Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/322691 / HA ZA 21-631
Vonnis van 31 augustus 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. R. Vos te Haarlem,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 2],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 juni 2022
- de mondelinge behandeling van 25 juli 2022, tijdens welke zitting beide partijen nadere producties hebben overgelegd, de advocaten het woord gevoerd hebben aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd en van welke zitting de griffier aantekeningen heeft bijgehouden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] bezit een aantal onroerende zaken, onder meer een pand aan de [adres 1] te [plaats 1] en een pand aan de [adres 2] te [plaats 1]. Samen met [eiser] bezit hij ook een pand aan de [adres 3] te [plaats 1].
2.2.
[eiser] is als aannemer gevestigd te [plaats 1], handelend onder de naam ‘Onderhoudsbedrijf & Renovatie JC’. [eiser] heeft van 2015 tot 5 december 2020 een relatie gehad met de dochter van [gedaagde], [betrokkene 1], en heeft vanaf augustus 2017 met haar en haar twee kinderen uit een eerdere relatie samengewoond in de woning aan de [adres 1].
2.3.
[gedaagde] verhuurde de woning aan de [adres 1] vanaf augustus 2017 aan [betrokkene 1] voor een bedrag van € 700,- per maand. [betrokkene 1] ontving huurtoeslag. De garage bij de woning verhuurde [gedaagde] vanaf hetzelfde moment aan [eiser] voor de opslag van zijn bedrijf voor een bedrag van € 800,- per maand.
2.4.
Op 28 september 2018 hebben [eiser] en [gedaagde] gezamenlijk een woning gekocht aan de [adres 3] te [plaats 1] voor een bedrag van € 220.000,-. Deze woning is op 31 oktober 2018 aan hen geleverd. Inclusief kosten bedroeg de totale koopsom € 225.018.83. Deze koopsom is volledig door [gedaagde] voldaan. Het aandeel van [eiser] in deze koopsom,
€ 112.509,42, heeft [gedaagde] aan [eiser] geleend.
2.5.
De bedoeling van [eiser] en [gedaagde] was om het pand aan de [adres 3] gezamenlijk te ontwikkelen en vervolgens te verhuren. [eiser] zou de verbouwing (doen) uitvoeren. Ook het aandeel van [eiser] in deze verbouwingskosten (de helft) heeft [gedaagde] aan [eiser] als lening verstrekt.
2.6.
Op 29 februari 2020 hebben partijen de volgende schulderkenning op schrift gesteld en ondertekend:
[eiser] (…)
ERKENThierbij de som van € 200.000 (…) verschuldigd te zijn aan:
[gedaagde] (…)
Het bedrag is verschuldigd door de schuldenaar vanwege
Lening schulden/rekeningen
Achterstallige rekeningen
Gereedschap
Financiering pand [adres 3] te [plaats 1] inclusief rente
Betaling van het bedrag is onmiddellijk opeisbaar.
Tot de volledige terugbetaling is op het verschuldigde bedrag rente verschuldigd tegen het jaarlijkse tarief van 7% vanaf de datum van ondertekening van deze overeenkomst.
Huurinkomsten uit het pand [adres 3] te [plaats 1] zullen rechtstreeks op (…) tnv [gedaagde] te [plaats 2] worden gestort en in mindering gebracht op de rente * aflossing.
De terugbetaling vindt plaats via overschrijving op de volgende rekening (…), maandelijks een bedrag van € 1000,- via automatische incasso, het is toegestaan grotere bedragen boetevrij af te lossen.
In voornoemd bedrag van € 200.000,- zijn ook de door [gedaagde] aan [eiser] geleende bedragen voor de aanschaf van een bedrijfsauto (1 juli 2018 € 7.541,- ) en de aanschaf van een Volkswagen Polo (8 maart 2018 € 5.900,-) meegenomen.
2.7.
Op 9 maart 2020 heeft [eiser] als extra zekerheid voor terugbetaling van het in 2.6 genoemde bedrag een recht van hypotheek verstrekt aan [gedaagde] op zijn 1/2e aandeel in het pand aan de [adres 3].
2.8.
Het pand aan de [adres 3] is met ingang van 1 maart 2020 verhuurd aan een derde voor een huur van € 1.650,- per maand.
2.9.
Op 5 december 2020 heeft [betrokkene 1] haar relatie met [eiser] verbroken. De situatie tussen [betrokkene 1], [eiser] en de eveneens aanwezige [gedaagde], is in de nacht van 5 op 6 december 2020 geëscaleerd, waarbij [eiser] onder meer een steigerdeel door het raam van de woonkamer heeft gegooid. [betrokkene 1] heeft op 6 december 2020 aangifte gedaan tegen [eiser] bij de politie van mishandeling en bedreiging. [eiser] is op 3 maart 2021 strafrechtelijk veroordeeld voor vernielingen gepleegd op 6 december 2020.
2.10.
Op 12 april 2021 is namens DSG Diensten B.V. te Nieuwegein executoriaal beslag gelegd op het aandeel van [eiser] in de eigendom van het pand aan de [adres 3] op grond van een vonnis van de kantonrechter te [plaats 1] van 23 december 2020.
2.11.
Op 26 juli 2021 is op verzoek van [betrokkene 2], voorheen handelend onder de naam [betrokkene 2] Dak- en onderhouds- en Montagebedrijf, executoriaal beslag gelegd op het aandeel van [eiser] in de eigendom van het pand aan de [adres 3] op grond van een vonnis van de kantonrechter te [plaats 1] van 14 april 2021.
2.12.
Op 4 augustus 2021 is op verzoek van [betrokkene 3], h.o.d.n. [betrokkene 3] Steigerbouw executoriaal beslag gelegd op het aandeel van [eiser] in de eigendom van het pand aan de [adres 3] op grond van een vonnis van de kantonrechter te [plaats 1] van 17 februari 2021.
2.13.
Op 7 mei 2022 is op verzoek van Renewi Nederland B.V., voorheen genaamd Van Gansewinkel Nederland B.V. executoriaal beslag gelegd op het aandeel van [eiser] in de eigendom van het pand aan de [adres 3] op grond van een vonnis van de kantonrechter te [plaats 1] van 30 maart 2022. Hierbij werd tevens aangekondigd dat indien [eiser] niet tot betaling over zou gaan de onroerende zaak executoriaal zal worden verkocht door een nader aan te wijzen notaris.
Dit executoriaal beslag is op 13 mei 2022 ook betekend aan [gedaagde] om hem op grond van het bepaalde in artikel 544 Rv te informeren over een mogelijk dreigende executoriale verkoop van het pand aan de [adres 3].
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert samengevat – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I. voor recht verklaart dat het de bedoeling van partijen was dat in hun onderlinge
verhouding [eiser] daadwerkelijk als mede-eigenaar van de onroerende zaak
met het adres [adres 3] te [plaats 1] zou gelden en dat de mede-eigendomsconstructie de strekking had [eiser] en [gedaagde] aanspraken te verlenen op (de helft van) de waarde daarvan;
II. de onroerende zaak aan de [adres 3] verdeelt en die toebedeelt aan [gedaagde] onder
betaling door [gedaagde] aan [eiser] van:
a. de helft van de marktwaarde van deze zaak in onverhuurde staat die wordt
vastgesteld door een door de rechtbank aan te wijzen makelaar die lid is van
de NVM;
b. de huurinkomsten vanaf 1 maart 2020;
III. voor recht verklaart primair dat partijen bij de verbouwing van het pand [adres 1] hebben samengewerkt als maten in een maatschap als bedoeld in artikel 7A:1665 BW en dat het aandeel van partijen in de waarde van het pand evenredig is aan hetgeen ieder van hen heeft ingebracht, subsidiair dat [gedaagde] ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [eiser];
IV. voor recht verklaart dat de maatschap van partijen met betrekking tot het pand als
genoemd onder III is opgezegd dan wel dat deze maatschap op grond van gewichtige
redenen is ontbonden;
V. primair [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van het deel van de winst van de maatschap dat evenredig is aan hetgeen [eiser] heeft ingebracht op basis van de marktwaarde in onverhuurde staat van de onroerende zaak als genoemd onder III, subsidiair tot vergoeding van de schade tot het bedrag van de verrijking van [gedaagde], vast te stellen door een door de rechtbank aan te wijzen makelaar die lid is van de NVM;
VI. bepaalt dat van de betalingen onder II en V het door [gedaagde] aan [eiser] gefourneerde geldbedrag ten behoeve van de ontwikkeling en de maatschap wordt afgetrokken;
VII. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van het bedrag € 27.479,10 inclusief rente hierover vanaf 1 november 2020 en het bedrag van € 6.390,30,= met rente hierover vanaf 5 december 2020, in beide gevallen tot de dag van de algehele betaling van deze bedragen;
VIII. met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, de nakosten daaronder
begrepen, onder de bepaling dat [gedaagde] de rente over die proces- en nakosten
verschuldigd raakt wanneer deze proces- en nakosten niet binnen veertien dagen na
dagtekening, subsidiair twee dagen na betekening, van dit vonnis zijn voldaan.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert na vermindering van eis samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. de verdeling van de tussen partijen bestaande gemeenschap, zijnde het gemeenschappelijk eigendom van het registergoed plaatselijk bekend Semarangstraat no. 5 te [plaats 1], tot
stand zal brengen, door toedeling aan [gedaagde] van dit registergoed;
2. voor recht zal verklaren dat [eiser] op grond van de leningsovereenkomst/ schuldverklaring d.d. 29 februari 2020 per 29 februari 2022 een bedrag van € 209.698,33 aan [gedaagde] verschuldigd is en [eiser] dit bedrag aan [gedaagde] zal hebben te voldoen en dat dit bedrag vanaf 29 februari 2022 rentedragend is met een percentage van 7% per jaar;
3. [eiser] zal veroordelen tot voldoening van een bedrag van € 1.130,27. te verhogen met de
wettelijke rente te berekenen vanaf 8 februari 2022;
4. [eiser] zal veroordelen tot voldoening van een bedrag van groot € 5.600,-- aan
huurachterstand, te verhogen met de wettelijke rente te berekenen vanaf 8 februari 2022;
5. de onder 2, 3 en 4 gevorderde bedragen, zal verhogen met de contractuele
en wettelijke rente, bij de bepaling of [gedaagde] door de onder 1 gevorderde toedeling is overbedeeld in de berekening worden meegenomen en indien er sprake zal zijn van een onderbedeling, [eiser] zal veroordelen tot voldoening aan [gedaagde] van het bedrag waarmee [gedaagde] onderbedeeld is;
6. [eiser] zal veroordelen in de kosten van deze procedure in conventie en in reconventie.
3.5.
[eiser] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de onderlinge samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de rechtbank deze vorderingen gezamenlijk behandelen en beoordelen.
[adres 3] te [plaats 1]
4.2.
In conventie vordert [eiser] een verklaring voor recht dat het de bedoeling was van partijen dat hij daadwerkelijk mede-eigenaar van deze woning zou worden en een aanspraak zou verkrijgen op de helft van de waarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de stukken voldoende dat dit daadwerkelijk de bedoeling van partijen was. [eiser] staat in het kadastrale uittreksel formeel geregistreerd als mede-eigenaar van de woning. Tussen partijen staat niet ter discussie dat het aandeel van [eiser] in de koopsom en in de verbouwingskosten tot aan 29 februari 2020 is verdisconteerd in de op die datum tussen partijen schriftelijk vastgelegde schulderkenning. De gevorderde verklaring voor recht is dan ook toewijsbaar en zal in het eindvonnis worden opgenomen in het dictum.
4.3.
Beide partijen vorderen de verdeling van de tussen hen bestaande gemeenschap in de eigendom van het pand aan de [adres 3] in die zin dat de woning wordt toegedeeld aan [gedaagde]. Alvorens de rechtbank een verdeling tot stand kan brengen, moet de woning getaxeerd worden. In dat licht vorderen beide partijen dat de rechtbank een makelaar zal benoemen om deze woning te taxeren. Ter zitting van 25 juli 2022 zijn partijen het erover eens geworden dat de woning zal worden getaxeerd in verhuurde staat. De rechtbank is voornemens voor dit doel een makelaar te benoemen.
4.4.
[eiser] vordert verder dat [gedaagde] wordt veroordeeld bij de verdeling de helft van de waarde van dit pand en de helft van de huurinkomsten uit dit pand vanaf 1 maart 2020 tot de datum van de verdeling aan hem te vergoeden. Ter zitting heeft hij er op gewezen dat partijen overeengekomen zijn dat de huuropbrengsten van het bedrag uit de schulderkenning worden afgetrokken.
4.5.
Gelet op de afspraak in de schulderkenning (hiervoor weergegeven in alinea 2.6) dat de huurinkomsten uit het pand op de bankrekening van [gedaagde] worden gestort en in mindering worden gebracht op de rente en aflossing op het door [eiser] verschuldigde bedrag, moet er vanaf maart 2020, uitgaande van een maandhuur van aanvankelijk € 1.650,- maandelijks een bedrag van tenminste € 825,- in mindering gebracht zijn op het uitstaande schuldbedrag. [gedaagde] heeft de huidige stand van de schuld nog niet, althans in onvoldoende mate, inzichtelijk gemaakt. De rechtbank zal [gedaagde] in de gelegenheid stellen dit bij akte, onderbouwd met bewijsstukken, alsnog te doen.
4.6.
[gedaagde] vordert in reconventie betaling door [eiser] van een bedrag van € 1.130,27, zijnde de helft van de volgende betalingen voor de [adres 3] die [gedaagde] heeft verricht:
- 26 mei 2020 BDK Makelaars B.V. € 560,-
- 27 mei 2020 Vattenfall jaarafrekening € 558,94
- 40 maanden premie opstalverzekering € 1.141,60
4.7.
[eiser] heeft deze posten niet betwist maar heeft een beroep gedaan op verrekening van het gevorderde bedrag met het bedrag dat hij na de verdeling nog van [gedaagde] te vorderen heeft. De rechtbank zal dit bedrag meenemen in het eindoordeel over de verdeling van de [adres 3].
Over de toewijsbaarheid van de over dit bedrag gevorderde wettelijke rente zal in het eindvonnis worden beslist.
4.8.
[gedaagde] heeft gewezen op een door [eiser] aan hem toegestuurde factuur d.d. 4 februari 2020 voor het bedrag van € 92.500 exclusief btw met betrekking tot werkzaamheden aan dit pand, met welke factuur [eiser] ook een deel van de eerder door [gedaagde] aan hem voorgeschoten bedragen heeft verantwoord. Ter zitting van 25 juli 2022 heeft [eiser] betwist dat hij deze factuur aan [gedaagde] heeft verzonden. Verder heeft hij er op gewezen dat deze factuur op 4 februari 2020 gedateerd zou zijn en daarmee zou dateren van vóór de datum van de schulderkenning van 29 februari 2020 en daarin in ieder geval zou zijn meegenomen. Voor zover dat niet het geval zou zijn heeft [eiser] deze factuur ter zitting ingetrokken.
4.9.
[gedaagde] heeft voorts gesteld dat de door [eiser] aan dit pand verrichte werkzaamheden niet volgens tekening en niet deugdelijk zijn verricht. Hij heeft ter onderbouwing gewezen op zijn ingebrekestelling van [eiser] d.d. 30 maart 2020 en op een schriftelijke verklaring van de huurder van het pand, gedateerd 28 januari 2022, waarin een groot aantal gebreken is opgesomd.
[eiser] heeft betwist dat hij bekend is met gebreken, behalve met gebreken aan de dakkapel en heeft gesteld dat hij heeft aangeboden deze te verhelpen.
[gedaagde] heeft gesteld dat hij van deze gebreken in de onderhavige procedure geen punt wenst te maken, maar dat [eiser] zich dient te realiseren dat deze gebreken wel van invloed zijn op de waardebepaling van het pand.
Aangezien [gedaagde] aan de gestelde gebreken geen vordering heeft verbonden zal de rechtbank deze verder buiten beschouwing laten. Voor zover er sprake is van gebreken aan het pand die van invloed zijn op de waarde daarvan zal dit bij de taxatie door de makelaar naar voren komen.
[adres 1] te [plaats 1]
4.10.
[eiser] heeft verklaard dat hij in de periode waarin hij in deze woning samenwoonde met [betrokkene 1] meerdere verbouwingswerkzaamheden heeft uitgevoerd aan het pand. Hij heeft gesteld dat hij in totaal € 62.226,37 in de woning heeft geïnvesteerd. Die investering beloopt € 40.976,37 inclusief btw aan materialen en kosten van derden en een bedrag van € 21.250,-, aan eigen arbeid (500 uur à € 42,50 inclusief btw).
Hij heeft aangevoerd dat hij onder meer stucwerk heeft verricht in de woning, een andere keuken heeft geplaatst en een opbouw op de woning heeft gerealiseerd. Hij heeft verklaard dat hij deze werkzaamheden in voortdurend overleg met [gedaagde] heeft uitgevoerd en dat het ook wat betreft dit pand de bedoeling was om dat gezamenlijk te ontwikkelen en het ontstane voordeel met elkaar te delen.
4.11.
Primair heeft [eiser] gesteld dat door de gezamenlijke doelstelling en de gezamenlijke inbreng een maatschap tussen partijen is ontstaan als bedoeld in artikel 7A:1655 BW, welke maatschap hij bij brief van 23 september 2021 schriftelijk heeft opgezegd.
Subsidiair heeft [eiser] angevoerd dat als gevolg van de door hem verrichte verbouwingswerkzaamheden aan het pand sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van [gedaagde] en verarming van hemzelf voor een bedrag van € 62.226,37.
Ter zitting heeft hij verklaard dat hij daarnaast nog de kosten voor de puinbak, de steiger en de dakkapellen met [gedaagde] te verrekenen heeft.
4.12.
[gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat er een maatschap tussen partijen is ontstaan. Hij heeft benadrukt dat het pand volledig zijn eigendom is, dat hij alle kosten heeft gedragen voor het pand en de huurbetalingen heeft ontvangen en behouden. Hij heeft verklaard dat de omstandigheid dat [eiser] sloopwerkzaamheden heeft verricht in de mede door hem bewoonde woning niet maakt dat er zonder enige wilsuiting in die zin van [gedaagde] een maatschap is ontstaan.
4.13.
De rechtbank overweegt als volgt. Een maatschap is een ondernemingsvorm die ontstaat door een overeenkomst tussen twee of meer vennoten die een inbreng doen met als doel winst te maken en die winst onderling te verdelen. In het licht van de betwisting door [gedaagde] dat een dergelijke overeenkomst met betrekking tot dit pand tot stand gekomen is, heeft [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot de slotsom kunnen voeren dat het ontstaan van een maatschap uitdrukkelijk of stilzwijgend tussen partijen is overeengekomen. De omstandigheid dat [eiser] in de woning samenwoonde met de dochter van [gedaagde], voor het gebruik van de woning c.q. de garage daarachter huur betaalde aan [gedaagde] en met [gedaagde] overleg voerde over aanpassingen in de woning voert immers niet dwingend tot de slotsom dat partijen zijn overeengekomen het door de inspanningen en uitgaven van [eiser] ontstane voordeel voor [gedaagde] samen te delen. Denkbaar is immers dat partijen bij de aard van de rechtsverhouding in het geheel niet hebben stilgestaan en er zijn ook andere inkleuringen van de rechtsverhouding mogelijk.
Voor zover de vorderingen van [eiser] uitgaan van het bestaan van een maatschap en/of betrekking hebben de afwikkeling daarvan, worden deze daarom afgewezen.
4.14.
Daarmee ligt de subsidiaire grondslag voor.
4.15.
[gedaagde] heeft betwist dat [eiser] voor een bedrag van € 40.976,37 aan bouwmaterialen en kosten van derden aan de woning heeft besteed en dat de werkzaamheden van [eiser] zelf op € 21.250,- gewaardeerd kunnen worden. Ter zitting heeft hij – mede ondersteund door [betrokkene 1] als informant – aangevoerd, dat [eiser] aan veel werkzaamheden in de woning is begonnen maar dat hij niets heeft afgemaakt en dat er wel een opbouw is gerealiseerd maar dat die nog altijd niet waterdicht is.
4.16.
Verder heeft [gedaagde] betwist dat hij is verrijkt door de werkzaamheden van [eiser]. Hij heeft zich op het standpunt gesteld dat [eiser], zonder zijn toestemming, aanzienlijke (sloop)werkzaamheden heeft verricht aan de woning, waardoor de waarde van het pand niet is toegenomen maar het pand in ernstige mate is beschadigd. [gedaagde] heeft gewezen op de door hem als productie 1 overgelegde foto’s van het pand en gesteld dat daarop de staat van de woning zichtbaar is, waaruit blijkt dat hij een aanzienlijke investering in de woning zal moeten doen om het pand weer te laten voldoen aan de daaraan door een huurder te stellen eisen.
4.17.
[eiser] heeft betwist dat de foto’s die [gedaagde] als productie 1 in het geding heeft gebracht zien op de toestand van de woning op het moment dat hij deze heeft verlaten. Hij heeft verklaard dat na zijn vertrek uit de woning de badkamer op de eerste verdieping van de woning is gesloopt en dat deze foto’s daarop zien. Dit is door [gedaagde] niet weersproken, zodat de rechtbank deze foto’s bij de verdere beoordeling buiten beschouwing zal laten.
4.18.
[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat, voor zover hij al verrijkt zou zijn en er sprake zou zijn van enige verarming van [eiser], een beroep op enige vergoeding uit dien hoofde in eerste instantie niet toekomt aan [eiser] maar aan [betrokkene 1] als huurder van de woning.
4.19.
In reactie op deze stelling van [gedaagde] heeft [eiser] nog aangevoerd dat hij medehuurder was maar dat hij zich niet op het adres van de woning mocht laten inschrijven in verband met de huurtoeslag die [betrokkene 1] ontving.
4.20.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit de stukken en uit de diverse verklaringen blijkt voldoende dat [eiser] een groot aantal werkzaamheden heeft verricht in de door hem met [betrokkene 1] bewoonde woning. Dit blijkt onder meer uit de verklaring van [eiser] dat hij het pand - op de eerste verdieping na - geheel heeft gerenoveerd en daarnaast een opbouw heeft geplaatst, waarbij hij timmerwerk zelf heeft uitgevoerd en kosten heeft gemaakt door het inschakelen van derden voor het vernieuwen en uitbreiden van de elektrische installatie en voor de dakbedekking. [eiser] heeft ter nadere onderbouwing daarvan een e-mail overgelegd van 14 september 2021 van zijn boekhouder, [betrokkene 4], waarin deze meedeelt:
‘Bijgevoegd de grootboekkaart jaar 2019 met de kosten van de [adres 1] ad € 27.593 incl. btw.’Hieruit kan in ieder geval worden afgeleid dat [eiser] indertijd in ieder geval aanzienlijke kosten voor verbouwingen aan deze woning heeft geregistreerd in de boekhouding van zijn onderneming. Daarnaast heeft [eiser] een tweetal bankafschriften overgelegd van de bankrekening van zijn eenmanszaak waaruit blijkt dat hij op 14 juli 2020 een bedrag van € 3.049,20 aan [gedaagde] heeft betaald in verband met de tekeningen die zijn gemaakt door Smidt-Filmer voor de opbouw op het pand aan de [adres 1] en daarnaast nog een bedrag van € 1.373,35 eveneens op 14 juli 2020 betaald aan [gedaagde] met als omschrijving ‘[adres 1]’.
‘Bijgevoegd de grootboekkaart jaar 2019 met de kosten van de [adres 1] ad € 27.593 incl. btw.’Hieruit kan in ieder geval worden afgeleid dat [eiser] indertijd in ieder geval aanzienlijke kosten voor verbouwingen aan deze woning heeft geregistreerd in de boekhouding van zijn onderneming. Daarnaast heeft [eiser] een tweetal bankafschriften overgelegd van de bankrekening van zijn eenmanszaak waaruit blijkt dat hij op 14 juli 2020 een bedrag van € 3.049,20 aan [gedaagde] heeft betaald in verband met de tekeningen die zijn gemaakt door Smidt-Filmer voor de opbouw op het pand aan de [adres 1] en daarnaast nog een bedrag van € 1.373,35 eveneens op 14 juli 2020 betaald aan [gedaagde] met als omschrijving ‘[adres 1]’.
4.21.
Verder heeft [eiser] verklaard dat hij bezig is geweest met het realiseren van een opbouw op de woning, in welke opbouw zich tenminste twee slaapkamers bevinden en een badkamer. De badkamer heeft hij niet meer heeft kunnen afmaken door het beëindigen van de relatie. Op grond van de verklaringen van de betrokken partijen ter zitting ([eiser], [gedaagde] en [betrokkene 1]) staat verder voldoende vast dat [eiser] medebewoner was van de woning en dat het feit dat hij niet op dit adres ingeschreven stond en niet als medehuurder op het huurcontract staat vermeld voortkomt uit de (fiscaal voordelige) constructie die partijen in onderling overleg hadden bedacht. [gedaagde] zag dit pand als een belegging en wilde maandelijks tenminste € 1.500,- aan huur ontvangen. Daarom was besloten het huurcontract voor de woning ad € 700,- op naam te zetten van [betrokkene 1], die voor dat bedrag huurtoeslag ontving en dat [eiser] de garage bij de woning huurde voor een bedrag van € 800,- per maand voor opslag voor zijn zaak, welk bedrag hij zakelijk kon verwerken in zijn administratie. Gelet op die constructie volgt de rechtbank [gedaagde] niet in zijn stelling dat een beroep op enige vergoeding uitsluitend aan [betrokkene 1] toe zou komen.
4.22.
De rechtbank acht onvoldoende weersproken dat [eiser] met goedvinden van [betrokkene 1] – en naar aan te nemen valt, mede ten behoeve van haar woongenot – aanpassingen aan de woning heeft verricht, en dat aard en omvang van die aanpassingen in voortdurend overleg en met goedkeuring van [gedaagde] heeft plaatsgevonden, in omstandigheden waarin de verwachting bestond dat [eiser] samen met [betrokkene 1] duurzaam in de woning zou kunnen wonen. Dat dit de bedoeling was, blijkt onder meer uit de verklaring van [gedaagde] ter zitting dat hij de woning heeft gekocht voor [betrokkene 1] en haar kinderen omdat ze een woning moest hebben en hij dacht dat ze met [eiser] een goede relatie had en dat het doel was dat [eiser] en [betrokkene 1] happy zouden wonen en dat [gedaagde] zijn investering in de woning er uit zou halen met de huurbetalingen. Verder blijkt uit de door [eiser] overgelegde verklaring van de buurman de heer Wong dat [eiser] de woning in de periode dat hij deze bewoonde voor een groot deel heeft gerenoveerd/verbouwd en dat [gedaagde] regelmatig in de woning logeerde om [eiser] te helpen bij het verbouwen van de woning. Uit deze verklaring valt ook af te leiden dat [gedaagde] steeds op de hoogte was van de verbouwingen aan de woning.
Door de breuk in de relatie was het voor [eiser] niet langer mogelijk in de woning te blijven wonen.
Indien kan worden vastgesteld dat er sprake is van een waardevermeerdering van de woning ten gevolge van de door [eiser] gestelde aanpassingen acht de rechtbank het onder deze omstandigheden redelijk dat [eiser] daarvoor een vergoeding ontvangt. Door [gedaagde] - daarbij ondersteund door [betrokkene 1] - is ter zitting nog verklaard dat [eiser] weliswaar aan veel klussen in de woning is begonnen maar dat hij niets heeft afgemaakt, maar dit hebben zij niet nader onderbouwd. Bovendien sluit dat een waardestijging van de woning niet uit
Wat betreft de vaststelling van de omvang van die vergoeding wordt het volgende opgemerkt.
4.23.
De vergoeding zal niet hoger zijn dan de waardevermeerdering tot het maximum van de door [eiser] geïnvesteerde arbeid en materialen.
De investering wordt als volgt vastgesteld.
De rechtbank heeft geen aanleiding te twijfelen aan de urenopgave van [eiser].
[betrokkene 1] heeft ter zitting van 25 juli 2022 als informant verklaard dat [eiser] veel klussen in de woning uitvoerde met (rest)materialen die hij over had van andere door hem uitgevoerde klussen. Dit is door [eiser] niet althans, onvoldoende gemotiveerd, weersproken.
De rechtbank acht aannemelijk dat er ook derden ingeschakeld zijn voor het realiseren van de opbouw op de woning en dat voor die opbouw de nodige materialen zijn aangeschaft.
De rechtbank zal van de door [eiser] opgegeven materialen 80% als aangeschaft en 20% als meegenomen aanmerken, tenzij [eiser] aan de hand van inkoopbonnen of -facturen aannemelijk maakt dat de werkelijke aanschafkosten hoger liggen.
4.24.
De rechtbank is voornemens, zoals ook door [eiser] gevorderd, de makelaar die zal worden benoemd voor een waardebepaling van de [adres 3] ook opdracht te geven de woning aan de [adres 1] te beoordelen teneinde vast te stellen of er door de door [eiser] doorgevoerde aanpassingen van/in de woning enige waardevermeerdering is gerealiseerd en zo ja tot welk bedrag.
4.25.
Voor zover zal worden vastgesteld dat [gedaagde] als gevolg van de werkzaamheden van [eiser] is verrijkt, zal hij [eiser] de door deze gemaakte uren, materiaalkosten en de gemaakte kosten voor derden dienen te vergoeden met inachtneming van hetgeen daarover in r.o. 4.23 is geoordeeld en beslist. Ter zitting van 25 juli 2022 is door [gedaagde] nog aangevoerd dat [betrokkene 1] ook zaken heeft betaald zoals de keuken en dat zij de timmerlieden die met de opbouw bezig waren zwart heeft betaald. Ook van deze stelling is geen bewijs overgelegd. [gedaagde] zal dit met bewijsstukken nader moeten onderbouwen. De rechtbank zal de zaak voor dat doel naar de rol verwijzen.
Huurbetalingen garage
4.26.
[gedaagde] heeft gesteld dat [eiser] een achterstand heeft laten ontstaan in de betalingen van de huur voor de garage aan de [adres 1]. Ter zitting heeft hij het door hem gevorderde bedrag verminderd tot € 5.600,-. [eiser] heeft erkend dat dit bedrag juist is. Dit bedrag zal als verrekenpost worden meegenomen in de eindafrekening tussen partijen.
Gereedschappen
4.27.
[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] de gereedschappen die hij in de door hem gehuurde garage had opgeslagen daaruit heeft ontvreemd en heeft verkocht nadat op 6 december 2020 aan [eiser] een huisverbod was opgelegd en hij zich niet meer in en in de omgeving van de woning mocht begeven.
4.28.
[gedaagde] heeft betwist dat hij gereedschappen van [eiser] heeft ontvreemd. Daarbij heeft hij aangevoerd dat het volgens de door [eiser] opgestelde lijst ook zou gaan om gereedschappen die hij als aannemer dagelijks nodig heeft en dat het in dat licht vreemd is dat [eiser] voor het eerst pas op 23 september 2021 over de gereedschappen is begonnen toen [gedaagde] had aangekondigd tot executie van zijn huurvordering op [eiser] voor de garage over te gaan.
Ter zitting heeft [gedaagde] verder aangevoerd dat de spullen die door [eiser] in de garage achtergelaten waren in overleg met Veilig Thuis aan de rand van de straat waren gezet waar de broer en de vader van [eiser] de spullen kwamen ophalen maar dat zij vervolgens aangaven dat zij die oude rommel niet gingen meenemen. [gedaagde] heeft nadrukkelijk betwist dat er nog gereedschap tussen zat alleen twee lege kisten. Daarnaast heeft hij aangevoerd dat [eiser] zijn gereedschappen altijd bewaarde in zijn bedrijfsbus, dat er vóór december 2020 een keer was ingebroken in die bus waarbij gereedschap was gestolen en dat [eiser] door zijn verzekering in verband met die diefstal schadeloos gesteld is waarna hij nieuw gereedschap heeft gekocht. Toen de dader van de diefstal werd gepakt heeft [eiser] bovendien nog gereedschap teruggekregen. Dit alles is door [eiser] niet weersproken.
Om die reden wordt geoordeeld dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde] de bewuste gereedschappen heeft ontvreemd. Dit deel van zijn vordering zal worden afgewezen.
[adres 2] te [plaats 1]
4.29.
Het pand aan de [adres 2] te [plaats 1] is volledig eigendom van [gedaagde]. [gedaagde] heeft erkend dat hij [eiser] opdracht heeft gegeven werkzaamheden uit te voeren in dit pand en heeft gesteld dat [eiser] ook voor zijn werkzaamheden is betaald. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de 21 facturen waarvan [eiser] thans betaling vordert voorafgaande aan de dagvaarding niet eerder heeft gezien en betwist dat [eiser] meer werkzaamheden heeft verricht dan waarvoor hij betaald gekregen heeft. Verder heeft hij gesteld dat [eiser] de werkzaamheden ondeugdelijk heeft uitgevoerd waardoor hij genoodzaakt was een andere aannemer, [betrokkene 5], in te huren om herstelwerkzaamheden uit te voeren, voor welke herstelwerkzaamheden hij, [gedaagde], deze aannemer een bedrag van € 8.179,32 heeft betaald.
4.30.
[eiser] heeft gesteld dat hij in opdracht van [gedaagde] werkzaamheden aan dit pand heeft uitgevoerd op regiebasis, dat hij hiervoor in totaal 30 facturen heeft verzonden aan [gedaagde], waarvan [gedaagde] de eerste 9 facturen tot bedrag € 10.235,20 heeft betaald maar dat de overige 21 facturen, ad in totaal € 27.479,10 onbetaald zijn.
[eiser] heeft verklaard dat hij gedurende zes à zeven maanden met deze werkzaamheden bezig is geweest en heeft nadrukkelijk betwist dat hij ondeugdelijk werk heeft geleverd. Hij heeft benadrukt dat [betrokkene 5] de aannemer was die hij zelf in de arm had genomen om hem te helpen met de werkzaamheden, maar dat [betrokkene 5] daarnaast ook nog losse opdrachten kreeg van [gedaagde]. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft hij gewezen op de door hem overgelegde schriftelijke verklaringen van [betrokkene 6] en van [betrokkene 5]. Verder heeft [eiser] aangevoerd dat [gedaagde] hem niet in gebreke heeft gesteld dus voor zover [gedaagde] zaken heeft laten herstellen, dat zijn keuze is geweest en dat er thans geen sprake is van gebreken die aan [eiser] verweten kunnen worden.
4.31.
Uit de verklaring van Peeters volgt dat [eiser] als eerste timmerman/aannemer voor zeker 6 à 7 maanden vanaf de aankoop van het pand door [gedaagde] heeft gewerkt aan het pand [adres 2] G, maar dat [gedaagde] niet dagelijks aanwezig was en bij zijn werkzaamheden ook afhankelijk was van andere ZZPers en leveranciers. Uit de verklaring van [betrokkene 5] blijkt dat hij bijna driekwart jaar samen met [eiser] op de Rijksstraatweg heeft gewerkt voor [gedaagde] en dat [gedaagde] steeds zeer tevreden was over de werkzaamheden [betrokkene 5] heeft nadrukkelijk betwist dat hij herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd.
Op grond van deze verklaringen gaat de rechtbank er van uit dat [eiser] in ieder geval gedurende 6 à 8 maanden als aannemer werkzaamheden heeft uitgevoerd aan het pand [adres 2] in opdracht van [gedaagde].
4.32.
Door [eiser] is verklaard dat hij de ook deze facturen aan [gedaagde] overhandigd heeft zoals dat gebruikelijk was door de familiaire relatie op dat moment, maarLuske heeft betwist al deze facturen voorafgaande aan de dagvaarding ooit gezien te hebben, zodat hij de facturen ook niet eerder heeft kunnen betwisten. Weliswaar heeft [gedaagde] thans gesteld dat [eiser] niet meer werkzaamheden heeft uitgevoerd dan waarvoor hij is betaald en dat hij zijn werkzaamheden niet naar behoren heeft uitgevoerd, maar aan dit verweer gaat de rechtbank voorbij.
4.33.
Vastgesteld kan worden dat de facturen die wel betaald zijn allemaal betrekking hebben op de periode van 27 januari 2020 t/m 24 maart 2020, derhalve een periode van circa 2 maanden en de facturen die onbetaald gelaten zijn zien op diverse werkzaamheden uitgevoerd in de periode vanaf 30 maart 2020 t/m 27 november 2020, derhalve een periode van circa 8 maanden. Op grond van de eerdere vaststelling omtrent de bouwduur in r.o. 4.31 moet er dan van worden uitgegaan dat [gedaagde] [eiser] nog niet voor al zijn werkzaamheden in dit pand heeft betaald.
Zeker in het licht van de schriftelijke verklaring van [betrokkene 5] had het op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn stelling dat [eiser] zijn werkzaamheden niet naar behoren heeft uitgevoerd nader te onderbouwen, hetgeen hij niet heeft gedaan. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] [eiser] met betrekking tot de [adres 2] in gebreke heeft gesteld vanwege ondeugdelijk werk, zodat [eiser] in ieder geval niet in verzuim verkeert. Om die reden wordt geoordeeld dat ervan moet worden uitgegaan dat [eiser] de opgedragen werkzaamheden naar behoren heeft uitgevoerd. Dit betekent dat [gedaagde] [eiser] hiervoor in ieder geval op grond van het bepaalde in artikel 7:405 BW loon verschuldigd is. Voor zover [gedaagde] de facturen betwist is hij, voor zover de hoogte van het loon door partijen niet is bepaald het op de gebruikelijke wijze berekende loon of een redelijk loon verschuldigd.
De rechtbank stelt vast dat in de specificatie behorende bij factuur nummer 21 vermeld is dat drie dagen is gewerkt aan de luifel van het pand aan de [adres 1]. Deze werkzaamheden hebben dus in ieder geval geen betrekking op werkzaamheden die [eiser] in opdracht van [gedaagde] heeft verricht aan het pand aan de Rijksstraatweg en moeten hier buiten beschouwing blijven.
De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen zich over deze facturen nader uit te laten in een akte.
Deskundige
4.34.
Bij de verdeling van de woning aan de [adres 3] te [plaats 1] moet worden uitgegaan van de waarde van de woning op een moment zo dicht mogelijk bij de datum van verdeling. Zoals hiervoor in r.o. 4.3 is overwogen en ter zitting ook is besproken is de rechtbank voornemens om een makelaar benoemen om de waarde van het pand aan de [adres 3] te bepalen in verhuurde staat. De rechtbank is voornemens de heer G.Vleut, RM RT - Makelaar taxateur verbonden aan Mooijekind Vleut Makelaars, gevestigd aan de Gedempte Oude Gracht 124, 2011 GX [plaats 1], als deskundige te benoemen.
4.35.
Voorts is de rechtbank, zoals hiervoor in r.o. 4.24 overwogen, voornemens om dezelfde makelaar opdracht geven de (dakopbouw op de) woning aan de [adres 1] te [plaats 1] te waarderen, waarbij met name van belang is vast te stellen in hoeverre de waarde van de woning is toegenomen door de werkzaamheden van c.q. investeringen door [eiser] in de woning, althans als gevolg van de op de woning gerealiseerde opbouw.
4.36.
De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat partijen ieder de helft van de verschuldigde voorschotten moeten betalen.
4.37.
Voordat wordt overgegaan tot benoeming van de deskundige zullen beide partijen de gelegenheid krijgen zich bij akte uit te laten over hetgeen is overwogen in r.o. 4.5 en 4.25 De zaak zal hiertoe naar de rol worden verwezen. Vervolgens zullen partijen nog in de gelegenheid gesteld worden op elkaars akte te reageren.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
5.1.
verwijst de zaak naar de rol van 28 september 2022 voor akte aan de zijde van partijen, zoals overwogen in r.o. 4.37;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2022. [1]