Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/321586 / HA ZA 21-564
Vonnis van 20 juli 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. H.W.A. Huijzer te Haarlem,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
INTERMED ADVIES B.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE HOUTRAK PROJECT ONTWIKKELING B.V.,
beiden gevestigd te Driehuis, gemeente Velsen,
gedaagden,
advocaat mr. J. van den Bos te Nunspeet.
Partijen zullen hierna [eiser] , Intermed en DHPO worden genoemd. Intermed en DHPO samen zullen hierna worden aangeduid als Intermed c.s.
De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vraag of op de gedaagden de verplichting rust om een woning voor de eiser te (laten) bouwen. De rechtbank oordeelt dat dit niet het geval is. Dat leidt ertoe dat de eiser de gemaakte afspraken niet gedeeltelijk kon ontbinden en dat hij geen ontbindingsschade kan vorderen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 oktober 2021 met bijlagen 1 tot en met 17,
- de conclusie van antwoord met bijlagen 18 tot en met 23,
- het tussenvonnis van 4 mei 2022 waarbij een mondelinge behandeling is gelast,
- de akte overlegging producties van [eiser] met bijlagen 24 tot en met 29 en een volledig exemplaar van bijlage 4,
- de op 7 juni 2022 in het Gerechtsgebouw te Alkmaar gehouden mondelinge behandeling van de zaak. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De advocaten van partijen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] en zijn zus hebben in 2017 door vererving het erfpachtrecht verkregen dat recht geeft op het gebruik van de percelen grond aan de [adres] [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] (met daarop een woonhuis en een garage/werkplaats) en de [adres] [nummer 4] en [nummer 5] te [plaats] (hierna: de percelen). [eiser] wilde op de plek waar het woonhuis stond in dezelfde stijl een nieuw woonhuis laten bouwen en daar gaan wonen.
2.2.
[naam 1] (hierna: [naam 1] ) is enig aandeelhouder en bestuurder van Intermed.
2.3.
In 2018 hebben [eiser] , [naam 1] en [naam 2] van [bedrijfsnaam] gesproken over de herontwikkeling van de percelen.
2.4.
[eiser] en Intermed hebben op 24 december 2018 een document ondertekend getiteld “Intentieverklaring en leningsovereenkomst” (hierna: de eerste akte). In deze akte is onder meer het volgende opgenomen:
“
IN AANMERKING NEMENDE:
IN AANMERKING NEMENDE:
(…)
Verkoper [opmerking van de rechtbank: bedoeld wordt [eiser] ] heeft met de Zus afgesproken om haar rechten op Perceel A en B over te nemen voor een bedrag van EUR 155.000, welk bedrag Intermed bereid is aan Verkoper te lenen (…)
Intermed heeft verklaard bereid te zijn om een deel van de Percelen van Verkoper te kopen voor een bedrag van EUR 675.000,(450.000 plus 225.000 voor een te bouwen huis en schuur) (…)”
2.5.
Op 18 december 2019 is DHPO opgericht. DHPO houdt zich bezig met de projectontwikkeling van onroerend goed. Intermed is bestuurder en enig aandeelhouder van DHPO.
2.6.
Op 23 december 2019 hebben [eiser] en Intermed een tweede document ondertekend, getiteld “Intentieverklaring en leningsovereenkomst II” (hierna: de tweede akte). Uit deze akte volgt dat Intermed € 278.000,- aan [eiser] heeft geleend om de verkrijging van de eigendom van de percelen te financieren. Verder is in de tweede akte onder meer vermeld:
“
VERKLAREN ALS VOLGT:
VERKLAREN ALS VOLGT:
(…)
Aan deze Verklaring is gehecht een begroting/specificatie van de te bouwen woning voor Verkoper met document calculatie nummer 19-9036c. Deze begroting/specificatie is op 18 december 2019 door Roelvink Bouw opgesteld.”
2.7.
[eiser] heeft de percelen op 23 december 2019 aan DHPO geleverd.
Daarbij bleef het perceel aan de [adres] [nummer 3] , waar het woonhuis op stond, eigendom van [eiser] . In de leveringsakte is een koopprijs vermeld van € 478.000,-.
2.8.
Bij brief van 16 juni 2021 heeft de advocaat van [eiser] Intermed gesommeerd om hem binnen vier weken te laten weten op welke termijn en op welke wijze Intermed de woning voor [eiser] gaat (laten) bouwen.
2.9.
In de dagvaarding die [eiser] in deze zaak op 13 oktober 2021 aan Intermed c.s. heeft laten uitbrengen, heeft [eiser] de overeenkomst ontbonden voor zover deze betrekking heeft op de woning die voor hem zou worden gebouwd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - hoofdelijke veroordeling van Intermed c.s. tot betaling van € 410.959,22, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag.
[eiser] heeft met Intermed c.s. een overeenkomst gesloten op grond waarvan Intermed c.s. de verplichting hebben een (casco)woning met garage/werkplaats voor [eiser] te (laten) bouwen overeenkomstig de specificaties die bij de tweede akte zijn gevoegd (hierna: de woning). Deze verplichting zijn Intermed c.s. niet nagekomen. Intermed c.s. verkeren in verzuim. [eiser] kon de overeenkomst daarom gedeeltelijk ontbinden. [eiser] begroot de schade die hij daardoor heeft geleden en nog zal lijden op € 410.959,22. Daarvan heeft € 397.000,- betrekking op de bouwkosten die [eiser] zal moeten maken om de woning zelf te laten bouwen. Het resterende bedrag van € 13.959,33 ziet op de kosten die [eiser] heeft gehad omdat hij zelf een architect heeft ingeschakeld en een omgevingsvergunning heeft aangevraagd.
3.3.
Intermed c.s. voeren verweer tegen de vordering van [eiser] .
Intermed c.s. betwisten dat DHPO, naast Intermed, contractpartij is van [eiser] . Daarnaast voeren Intermed c.s. aan dat met [eiser] opschortende voorwaarden zijn afgesproken die nog niet in vervulling zijn gegaan. Dat betekent volgens Intermed c.s. dat zij sowieso nog niet verplicht kunnen worden om de woning te laten bouwen. Van een (toerekenbaar) tekortschieten en verzuim kan daarom geen sprake zijn. [eiser] kon de overeenkomst dan ook niet gedeeltelijk ontbinden, zodat Intermed c.s. ook niet aansprakelijk kunnen worden gehouden voor de door [eiser] gestelde schade. Deze schade wordt door Intermed c.s. bovendien betwist.
3.4.
De rechtbank zal hierna nader ingaan op de stellingen van partijen als dat voor de beoordeling van de vordering van belang is.
4.De beoordeling
4.1.
Om de gevorderde schadevergoeding te kunnen toewijzen, is in de eerste plaats nodig dat vast komt te staan dat Intermed c.s. verplicht zijn om de woning voor [eiser] te (laten) bouwen. Of Intermed c.s. die verplichting hebben, zal de rechtbank hierna beoordelen.
Positie DHPO
4.2.
De rechtbank oordeelt dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat DHPO zich tegenover hem heeft verplicht tot het bouwen van de woning. Dat tussen [eiser] en DHPO een contractuele relatie is ontstaan op grond waarvan DHPO een woning voor [eiser] moet bouwen, blijkt nergens uit. Anders dan [eiser] heeft betoogd, is DHPO niet zijn contractpartij geworden doordat de percelen (deels) aan DHPO zijn geleverd en DHPO is opgericht met het doel om het betreffende project aan de [adres] te ontwikkelen. De rechtbank zal niet nader ingaan op de stelling van [eiser] dat DHPO kan worden aangesproken op grond van vereenzelviging, omdat [eiser] deze stelling niet heeft toegelicht, laat staan heeft onderbouwd.
4.3.
Dit betekent dat DHPO ten opzichte van [eiser] niet tekort kan zijn geschoten. Daarom is de vordering van [eiser] tegen DHPO niet toewijsbaar.
Is Intermed tekortgeschoten?
4.4.
Vervolgens is de vraag of Intermed tot de bouw van de woning kan worden verplicht. De rechtbank stelt bij de beantwoording van deze vraag het volgende voorop.
4.5.
Intermed heeft de percelen van [eiser] gekocht om er woningen op te laten bouwen. Die percelen hadden in tegenstelling tot de [adres] [nummer 3] (waarop al een woonhuis stond) nog geen woonbestemming. De te bouwen woning van [eiser] was onderdeel van dat bouwproject en zou door de aannemer van het bouwproject op het naastgelegen perceel aan de [adres] [nummer 3] , waarvan [eiser] eigenaar is gebleven, worden gebouwd. Het idee daarachter was (onder meer) dat [eiser] hiermee zou kunnen profiteren van efficiencyvoordelen en de door [eiser] gewenste woning (aanzienlijk) goedkoper kon worden gebouwd. Tussen partijen is niet in geschil dat met de bouw van de woningen nog niet kan worden begonnen omdat - kort gezegd - bij gebrek aan medewerking van de provincie nog niet de benodigde vergunningen zijn afgegeven. De door [eiser] zelf aangevraagde omgevingsvergunning voor de [adres] [nummer 3] is wel al verleend.
4.6.
Tijdens de mondelinge behandeling van de zaak hebben Intermed c.s. erkend dat Intermed met [eiser] heeft afgesproken dat Intermed een woning voor [eiser] zou laten bouwen voor het door [bedrijfsnaam] begrote bedrag van
€ 225.000,-. Intermed c.s. stellen dat Intermed deze verplichting echter onder twee opschortende voorwaarden op zich heeft genomen die nog steeds niet in vervulling zijn gegaan. Tijdens de conference call die [naam 1] en [eiser] op 11 november 2019 met de notaris hadden, is volgens Intermed c.s. afgesproken dat met de bouw van de woning van [eiser] pas zou worden begonnen op het moment dat vijf van de zes te bouwen woningen zouden zijn verkocht zonder dat nog een financieringsvoorbehoud van de kopers zou gelden en de omgevingsvergunningen zouden zijn verleend. De betreffende gespreksnotities van de notaris zijn door Intermed c.s. overgelegd.
4.7.
[eiser] heeft niet betwist dat hij deze twee opschortende voorwaarden met Intermed heeft afgesproken. Omdat tussen partijen verder niet in geschil is dat deze opschortende voorwaarden nog niet zijn vervuld, is de rechtbank het met Intermed c.s. eens dat [eiser] op dit moment geen nakoming kan vorderen van de verplichting van Intermed om een woning voor [eiser] te bouwen (daargelaten de vraag voor welk bedrag). Dit betekent dat Intermed ten opzichte van [eiser] niet tekort is geschoten en dus niet in verzuim verkeert. [eiser] kon de overeenkomst in de dagvaarding dan ook niet gedeeltelijk ontbinden. De rechtbank kan daarom de door [eiser] gevorderde ontbindingsschade niet toewijzen. De vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.
Proces- en nakosten
4.8.
Omdat [eiser] in het ongelijk is gesteld, zal de rechtbank hem in de proceskosten veroordelen. De kosten aan de kant van Intermed c.s. worden begroot op een bedrag van € 10.628,-. Dat bedrag bestaat uit griffierecht van € 4.200,- en een bedrag van
€ 6.428,- (2 punten × tarief VII) aan salaris advocaat.
4.9.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment al kunnen worden begroot. De nakosten en de over de proces- en nakosten gevorderde wettelijke rente zullen worden toegewezen op de manier zoals hierna in de beslissing staat.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de kant van Intermed c.s. tot op vandaag begroot op € 10.628,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis, wat betreft de kostenveroordelingen in 5.2 en 5.3, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Haverkate en in het openbaar uitgesproken op
20 juli 2022. [1]