Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9360750 \ CV EXPL 21-3829 BL
Uitspraakdatum: 19 januari 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
1.[eiser]
2.
[eiseres]
[eiseres]
beiden wonende te [woonplaats]
eisers
verder gezamenlijk ook te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. P.P. Otte
tegen
1.[gedaagde]
2.
[gedaagde]
[gedaagde]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
verder gezamenlijk ook te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. M.J. Folkeringa
1.Het procesverloop
1.1.
[eisers] hebben bij dagvaarding van 30 juni 2021 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 16 december 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagden] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [eisers] bij brief van 3 december 2021 nog stukken toegezonden, en daarbij hun vordering vermeerderd.
2.De feiten
2.1.
[eisers] hebben van [gedaagden] gekocht de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning), voor een koopsom van € 640.000,00.
2.2.
Voorafgaand aan de koop hebben [eisers] de woning op 21 oktober 2020 bezichtigd, samen met verkopend makelaar [makelaar] van [bedrijfsnaam] (hierna: [makelaar] ).
2.3.
Partijen hebben gebruik gemaakt van de NVM-koopovereenkomst (model 2018), die door hen is ondertekend op 26 oktober 2020.
2.4.
Op 9 november 2020 heeft [eiser] samen met [gedaagde 2] de woning doorlopen, (mede) met het oog op verbouwingsplannen van [eisers] Bij die gelegenheid heeft [gedaagde 2] [eiser] geïnformeerd over een pompput die zich sinds 2001 in de tuin bevond. In 2001 is de schuur in de achtertuin verbouwd tot kantoor met pantry en toilet (hierna: het kantoor). Het kantoor staat los van de woning.
2.5.
[eisers] hebben zich vervolgens gewend tot hun gemachtigde, die in een e-mail van 16 november 2020 aan [gedaagden] schrijft dat, in tegenstelling tot hetgeen in de koopovereenkomst is verklaard, een ondergrondse tank in de tuin ligt, dat de bijbehorende pomp volgens [gedaagde 2] al jarenlang niet onderhouden is, en dat onduidelijk is of pantry en toilet van het kantoor lozen op de tank. Daarbij verklaren [eisers] dat zij zich alle rechten voorbehouden, en stellen zij [gedaagden] in gebreke en aansprakelijk voor alle schade, lasten en kosten die gepaard gaan met de ondergrondse tank en pomp in de tuin.
2.6.
Hierop reageert [xxx] van [bedrijfsnaam 2] , een kennis van [gedaagden] die in collegiaal overleg met [makelaar] bij de verkoop van de woning betrokken was (hierna: [xxx] ), in een e-mail van 17 november 2020. Daarin schrijft [xxx] (nogmaals) dat geen sprake is van een gebrek, maar van een deugdelijk werkende rioolinstallatie door middel van een opvoerput (ter overbrugging van een hoogteverschil).
2.7.
Vervolgens heeft [yyy] van [bedrijfsnaam 3] in opdracht van [eisers] de pompput geïnspecteerd, en zijn verslag van bevindingen en advies opgenomen in een brief van 30 november 2020.
2.8.
Deze brief van [yyy] is bij een e-mail van 2 december 2020 door de gemachtigde van [eisers] aan [gedaagden] gezonden. Daarbij zijn [gedaagden] (nogmaals) in gebreke gesteld ter zake de pomp, en is aan hen de keuze gegeven om ofwel de installatie te vervangen door een deugdelijke installatie, ofwel [eisers] hiervoor schadeloos te stellen (€ 34.944,80), ofwel dat [eisers] de koopovereenkomst ontbinden met een schadeloosstelling van 10% van de koopsom.
2.9.
[gedaagden] hebben de pompput vervolgens laten inspecteren door een eigen deskundige ( [deskundige] ), die zijn bevindingen en advies heeft opgenomen in een brief van 16 december 2020.
2.10.
Naar aanleiding van het advies van [deskundige] hebben [gedaagden] een werkschakelaar op de elektrische aansluiting van de pomp laten aanbrengen.
2.11.
Op 7 januari 2021 is de woning door [gedaagden] aan [eisers] geleverd.
2.12.
In een e-mail van 13 januari 2021 vraagt de gemachtigde van [eisers] of [gedaagden] willen berichten of zij de tank/put met pomp zelf willen laten vervangen, of ermee akkoord gaan dat [eisers] dit op kosten van [gedaagden] laten doen (voor € 10.275,00), en dat [eisers] de koopovereenkomst anders partieel zullen ontbinden. Daarbij zijn [gedaagden] in gebreke gesteld ter zake een scheur in een muur die achter het behang vandaan was gekomen.
2.13.
In een e-mail van 4 februari 2021 heeft de gemachtigde van [eisers] daaraan toegevoegd een aansprakelijkstelling van [gedaagden] voor een scheur/barst in het plafondglas van de aan de woning gebouwde serre.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eisers] vorderen – na wijziging van eis – dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 20.177,45 en een bedrag van € 960,80 voor buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. Zij leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de woning niet voldoet aan hetgeen zij daarvan op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten, omdat (1) er een bij de verkoop door [gedaagden] verzwegen, niet zichtbare, ondeugdelijke en nooit onderhouden put/tank met pomp onder de bestrating in de tuin lag voor afvoer van het toilet en de pantry in het kantoor, waardoor het risico bestond dat het kantoor onder water zou komen te staan (schadepost van € 10.194,79), (2) na de verkoop een barst in het plafondglas door [gedaagden] is aangebracht (schadepost van € 2.426,42), (3) na het verwijderen van het behang door [eisers] sprake bleek van een scheur in de muur, waardoor een kozijn nagenoeg niet open of dicht kon (schadepost van € 5.887,87), en (4) na levering is gebleken van vochtdoorslag en schimmelvorming in het kantoor, door slecht voegwerk van de muur die grenst aan de tuin van de achterburen (schadepost van € 1.668,37).
3.2.
[gedaagden] betwisten de vordering, en voeren daartoe – samengevat – aan dat de woning beantwoordt aan de overeenkomst, en dat er ten tijde van de levering geen sprake was van gebreken die normaal gebruik belemmeren. Verder betwisten [gedaagden] de hoogte van de door [eisers] schade.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst. [eisers] vorderen schadevergoeding, en stellen daarvoor dat de woning gebreken heeft waardoor deze niet aan de overeenkomst voldoet. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast te staan, zodat de vordering wordt afgewezen. Daarover wordt het volgende overwogen.
4.2.
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM. In artikel 6.1. van de koopovereenkomst is bepaald dat de woning aan koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt. Daarbij is het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij koper gelegd. Artikel 6.3. van de koopovereenkomst bevat hierop een uitzondering, en bepaalt dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een ‘normaal gebruik als:..’. Daarachter is niets ingevuld, maar de kantonrechter neemt als onbetwist aan dat hier het normaal gebruik als woning bedoeld is, zoals [gedaagden] stellen onder verwijzing naar de toelichting op artikel 6.3. Hiermee staan [gedaagden] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen, tenzij deze aan [eisers] bekend of kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst.
4.3.
Partijen hebben gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopakte, en niet is gesteld of gebleken dat zij hebben onderhandeld over de interpretatie van hetgeen verstaan moet worden onder normaal gebruik in de zin van artikel 6.3. Daarom gaat de kantonrechter uit van de uitleg die hieraan gewoonlijk in de jurisprudentie wordt gegeven. Uitgangspunt voor de uitleg moet dan zijn, dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan [1] . Dit betekent dat de woning gebruikt moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot, overeenstemmend met de aard en ouderdom van de woning en bijbehorend kantoor.
De pompput
4.4.
Ten tijde van verkoop en levering van de woning bevond zich een (ondergrondse) put in de tuin, met daarin een pomp. Die pompput is in 2001 aangelegd om het afvalwater uit het lager gelegen kantoor naar de riolering van de hoger gelegen woning te pompen. [eisers] hebben de pomp inmiddels laten vervangen, en vorderen vergoeding van daarmee verband houdende kosten (€ 10.194,79).
4.5.
Volgens [eisers] is de door [gedaagden] geleverde pompput gebrekkig. Onder verwijzing naar de bevindingen van [yyy] , stellen [eisers] zich op het standpunt dat de pomp niet geschikt was om uitwerpselen en toiletpapier te vermalen, waardoor het risico op verstopping bestond, en dat het kantoor onder water zou komen te staan als de pomp niet zou functioneren. [gedaagden] betwisten dit gemotiveerd. Zij stellen dat zij gedurende 20 jaar probleemloos gebruik hebben gemaakt van de wc in het kantoor, waar [gedaagde 1] samen met een collega kantoor hield, en dat het toilet daadwerkelijk op vaste basis regelmatig werd gebruikt. Ter onderbouwing van hun standpunt verwijzen zij naar het rapport van [deskundige] , die verklaart dat de pompput weliswaar oud is, maar naar behoren werkt en geschikt is voor het huidige gebruik inclusief toiletaansluiting.
4.6.
In het licht van deze gemotiveerde en onderbouwde betwisting van [gedaagden] hebben [eisers] hun stellingen onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd. De rapportage van [yyy] vermeldt weliswaar punten waarop de pompput niet voldoet aan alle daaraan in 2020 te stellen eisen, en [yyy] adviseert om voor een juiste en langdurige werking een fecaliën pomp met vermalingsmessen te plaatsen, maar dat de aanwezige pompput daadwerkelijk niet functioneerde is daaruit niet af te leiden. Verder heeft [eiser] op de zitting verklaard dat het door hem gestelde acute gevaar voor overstroming zich niet daadwerkelijk heeft verwezenlijkt. Volgens [eisers] komt dit doordat zij preventief maar beperkt gebruik hebben gemaakt van de wc in het kantoor. Dat de wc niet normaal gebruikt kon worden blijkt echter uit niets. Het enige dat [eiser] in dit verband (voor het eerst op de zitting) concreet aanvoert, is dat hij op 7 februari 2021 papierresten en uitwerpselen heeft verwijderd uit de pomp, die toen open lag. De foto’s die hij daarvan zegt te hebben, zijn niet overgelegd. Zelfs als zou worden aangenomen dat [eiser] op 7 februari 2021 papierresten en uitwerpselen uit de pomp heeft verwijderd, kan daarmee nog niet worden aangenomen dat de pomp niet functioneerde en dat de wc daardoor onbruikbaar was.
4.7.
Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat de werking van de pompput aan een normaal gebruik van de wc in het kantoor in de weg heeft gestaan. Voor zover de pompput gebrekkig was, is dus geen sprake van schending van de garantiebepaling van artikel 6.3. van de koopovereenkomst. Dit betekent dat [gedaagden] niet aansprakelijk zijn voor de kosten die [eisers] hebben gemaakt voor het vervangen van de pompput. Het gaat immers niet om de technische staat waarin de pompput zich bevond, maar om wat partijen juridisch hebben afgesproken. Die afspraak luidt – kort gezegd – dat het risico voor zichtbare en onzichtbare gebreken bij [eisers] ligt, behalve wanneer sprake is van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Daarvan is hier geen sprake. De omstandigheid dat [gedaagden] . pas na ondertekening van de koopovereenkomst melding hebben gemaakt van de aanwezigheid van de pompput, maakt hierbij geen verschil.
4.8.
Ook is niet relevant de door partijen gevoerde discussie over de vraag of de pompput kwalificeert als opslagtank voor vloeistoffen, waarover [gedaagden] dan ten onrechte in artikel 6.4.2. van de koopovereenkomst zouden hebben verklaard dat zij niet bekend zijn met de aanwezigheid daarvan. [gedaagden] voeren terecht aan dat de verklaring in artikel 6.4.2. geen garantie voor [eisers] inhoudt, en geen wijziging aanbrengt in de risicoverdeling van artikel 6.3. van de koopovereenkomst. Of de pompput een opslagtank is, kan daarmee verder in het midden blijven.
Een barst in het plafondglas
4.9.
[eisers] vorderen € 2.426,42 voor herstel van een barst in het plafondglas van de aan de woning gebouwde serre. Zij stellen daarvoor in de dagvaarding slechts dat deze breuk door [gedaagden] is aangebracht, na de bezichtiging van de woning door [eisers] , en dat de glaszetter van [gedaagden] dit zou kunnen bevestigen. Dit is door [eisers] niet nader toegelicht, en een verklaring van de betreffende glaszetter is niet overgelegd. [eisers] hebben de barst voor het eerst aan [gedaagden] gemeld in de e-mail van 4 februari 2021, bijna een maand na levering. In e-mails over geconstateerde gebreken van 11 en 13 januari 2021 hebben [eisers] deze barst niet vermeld. Op de ter onderbouwing van hun standpunt overgelegde foto ziet de kantonrechter geen barst.
4.10.
[gedaagden] betwisten gemotiveerd en onderbouwd dat er bij levering een barst in het glas zat. Voorafgaand aan de levering heeft op 7 januari 2021 een inspectie van de woning plaatsgevonden, in aanwezigheid van [eisers] , [makelaar] en [xxx] . In een schriftelijke verklaring schrijft [xxx] dat geen van de aanwezigen een barst in het serreraam heeft waargenomen, terwijl tijdens de inspectie nog uitgebreid door de serreramen naar boven is gekeken omdat Maas opmerkte dat een weerstation op het dak ontbrak, waarvan hij dacht dat het achter zou blijven, en dat Maas de woning zeer uitvoerig heeft geïnspecteerd en daarbij ook foto’s heeft gemaakt. Ook [makelaar] schrijft in een verklaring dat er tijdens de inspectie op de datum van levering geen barst in het raam van de serre gezien is, terwijl [eisers] de woning uitvoerig hebben geïnspecteerd. Verder beroepen [gedaagden] zich erop dat het raam kort voor 7 januari 2021 bij een storm is verschoven, en dat (via hun verzekeraar) een glaszetter dit toen heeft teruggeplaatst waarbij ook de overige ramen zijn geïnspecteerd, en dat zowel door de glaszetter als [gedaagden] toen geen barst is geconstateerd.
4.11.
In reactie op het hiervoor omschreven verweer, hebben [eisers] niet betwist dat zij ondanks uitvoerige inspectie, waarbij ook het glazen serredak is bekeken, op 7 januari 2021 de betreffende barst niet hebben gezien. Ook hebben zij geen nadere foto’s of andere stukken overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat het plafondglas überhaupt gebarsten is, laat staan wanneer de barst is ontstaan. Op de zitting is van de zijde van [eisers] op dit punt slechts aangevoerd dat het raam wel kapot zal zijn gegaan toen het glas vlak voor levering is verschoven. Dit is onvoldoende.
4.12.
Daarmee is niet komen vast te staan dat bij levering van de woning sprake was van een barst in het plafondglas, nog daargelaten dat een barst zoals gesteld naar het oordeel van de kantonrechter niet in de weg staat aan normaal gebruik als woonhuis. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
De scheur in de muur
4.13.
Op de door [eisers] overgelegde foto’s is duidelijk een brede opening te zien in het hout (de rollaag) boven een raamkozijn in een slaapkamer. [eisers] vorderen een bedrag van € 5.887,87 voor het laten dichten van de scheur, het plaatsen van een latei en vervanging van het kozijn.
4.14.
De scheur in de muur is een gebrek. [gedaagden] zijn daarvoor aansprakelijk als vast staat dat het gebrek zich al voordeed op het moment van levering van de woning, en daarbij moet worden aangenomen dat het gebrek verhindert dat de woning normaal gebruikt kan worden. De stelplicht en bewijslast daarvan rusten op [eisers]
4.15.
[gedaagden] betwisten gemotiveerd dat het wat zij noemen gapende gat ten tijde van levering al in de rollaag zat, en onzichtbaar achter het behang verborgen heeft kunnen zitten. Zij wijzen erop dat op de foto te zien is dat [eisers] sloopwerkzaamheden hebben uitgevoerd aan het plafond van de slaapkamer, en dat het erop lijkt alsof een scheurtje is uitgehakt als voorbereiding op herstelwerkzaamheden. Verder voeren [gedaagden] aan dat mocht er bij levering een scheur in de rollaag hebben gezeten, zij daarvan niet op de hoogte waren, dat de constructieve hechtheid van de woning hierdoor niet in het geding was en dat het kozijn gewoon open en dicht kon, zodat de scheur niet in de weg staat aan normaal gebruik van de meer dan 80 jaar oude woning. Op de zitting hebben [gedaagden] nog toegelicht dat de aluminium schuifpui in het hardhouten kozijn gewoon open en dicht ging. Zij hadden daar een derde raam voor gezet, tegen het geluid van vliegtuigen, en om dat derde raam open te krijgen was een handigheidje nodig. Dit had dus niks te maken met een scheur, aldus [gedaagden]
4.16.
