Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9653192 \ CV EXPL 22-548 CK
Uitspraakdatum: 5 oktober 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Intermaris
Stichting Intermaris
gevestigd te Hoorn
eiseres
verder te noemen: Intermaris
gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor H.J. Jansen B.V.
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
1.Het procesverloop
1.1.
Intermaris heeft bij dagvaarding van 22 december 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord.
1.2.
Op 8 september 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. Voor Intermaris is verschenen de gemachtigde H.J. Jansen. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld van haar zuster, [naam] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] was sinds 2017 huurder van de woning [adres] (hierna: de woning) te [plaats] . Zij woonde daar met haar zuster [naam] .
2.2.
De woning was van de Stichting Mooiland te Wageningen. Vanaf 1 juli 2019 is de woning eigendom van Intermaris.
3.Het geschil
3.1.
Intermaris vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.856,90, te vermeerderen met wettelijke rente en veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten. Intermaris stelt dat de huur van de woning is beëindigd per 31 juli 2019. [gedaagde] is nog de huur over de maand juli 2019 van € 475,77 verschuldigd en een huurachterstand bij Mooiland van € 1.054,39. Daar komen buitengerechtelijke incassokosten van € 277,72 en wettelijke rente, tot de dagvaarding berekend op € 49,02, bij.
3.2.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat het huurcontract in februari 2019 is ontbonden omdat er een huurachterstand was. Zij heeft in maart 2019 de woning verlaten. In verband met de opzegtermijn is de huur tot en met april 2019 aan Mooiland betaald. Wel heeft zij nadien op aandringen van Intermaris nog werkzaamheden ten behoeve van de oplevering van de woning verricht, maar dat was volgens [gedaagde] onverplicht. [gedaagde] vindt dat zij geen huur verschuldigd is voor een woning waar zij niet meer in woonde.
4.De beoordeling
De huur liep tot 31 juli 2019
4.1.
De vraag die in deze zaak allereerst beantwoord moet worden is per wanneer de huurovereenkomst is geëindigd. Van belang is dat de huur pas eindigt door opzegging van de overeenkomst. De huurder moet vervolgens het gehuurde aan de verhuurder opleveren, zodat die het weer aan een ander kan verhuren. Dat de huurder geen gebruik meer maakt van het gehuurde speelt daarbij geen rol.
4.2.
Intermaris gaat uit van een beëindiging per 31 juli 2019. [gedaagde] heeft tot in juli 2019 in de woning en de opgeruimd en pas toen is de woning opgeleverd en zijn de sleutels ingeleverd. [gedaagde] heeft daartegenover haar stelling dat zij met Mooiland een beëindiging van de overeenkomst per 30 april 2019 is overeenkomen niet onderbouwd. Zij heeft geen opzeggingsbrief of bevestiging van die beëindiging of een afrekening met Mooiland laten zien. Ter zitting is bovendien aan de orde gekomen, aan de hand van door Intermaris toen overgelegde e-mailberichten, dat [gedaagde] in mei nog contact heeft gezocht met Mooiland over opzegging van de huur en dat zij in juni over voortzetting van de huurovereenkomst contact heeft gezocht. Dat strookt ook met het vooropnamerapport van Intermaris van 22 juli 2019. Daarbij komt dat, zoals [gedaagde] ter zitting heeft erkend, zij de laatste set sleutels (van haar ex-partner) pas in juli heeft ingeleverd. De conclusie is dat de huurovereenkomst niet eerder dan per 31 juli 2019 is geëindigd en [gedaagde] tot die datum de huur verschuldigd is.
Intermaris is niet gerechtigd om een huurschuld van [gedaagde] aan Mooiland te innen
4.3.
Intermaris vordert, naast de huur over maand juli 2019, als nieuwe eigenaar de huurachterstand die is ontstaan toen [gedaagde] de woning van Mooiland huurde. Het niet ander gespecificeerde bedrag van € 1.054,39 ziet, volgens de toelichting ter zitting, op de huur voor de maanden mei en juni 2019 en een eerdere betaling die is gestorneerd. Ter zitting heeft Intermaris gesteld dat met de verkoop van de woning Mooiland haar vorderingsrechten, waaronder huurachterstanden, aan Intermaris heeft gecedeerd en dat de huurders daarvan in kennis zijn gesteld. [gedaagde] ontkent dat zij een dergelijk bericht heeft ontvangen.
4.4.
De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is of sprake is van een rechtsgeldige cessie van de huurachterstand bij Mooiland aan Intermaris. Als dat zo is, is Intermaris gerechtigd de schuld die [gedaagde] bij Mooiland zou hebben te incasseren.
4.5.
Levering van tegen bepaalde personen uit te oefenen rechten (cessie) vindt conform het bepaalde in artikel 3:94 lid Pro 1van het Burgerlijk Wetboek (BW) plaats door een daartoe bestemde akte en mededeling daarvan aan die personen door de vervreemder of de verkrijger. Dat aan die voorwaarden is voldaan is in deze zaak niet gesteld of gebleken. In de dagvaarding is niets vermeld over de cessie en de mededeling daarvan aan [gedaagde] . De dagvaarding voldoet wat dat betreft ook niet aan de voorwaarden die op grond van artikel 21 van Pro het Wetboek van Rechtsvordering daaraan gesteld mogen worden. Ook in de verdere procedure zijn de cessie en de mededeling daarvan niet onderbouwd. De enkele mededeling ter zitting is daarvoor niet voldoende.
4.6.
Omdat de kantonrechter niet kan vaststellen dat een rechtsgeldige cessie heeft plaatsgevonden, zal de vordering van Intermaris voor zover ze ziet op een achterstand bij Mooiland, worden afgewezen.
Geen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten
4.7.
Intermaris maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, omdat niet is gebleken dat in de aanmaning aan [gedaagde] een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW Pro.
[gedaagde] moet de huur over juli 2019 en wettelijke rente betalen
4.8.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Intermaris voor zover het betreft de huur over de maand juli 2019 van € 536,05, (dat is het bedrag dat is vermeld op de afrekening huuropzegging van 20 augustus 2019) zal toewijzen. De wettelijke rente daarover wordt toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding, 22 december 2021. De tot de dagvaarding berekende rente is berekend over een te hoog bedrag en wordt om die reden afgewezen.
Partijen dragen ieder de eigen proceskosten.
4.9.
Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, in die zin dat een belangrijk deel van de vordering van Intermaris wordt afgewezen, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Intermaris van € 536,05, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 22 december 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
5.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter