Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummers: HAA 21/774 en HAA 21/6694
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2022 in de zaken tussen
[eiser] e.a., wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
HAA 21/774 (2020)
De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [de woning] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 176.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 14 januari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
HAA 21/6694 (2021)
De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 26 februari 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [de woning] te [woonplaats] voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 193.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2021 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 november 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
In beide zaken
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraken beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 23 juni 2022. Namens eiser is verschenen [naam 1], echtgenote van eiser. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2].
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning uit bouwjaar 1874 met een berging en dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 213 m3 en de oppervlakte van het perceel is 162 m2.
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Eiser bepleit een waarde van € 161.000. De heffingsambtenaar vindt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de gegevens en recente verkoopcijfers vermeld van andere woningen (de vergelijkingsobjecten).
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
5. De rechtbank vindt de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, zo hebben sommige vergelijkingsobjecten andere waardekenmerken of een andere uitstraling, maar vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn. Het gaat erom of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
6. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke kenmerken van de woning, zoals de ligging van de woning op het laagste punt van de straat met als gevolg wateroverlast en met de slechte kwaliteit van de woning door het ontbreken van een fundering en dragende muren. De heffingsambtenaar stelt dat hij bij de waardering van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de ligging en onderhoudsstaat van de woning.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de ligging en de kwaliteit van de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat voor de ligging van de woning een extra correctie van 10% is toegepast, maar dat deze correctie niet blijkt uit de door de heffingsambtenaar overgelegde waardematrix. Het is hierdoor onduidelijk in hoeverre de heffingsambtenaar daadwerkelijk rekening heeft gehouden met de verminderde ligging van de woning. Daarnaast is de kwalitatieve beleving van een woning weliswaar subjectief, maar verweerder heeft niet weersproken dat de door eiser ingeschakelde aannemer een verbouwing niet aandurfde vanwege de slechte staat van de muren en dat isolatie van de woning niet mogelijk is. Daar komt bij dat het onduidelijk is hoe de in de uitspraak op bezwaar voor het jaar 2020 beschreven ‘zeer slechte staat van de woning’ zich verhoudt tot de kwalificatie ‘matig’ in de waardematrix, aangezien ‘zeer slecht’ duidt op een (veel) mindere staat dan ‘matig’. Ook hierover heeft de heffingsambtenaar op de zitting geen duidelijkheid kunnen geven. Gelet op dit alles heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
8. Eiser heeft verder nog aangevoerd het verbazingwekkend te vinden dat de waarde van de woning zoveel is gestegen ten opzichte van de in 2017 door de rechtbank vastgestelde waarde van € 140.000 en ook ten opzichte van algemene stijgingspercentages. De rechtbank begrijpt dat eiser zich hierover verbaast, maar het is nu eenmaal zo dat verweerder elk jaar de waarde weer opnieuw moet bepalen en daarbij alleen maar mag kijken naar recente verkoopcijfers van andere woningen en dus niet naar de waarde van de woning voor andere jaren of naar stijgingspercentages. Ook de rechtbank kan dit dus niet meenemen bij de beoordeling van de waarde.
9. Eiser heeft nog gewezen op een aantal onzorgvuldigheden aan de zijde van verweerder. Verweerder heeft op de zitting alsnog een juiste foto van Torenstraat 1 overgelegd, heeft uitgelegd hoe het kan dat het lijkt alsof op de luchtfoto van de woning het perceel onjuist is afgebakend en heeft toegezegd dat het oppervlak van de bijgebouwen bij de woning nu correct in het systeem zal worden opgenomen. Daarmee zijn deze punten afgedaan.
10. Eiser heeft een waarde bepleit van € 161.000. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem gestelde waarde ook niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat eiser die waarde onder meer gebaseerd heeft op de in een eerder jaar voor de woning vastgestelde waarde. Zoals hiervoor uitgelegd mag de waarde daar niet op worden gebaseerd. De rechtbank heeft onvoldoende onderbouwing om aan te nemen dat de waarde die eiser bepleit juist is. De rechtbank zal daarom de waarde van de woning voor de kalenderjaren 2020 en 2021 in goede justitie vaststellen op € 170.000 respectievelijk € 176.000.
11. De beroepen zijn gegrond. Eiser krijgt dus gelijk.
12. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- wijzigt de beschikking 2020 aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 170.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 dienovereenkomstig;
- wijzigt de beschikking 2021 aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 176.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen 2021 dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar, en
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 98 (2 x € 49) te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Bakker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.