeenschappelijk is.

5.3.

De kantonrechter is van oordeel dat de meterkast naast het appartement van [verzoeker] tot de gemeenschappelijke gedeeltes behoort. Dit oordeel wordt hierna toegelicht. Geleverd aan [verzoeker] is een appartementsrecht. Dat betekent dat [verzoeker] in beginsel geleverd heeft gekregen alles wat zich achter de voordeur van het appartement bevindt. Weliswaar bevindt de meterkast zich van bovenaf gezien binnen de oppervlakte die deel uitmaakt van de woning, maar door de plaatsing op de gang achter een aparte afsluitbare deur kan de meterkast niet logischerwijze tot de woning worden gerekend. Aan [verzoeker] kan worden toegegeven dat de aan de splitsingsakte gehechte tekening de meterkast niet afzondert van het hem geleverde appartementsrecht, maar naar het oordeel van de kantonrechter zijn deze tekeningen niet zodanig nauwkeurig dat daaruit moet worden afgeleid dat de meterkast daardoor tot de privé-gedeelten behoort. Dat betekent dat de meterkast tot het gemeenschappelijk gedeelte behoort. Het staat de VvE vrij om ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten regels te stellen. Logisch zou daarbij zijn dat ieder het gebruik wordt gegund van de meterkast die naast zijn appartement zit. De kantonrechter benadrukt hierbij ten overvloede dat het feit dat bepaalde zaken van de VvE als gemeenschappelijk moeten worden beschouwd, niet betekent dat ze tot ieders gebruik ter beschikking staan.

Vernietigbaarheid besluit?

5.4.

Gelet op het oordeel dat de meterkasten op grond van de akte van splitsing tot de gemeenschappelijke ruimtes gerekend moet worden en omdat de VvE een belang nastreeft waar elke eigenaar baat bij heeft, namelijk de veiligheid, is het besluit van de VvE om de meterkasten aan te wijzen als gemeenschappelijke gedeelten niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Dat het doel wat de VvE beoogt ook op een minder ingrijpende manier bewerkstelligd zou kunnen worden, bijvoorbeeld door het ophangen van sleutelkastjes is in het licht van het voorgaande onvoldoende zwaarwegend. De VvE heeft voldoende aangetoond dat aan die keuze nadelen kleven en dat de veiligheid alleen dan voldoende gegarandeerd wordt als de voordeursleutels van elk appartement in het portaal ook past op iedere meterkast in dat portaal. Het besluit zal niet vernietigd worden.

5.5.

De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek van [verzoeker] zal afwijzen.

5.6.

De proceskosten komen voor rekening van [verzoeker] , omdat hij ongelijk krijgt. Deze kosten worden voor de VvE begroot op nihil omdat zij zich niet heeft laten bijstaan door een gemachtigde.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst het verzoek af;

6.2.

veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten, die tot en met vandaag voor de VvE worden vastgesteld op nihil.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter