ECLI:NL:RBNHO:2023:11085

• Datum uitspraak: 3 mei 2023
• Publicatiedatum: 3 november 2023
• Zaaknummer: C/15/334334 / HA ZA 22-724
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: H.A. Pott Hofstede
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing bewijslevering inzake mondelinge overeenkomst over overwaarde woning

In deze bodemzaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 3 mei 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen een besloten vennootschap (eiseres) en een gedaagde. Eiseres vordert dat gedaagde wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 41.292,98, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten. Eiseres stelt dat er in 2018 of 2019 een mondelinge afspraak is gemaakt met gedaagde en een minderjarige, waarin is overeengekomen dat bij doorverkoop van een woning binnen drie jaar na aankoop, eiseres recht heeft op één derde van de overwaarde. Gedaagde betwist deze afspraak en voert verweer.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de woning binnen de gestelde termijn is doorverkocht en dat er overwaarde is gerealiseerd. Echter, de rechtbank oordeelt dat eiseres moet bewijzen dat de mondelinge afspraak daadwerkelijk is gemaakt. De rechtbank wijst erop dat de bewijslast bij eiseres ligt, omdat zij zich beroept op de rechtsgevolgen van de gestelde feiten. Eiseres heeft wisselende standpunten ingenomen over het moment van de afspraak en de rechtbank concludeert dat het tot nu toe overgelegde bewijs onvoldoende is om de afspraak te bevestigen.

De rechtbank heeft eiseres toegelaten om bewijs te leveren van haar stelling dat de afspraak is gemaakt, en houdt verdere beslissingen aan. De zaak zal opnieuw op de rol komen voor uitlating door eiseres over de wijze van bewijslevering.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/334334 / HA ZA 22-724

Vonnis van 3 mei 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] ,

gevestigd te [plaats],

eiseres,

advocaat mr. O.P. Kuit te 's-Gravenhage,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaats],

gedaagde,

advocaat mr. T.R. Riemens te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 25 november 2022 met producties 1 tot en met 16;
• de conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties 1 tot en met 4;
• het tussenvonnis van 25 januari 2023, waarbij een mondelinge behandeling is gelast;
• de door [eiseres] ingediende aanvullende producties 17 tot en met 20;
• de mondelinge behandeling van 27 maart 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden en waarbij door beide partijen pleitaantekeningen zijn overgelegd.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] is een vennootschap van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 1] en [betrokkene 2]). Zij zijn de ouders van [minderjarige] (hierna: [minderjarige]).

2.2.

[eiseres] was tot 2019 eigenaar van de woning gelegen aan [adres] te [postcode]) [plaats] (hierna: de woning). [eiseres] verhuurde de woning aan [minderjarige].

2.3.

[minderjarige] had sinds 2016 een affectieve relatie met [gedaagde]. Zij hebben het plan opgevat de woning te verbouwen en wilden daarom de woning kopen van [eiseres].

2.4.

De woning is op 15 maart 2019 getaxeerd op een marktwaarde van € 295.000,-.

2.5.

Op 26 maart 2019 hebben [betrokkene 1] en [betrokkene 2] aan [minderjarige] een schenking gedaan van € 40.000,- ten behoeve van de aankoop van de woning.

2.6.

Op 24 april 2019 heeft [eiseres] de woning verkocht en geleverd aan [minderjarige] en [gedaagde]. De koopprijs bedroeg € 290.000,-.

2.7.

[minderjarige] en [gedaagde] hebben op diezelfde datum een samenlevingsovereenkomst gesloten. Daarin is onder meer het volgende vermeld:

“
De partijen verklaarden, dat bij de levering van het door hen gezamenlijk aangekochte registergoed, te weten: (…) hierna te noemen: de woning,

door de comparante sub 2 in contanten een bedrag ter grootte van vijfenveertigduizend euro (€ 45.000,00) meer is ingebracht.

(…)

Gemelde waarde-verrekening zal plaatsvinden als volgt:

de waarde van de woning, vastgesteld in onbewoonde toestand, wordt verminderd met de daarop rustende hypothe(e)k(en), onder verrekening van de waarde van de polis(sen) van levensverzekering. Van het aldus verkregen bedrag, hierna te noemen: “de overwaarde”, wordt een nominaal bedrag ter grootte van vijfenveertigduizend euro (f 45.000,00) toebedeeld aan de comparante sub 2, waarna het restant van de overwaarde bij helfte tussen partijen zal worden verdeeld .”

2.8.

Omstreeks oktober 2021 hebben [minderjarige] en [gedaagde] hun affectieve relatie verbroken.

2.9.

In oktober 2021 heeft tussen [betrokkene 1], [betrokkene 2] en [gedaagde] een gesprek plaatsgevonden. Van dit gesprek is door [betrokkene 1] en [betrokkene 2] een geluidsopname gemaakt. Daarvan is door (de advocaat van) [eiseres] een transcript opgesteld, waarin onder meer het volgende is vermeld:

“1.20.25

[betrokkene 2]:

Nou, dat weten we het, dat is de opbrengst, maar dan is de winst gedeeld door drie, want dat hebben we hier aan tafel besproken twee jaar terug. Je weet he?

1.20.35

[gedaagde]:

Ja, hoe bedoel je door drie?

1.20.38

[betrokkene 2]:

De winst van de woning. Want dat hebben we hier paar jaar terug besproken toen jullie het gingen kopen. Dat we zeiden van nou joh uh stel je voor dat we het over een paar jaar he weer verkopen. Dan is het wel de winst van de woning.

1.20.50

[gedaagde]:

Ach hou op hey.

1.20.51

[betrokkene 2]:

Ja, dat maakt niks uit, dat is gezegd. Wat we gezegd hebben…. een man een man, een woord een woord.

1.20.56

[betrokkene 1]:

Zo hebben we wel gezeten toen met z’n vieren.

1.21.00

[betrokkene 2]:

Dan wil ik ook zeggen, dat als dat gedaan wordt, gaat dat naar de kleinkinderen. Dat wil ik wel hoor bij deze

1.21.08

[gedaagde]:

Ja

1.21.08

[betrokkene 2]:

Toezeggen

1.21.10

[gedaagde]:

Dus ja, het delen van de winst, dat gaan [onverstaanbaar]

1.21.16

[betrokkene 2]:

Ja, daar komt het nu wel op neer. Want wij gaan niet verdienen.

1.21.21

[betrokkene 1]:

Ik ga niet [onverstaanbaar]

1.21.23

[betrokkene 2]:

maar het was wel ons huis. En ik hoop dat je je ook in kan vinden. Het gaat niet naar Ils, het gaat niet naar Ils. Beslist niet. In de verste verte niet. Want wij hebben dit gedaan om jullie te helpen, wij hebben de [onverstaanbaar], twee jaar terug bij ingeschoten. Dan vindt ik het niet meer als reëel als nu de woningmarkt overspannen is en het gaat de verkoop in, gaan jullie er alle twee uit, jullie zoeken alle twee woonruimte. Dat komt gerust goed, ergens, bij iemand, tijdelijk, en misschien met een paar jaar dat jullie weer je eigen plekkie hebben. Maar dan gaat de winst gedeeld door drie want dat hebben we hier besproken, maar dat blijft even goed nog een leuk centje over hoor. Maar dan hebben jullie alle twee niks, en dan gaat dat naar de kleinkinderen want wij gaan niet aan jullie verdienen. Maar dat is wel wat we hier besproken hebben. En ik hoop dat je je daar ook in kan vinden.

1.22.15

[gedaagde]:

Ja daar kan ik me wel in vinden ja.

(…)”

2.10.

De woning is op 26 november 2021 verkocht aan een derde voor een koopsom van € 532.455,64 en op 3 februari 2022 geleverd aan de koper. De overwaarde bedroeg € 292.757,86. Daarvan is een bedrag van € 45.000,- ten goede gekomen aan [minderjarige]. Het resterende bedrag van € 247.757,86 is bij helfte verdeeld tussen [minderjarige] en [gedaagde]. [gedaagde] heeft een bedrag van € 123.878,93 ontvangen.

2.11.

Begin maart 2022 heeft [eiseres] aan [gedaagde] gevraagd één derde van het door [gedaagde] ontvangen bedrag, te weten € 41.292,98, te voldoen aan [eiseres]. Op 11 juli 2022 en 2 augustus 2022 heeft [eiseres] dat verzoek herhaald. Bij brief van 10 augustus 2022 heeft de advocaat van [gedaagde] verweer gevoerd. Op 17 oktober 2022 heeft [eiseres] daarop gereageerd.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert samengevat - dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 41.292,98, te vermeerderen met de wettelijke rente en de kosten van het geding.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat tijdens een gesprek tussen [betrokkene 1], [betrokkene 2], [minderjarige] en [gedaagde] in 2018 of 2019 is afgesproken dat als de woning binnen drie jaar na de aankoop door [minderjarige] en [gedaagde], door hen zou worden doorverkocht, één derde van de overwaarde zou worden betaald aan [eiseres]. Daarmee is volgens [eiseres] een mondelinge overeenkomst tot stand gekomen. [gedaagde] is met de nakoming daarvan in verzuim en daarom schadeplichtig uit hoofde van artikel 6:74 BW, aldus [eiseres].

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of tussen [eiseres] enerzijds, en [gedaagde] en [minderjarige] anderzijds een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen die inhoudt dat [eiseres] recht heeft op één derde van overwaarde van de woning, indien de woning door [minderjarige] en [gedaagde] binnen drie jaar na aankoop zou worden doorverkocht (hierna aangeduid als: de afspraak) zoals [eiseres] betoogt en [gedaagde] betwist.

4.2.

Tussen partijen staat namelijk vast dat de woning binnen die drie jaartermijn is doorverkocht en dat daarbij een overwaarde is gerealiseerd, waarvan [gedaagde] een deel heeft ontvangen.

4.3.

De rechtbank komt in dit vonnis tot het oordeel dat [eiseres] moet bewijzen dat de afspraak is gemaakt. Het betoog van [eiseres] dat de bewijslast bij [gedaagde] rust, gaat niet op. Het tot nu toe overgelegde bewijs is bovendien niet voldoende. Dit oordeel wordt als volgt toegelicht.

Bewijslastverdeling

4.4.

De partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten, draagt de bewijslast van die feiten, tenzij uit enige bijzondere regel of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit (artikel 150 Rv). Deze hoofdregel betekent dat [eiseres] het bestaan en de inhoud van de afspraak moet bewijzen, omdat zij zich beroept op de rechtsgevolgen daarvan.

4.5.

[eiseres] voert hiertegen aan dat [gedaagde] heeft erkend dat er tijdens het opgenomen gesprek van oktober 2021 is gesproken over een in 2019 besproken afspraak. Volgens [gedaagde] is in 2019 namelijk gesproken over de betaling aan [eiseres] van een vast bedrag van € 25.000,-, indien de woning door [minderjarige] en [gedaagde] binnen 3 tot 12 maanden na aankoop zou worden doorverkocht. Omdat [gedaagde] erkent dat er in 2019 een afspraak is gemaakt, moet het verweer van [gedaagde] dat de afspraak een andere inhoud heeft, volgens [eiseres] worden aangemerkt als een bevrijdend verweer. De bewijslast rust daarom op [gedaagde], aldus [eiseres].

4.6.

Hierin geeft de rechtbank [eiseres] geen gelijk. Van een bevrijdend verweer is sprake als de gedaagde uitgaat van de juistheid van de door de eiser gestelde feiten en daaraan verbonden rechtsgevolgen, maar feiten stelt waaraan het recht rechtsgevolgen verbindt die in de weg staan aan toewijzing van de vordering van eiser. Daarvan is hier geen sprake: [gedaagde] betwist dat een afspraak is gemaakt om [eiseres] één derde van de overwaarde te betalen indien de woning wordt verkocht binnen drie jaar na de aankoop. Het gegeven dat [gedaagde] deze betwisting heeft gemotiveerd door aan te voeren dat iets anders is besproken, brengt niet mee dat [gedaagde] van die feiten de bewijslast draagt.

4.7.

Het voorgaande betekent dat de bewijslast ten aanzien van het bestaan en de inhoud van de afspraak op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv rust op [eiseres]. Anders dan [eiseres] betoogt is de rechtbank van oordeel dat op basis van de ingenomen stellingen en overgelegde producties het bestaan en de inhoud van de afspraak vooralsnog niet kan worden vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

Stellingen van [eiseres]

4.8.

Vooropgesteld wordt dat [eiseres] wisselende standpunten heeft ingenomen over het moment waarop de mondelinge afspraak is gemaakt. De afspraak is volgens [eiseres] gemaakt voorafgaand aan de koop door [minderjarige] en [gedaagde], in een gesprek in oktober 2018 (randnummer 5 van de dagvaarding), althans in een gesprek op 3 maart 2019 (pleitaantekeningen, pag. 5, boven en de verklaringen van [betrokkene 2] en [minderjarige]), althans ná de koop door [minderjarige] en [gedaagde], in een gesprek in oktober 2019 (onder meer randnummer 29 dagvaarding en pleitaantekeningen, pag. 1, boven).

4.9.

[eiseres] heeft ter onderbouwing van haar stelling dat de afspraak is gemaakt, samengevat, het volgende aangevoerd:

• Het is onaannemelijk dat [eiseres] afstand zou doen van de verwachten waardestijging van de woning;
• [gedaagde] heeft de afspraak in het gesprek van oktober 2021 bevestigd;
• In de schriftelijke getuigenverklaringen hebben [betrokkene 2] en [minderjarige] verklaard dat de afspraak is gemaakt.

4.10.

De rechtbank zal deze stellingen hieronder bespreken.

Aannemelijkheid van de afspraak

4.11.

Vooropgesteld wordt dat de verkoop van de woning door [eiseres] aan [minderjarige] en [gedaagde] in beginsel meebrengt dat [eiseres] geen aanspraak meer kan maken op een eventuele waardestijging van de woning die heeft plaatsgevonden ná die overdracht aan [minderjarige] en [gedaagde]. In die zin volgt de rechtbank dus niet het betoog van [eiseres] dat het onaannemelijk is dat zij afstand heeft gedaan van de waardestijging. In de overdracht van een woning ligt dat namelijk besloten, tenzij partijen andersluidende afspraken maken. Tussen partijen staat vast dat in de koopovereenkomst en de leveringsakte hierover niets is bepaald.

4.12.

Het is mogelijk dat partijen mondelinge afspraken hebben gemaakt over de verdeling van de overwaarde, zoals [eiseres] stelt. De omstandigheden dat, volgens [eiseres], i) sprake is van een familiaire verhouding en zij [minderjarige] en [gedaagde] wilde helpen, ii) de woning is verkocht voor een koopprijs die € 5.000,- lager was dan de getaxeerde waarde en iii) de verdere waardestijging van de woning voorzien was, vormt op zichzelf (en ook bezien in samenhang met de overige reeds beschikbare bewijsmiddelen) echter onvoldoende bewijs van de stelling dat de afspraak is gemaakt.

[gedaagde] heeft deze achtergrond van de koop van de woning overigens betwist en voert aan dat de gestelde afspraak (juist) niet logisch is. De beoordeling hiervan kan verder in het midden blijven, omdat dit hoe dan ook niet kan leiden tot de conclusie dat voldoende bewijs is geleverd van het bestaan en de inhoud van de afspraak.

Geluidsopname van het gesprek van oktober 2021

4.13.

Volgens [eiseres] is het bewijs van de afspraak geleverd met de geluidsopname en de transcriptie van het gesprek van oktober 2021.

4.14.

Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat geen geluidsopname of transcriptie beschikbaar is van het gesprek (of de gesprekken) uit 2018/2019 waarin volgens [eiseres] de afspraak is gemaakt. Er is uitsluitend een opname beschikbaar van een gesprek van oktober 2021 (dus twee of drie jaar later), kort na het verbreken van de affectieve relatie tussen [minderjarige] en [gedaagde].

4.15.

[eiseres] voert aan dat [gedaagde] in het gesprek van oktober 2021 vijfmaal heeft erkend dat de afspraak in 2018/2019 is gemaakt. Hierin volgt de rechtbank [eiseres] niet, gelet op het navolgende.

• Op een vraag van [betrokkene 2] over “
• Na de opmerking van [betrokkene 2] “

Vervolgens heeft [gedaagde] geantwoord met “
Ach hou op hey ” waaruit de rechtbank eerder een ontkenning dan een bevestiging van [gedaagde] afleidt.

• Na een opmerking van [betrokkene 2] “
• Vervolgens heeft [betrokkene 2] het woord “
• [betrokkene 2] heeft het volgende gezegd: “

4.16.

De rechtbank acht de voornoemde inhoud van het gesprek van oktober 2021 onvoldoende overtuigend bewijs van het bestaan en de inhoud van de gestelde afspraak uit 2018/2019. Een duidelijke erkenning van die afspraak door [gedaagde], waarop hij niet meer zou mogen terugkomen, is naar het oordeel van de rechtbank hierin niet terug te lezen of te horen.

Hierbij weegt ook mee dat [gedaagde] tijdens hetzelfde gesprek vragen heeft gesteld over het verhaal van [betrokkene 2] (“
Ja, hoe bedoel je door drie?”) . Volgens [eiseres] is tijdens het opgenomen gesprek van oktober 2021 (geen nieuwe afspraak gemaakt, maar) door [gedaagde] een hem al bekende afspraak van twee of drie jaar eerder bevestigd. Daarmee is niet goed te rijmen dat [gedaagde] in het gesprek van oktober 2021 nog heeft gevraagd om een uitleg.

De schriftelijke verklaringen van [betrokkene 2] en [minderjarige]

4.17.

Van [betrokkene 2] en [minderjarige] zijn schriftelijke verklaringen in het geding gebracht, waarin zij verklaren dat op 3 maart 2019 tussen [betrokkene 2], [betrokkene 1], [minderjarige] en [gedaagde] een gesprek heeft plaatsgevonden.

In de verklaring van [minderjarige] is vermeld dat toen is “
besproken ” en “
toegezegd ” dat de overwaarde “
door 3 gedeeld zou worden ” en dat zij ([minderjarige]) dit “
meermaals besproken ” heeft met [gedaagde].

[betrokkene 2] heeft verklaard dat in het gesprek van 3 maart 2019 is “
afgesproken ” en “
m o
ndeling beaamd ” dat “d
e overwaarde door drie gedeelt gaat worden n.l. [minderjarige] een derde – [gedaagde] een derde en [betrokkene 1] [eiseres] een derde ”.

4.18.

Bij de waardering van deze verklaringen gaat de rechtbank er vooralsnog vanuit dat [betrokkene 2] en [minderjarige] beiden een belang hebben bij de uitkomst van deze procedure. [betrokkene 2] is als bestuurder van [eiseres] een partijgetuige. [minderjarige] is weliswaar geen partij, maar wel de dochter van [betrokkene 2] en [betrokkene 1] en dus in die zin betrokken. De verklaringen van [betrokkene 2] en [minderjarige] staan bovendien diametraal tegenover hetgeen [gedaagde] ter zitting heeft toegelicht. [minderjarige] was bij de zitting niet aanwezig, zodat de rechtbank haar niet heeft kunnen bevragen over haar verklaring. De rechtbank is daarom van oordeel dat de schriftelijke verklaringen van [minderjarige] en [betrokkene 2] onvoldoende bewijs leveren van de stellingen van [eiseres].

Slotsom

4.19.

[eiseres] heeft bewijs aangeboden van haar stellingen. Gelet op het voorgaande zal [eiseres] daarom worden toegelaten bewijs te leveren van haar stelling dat zij in 2018 of 2019 met [gedaagde] en [minderjarige] de rechtens afdwingbare afspraak heeft gemaakt dat bij doorverkoop van de woning door [minderjarige] en [gedaagde] binnen drie jaar na de aankoop, [eiseres] recht heeft op één derde van de overwaarde.

4.20.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt [eiseres] op de stelling te bewijzen dat zij in 2018 of 2019 met [gedaagde] en [minderjarige] de rechtens afdwingbare afspraak heeft gemaakt dat in geval van doorverkoop van de woning door [minderjarige] en [gedaagde] binnen drie jaar na aankoop, [eiseres] recht heeft op één derde van de overwaarde.

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
31 mei 2023 voor uitlating door [eiseres] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;

5.3.

bepaalt dat, als [eiseres] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, zij de stukken dan direct in het geding moet brengen;

5.4.

bepaalt dat, als [eiseres] getuigen wil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden juli tot en met oktober 2023 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van de getuigenverhoren zullen worden bepaald;

5.5.

bepaalt dat de getuigenverhoren zullen plaatsvinden op de zitting van een nog aan te wijzen rechter van deze rechtbank, in het gerechtsgebouw te Haarlem, Jansstraat 81;

5.6.

bepaalt dat partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartijen moeten toesturen;

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 3 mei 2023. ^[1]

Voetnoten

1. type: 1538