In het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] hebben [eisers] niet aan hun stelplicht voldaan. In de dagvaarding beperken zij zich tot de stelling dat door de scheur in de muur een kozijn nagenoeg niet open of dicht kan, en dat het kozijn daardoor vervangen moet worden. Ook op de zitting hebben [eisers] niets gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de scheur in de rollaag verhinderde dat de woning normaal gebruikt kon worden. Zelfs als zou worden aangenomen dat een raam niet open of dicht kan, dan is dit onvoldoende.
4.17.
Dit betekent dat niet kan worden aangenomen dat de scheur een gebrek is dat in de weg staat aan het gegarandeerde normaal gebruik van de woning. Daarmee ligt het risico van dit gebrek op grond van de koopovereenkomst bij [eisers] De vraag of de scheur al aanwezig was ten tijde van levering kan daarmee onbeantwoord blijven.
Vochtdoorslag en schimmelvorming in het kantoor
4.18.
In een akte van 16 december 2021 hebben [eisers] hun vordering vermeerderd met een bedrag van € 1.668,37 voor voegherstelkosten. Zij stellen dat na levering is gebleken van vochtdoorslag en schimmel in het kantoor, en dat dit het gevolg is van een slecht gevoegde achtermuur. [eisers] voeren verder aan dat het bekend is dat vocht en schimmel gezondheidsproblemen kunnen veroorzaken.
4.19.
Tussen partijen is niet in geschil dat op dit moment sprake is van schimmelvorming aan de onderzijde van de achtermuur in het kantoor, zoals te zien is op de door [eisers] overgelegde foto. Verder staat niet ter discussie dat [gedaagden] het kantoor van 2001 tot aan de levering begin januari 2021 als werkruimte hebben gebruikt. Partijen zijn het er ook over eens dat ten tijde van levering geen vochtdoorslag of schimmel zichtbaar was in het kantoor. Pas na verloop van bijna een jaar hebben [eisers] hiervan melding gemaakt.
4.20.
[gedaagden] betwisten dat de buitenmuur aan de achterzijde van het kantoor gebrekkig is. Zij erkennen dat een 2,5 meter breed gedeelte daarvan, grenzend aan de tuin van de achterburen, niet van buitenaf is gevoegd, omdat de achterburen destijds geen toegang tot hun tuin wilden verlenen. Desondanks is de muur volgens [gedaagden] voldoende beschermd tegen vocht, omdat de aannemer het betreffende gedeelte van binnenuit extra dik in de specie heeft gezet, zoals te zien is op de door [eisers] overgelegde foto’s, en gelet op de verdere constructie van de muur. [gedaagden] stellen dat zij zelf nooit last hebben gehad van schimmelvorming of vochtdoorslag in het kantoor, behoudens een klein aanslagplekje (3 x 3 cm) op de wél gevoegde zijmuur, dat werd opgemerkt toen zij de kast die tegen die muur stond weghaalden. Dat plekje was volgens [gedaagden] ontstaan doordat achter die kast onvoldoende geventileerd werd, en is het plekje met een sopje eenvoudig verwijderd. Volgens [gedaagden] is de zwarte aanslag die zich nu op de achterwand bevindt ook het gevolg van onvoldoende ventilatie. Dit is geen gebrek, maar een gebruikskwestie, aldus [gedaagden]
4.21.
Ondanks dit gemotiveerde verweer van [gedaagden] hebben [eisers] hun stelling dat de achtermuur vanwege slecht voegwerk onvoldoende vochtbestendig en daarmee gebrekkig is, niet verder toegelicht, gespecificeerd of onderbouwd. Dit lag wel op hun weg. Onder de gegeven omstandigheden is het enkele feit dat die muur gedeeltelijk niet van buitenaf is gevoegd, onvoldoende om dit aan te nemen. Daarmee kan er ook niet van worden uitgegaan dat de schimmelvorming te herleiden is tot oorzaken die al aanwezig waren ten tijde van de verkoop en levering van de woning.
4.22.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eisers] zal afwijzen.
4.23.
De proceskosten komen voor rekening van [eisers] , omdat zij ongelijk krijgen. Daarbij worden [eisers] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagden] worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 996,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagden] , en veroordeelt [eisers] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagden] worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van Rijn en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter