ECLI:NL:RBNHO:2022:7562

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 9663449 \ CV EXPL 22-380

Uitspraakdatum: 25 augustus 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres]

wonende te [woonplaats 1]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. G.J.A. Wiekart

tegen

1.[gedaagde 1]

2.
[gedaagde 2]

3.
[gedaagde 3]

allen wonende te [woonplaats 2]

gedaagden

verder te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. L. Stolk-Hogeterp

De zaak in het kort

In deze zaak vordert een verhuurder betaling van een huurachterstand en lopende huur. De huurders vinden echter dat zij, vanwege gebreken en omdat zij de woning niet kunnen onderverhuren, recht hebben op huurprijsvermindering en hebben daarom de huur gedeeltelijk niet betaald. De kantonrechter oordeelt dat huurders de huurachterstand moeten betalen en dat zij slechts over een periode van drie maanden recht hebben op huurprijsvermindering. De huurachterstand die de huurders hebben laten ontstaan is zo groot dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ook de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt daarom toegewezen.

1.Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 24 januari 2022 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 28 juni 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 20 juni 2022 nog een reactie op de tegenvordering toegezonden.

2.De feiten

2.1.

[gedaagden] huren vanaf 1 februari 2021 van [eiseres] een woning aan de [adres] te [plaats] . Het betreft een tijdelijke huurovereenkomst die eindigt op 30 december 2022. De huurprijs bedraagt € 2.000,00 per maand en moet voor of op de eerste van elke maand worden betaald.

2.2.

[gedaagden] hebben vanaf april 2021 de huur maandelijks niet of niet volledig betaald, waardoor een huurachterstand is ontstaan die tot en met januari 2022 € 11.510,00 bedraagt.

2.3.

Op 29 maart 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagden] [eiseres] laten weten dat in verband met gebreken aan de woning [gedaagden] aanspraak maken op een huurprijsvermindering van 50% tot het moment dat de gebreken zijn verholpen.

2.4.

Op 6 juni 2021 hebben [gedaagden] de Huurcommissie verzocht om te toetsen of de overeengekomen huurprijs van € 2.000,00 redelijk is. De Huurcommissie komt, op basis van door haar gedaan onderzoek, tot de conclusie dat de maximale redelijke huurprijs voor de woning € 1.167,96 bedraagt. Omdat dit bedrag boven de liberalisatiegrens ligt, oordeelt de Huurcommissie dat zij niet bevoegd is om een uitspraak te doen over de huurprijs.

2.5.

[gedaagden] zijn tegen de uitspraak van de Huurcommissie in verzet gegaan, omdat de Huurcommissie volgens hen ten onrechte geen onderscheid heeft gemaakt tussen het gedeelte van het gehuurde dat wordt gebruikt door [gedaagden] zelf en het gedeelte dat zij wilden onderverhuren aan derden. Dit verzet is door de Huurcommissie ongegrond verklaard.

3.De vordering

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagden] veroordeelt het gehuurde te ontruimen. Verder vordert [eiseres] dat [gedaagden] worden veroordeeld tot betaling van € 11.510,00 aan huurachterstand tot en met januari 2022, de lopende huur vanaf februari 2022 en buitengerechtelijke incassokosten van € 860,50.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] op basis van de huurovereenkomst iedere maand € 2.000,00 huur aan [eiseres] moeten betalen. [gedaagden] hebben maandelijks echter minder betaald dan de overeengekomen huurprijs, zodat een huurachterstand is ontstaan. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens [eiseres] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagden] beroepen zich op opschorting / verrekening en voeren aan dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en er sprake is van gebreken aan de woning. Verder voeren zij aan dat [eiseres] de bij aanvang van de huurovereenkomst verleende toestemming om de woning deels te mogen onderverhuren heeft ingetrokken, terwijl de mogelijkheid tot onderverhuur voor [gedaagden] een voorwaarde was om de woning te kunnen huren. Dit levert, naast een gebrek, ook een onvoorziene omstandigheid op.

4.2.

[gedaagden] vorderen bij wijze van tegenvordering huurprijsvermindering en vorderen daarom:

een verklaring voor recht dat de kantonrechter de huurprijs met ingang van 1 februari 2021 tot en met einde van de huurovereenkomst vaststelt op € 1.167,96 per maand, of;

een verklaring voor recht dat de huurprijs per 1 mei 2021 tot het moment dat er rechtsgeldige toestemming wordt gegeven de woning te mogen onderverhuren of de huurovereenkomst eindigt, € 1.100,00 bedraagt, dan wel te bepalen dat de huur vanaf 1 mei 2021 tot het moment waarop dit gebrek is verholpen zal worden verminderd met 45%;

dat de huurprijs met 50% zal worden verminderd, ingaande op 1 februari 2021 tot 1 mei 2021 en de huurprijs vanaf 1 mei 2021 tot het moment dat alle gebreken zijn verholpen zal worden verminderd met 40%;

dat [eiseres] wordt veroordeeld om de nog aanwezige gebreken in het gehuurde binnen een week na betekening van het te wijzen vonnis te herstellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 20.000,00.

4.3.

[eiseres] betwist de tegenvordering. Zij betwist dat de mogelijkheid tot onderverhuur een voorwaarde was voor [gedaagden] om de huurovereenkomst te sluiten. Ook betwist [eiseres] dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft gegarandeerd dat de gemeente onderhuur van de woning toe zou (blijven) staan. [eiseres] is daardoor niet verantwoordelijk voor de omstandigheid dat gemeentelijke regelgeving het onderverhuren van de woning in de weg staat. Voorts betwist [eiseres] dat er thans nog sprake is van gebreken die een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen, of dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden die daartoe noodzaken.

5.De beoordeling

5.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.2.

Vast staat dat [gedaagden] , met een beroep op opschorting en verrekening, een huurachterstand hebben laten ontstaan. [gedaagden] doen daarnaast een beroep op huurprijsvermindering. De kantonrechter moet in deze procedure daarom de vraag beantwoorden in hoeverre [gedaagden] aanspraak kunnen maken op een huurprijsvermindering.

Huurprijsvermindering wegens uitspraak Huurcommissie

5.3.

Op basis van de tussen partijen gesloten overeenkomst bedraagt de huurprijs € 2.000,00 per maand. [gedaagden] stellen zich echter op het standpunt dat deze huurprijs niet redelijk is en daarom dient te worden verminderd tot een bedrag van € 1.167,96 aangezien dat bedrag door de Huurcommissie als redelijk is bevonden.

5.4.

De kantonrechter stelt vast dat zowel de tussen partijen overeengekomen huurprijs als de door de Huurcommissie als redelijk bevonden huurprijs boven de liberalisatiegrens liggen en er dus sprake is van geliberaliseerde huur. Voor geliberaliseerde woonruimten geldt als uitgangspunt dat de verhuurder meer vrijheid heeft om de hoogte van de huur te bepalen en dat het puntensysteem voor huurwoningen en de maximale huurprijzen niet van toepassing zijn. [eiseres] is dus gerechtigd om een hogere huurprijs te vragen dan het door de Huurcommissie redelijk bevonden bedrag. Bovendien had het, indien [gedaagden] het niet eens waren met de uitspraak van de Huurcommissie, op hun weg gelegen binnen acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie een procedure bij de kantonrechter te beginnen.^[1]Dit hebben zij nagelaten, waardoor het in deze procedure niet meer mogelijk is om de aanvangshuurprijs door de kantonrechter te laten toetsen. De door [gedaagden] gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs € 1.167,96 bedraagt, zal dan ook worden afgewezen.

Huurprijsvermindering wegens gebreken

5.5.

Volgens [gedaagden] hebben zij verder recht op huurprijsvermindering wegens gebreken aan de woning. Voorop moet worden gesteld dat niet ieder gebrek zonder meer recht geeft op een vermindering van de huurprijs zoals bedoeld in artikel 7:207 BW. Dat is slechts het geval indien het huurgenot daardoor substantieel wordt aangetast. Daarbij komt dat een eventuele huurkorting in verhouding zal moeten staan tot de ernst van het gebrek.

5.6.

[eiseres] heeft niet weersproken dat er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake was van gebreken. Volgens [eiseres] kwam dat echter doordat [gedaagden] de woning graag snel wilden betrekken en [eiseres] daarom geen tijd had de gebreken voor aanvang van de huur te herstellen. [gedaagden] hebben weersproken dat zij ermee zouden hebben ingestemd dat zij de woning met gebreken opgeleverd zouden krijgen. Bovendien is in de wet bepaald dat van de verplichting van de verhuurder om gebreken te herstellen niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. [eiseres] had de gebreken dan ook voor aanvang van de huur moeten herstellen. Omdat zij dat niet heeft gedaan en de kantonrechter het aannemelijk acht dat het huurgenot van [gedaagden] als gevolg van de gebreken dusdanig is aangetast, oordeelt de kantonrechter dat de huurprijs dient te worden verminderd. Gezien de aard en omvang van de gebreken acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 40% redelijk. Omdat [gedaagden] hebben erkend dat de meeste gebreken per 1 mei 2021 zijn verholpen, zal de kantonrechter de huurprijs alleen over de periode 1 februari 2021 tot 1 mei 2021 verminderen en vaststellen op € 1200,00 per maand.

5.7.

Voor een verdere huurprijsvermindering ziet de kantonrechter geen aanleiding. [gedaagden] hebben weliswaar gesteld dat niet alle gebreken op 1 mei 2021 waren verholpen, maar door de Huurcommissie is eind augustus 2021 vastgesteld dat er nog slechts sprake was van één gebrek. Aangezien [gedaagden] hebben nagelaten om concreet aan te geven wanneer de volgens hen tussen 1 mei en 31 augustus 2021 nog verdere aanwezige gebreken zijn verholpen, zal de kantonrechter daar aan voorbij gaan. Daarnaast levert het volgens de Huurcommissie nog aanwezige gebrek, bestaande uit niet goed sluitende ramen in de slaapkamers, naar het oordeel van de kantonrechter geen grond voor huurprijsvermindering op. [gedaagden] mogen weliswaar verwachten dat ramen goed sluiten, maar omdat het slechts gaat om ramen in de slaapkamer en [gedaagden] wellicht door het plaatsen van een tochtstrip een groot deel van de overlast hadden kunnen voorkomen, is de kantonrechter van oordeel dat hun huurgenot als gevolg van dit gebrek niet dusdanig is aangetast dat hen een recht op huurprijsvermindering toekomt. Dat wil echter niet zeggen dat [eiseres] de ramen niet hoeft te herstellen. Er is immers wel sprake van een gebrek wat door de verhuurder moet worden hersteld. De door [gedaagden] gevorderde veroordeling van [eiseres] om dit gebrek te herstellen zal dan ook worden toegewezen.

Huurprijsvermindering wegens ontbreken mogelijkheid onderhuur

5.8.

Tot slot hebben [gedaagden] aangevoerd dat de omstandigheid dat zij de woning, niet kunnen onderverhuren een gebrek dan wel onvoorziene omstandigheid oplevert wat recht geeft op huurprijsvermindering. Dit betoog faalt echter. Van een gebrek is sprake als een zaak niet de staat of eigenschap beschikt die de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten en het huurgenot van de huurder daardoor wordt aangetast.^[2]Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende gebleken dat [gedaagden] ervan uit mochten gaan dat zij de woning konden onderverhuren. Ook is onvoldoende gebleken dat [eiseres] heeft gegarandeerd dat het onderverhuren van de woning mogelijk was of dat zij het onderverhuren van de woning heeft verhinderd. Van een gebrek is dan ook geen sprake.

5.9.

Ook levert het niet kunnen onderverhuren van de woning geen onvoorziene omstandigheid welke van dien aard is dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In dit geval staat gemeentelijke regelgeving er aan in de weg dat de woning (deels) mag worden onderverhuurd. Of deze regelgeving al bestond op het moment dat huurovereenkomst werd gesloten is tijdens de zitting niet duidelijk geworden. Echter, omdat niet vast is komen te staan dat [eiseres] heeft gegarandeerd dat de woning kon worden onderverhuurd, had het op de weg van [gedaagden] gelegen te informeren bij de gemeente onder welke voorwaarden onderverhuur mogelijk was. Voor zover zij dat niet hebben gedaan komt dat voor hun rekening en risico en kan dat niet aan [eiseres] worden tegengeworpen.

Conclusie

5.10.

Op basis van voorgaande is de conclusie dat de door [eiseres] gevorderde huurachterstand grotendeels toewijsbaar is. Alleen over de maanden februari tot en met april 2021 hebben [gedaagden] recht op een huurprijsvermindering. Vanaf mei 2021 zijn zij maandelijks de volledige huurprijs van € 2000,00 verschuldigd. Dit brengt met zich mee dat aan huurachterstand tot en met januari 2021 een bedrag van € 9.110,00 (3 x € 1.200,00 + 9 x € 2.000,00 - € 12.490,00) zal worden toegewezen.

5.11.

Gezien de hoogte van de huurachterstand zullen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde eveneens worden toegewezen met een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. [eiseres] behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat [eiseres] bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft. Die vordering wordt daarom afgewezen.

5.12.

De vordering tot betaling van € 2.000,00 per maand aan huur vanaf 1 februari 2022 tot de datum van ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen, met dien verstande dat de bedragen die [gedaagden] hebben betaald daarop in mindering strekken.

5.13.

[eiseres] maakt verder aanspraak op betaling van buitengerechtelijke incassokosten. Deze kosten zullen worden toegewezen, omdat [eiseres] aan [gedaagden] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Gelet op de toegewezen hoofdsom zal de kantonrechter de buitengerechtelijke incassokosten matigen tot € 830,50.

5.14.

Inzake de tegenvordering zal [eiseres] alleen veroordeeld worden tot het herstellen van de ramen op de slaapkamers, zoals vermeld in het rapport van de Huurcommissie van 31 augustus 2021. Ook zal de door [gedaagden] gevorderde dwangsom, die tot doel heeft om [eiseres] te stimuleren het gebrek te verhelpen, worden toegewezen, met dien verstande dat deze zal worden gemaximeerd op € 5.000,00. Voor het overige zal de tegenvordering worden afgewezen.

5.15.

De proceskosten komen zowel inzake de vordering als inzake de tegenvordering voor rekening van [gedaagden] , omdat zij grotendeels in het ongelijk worden gesteld. Daarbij wordt in de zaak van de tegenvordering alleen een punt salarisgemachtigde toegekend voor de schriftelijke reactie op de tegenvordering. Ook worden [gedaagden] veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiseres] worden gemaakt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] ;

6.2.

veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;

6.3.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eiseres] van € 9.940,50;

6.4.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eiseres] van € 2.000,00 per maand, een gedeelte van een maand te rekenen voor een hele maand, met ingang van 1 februari 2022 tot aan de dag van de ontruiming;

6.5.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 257,25
griffierecht € 244,00
salaris gemachtigde € 622,00 ;

6.6.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiseres] worden gemaakt;

6.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.8.

wijst de vordering voor het overige af;

de tegenvordering

6.9.

veroordeelt [eiseres] om het gebrek aan ramen in de slaapkamers, zoals omschreven in het rapport van de Huurcommissie dd. 31 augustus 2021, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te herstellen, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 5.000,00;

6.10.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiseres] worden vastgesteld op een bedrag van € 311,00 aan salaris van de gemachtigde van [eiseres] ;

6.11.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.12.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter