ECLI:NL:RBNHO:2023:10069

• Datum uitspraak: 5 september 2023
• Publicatiedatum: 10 oktober 2023
• Zaaknummer: 10636939 \ VV EXPL 23-97
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: E. Kanninga-Jonker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van huurwoning wegens betalingsachterstand en ongeoorloofde wijzigingen

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 5 september 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiser 1] c.s. en [gedaagde]. [Eiser 1] c.s. heeft [gedaagde] gedagvaard vanwege een betalingsachterstand van zes maanden en ongeoorloofde wijzigingen aan de huurwoning. De huurder, [gedaagde], huurt sinds 1 juli 2021 een woning van [eiser 1] c.s. voor een maandelijkse huurprijs van € 1.395,00. [Gedaagde] heeft vanaf maart 2023 geen huur meer betaald en heeft zonder toestemming delen van de dakkapel gedemonteerd, wat mogelijk schade aan het gehuurde kan veroorzaken. De kantonrechter oordeelt dat de vorderingen van [eiser 1] c.s. toewijsbaar zijn, gezien de ernstige tekortkomingen van [gedaagde]. De kantonrechter heeft [gedaagde] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, tot betaling van de huurachterstand van € 8.202,00, en tot betaling van de maandelijkse huurprijs voor elke maand dat hij het gehuurde in gebruik houdt. Daarnaast is [gedaagde] verboden om zonder toestemming veranderingen aan het gehuurde aan te brengen, onder verbeurte van een dwangsom. De kantonrechter heeft de proceskosten voor rekening van [gedaagde] gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10636939 \ VV EXPL 23-97

Uitspraakdatum: 5 september 2023

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

1. [eiser 1]

2.
[eiser 2]

3. de vennootschap onder firma
[eiser 3]

wonende/gevestigd te [plaats 1]
verder te noemen: [eiser 1] c.s.

gemachtigde: mr. L. Berendsen

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats 2]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser 1] c.s. heeft [gedaagde] op 10 augustus 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 augustus 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser 1] c.s. bij brief van 21 augustus 2023 nog een productie toegezonden.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt per 1 juli 2021 van [eiser 1] c.s. een woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde). Het betreft een eengezinswoning met achterplaats.

2.2.

De huidige huurprijs (inclusief een voorschot servicekosten en nutsvoorzieningen) bedraagt € 1.395,00 per maand. In artikel 4.3 van de huurovereenkomst staat dat de huur steeds moet worden voldaan vóór de 28ste van de voorafgaande maand van de periode waarop de betaling betrekking heeft.

2.3.

[gedaagde] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst aan de beherend makelaar van [eiser 1] c.s. een waarborgsom betaald, die volgens de huurovereenkomst € 4.640,00 bedroeg.

2.4.

[gedaagde] heeft vanaf de maand maart 2023 geen huur meer betaald.

3. De vordering

3.1.

[eiser 1] c.s. vordert (samengevat) dat de kantonrechter, bij wijze van voorlopige voorziening, [gedaagde]:
- veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde;
- veroordeelt tot betaling van € 1.395,00 voor elke maand dat [gedaagde] het gehuurde in bezit houdt tot de datum waarop [eiser 1] c.s. weer de beschikking over het gehuurde krijgt;
- veroordeelt tot betaling van de huurachterstand van € 8.202,00, te vermeerderen met wettelijke rente;
- veroordeelt tot betaling van € 785,10 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- verbiedt om veranderingen aan het gehuurde aan te brengen zonder toestemming van [eiser 1] c.s., onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [gedaagde] in strijd handelt met dat verbod;
- veroordeelt alle veranderingen die [gedaagde] aan het gehuurde heeft aangebracht ongedaan te maken, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [gedaagde] dit nalaat.

3.2.

[eiser 1] c.s. legt aan de vorderingen ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] in strijd handelt met de huurovereenkomst. Hij betaalt de huur nooit op tijd en heeft een huurachterstand van inmiddels zes maanden. Daarnaast veroorzaakt [gedaagde] overlast: [eiser 1] c.s. heeft meldingen van omwonenden ontvangen dat [gedaagde] drugs in het gehuurde gebruikt (roken van wiet). Verder heeft [gedaagde] zonder toestemming delen van de dakkapel gedemonteerd waardoor er een aanzienlijke kans op (water)schade aan het gehuurde ontstaat.

3.3.

Volgens [eiser 1] c.s. rechtvaardigden de tekortkomingen van [gedaagde] ontruiming van het gehuurde in kort geding. Daarnaast vindt [eiser 1] c.s. dat [gedaagde] de veranderingen aan de dakkapel ongedaan moet maken en hem moet worden verboden om nog zonder toestemming wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen. Hij voert (samengevat) aan dat het gehuurde diverse gebreken vertoont (waaronder lekkages), dat hij onder meer het toilet en de keuken van de woning heeft gerenoveerd en dat hij al een borg van € 6.000,00 heeft betaald.

5. De beoordeling

Vooraf

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiser 1] c.s. daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu volgens de stellingen van [eiser 1] c.s. sprake is van een aanzienlijke huurachterstand die bovendien steeds verder oploopt. Ook is volgens [eiser 1] c.s. sprake van een situatie waarin schade aan het gehuurde kan ontstaan. Van [eiser 1] c.s. kan dan ook niet worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een eventueel te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

Voordat de kantonrechter toekomt aan de vraag of [gedaagde] het gehuurde zal moeten ontruimen, zal de kantonrechter eerst de andere vorderingen van [eiser 1] c.s. bespreken.

Betaling van de huur

5.4.

[eiser 1] c.s. vordert betaling van de huur over de periode maart tot en met augustus 2023. In totaal gaat het om een bedrag van € 8.202,00. [gedaagde] heeft dit bedrag als zodanig niet betwist. De vordering kan daarom in beginsel worden toegewezen. Dit is slechts anders wanneer voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] een voor verrekening vatbare tegenvordering op [eiser 1] c.s. heeft danwel goede gronden heeft om de betaling van de huur op te schorten.

5.5.

Naar het oordeel van de kantonrechter doet die situatie zich niet voor. Voor zover [gedaagde] aanvoert dat hij verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht betekent dit nog niet dat [eiser 1] c.s. daarvoor een vergoeding aan [gedaagde] dient te betalen. Niet is gebleken dat [eiser 1] c.s. van die (gestelde) verbeteringen op de hoogte is gebracht, laat staan dat hij daarmee heeft ingestemd. Ook voor zover [gedaagde] zich erop beroept dat sprake was van gebreken aan het gehuurde die hij heeft hersteld, leidt dit niet tot een verplichting van [eiser 1] c.s. om de kosten daarvan te vergoeden. Op grond van artikel 7:206 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek is de huurder weliswaar bevoegd om gebreken zelf te verhelpen op kosten van de verhuurder, maar pas nadat de verhuurder daarmee zelf in verzuim is. Weliswaar heeft [gedaagde] gesteld dat hij bij [eiser 1] c.s. heeft geklaagd over de gebreken, maar dit wordt door [eiser 1] c.s. betwist en [gedaagde] heeft deze stelling in het geheel niet onderbouwd. De kantonrechter gaat hier dan ook aan voorbij. Dat [eiser 1] c.s. in verzuim is met het verhelpen van de gebreken is in het geheel niet gesteld en blijkt ook nergens uit. Dat [gedaagde] op [eiser 1] c.s. een (verrekenbare) tegenvordering heeft is dan ook onvoldoende gebleken.

5.6.

Voor zover [gedaagde] zich heeft willen beroepen op opschorting (bij wijze van pressiemiddel) kan dit verweer evenmin slagen. Het had in dit kader namelijk op de weg van [gedaagde] gelegen om (ten minste) te onderbouwen dat hij [eiser 1] c.s. op de hoogte heeft gebracht van de (gestelde) gebreken. Dat heeft hij niet gedaan. Van een gerechtvaardigd beroep op opschorting is dus geen sprake, nog daargelaten dat het opschorten van de volledige huur niet proportioneel wordt geacht.

5.7.

Ook het beroep van [gedaagde] op de betaalde waarborgsom kan niet slagen. Deze is namelijk nog niet opeisbaar. [eiser 1] c.s. hoeft de waarborgsom pas aan [gedaagde] terug te betalen aan het einde van de huur. De gemachtigde van [eiser 1] c.s. heeft ter zitting toegezegd dat de terugbetaling van de borg op de gebruikelijke wijze zal worden afgewikkeld.

5.8.

Nu niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde] een tegenvordering op [eiser 1] c.s. heeft danwel hem een beroep op opschorting toekomt, staat niets aan toewijzing van de vordering van [eiser 1] c.s. in de weg. De vordering tot betaling van € 8.202,00 aan huurachterstand zal dus worden toegewezen.
Betaling van toekomstige huurpenningen

5.9.

Gelet op de wanbetaling van [gedaagde] moet [eiser 1] c.s. er ernstig rekening mee houden dat [gedaagde] ook de toekomstige huurtermijnen niet (tijdig) betaalt. Om die reden zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van € 1.395,00 voor elke maand dat hij het gehuurde vanaf 1 september 2023 in gebruik houdt.
Ongedaanmaking van veranderingen aan het gehuurde

5.10.

[eiser 1] c.s. vordert in de dagvaarding dat [gedaagde] wordt veroordeeld om “
alle door hem aangebrachte veranderingen ” ongedaan te maken. [eiser 1] c.s. heeft ter zitting toegelicht dat daarmee de wijzigingen aan de dakkapel worden bedoeld. De vordering zal met inachtneming van die uitleg worden beoordeeld.

5.11.

[eiser 1] c.s. heeft foto’s overgelegd waarop te zien is dat de zijpanelen van de dakkapel zijn verwijderd. [gedaagde] heeft zelf ter zitting verklaard dat hij werkzaamheden aan de dakkapel heeft verricht, omdat de dakkapel lekte. Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] bij die werkzaamheden de betreffende zijpanelen heeft weggehaald. [gedaagde] heeft dat ook niet betwist. Dat [gedaagde] die werkzaamheden heeft verricht vanwege een lekkage, heeft hij onvoldoende onderbouwd. [eiser 1] c.s. heeft dit betwist en ook uit de door [gedaagde] ter zitting getoonde foto blijkt niet dat de lekkage er al was voordat [gedaagde] aan het dak ging sleutelen. [gedaagde] had geen wijzigingen aan de dakkapel mogen aanbrengen. Immers, indien de huurder veranderingen of toevoegingen aan het gehuurde wil aanbrengen, dient dit op grond van artikel 11 van de huurovereenkomst te gebeuren overeenkomstig het in 4.1 tot en met 4.14 van de algemene bepalingen gestelde. In artikel 4.2 van die algemene bepalingen staat dat het huurder niet is toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder veranderingen of toevoegingen op of aan het gehuurde aan te (laten) brengen of te hebben. Dat [eiser 1] c.s. toestemming zou hebben gegeven voor de werkzaamheden is niet gebleken. [eiser 1] c.s. stelt terecht dat juist deze situatie kan leiden tot (water)schade. De kantonrechter zal [gedaagde] dan ook veroordelen tot terugplaatsing van deze (althans soortgelijke) panelen. De kantonrechter ziet wel aanleiding om de gevorderde dwangsom te matigen en te maximeren als hierna vermeld.

Het verbod tot het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde

5.12.

Verder vordert [eiser 1] c.s. een verbod aan [gedaagde] op te leggen om veranderingen aan het gehuurde aan te brengen. Die vordering zal worden toegewezen. Hiervoor is geoordeeld dat [gedaagde] onbevoegd wijzigingen aan de dakkapel heeft aangebracht. [eiser 1] c.s. heeft daarom belang bij dit verbod. Ook hier zal de gevorderde dwangsom worden gematigd en gemaximeerd als hierna vermeld.

Moet [gedaagde] het gehuurde ontruimen?

5.13.

Ten slotte zal de kantonrechter de gevorderde ontruiming bespreken. Daarbij wordt voorop gesteld dat ontruiming van een huurwoning een zeer ingrijpende maatregel is, die in de praktijk vaak een onomkeerbaar karakter heeft. Voor toewijzing van die vordering is dan ook slechts plaats indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.

5.14.

De kantonrechter is van oordeel dat die situatie zich voordoet. [gedaagde] heeft een huurachterstand van (inmiddels) zes maanden. Hij heeft niet te kennen gegeven dat hij in staat en bereid is deze alsnog direct te voldoen. Alleen daarmee is al sprake van een zodanig ernstige tekortkoming dat het zeer aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Daarop vooruitlopend zal de kantonrechter de gevorderde ontruiming toewijzen. De overige gronden die [eiser 1] c.s. aan de vordering tot ontruiming ten grondslag heeft gelegd kunnen daarmee onbesproken blijven.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.15.

[eiser 1] c.s. maakt aanspraak op € 785,10 aan buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning aan de gedaagde partij een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.
Proceskosten

5.16.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij ongelijk krijgt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, te verlaten met alle zaken die zich daarin bevinden voor zover die aan [gedaagde] toebehoren, en in goede, lege en opgeruimde staat aan [eiser 1] c.s. op te leveren, onder afgifte van de sleutels aan [eiser 1] c.s.;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de maandelijkse huurprijs van € 1.395,00 voor elke maand, dan wel gedeelte van de maand, dat [gedaagde] het gehuurde vanaf 1 september 2023 in gebruik heeft, tot de datum waarop [eiser 1] c.s. weer de beschikking over het gehuurde verkrijgt;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 8.202,00 aan huurachterstand over de periode maart 2023 tot en met augustus 2023, te vermeerderen met wettelijke rente over de betreffende maandelijkse huurtermijnen, te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van algehele betaling;

6.4.

verbiedt [gedaagde] om veranderingen aan het gehuurde aan te brengen zonder toestemming van [eiser 1] c.s. op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor iedere keer dat [gedaagde] in strijd handelt met dit verbod, met een maximum van € 2.000,00;

6.5.

veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de door hem aangebrachte veranderingen aan de dakkapel van het gehuurde ongedaan te maken, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag dat hij dit nalaat, met een maximum van € 2.000,00, en met dien verstande dat [gedaagde] geen nieuwe dwangsommen verbeurt vanaf de datum waarop het gehuurde is ontruimd;

6.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser 1] c.s. tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 129,86

griffierecht € 244,00

salaris gemachtigde € 529,00

nakosten € 132,00 , voor zover daadwerkelijk nakosten worden gemaakt;

6.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.8.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Kanninga-Jonker en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter