Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/324519 / HA ZA 22-69
Vonnis van 31 augustus 2022
in de zaak van
1.[eiseres] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser],
[eiser],
wonende te [woonplaats 2] ,
eisers,
advocaat mr. V.E. de Haas te Schagen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PAARLBERG ONROEREND GOED B.V.,
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde,
advocaten: mrs. E.C.W. van der Poel en U.E.M. Pinas te Alkmaar.
Eisers zullen hierna afzonderlijk [eiseres] en [eiser] genoemd worden en gezamenlijk [eiseres] . Gedaagde zal hierna Paarlberg genoemd worden.
De zaak in het kort
[eiseres] is eigenaresse van het perceel grond [perceelnummer 1] . Aan de westzijde grenst dit perceel aan het perceel grond [perceelnummer 2] dat in eigendom is van Paarlberg. Aan de westzijde van het perceel van [eiseres] staat een rij betonnen palen met aan de oostelijke kant een bomenrij. Volgens metingen en weergaven van het Kadaster bevindt deze rij zich op het perceel van Paarlberg. Paarlberg stelt zich op het standpunt dat de juridische grens gelijk is aan de kadastrale grens. Volgens [eiseres] volgt uit de inhoud van de stukken op basis waarvan Paarlberg de eigendom van perceel [perceelnummer 2] heeft verkregen dat de rij betonnen palen met aan de oostelijke kant een bomenrij geen onderdeel was van wat Paarlberg had gekocht. [eiseres] vordert in deze procedure dat wordt vastgesteld dat de juridische grens wordt gevormd door de rij betonnen palen met aan de oostelijke kant de bomenrij die op haar perceel [perceelnummer 1] staan. De rechtbank wijst de vordering van [eiseres] toe.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 januari 2022, met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis van 15 juni 2022;
- de koopovereenkomst van 5 december 2017 en akte van levering van 9 april 2018, ontvangen op 15 juni 2022;
- de akte wijziging van eis van [eiseres] , met producties;
- de koopovereenkomst van 15 december 2020, ontvangen op 15 juli 2022;
- het proces-verbaal van descente van 21 juli 2022;
- de mondelinge behandeling op 21 juli 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Mrs. De Haas, Van der Poel en Pinas hebben spreekaantekeningen overgelegd die daarmee deel uitmaken van de processtukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In 1963 heeft de heer [vader van eiseres] , vader van [eiseres] (hierna: [vader van eiseres] ) de eigendom verkregen van twee percelen grond, destijds aangeduid met de nummers [nummer 1] en [nummer 2] .
2.2.
In 2011 wilde [vader van eiseres] de percelen grond, kadastraal bekend [kadastraalnummer 1] (voorheen [nummer 2] ) en [kadastraalnummer 2] (gedeeltelijk) (voorheen gedeeltelijk [nummer 1] ) verkopen. Klaver Makelaardij heeft daartoe een verkoopbrochure (hierna: de verkoopbrochure) opgesteld. In deze verkoopbrochure staat onder meer het volgende:
“CULTUURGROND
oppervlakte: circa 5.05.82 hectare
(…)
BEDRIJFSINFORMATIE
Bestemmingsplan: agrarische doeleinden met gedeeltelijke arcering opengebied (…)
Bijzonderheden: jachtrecht is niet verhuurd,
het perceel dient nog kadastraal te worden uitgemeten.”
2.3.
De onderstaande foto is op de eerste pagina van de verkoopbrochure afgebeeld:
Foto verwijderd in verband met publiceren en anonimiseren.
2.4.
Daarnaast is de volgende kadastrale kaart (hierna: de kadastrale kaart) onderdeel van de verkoopbrochure:
Kaart verwijderd in verband met publiceren en anonimiseren.
2.5.
Bij koopovereenkomst van 11 november 2011 (hierna: de koopovereenkomst) heeft [vader van eiseres] , de percelen grond, kadastraal bekend [kadastraalnummer 1] en [kadastraalnummer 2] (gedeeltelijk) aan Paarlberg verkocht. De koopovereenkomst vermeldt onder meer het volgende:
“(…) het volgende registergoed : perceel grond
(…)
[kadastraalnummer 1]
groot 4.62.70 ha
[kadastraalnummer 2] ged. (gearc. deel) groot ca 0.43.12 ha
ter grootte van: 5.05.82 hectare of zoveel groter of kleiner als na kadastrale inmeting zal blijken;
hierna aan te duiden als: “het verkochte” (…)
Koopsom euro 56.000,00 per ha oftewel 283.259,20 kk
(…)
ARTIKEL 3
(…). De overdracht van het verkochte heeft betrekking op de verkrijging door koper van cultuurgrond als bedoeld in artikel 15 lid 1 onderdeel q van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Volgens verklaring van koper zal deze cultuurgrond bedrijfsmatig worden geëxploiteerd ten behoeve van de landbouw in gemeld onderdeel. (…)
ARTIKEL 5
1.
(…) Verkoper zal de aanwezige landerijennietgeploegd opleveren. (…)
(…) Verkoper zal de aanwezige landerijennietgeploegd opleveren. (…)
3.
Verkoper heeft het verkochte gebruikt alslandbouwgrond, hetgeen partijen zien als het normale gebruik. (…)
Verkoper heeft het verkochte gebruikt alslandbouwgrond, hetgeen partijen zien als het normale gebruik. (…)
5.
Koper iswelbekend met verhuring van het jachtrecht. (…)
Koper iswelbekend met verhuring van het jachtrecht. (…)
ARTIKEL 9
1.
Verkoper verklaart het verkochte uitsluiten te hebben gebruikt voor “Agrarische doeleinden/cultuurgrond”.”
Verkoper verklaart het verkochte uitsluiten te hebben gebruikt voor “Agrarische doeleinden/cultuurgrond”.”
2.6.
Bij notariële akte van 17 november 2011 is de koopovereenkomst ingeschreven in het Kadaster. In deze akte staat onder meer het volgende:
“
De omschrijving van het hiervoor bedoelde registergoed is:
De omschrijving van het hiervoor bedoelde registergoed is:
-
perceel grond, gelegen te [plaats] aan de [adres] , kadastraal bekend [kadastraalnummer 1] groot vier hectare, tweeënzestig are en zeventig centiare, en aldaar gelegen ter plaatse kenbaar gedeelte van het kadastraal perceel gemeente [kadastraalnummer 2] ter grootte van ongeveer drieënveertig are, twaalf centiare, of zoveel groter of kleiner als na kadastrale inmeting zal blijken,”
perceel grond, gelegen te [plaats] aan de [adres] , kadastraal bekend [kadastraalnummer 1] groot vier hectare, tweeënzestig are en zeventig centiare, en aldaar gelegen ter plaatse kenbaar gedeelte van het kadastraal perceel gemeente [kadastraalnummer 2] ter grootte van ongeveer drieënveertig are, twaalf centiare, of zoveel groter of kleiner als na kadastrale inmeting zal blijken,”
2.7.
Bij akte van levering van 31 januari 2012 (hierna: de leveringsakte) heeft [vader van eiseres] de percelen grond, kadastraal bekend [kadastraalnummer 1] en [kadastraalnummer 3] aan Paarlberg geleverd. In de leveringsakte staat onder meer het volgende:
“LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK
(…)
een perceel cultuurgrond, gelegen nabij de [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [kadaster] :
- [kadastraalnummer 1] , groot vier hectare tweeënzestig are en zeventig centiare; en
- [kadastraalnummer 3] , groot zesenveertig are en vijfennegentig centiare
(…)
Verkoper heeft het verkochte gebruikt als landbouwgrond, hetgeen partijen zien als het normale gebruik.
(…)
De koopprijs bedraagtzesenvijftigduizend euro (€ 56.000,00) per hectare of totaal tweehonderd vijfentachtigduizend twaalf euro (€ 285.012,00),
(…)
Artikel 2
3.
Het verkochte wordt geleverd en aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond (…)
Het verkochte wordt geleverd en aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond (…)
Het verkochte wordt door de verkoperniet geploegdopgeleverd.
Koper iswelbekend met de verhuring van het jachtrecht.”
2.8.
Perceelnummer [kadastraalnummer 1] is komen te vervallen. Uit dit perceel zijn de percelen [kadastraalnummer 4] en [perceelnummer 2] ontstaan. Uit het perceel [kadastraalnummer 2] zijn de percelen [kadastraalnummer 3] en [kadastraalnummer 5] ontstaan.
2.9.
Op 14 mei 2013 is [vader van eiseres] overleden.
2.10.
Op 7 september 2016 heeft [eiseres] de eigendom verkregen van het perceel grond met daarop (onder meer) een woonhuis aan het adres [adres] in [plaats] , kadastraal aangeduid [plaats] , [kadastraalnummer 5] .
2.11.
Bij koopovereenkomst van 5 december 2017 heeft [eiseres] aan een van haar zonen, de heer [zoon eiseres] , een gedeelte van het perceel grond met daarop (onder meer) een woonhuis aan het adres [adres] in [plaats] , kadastraal aangeduid [plaats] [kadastraalnummer 5] verkocht. Daarna is het gedeelte van het perceel nummer [kadastraalnummer 5] dat is verkocht aan de heer [zoon eiseres] kadastraal aangeduid Sint Maarten, [kadastraalnummer 6] .
Bij akte van levering van 9 april 2018 is laatstgenoemd perceel aan de heer [zoon eiseres] geleverd. Het resterende gedeelte van het perceel [kadastraalnummer 5] dat in eigendom van [eiseres] is gebleven, is vernummerd naar [perceelnummer 1] .
2.12.
Het perceel [perceelnummer 1] van [eiseres] grenst aan de westzijde aan het perceel [perceelnummer 2] van Paarlberg. In de buurt hiervan staat een hoge rij bomen met daar tussen oude betonnen palen, verbonden met gaas.
2.13.
Bij koopovereenkomst van 15 december 2020 heeft [eiseres] een gedeelte van perceel [perceelnummer 1] aan haar andere zoon, [eiser] verkocht.
2.14.
Op 23 december 2020 heeft Paarlberg de percelen grond, kadastraal aangeduid gemeente [plaats] [kadastraalnummer 4] en [kadastraalnummer 3] verkocht aan maatschap [de maatschap] (hierna: [de maatschap] ).
2.15.
In opdracht van [de maatschap] heeft het Kadaster op 6 april 2021 een grensreconstructie (hierna: de grensreconstructie) uitgevoerd ten behoeve van onder meer de percelen [perceelnummer 2] , [kadastraalnummer 4] , [kadastraalnummer 3] , [perceelnummer 1] , en [kadastraalnummer 6] . Hieronder is een gedeelte van de meetgegevens en waarnemingen zoals weergegeven op de Relaas van bevindingen afgebeeld [1] :
Afbeelding verwijderd in verband met publiceren en anonimiseren.
2.16.
Naar aanleiding van de grensreconstructie heeft het Kadaster piketpalen geplaatst langs de hierboven weergeven rode stippellijn tussen de percelen [perceelnummer 2] en [perceelnummer 1] . [eiseres] heeft deze piketpalen verwijderd.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat en na wijziging van eis – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad dat de rechtbank:
zal verklaren voor recht dat de juridische grens van het perceel [perceelnummer 2] van Paarlberg aan de oostzijde wordt gevormd door betonnen palen, in een rechte lijn doorlopend in de richting zuid/noord naar het perceel [kadastraalnummer 4] , waarbij de betonnen palen op het perceel [perceelnummer 1] van [eiseres] staan;
Paarlberg zal veroordelen om mee te werken aan aanpassing van de kadastrale kaart en de meetgegevens en waarnemingen die het resultaat zijn van de grensreconstructie van 6 april 2021 in de zin dat daaruit zal blijken dat de juridische grens van perceel [perceelnummer 2] en perceel [perceelnummer 1] wordt gevormd door betonnen palen, in een rechte lijn doorlopend in de richting zuid/noord naar perceel [kadastraalnummer 4] , zodat de kadastrale grens en de juridische grens identiek aan elkaar zijn. Op straffe van een dwangsom van € 2.500,-, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, per dag of gedeelte van een dag dat Paarlberg hiermee in gebreke blijft, vanaf de dag dat het vonnis aan Paarlberg is betekend;
zal bepalen dat bij gebreke van medewerking van Paarlberg binnen twee weken na betekening van dit vonnis, het vonnis dezelfde kracht heeft als de opdracht van [eiseres] aan het Kadaster tot aanpassing van de kadastrale grens aan de juridische grens, inhoudende dat zij medewerking verleent aan aanpassing van de kadastrale registratie, zoals bedoeld onder b;
Paarlberg zal veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eiseres] legt – samengevat – aan haar vorderingen ten grondslag dat [eiseres] de eigendom van het perceel grond met daarop (onder meer) een woonhuis aan het adres [adres] , [plaats] , kadastraal aangeduid gemeente [plaats] , [kadastraalnummer 5] (later [perceelnummer 1] en [kadastraalnummer 6] ) bij erfopvolging en daarom onder algemene titel heeft verkregen. Toen [vader van eiseres] op 8 mei 1963 de eigendom verkreeg van kavel [nummer 1] (vernummerd naar [kadastraalnummer 1] ) en [nummer 2] (vernummerd naar [kadastraalnummer 2] ) bestond kavel [nummer 1] uit een woonhuis met schuren ondergrond, erf en cultuurgrond en kavel [nummer 2] uit cultuurgrond. [vader van eiseres] had de westkant van kavel [nummer 1] begrensd met betonnen palen en bomen.
Ten tijde van de verkoop van perceel [kadastraalnummer 1] en een gedeelte van perceel [kadastraalnummer 2] heeft [vader van eiseres] alleen cultuurgrond aan Paarlberg verkocht. De bomenrij die zich aan de westkant van perceel [kadastraalnummer 2] bevond was hiervan geen onderdeel. Dat het de bedoeling was van [vader van eiseres] en Paarlberg om alleen cultuurgrond over te dragen blijkt uit de inhoud van de leveringsakte, de koopovereenkomst en de verkoopbrochure. Bovendien blijkt uit de hiervoor genoemde stukken dat het gedeelte van perceel [kadastraalnummer 2] dat nog moest worden uitgemeten, zag op de bovenste helft van dit perceel en niet op het gedeelte van (destijds) perceel [kadastraalnummer 2] , waar de bomenrij zich bevindt.
3.3.
Paarlberg voert verweer.
[eiser] heeft onvoldoende procesbelang bij het onder 3.1 gevorderde en dient niet-ontvankelijk te worden verklaard, althans deze vorderingen dienen te worden afgewezen. Het geschil tussen [eiseres] en Paarlberg heeft betrekking op de vraag waar de juridische grens zich bevindt tussen het perceel [perceelnummer 2] van Paarlberg en het perceel [perceelnummer 1] van [eiseres] . Uit de koopovereenkomst van 5 december 2017 en de akte van levering van 9 april 2018 blijkt dat [eiser] de eigendom heeft verkregen van perceel [kadastraalnummer 6] . Dit perceel grenst niet aan het perceel [perceelnummer 2] van Paarlberg. Daartussen ligt nog perceel [perceelnummer 1] . Daarom heeft [eiser] onvoldoende belang bij zijn vorderingen. De koopovereenkomst van 15 december 2020 verandert hier niets aan, omdat [eiseres] niet beschikkingsbevoegd was wat betreft de overdracht van de bomenrij en het hekwerk. Bovendien heeft er geen overdracht plaatsgevonden. [eiser] is geen eigenaar geworden van het perceel kadastraal aangeduid [plaats] , [perceelnummer 1] .
De juridische grens valt samen met de kadastrale grens. De door [vader van eiseres] verkochte percelen zijn op de kadastrale kaart rood omlijnd. De rode lijn op de kadastrale kaart is precies op de lijn tussen beide percelen (de huidige percelen [perceelnummer 2] en [perceelnummer 1] ) geplaatst, daarom kan ervan worden uitgegaan dat dit de grens is. De bomenrij valt binnen de kadastrale grens. De kadastrale kaart is onderdeel van de koopovereenkomst en is door zowel Paarlberg als [vader van eiseres] ondertekend. Uit de grensreconstructie blijkt dat de kadastrale grens overeenkomt met de rode lijn op de kadastrale grens. Ook blijkt uit de luchtfoto’s die Paarlberg in het geding heeft gebracht dat de kadastrale grens niet wordt gevormd door de bomenrij.
4. De beoordeling
Ontvankelijkheid [eiser]
4.1.
De rechtbank overweegt dat in de koopovereenkomst van 15 december 2020 tussen [eiser] en [eiseres] het volgende is opgenomen: “
het eigendom van 1300 m2, plaatselijk bekend [adres] , [postcode] [plaats] , van het bestaande erf gemeten vanuit westelijke erfgrens welke wordt gevormd door een hekwerk van betonpalen en een bomenrij.” Uit deze tekst blijkt dat de koopovereenkomst tussen [eiseres] en [eiser] betrekking heeft op een gedeelte van perceel [perceelnummer 1] dat grenst aan perceel [perceelnummer 2] van Paarlberg, namelijk het gedeelte waar de betonnen palen en de bomenrij zich bevinden. Voor de overdracht van dit gedeelte van perceel [perceelnummer 1] is een geldige titel, de koopovereenkomst. Of [eiseres] beschikkingsbevoegd is om dit gedeelte van perceel [perceelnummer 1] aan [eiser] over te dragen is de vraag die in deze procedure moet worden beantwoord. [eiser] heeft dan ook voldoende belang bij de ingestelde vorderingen. Dit leidt ertoe dat [eiser] ontvankelijk is in zijn vorderingen jegens Paarlberg.
het eigendom van 1300 m2, plaatselijk bekend [adres] , [postcode] [plaats] , van het bestaande erf gemeten vanuit westelijke erfgrens welke wordt gevormd door een hekwerk van betonpalen en een bomenrij.” Uit deze tekst blijkt dat de koopovereenkomst tussen [eiseres] en [eiser] betrekking heeft op een gedeelte van perceel [perceelnummer 1] dat grenst aan perceel [perceelnummer 2] van Paarlberg, namelijk het gedeelte waar de betonnen palen en de bomenrij zich bevinden. Voor de overdracht van dit gedeelte van perceel [perceelnummer 1] is een geldige titel, de koopovereenkomst. Of [eiseres] beschikkingsbevoegd is om dit gedeelte van perceel [perceelnummer 1] aan [eiser] over te dragen is de vraag die in deze procedure moet worden beantwoord. [eiser] heeft dan ook voldoende belang bij de ingestelde vorderingen. Dit leidt ertoe dat [eiser] ontvankelijk is in zijn vorderingen jegens Paarlberg.
Juridische erfgrens
4.2.
Partijen verschillen van mening over de vraag waar de erfgrens tussen de percelen [perceelnummer 2] en [perceelnummer 1] loopt. Volgens [eiseres] wordt de juridische grens gevormd door de rij betonnen palen met aan de oostelijke kant de bomen, die zich bevindt aan de oostzijde van perceel [perceelnummer 1] . Volgens Paarlberg is de juridische erfgrens gelijk aan de kadastrale grens.
4.3.
De rechtbank overweegt als volgt. De kadastrale grens is de grens die door de landmeter van het Kadaster wordt vastgelegd. De juridische grens is de grens zoals die door partijen is overeengekomen. Daarvoor is bepalend de in de leveringsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. [2]
Derden moeten op de inschrijving in de registers kunnen vertrouwen en daarbij past geen uitleg naar subjectieve maatstaven, gebaseerd op een uit de leveringsakte niet af te leiden partijbedoeling. Door omstandigheden kan het echter voorkomen dat achteraf blijkt dat de juridische grens niet aansluit bij de kadastrale grens. In dat geval prevaleert de partijbedoeling in de akte van levering (juridische grens) boven de kadastrale grens. [3]
4.4.
Uit de inhoud van de leveringsakte volgt dat het de bedoeling van partijen was dat [vader van eiseres] alleen
cultuurgrondaan Paarlberg zou leveren en dat de grond tot de rij betonnen palen met aan de oostelijke kant de bomenrij hiervan geen onderdeel was. In de leveringsakte wordt vermeld dat een perceel cultuurgrond wordt geleverd en dat verkoper het verkochte heeft gebruikt als landbouwgrond. Daarnaast vermeldt de leveringsakte dat het verkochte niet geploegd wordt opgeleverd. Ook deze woorden duiden op het gebruik als landbouwgrond.
cultuurgrondaan Paarlberg zou leveren en dat de grond tot de rij betonnen palen met aan de oostelijke kant de bomenrij hiervan geen onderdeel was. In de leveringsakte wordt vermeld dat een perceel cultuurgrond wordt geleverd en dat verkoper het verkochte heeft gebruikt als landbouwgrond. Daarnaast vermeldt de leveringsakte dat het verkochte niet geploegd wordt opgeleverd. Ook deze woorden duiden op het gebruik als landbouwgrond.
Deze inhoud van de leveringsakte komt overeen met de inhoud van de artikelen 3, 5 leden 1 en 3 van de koopovereenkomst. Dat het de wil was van [vader van eiseres] om alleen cultuurgrond te verkopen wordt bovendien bevestigd door de inhoud van de verkoopbrochure.
4.5.
Op de kadastrale kaart zijn onder andere de percelen [kadastraalnummer 1] en [kadastraalnummer 2] weergegeven. Ongeveer halverwege perceel nummer [kadastraalnummer 2] loopt de rode lijn die het gedeelte van [kadastraalnummer 2] weergeeft dat wordt verkocht. Hierdoor is perceel [kadastraalnummer 2] als het ware in twee percelen gesplitst. Uit zowel de inhoud van de verkoopbrochure als uit de inhoud van de koopovereenkomst blijkt dat het gearceerde gedeelte van [kadastraalnummer 2] nog precies moet worden uitgemeten. Partijen hadden dus ten tijde van de koopovereenkomst niet exact voor ogen om hoeveel meters het ging.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Paarlberg verklaard dat het land van de buurman maar één keer te koop komt. Hij heeft met [vader van eiseres] voor de grond gestaan en heeft toen gevraagd waar de grens precies liep. Dat heeft [vader van eiseres] toen “globaal aangewezen”. Paarlberg verklaarde dat het hem toen niet helemaal duidelijk was.
[eiseres] verklaarde aansluitend dat haar vader tot zijn overlijden de bomenrij heeft onderhouden.
4.6.
In de koopovereenkomst is een koopsom opgenomen van € 283.259,20. Uiteindelijk is het gedeelte van perceel van [kadastraalnummer 2] dat [vader van eiseres] aan Paarlberg heeft verkocht in de leveringsakte vernummerd naar [kadastraalnummer 3] . Op grond van de leveringsakte bedraagt de totale koopsom € 285.012,00. Uit het voorgaande, de inhoud van de leveringsakte en uit het verhandelde ter zitting volgt dat het verschil in de koopprijs wordt verklaard doordat alleen de bovenste helft van perceel [kadastraalnummer 2] nog moest worden uitgemeten (dat bleek 3,83 are groter) en dat de rij betonnen palen met aan de oostelijke kant de bomenrij hiervan geen onderdeel was. Paarlberg verklaarde ter zitting dat hij dat niet meer helemaal precies wist, dat hij destijds veel werkte en dat het volgens hem om een formaliteit ging.
4.7.
Hier komt bij dat het gedeelte van het perceel dat op de foto zoals weergegeven onder 2.3 in het oranje is gearceerd niet de rij betonnen palen met aan de oostelijke kant de bomenrij bevat. Ook op de foto die op de tweede pagina van de verkoopbrochure is afgedeeld is te zien is dat zich zowel aan de westelijke kant als aan de oostelijke kant van het huidige perceel [perceelnummer 2] (destijds perceel [kadastraalnummer 1] ) een rij bomen bevond. Dit is nog een aanknopingspunt om aan te nemen dat zowel [vader van eiseres] als Paarlberg ervan uitgingen dat de bomenrij geen onderdeel was van het verkochte.
4.8.
Verder acht de rechtbank van belang dat Paarlberg pas nadat [de maatschap] op 6 april 2021 onder andere de percelen [kadastraalnummer 4] en [kadastraalnummer 3] heeft laten uitmeten met [eiseres] contact heeft opgenomen over de bomenrij. Dit is negen jaar nadat Paarlberg de percelen [kadastraalnummer 1] en [kadastraalnummer 3] van [vader van eiseres] heeft gekocht en geleverd gekregen. Deze omstandigheid maakt het nog aannemelijker dat zowel [vader van eiseres] als Paarlberg ervan uitgingen dat de rij betonnen palen met aan de oostelijke kant de bomenrij geen onderdeel was van het verkochte.
4.9.
De rechtbank verwerpt het beroep van Paarlberg op de kadastrale kaart ter onderbouwing van haar standpunt dat de kadastrale grens de juridische grens is. Een kadastrale kaart bevat alleen een weergave van de percelen en hun ligging ten opzichte van elkaar. Het is een afbeelding waar geen maatvoering uit is af te leiden. [4] Bovendien staan de betonnen paaltjes en bomen niet op de kaart, zodat ook op grond van de kadastrale kaart goed aangenomen kan zijn dat beide partijen er destijds van uit gingen dat de paaltjes met bomen de grens vormden. Op de kadastrale kaart zelf is ook de tekst “
Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend.” opgenomen. Ook de rechtspraak gaat ervan uit dat een kadastrale kaart moet worden gezien als een hulpmiddel om een onroerende zaak te identificeren. [5]
Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend.” opgenomen. Ook de rechtspraak gaat ervan uit dat een kadastrale kaart moet worden gezien als een hulpmiddel om een onroerende zaak te identificeren. [5]
4.10.
Ook het argument van Paarlberg dat de grensreconstructie de kadastrale grens bevestigt, is niet relevant voor de ligging van de juridische grens. Dat de metingen door het Kadaster voor een grensreconstructie de kadastrale grens bevestigt, ligt voor de hand. [eiseres] stelt ook niet dat de kadastrale grens niet zou deugen; zij stelt dat de juridische grens niet overeenstemt met de kadastrale grens.
4.11.
Om dezelfde reden overtuigen ook de luchtfoto’s niet. Dit zijn foto’s van Planviewer. Planviewer beeldt uitsluitend op de foto af waar de
kadastralegrens ligt. Daarover bestaat geen verschil van inzicht.
kadastralegrens ligt. Daarover bestaat geen verschil van inzicht.
4.12.
Kortom, uit de inhoud van de leveringsakte, de koopovereenkomst en de verkoopbrochure leidt de rechtbank af dat het de bedoeling van [vader van eiseres] en Paarlberg was om alleen cultuurgrond over te dragen. De bomenrij die zich op perceel [kadastraalnummer 2] bevond was en is geen cultuurgrond en vormde dus geen onderdeel van het over te dragen perceel. [vader van eiseres] en Paarlberg gingen er tijdens de (ver)koop en levering van uit dat de oostgrens van perceel [kadastraalnummer 1] werd gevormd door betonnen palen en dat die betonnen palen en de daarnaast gelegen bomen op het terrein van [kadastraalnummer 2] stonden.
4.13.
De rechtbank stelt daarom vast dat de juridische grens tussen de percelen [perceelnummer 2] en [perceelnummer 1] wordt gevormd door de betonnen palen en de bomen daarnaast die op perceel [perceelnummer 1] staan. Tijdens de descente heeft de rechter vastgesteld dat de afrastering bestaande uit de betonnen palen en de bomenrij niet doorloopt tot aan de kadastrale grens tussen perceel [perceelnummer 1] en [kadastraalnummer 4] , maar op een aantal meter vanaf laatstgenoemde kadastrale grens een haakse hoek maakt richting het oosten. De grijze lijn op de onder 2.15 weergegeven tekening uit het Relaas van Bevindingen geeft deze afrastering weer. Ook deze grijze lijn eindigt eerder dan bij de kadastrale grens van perceel [kadastraalnummer 4] . Op onderstaande afbeelding is de grijze lijn geel omcirkeld.
Afbeelding verwijderd in verband met publiceren en anonimiseren.
De vordering onder a is toewijsbaar als volgt:
De zuidelijke grens tussen percelen [perceelnummer 2] en [perceelnummer 1] begint op het punt, aangeduid met de onderste pijl. Dat is het hoekpunt tussen de grijze lijn, die door het Kadaster is ingetekend op het relaas van bevindingen en de zuidgrens van perceel [perceelnummer 2] .
De grens loopt vervolgens naar het noorden, precies over de grijze lijn, tot het punt, aangeduid met de bovenste pijl. Dat is het punt, waar de grijze lijn op het relaas van bevindingen eindigt.
De grens loopt vanaf laatstgemeld punt in een hoek van 900 naar het oosten en eindigt waar hierboven in de schets met een pijl een punt is aangeduid op de kadastrale grenslijn tussen de percelen [perceelnummer 1] en [kadastraalnummer 6] .
Het gevolg van dit oordeel is dat de oost/west grens tussen de percelen [perceelnummer 2] en [perceelnummer 1] enkele meters naar het westen opschuift in het voordeel van perceel [perceelnummer 1] .
Er ontstaat nu een noord/zuid grens tussen dezelfde percelen, waardoor perceel [perceelnummer 2] aan die zijde enkele meters wordt uitgebreid.
4.14.
Ook de vordering onder b zal worden toegewezen, met dien verstande dat de rechtbank de termijn zal aanpassen en dat de rechtbank de dwangsom zal matigen op de wijze zoals hieronder in de beslissing is bepaald.
Vordering onder c is niet toewijsbaar, naast het gevorderde onder b.
Proceskosten
4.15.
Paarlberg zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten worden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
- dagvaarding € 103,33
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat € 1.689,00 (3,0 punten × tarief € 563,00)
- nakosten
€ 163,00
€ 163,00
Totaal € 2.269,33
Indien Paarlberg niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, mogen deze kosten worden verhoogd met een bedrag van € 85,- aan salaris advocaat, met de wettelijke rente en met de explootkosten van betekening van de uitspraak.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat de juridische grens tussen het perceel van Paarlberg, kadastraal bekend als [plaats] , [perceelnummer 2] en het perceel van [eiseres] , kadastraal bekend als [plaats] , [perceelnummer 1] , loopt zoals hiervoor in dit vonnis onder 4.13 aangeduid,
5.2.
veroordeelt Paarlberg om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de aanpassing van de kadastrale kaart, zoals hiervoor onder 4.13 aangeduid, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag of gedeelte van een dag dat Paarlberg hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 15.000,-,
5.3.
veroordeelt Paarlberg in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.269,33,
5.4.
verklaart de onderdelen 5.2 en 5.3 van dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2022. [6]