Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9782607 \ CV EXPL 22-1638 (JR/WT)
Uitspraakdatum: 21 september 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres] , h.o.d.n. [bedrijfsnaam]
wonende te [woonplaats 1]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. J.M. Keizer, advocaat
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. P. van Lingen, advocaat
De zaak in het kort
Het gaat in deze zaak om de vraag of woningverkoper [gedaagde] de overeengekomen courtage aan makelaar [eiseres] verschuldigd is. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] voor het pand [adres] te [plaats 1] zonder toestemming van [gedaagde] als verkoop- en als aankoopmakelaar is opgetreden. Dit betekent dat [eiseres] zich schuldig heeft gemaakt aan het dienen van twee heren als bedoeld in artikel 7:417 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). [eiseres] heeft hiermee haar recht op courtage verspeeld. De vordering van [eiseres] wordt afgewezen met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 24 maart 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 25 augustus 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. Beide partijen zijn verschenen in persoon, bijgestaan door hun gemachtigden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De gemachtigden van [eiseres] en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
Op of omstreeks 12 juni 2021 heeft [gedaagde] aan [eiseres] opdracht gegeven voor de verkoop van haar woning aan de [adres] te [plaats 1] .
2.2.
Op 22 juli 2021 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [gedaagde] en de heer [naam] .
2.3.
[eiseres] heeft [naam] in de aanloop naar deze transactie gedurende circa een half jaar als aankoopmakelaar bijgestaan bij zijn zoektocht naar een woning (in [plaats 2] ).
2.4.
Op 1 november 2021 heeft [eiseres] aan [gedaagde] een factuur gestuurd betreffende de courtage voor de verkoop van haar woning.
2.5.
[gedaagde] weigert deze factuur te betalen.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 6.684,13. Dit bedrag is opgebouwd uit een hoofdsom van € 5.968,75, een bedrag aan rente van € 41,94 en een bedrag van € 673,44 aan buitengerechtelijke incassokosten. Ook vordert [eiseres] wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarden en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] aan [eiseres] een opdracht tot dienstverlening heeft gegeven met betrekking tot de verkoop van de woning van [gedaagde] . Nadat de woning van [gedaagde] was verkocht heeft [eiseres] de factuur voor haar werkzaamheden aan [gedaagde] gezonden. Ondanks herhaalde aanmaning weigert [gedaagde] deze factuur te betalen. [eiseres] heeft vervolgens haar incassogemachtigde moeten inschakelen om betaling van [gedaagde] te krijgen. Daarom is [gedaagde] ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij na de verkoop van de woning de overtuiging heeft gekregen dat bij de uitvoering van de overeenkomst door [eiseres] sprake is geweest van belangenverstrengeling. [eiseres] had op dat moment ook een zakelijke relatie met de koper de heer [naam] . Ook werd [gedaagde] duidelijk dat de heer [naam] als kopende partij een goede bekende is van de familie van [eiseres] en ook in de privésfeer bekend is bij haar. Verder is [gedaagde] gebleken dat [eiseres] nadat de koopovereenkomst definitief was geworden voor de heer [naam] zijn huis in [plaats 3] heeft verkocht. Gelet op het bestaan van deze relaties had [eiseres] hiervan mededeling moeten doen aan [gedaagde] en haar, als consument, hierom schriftelijke toestemming moeten vragen. Dit heeft zij niet gedaan.
5.De beoordeling
5.1.
De vraag die in deze zaak moet worden beantwoord is of [gedaagde] gehouden is de overeengekomen courtage aan [eiseres] te betalen. De kantonrechter wijst daarbij op het proefschrift van Dammingh (Bemiddeling door de makelaar bij de koop en verkoop van onroerende zaken, Kluwer Deventer, 2002, p. 124 en 125):
“De zorg van een goed opdrachtnemer (brengt mee, Ktr) dat de makelaar in beginsel niet voor zowel de verkoper als de koper bij dezelfde tot stand te brengen koopovereenkomst bemiddelt. De partijen bij een tot stand te brengen koopovereenkomst hebben immers 'van nature' tegenstrijdige belangen: de verkoper heeft doorgaans belang bij een zo hoog mogelijke verkoopprijs, terwijl de koper juist zo voordelig mogelijk wil kopen. Tweezijdige bemiddeling - dat is de situatie waarin de makelaar zowel in opdracht van de koper als in opdracht van de verkoper bij dezelfde tot stand te brengen koopovereenkomst bemiddelt - moet daarom in beginsel onwenselijk worden geacht. Het lijkt ondenkbaar dat de makelaar de belangen van beide partijen bij de te sluiten koopovereenkomst optimaal kan behartigen.”
“De zorg van een goed opdrachtnemer (brengt mee, Ktr) dat de makelaar in beginsel niet voor zowel de verkoper als de koper bij dezelfde tot stand te brengen koopovereenkomst bemiddelt. De partijen bij een tot stand te brengen koopovereenkomst hebben immers 'van nature' tegenstrijdige belangen: de verkoper heeft doorgaans belang bij een zo hoog mogelijke verkoopprijs, terwijl de koper juist zo voordelig mogelijk wil kopen. Tweezijdige bemiddeling - dat is de situatie waarin de makelaar zowel in opdracht van de koper als in opdracht van de verkoper bij dezelfde tot stand te brengen koopovereenkomst bemiddelt - moet daarom in beginsel onwenselijk worden geacht. Het lijkt ondenkbaar dat de makelaar de belangen van beide partijen bij de te sluiten koopovereenkomst optimaal kan behartigen.”
5.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat op deze casus de artikelen 7:425, 7:427, 7:417 en 7:418 van het BW van toepassing zijn. [gedaagde] stelt dat [eiseres] zich dan wel schuldig heeft gemaakt aan het dienen van twee heren als bedoeld in artikel 7:417 BW, dan wel aan belangenverstrengeling als bedoeld in artikel 7:418 BW. De sanctie op schending van voormelde artikelen is (onder meer) het verlies van het recht op loon jegens de lastgever.
5.3.
[eiseres] heeft zelf ter zitting verklaard dat zij reeds op het moment van het tot stand komen van de opdrachtovereenkomst met [gedaagde] ruim een half jaar als aankoopmakelaar voor [naam] op zoek was naar een woning. Toen ze de woning van [gedaagde] van deze in de verkoop kreeg, heeft ze [naam] op dit pand gewezen, en bijgestaan in zijn biedingsproces. Op grond hiervan staat vast dat [eiseres] voor het pand [adres] te [plaats 1] zowel als verkoop- als aankoopmakelaar is opgetreden. Het feit dat zij van [naam] geen courtage heeft ontvangen is voor dit oordeel niet van belang. Voor het ‘dienen van twee heren’ is niet vereist dat men van beiden betaald krijgt.
5.4.
Door [eiseres] is niet gesteld dat de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vast stond dat strijd tussen de belangen van [gedaagde] en [naam] was uitgesloten. Voorts staat vast dat [gedaagde] een consument is als bedoeld in artikel 7:408 lid 3 BW en van een toestemming van haar ter zake het dienen van twee heren niet is gebleken. Gelet op het bepaalde in het derde lid heeft [eiseres] hiermee haar recht op courtage verspeeld. Dit betekent dat de vordering van van [eiseres] moet worden afgewezen.
5.5.
De proceskosten komen voor rekening [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 622,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter