Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/2437
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
en
het hoofd Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [de woning] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.578.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen, de aanslag rioolheffing gebruik woning en de aanslag rioolheffing eigendom woning voor het kalenderjaar 2021 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 februari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2023 te Haarlem. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en
[naam 2] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning en is gebouwd in 2015. De inhoud van de woning is 837 m³ en de oppervlakte van het perceel is 618 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde van de woning, verlaging van de onroerende-zaakbelastingen en aanslag rioolheffing eigen woning. Hij bepleit een waarde van € 1.450.000 en verwijst hierbij naar een door hem in bezwaar overgelegd taxatierapport. Dat rapport is een half jaar na de taxatie van verweerder opgesteld ten behoeve van de aanpassing van de hypotheek. De WOZ-waarde voor het jaar 2022 heeft verweerder vastgesteld op € 1.483.000 in een stijgende markt. De argumenten van eiser hebben dus wel degelijk indruk gemaakt bij verweerder. De taxatie van verweerder lijkt meer op natte vingerwerk dan op een weloverwogen waardevaststelling.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder verwijst onder meer naar de overgelegde waardematrix, waarin de waarde van de woning is vastgesteld op € 1.578.000. In de matrix zijn naast de gegevens van de woning de verkoopgegevens vermeld van [object 1] en [object 2] , beide te [woonplaats] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
8. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning, vrijstaande woningen die in dezelfde wijk zijn gelegen als de woning. Ook de bouwjaren liggen dicht bij elkaar. De woning is gebouwd in 2015 en de vergelijkingsobjecten dateren van 2016 en 2018. Het object [object 2] is op
16 januari 2020 verkocht voor € 2.596.500. Ook de perceelgrootte van dit object wijkt sterk af van die van de woning. Nu dit vergelijkingsobject in een heel andere prijsklasse valt dan de woning is het object [object 2] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar met de woning en derhalve niet geschikt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Het object [object 1] ,verkocht op 18 juli 2019 voor
€ 1.325.500, is naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijs van dit object kan dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
9. Er blijft dan echter slechts één vergelijkingsobject over ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit acht de rechtbank in deze situatie een onvoldoende onderbouwing. De rechtbank heeft begrip voor het standpunt van verweerder dat er in de wijk waar de woning is gelegen, weinig geschikte vergelijkingsobjecten zijn. Verweerder had naar het oordeel van de rechtbank in deze situatie echter ook buiten de wijk waar de woning is gelegen vergelijkingsobjecten kunnen en moeten aandragen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Nu verweerder dit heeft nagelaten, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit geldt te meer nu verweerder in een stijgende woningmarkt in het opvolgende jaar (2022) de waarde van de woning heeft vastgesteld op € 1.483.000, derhalve € 95.000 lager dan voor het onderhavige jaar zonder hier een afdoende verklaring voor te kunnen geven.
10. Het voorgaande betekent dat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Het beroep is derhalve gegrond en de bestreden uitspraak dient te worden vernietigd.
11. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Het door eiser overgelegde taxatierapport is opgesteld ter verkrijging van een hypothecaire lening en bovendien is in dat rapport niet uitgegaan van de voor dit geschil relevante waardepeildatum 1 januari 2020, maar van 18 mei 2020. Bovendien is één van de in dat rapport genoemde vergelijkingspanden ( [object 3] ) verkocht in maart/april 2018 en dat acht de rechtbank te ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2020. Gelet hierop acht de rechtbank het taxatierapport van eiser, waarin geconcludeerd wordt tot een waarde van € 1.450.000 onvoldoende bruikbaar ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde.
12. Nu zowel verweerder als eiser de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt zal de rechtbank in goede justitie de waarde van de woning bepalen.
De rechtbank stelt, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, de waarde per de waardepeildatum vast op € 1.500.000. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen, is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2021 wordt verminderd tot een waarde van € 1.500.000;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen en de aanslag rioolheffing eigendom woning voor het kalenderjaar 2021 dienovereenkomstig worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 50 aan hem te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.B. Filius, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).