Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/330385 / KG ZA 22-382
Vonnis in kort geding van 18 augustus 2022 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1],
eiser,
advocaat mr. R. Vos te Haarlem,
tegen
de vereniging
[gedaagde],
gevestigd te [plaats 2],
gedaagde,
gemachtigde mr. J.F. Verheijen.
Partijen zullen hierna [eiser] en VVE [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 12
- de brief van mr. Vos van 8 augustus 2022 met de aanvullende productie 13
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 18 augustus 2022
- de pleitnota van [eiser].
1.2.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn verschenen:
- [eiser], bijgestaan door mr. Vos,
- [betrokkene 1] VVE, [betrokkene 2] VVE, bijgestaan door mr. J.F. Verheijen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van het appartement aan de [adres 1] te ([postcode 1]) [plaats 1] (hierna: het appartement). Het appartement bevindt zich in het [gedaagde] aan de [adres 2] te [plaats 1] (hierna: [gedaagde]), bestaande uit veertien woningen met bergingen en parkeerplaatsen.
2.2.
In de splitsingsakte van 13 maart 2002 ter zake het [gedaagde] is als het reglement als bedoeld in artikel 5:111 onder Pro d BW, van toepassing verklaard het modelreglement bij “
Splitsing in appartementsrechten” van januari 1992, en is in afwijking daarvan, voor zover van belang, het volgende bepaald:
Splitsing in appartementsrechten” van januari 1992, en is in afwijking daarvan, voor zover van belang, het volgende bepaald:
Bestemming
9. De bestemming van de privé-gedeelten als bedoeld in artikel 17 lid 4 lid Pro is voor:
de appartementen met de indexnummers 1 tot en met 14:
woning met berging, bestemd om te worden gebruikt voor particulier (woon-)gebruik door de eigenaar/gebruiker; handel, nering of bedrijf mag daarin niet worden uitgeoefend;
(…)
Toelatingsregeling (ballotage)
14. Na artikel 26 worden Pro toegevoegd artikel 26a tot en met 26g, luidende als volgt:
Artikel 26a
1. Een eigenaar behoeft de toestemming van het bestuur alvorens zijn privé gedeelte zelf en met de met name genoemde huisgenoten in gebruik te nemen of een tot dusverre niet tot zijn huisgenoten behorend persoon bij zich te doen inwonen.
2. Het verzoek om toestemming wordt door de eigenaar (waaronder begrepen de koper of andere gerechtigde tot het appartement) schriftelijk aan het bestuur gedaan onder het verschaffen van de namen van zijn huisgenoten voor wie de toestemming tot de bewoning mede wordt gevraagd en onder vermelding van alle verlangde gegevens die dienstig kunnen zijn voor de beslissing op het verzoek.
3. Het bestuur is verplicht om binnen veertien dagen na ontvangst van het verzoek de verzoeker in de gelegenheid te stellen dit mondeling toe te lichten (…). Het bestuur moet daarna binnen acht dagen op het verzoek beslissen. Het brengt de gemotiveerde beslissing onverwijld schriftelijk ter kennis van de verzoeker.
4. Weigering van de verzoeker of van de huisgenoten die hij heeft opgegeven, mag slechts plaatsvinden indien de verzoeker of (één van) de huisgenoten niet voldoet aan de bestemming van het privégedeelte (bestemd voor ouderen en/of personen die voorzieningen casu quo zorg- en dienstverlening behoeven die vanuit “[zorg huis]” geleverd worden), dan wel indien van de overige bewoners naar billijkheid mag worden verlangd dat zij de betrokkenen in hun midden opnemen.
5. Bij de toepassing van de in het vierde lid aangegeven norm is het bestuur bevoegd acht te slaan op de solvabiliteit van de betrokkenen. (…)
6. Deze verzoeker kan binnen veertien dagen na het verzenden van de beslissing daartegen in beroep komen bij de vergadering,
(…)
De vergadering geeft binnen veertien dagen daarna haar gemotiveerde beslissing en brengt deze onverwijld schriftelijk ter kennis van de betrokkenen.
Artikel 26c
1. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte aan een ander in gebruik wil geven, zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen voor zich en eventuele huisgenoten, na voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur.
2. Het bepaalde in artikel 26a is van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat het verzoek om toestemming door de eigenaar en de verzoeker gezamenlijk moet worden gedaan onder overlegging van de overeenkomst of andere titel waaraan zijn recht ontleent of zal ontlenen.
(…)
Artikel 26f
De vergadering van de vereniging is bevoegd bij huishoudelijk reglement wijzigingen aan te brengen in voormelde artikelen 26a tot en met 26d, in dier voege dat eigenaars en hun rechtsopvolgers met hun huisgenoten bevoegd zullen zijn het privégedeelte waarop hun appartementsrecht betrekking heeft in gebruik te nemen of aan anderen in gebruik te geven, zonder dat enige toestemming nodig is.
Het huishoudelijk reglement dient alsdan te worden ingeschreven in de openbare registers gehouden ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare registers te Amsterdam.
Stemmen
20.1
Het maximum aantal in de vergadering van eigenaars uit te brengen stemmen als bedoeld in artikel 34 lid 2 bedraagt Pro eenhonderdentwaalf (112).
Het aantal stemmen dat een eigenaar kan uitbrengen bedraagt:
voor de eigenaren van de appartementsrechten met de indexnummers 1, 2, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11 en 14: zeven (7)
voor de eigenaren van de appartementsrechten met de indexnummers 3 en 8: vijf (5)
voor de eigenaren van de appartementsrechten met de indexnummers 12 en 13: negen (9)
voor de eigenaren van de appartementsrechten met de indexnummers 15 tot en met 28: één (1).
(…)
Huishoudelijk reglement
23. Naast het vorenomschreven model-reglement en de in onderhavige akte opgenomen aanvullende en/of gewijzigde bepalingen, is van toepassing het huishoudelijk reglement als bedoeld in artikel 44, zoals dit heden door de leden-eigenaars zal worden vastgesteld.
(…)
2.3.
In het huishoudelijk reglement van 29 maart 2007 is, voor zover van belang, bepaald:
Artikel 14
In de splitsingsakte is de bestemming van het appartementsrecht vastgelegd, zijnde bestemd voor particulier woongebruik door de betreffende eigenaar en/of gebruiker. Het is dan ook, zonder voorafgaande toestemming van het dagelijks bestuur, niet toegestaan een appartement te verhuren of te gebruiken voor commerciële doeleinden.
2.4.
Bij e-mailbericht van 21 september 2018 heeft [eiser] gevraagd of het juist is dat er geen bepalingen zijn die de verhuur van het appartement verbieden. Hierop wordt op 25 september 2018 medegedeeld:
Voor wat betreft het verhuren van het appartement;
Conform de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement, dient een eigenaar schriftelijke toestemming van het bestuur te verkrijgen voor de verhuur.
Verder dient er uiteraard ook rekening te worden gehouden met de leeftijdsgrens.
2.5.
In mei 2022 heeft [eiser] een huurovereenkomst gesloten met de heer [betrokkene 3], geboren [geboortedatum] 1956 (hierna: huurder), voor de huur van het appartement. In de artikel 12 en Pro 13 van die huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
12.
De huurder verklaart
kennis genomen te hebben van:
- het Reglement van Splitsing
- het Modelreglement 1992
- het Huishoudelijk Reglement van 29 maart 2007
van de vereniging van Eigenaars [gedaagde];
dat hij dit Reglement van Splitsing, het Modelreglement en het Huishoudelijk Reglement alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven;
dat deze verklaring eveneens betrekking heeft op besluiten en bepalingen die eerst na deze verklaring worden genomen respectievelijk vastgesteld, tenzij een beroep op die besluiten en bepalingen jegens de gebruiker in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.
13.
Deze overeenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van toestemming tot in gebruikgeving van het gehuurde aan de huurder.
2.6.
Bij brief van 5 juli 2022 heeft [eiser] toestemming verzocht aan het bestuur van VVE [gedaagde] om het appartement in gebruik te geven aan huurder.
2.7.
Bij e-mailbericht van 8 juli 2022 is die toestemming geweigerd. Voor zover van belang wordt in dat e-mailbericht het volgende opgemerkt:
“Uw brief is tijdens de algemene ledenvergadering van 6 juli. voorgelegd aan de vereniging. Helaas was u ook dit jaar niet aanwezig om de brief persoonlijk toe te lichten.
De conclusie is als volgt: de vergadering en tevens het bestuur heeft unaniem besloten om geen toestemming te geven voor de verhuur van uw appartement.
De motivatie voor deze besluitvorming is als volgt: het besluit is genomen op grond van de gescheiden belangen, huidige verkoopmarkt, grote vraag naar seniorenappartementen. Voorts heeft een aantal medebewoners negatieve ervaringen met verhuur in een kleine VVE en heeft het bestuur recentelijk in een aantal gelijke gevallen negatief besloten ter voorkoming van precedentwerking. Zie hiervoor ook de notulen uit 2015.
(…)
2.8.
In de notulen van de ledenvergadering van 26 mei 2015, waarnaar in het e-mailbericht van 8 juli 2022 wordt verwezen, is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
(…)
Blijkens de getekende presentielijst zijn 64 stemmen van de 112 aanwezig c.q. vertegenwoordigd, zodat alle besluiten rechtsgelding genomen kunnen worden.
(…)
4.1
Verhuurmogelijkheden (ingebracht door [betrokkene 4]
Toelichting: In het verleden was het niet zo’n probleem om de appartementen te verkopen. Echter, op dit moment gaat het stroef met de verkoop. Mogelijk zal er wel interesse zijn voor senioren om een appartement te huren. De hogere prijsklasse en de leeftijdsgrens zullen ervoor zorgen dat er geen jongeren in het complex kunnen intrekken. Het gaat hierbij wel om verhuur voor een langer termijn zodat er niet veel gewisseld wordt qua bewoners.
[betrokkene 5] is één van de tegenstanders van verhuur. Huurders hebben minder ‘feeling’ met het complex en gaan gemakkelijker met onderhoud om.
Een optie zou kunnen zijn om de woning eerst één jaar te koop te zetten en mocht dit tot geen resultaat lijden de woning middels de leegstandswet te huur aan te bieden. Middels deze vergunning bouwt een huurder geen bescherming op.
Nu staat er in het Huishoudelijk reglement dat verhuur niet mogelijk is zonder toestemming van het bestuur. Als de meerderheid van stemmen voor de verhuur is kan dit worden aangepast.
Er wordt individueel gestemd maar merendeel is tegen. Hierbij wordt er dus verklaard dat er geen verhuur mogelijkheden zijn voor de appartementseigenaren.
(…)
2.9.
Op 19 juli 2022 heeft de advocaat van [eiser] bij de beheerder van VVE [gedaagde] de rechtmatigheid van de geweigerde toestemming bestreden.
2.10.
Huurder is voornemens het appartement op 19 augustus 2022 te betrekken.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
Gedaagde te veroordelen te gehengen en te gedogen dat eiser het appartement [adres 1] te [postcode 2] [plaats 1] in gebruik geeft c.q. verhuurt op basis van de huurovereenkomst die als productie E.7 is overgelegd aan de daarin genoemde betrokkenen en hen in haar midden opneemt, kracht bijgezet door een dwangsom door uw edelachtbare voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, met een door uw rechtbank Alsmede gedaagde te veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, onder de voorwaarde dat gedaagde de rente over die proces- en nakosten verschuldigd raakt zo gedaagde niet binnen twee dagen na betekening, subsidiair binnen veertien dagen na dagtekening, van het in deze te wijzen vonnis voldoet;
3.2.
[eiser] legt, samengevat en voor zover van belang, het volgende aan zijn vordering ten grondslag.
Zowel het bestuur als de ledenvergadering hebben met de weigering tot verhuur in strijd gehandeld met zowel de wet ( artikel 5:112 lid 4 BW Pro, artikel 1 EVRM Pro dan wel artikel 6:248 en Pro 6:258 BW) als de splitsingsakte en het reglement (artikel 14 en Pro het daarin genoemde artikel 26a lid 3, artikel 24 splitsingsreglement Pro). In dat verband heeft [eiser] tevens bij de kantonrechter verzocht om de vernietiging van de geweigerde toestemming dan wel te verklaren voor recht dat die besluiten nietig zijn op grond van artikel 5:130 BW Pro, onder het gelijktijdige verzoek te worden gemachtigd de huurovereenkomst aan te gaan en het appartement op die basis te verhuren aan huurder. De gemiddelde behandeltijd van een dergelijk verzoek is op dit moment een half jaar zodat niet voor de geplande verhuisdatum zal zijn beslist. [eiser] heeft om die reden een spoedeisend belang bij zijn vorderingen.
3.3.
VVE [gedaagde] voert, samengevat en voor zover van belang, het volgende verweer.
[eiser] heeft geen spoedeisend belang omdat hij de weigering over zichzelf heeft afgeroepen. Hij was op de hoogte van het verzet van de leden van VVE [gedaagde] tegen verhuur en hij is zijn verzoek niet komen toelichten op de vergadering.
Een toelichting zou evenwel niet tot een ander besluit hebben geleid aangezien de leden van VVE [gedaagde] verhuur aan derden gewoonweg niet willen. Dit is reeds in 2015 in vergadering besloten en [eiser] was daarvan op de hoogte. Toewijzing van de vordering zou bovendien leiden tot onomkeerbare gevolgen en de waarborgen van de bodemprocedure zouden daarmee teniet worden gedaan.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Er bestaat spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening. De huurder staat op het punt om het gehuurde te betrekken. Partijen bij de huurovereenkomst hebben er belang bij dat een eventuele onrechtmatige weigering om toestemming te verlenen zonder effect blijft. Dat [eiser] de weigering over zichzelf heeft afgeroepen is geen reden voor een ander oordeel, reeds niet omdat niet is in te zien hoe hij anders te werk had moeten gaan.
4.2.
Voor ingrijpen door de rechter in afwachting van een oordeel van de bodemrechter is aanleiding indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat verhuur moet kunnen plaatsvinden.
4.3.
Dat is hier het geval. De voorzieningenrechter acht in hoge mate waarschijnlijk dat de kantonrechter zal oordelen dat het besluit van VVE [gedaagde] tot weigering van de toestemming tot verhuur, vastgelegd in het e-mailbericht van 8 juli 2022, nietig is omdat dit in strijd is met de het splitsingsreglement. Dit volgt uit artikel 2:14 lid 1 BW Pro jo 5:129 lid 1 BW. Het geldende splitsingsreglement biedt immers niet de mogelijkheid om verhuur categorisch te weigeren. Onder die omstandigheid is de vordering van [eiser] toewijsbaar als volgt.
4.4.
Daarmee is op zichzelf nog niet gezegd dat ook 100% zeker is dat de kantonrechter zal oordelen dat de vereniging gehouden is om toestemming te verlenen tot de onderhavige verhuur. De voorzieningenrechter acht de kans daarop echter ook aanzienlijk. De kantonrechter zal zich laten leiden door
- het uitgangspunt dat de toepasselijke regeling -art 26c lid 1 jo 26a lid 4 van het splitsingsreglement- een inperking is op het vrije genot van eigendom en daarom restrictief moet worden geïnterpreteerd;
- de vaststelling dat in art. 26c lid 4 een drietal limitatieve weigeringsgronden zijn opgenomen, waarvan de enige grond die in casu in aanmerking komt (“indien van de overige bewoners naar billijkheid niet mag worden verlangd dat zij de betrokkenen in hun midden opnemen”) een concrete motivering verlangt die is toegesneden op het te verwachten gedrag van de voorgedragen huurder. Deze exceptie kan niet worden gebruikt als grondslag voor een algemee gedragslijn om verhuur niet toe te staan.
VVE [gedaagde] heeft niets aangevoerd dat grond zou kunnen zijn voor de aanname dat de huurder die [eiser] in de woning wil huisvesten wat dit laatste betreft onder de maat zou zijn. Zij neemt een loopje met de regels en leek, toen haar dat tijdens de mondelinge behandeling werd voorgehouden, ook niet van zins om die gedragslijn bij te stellen. Dat is voldoende reden om te verwachten dat ook de kantonrechter met de weigering korte metten zal maken.
4.5.
VVE [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- betekening oproeping € 125,02
- griffierecht 314,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.455,02
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt VVE [gedaagde] te gehengen en te gedogen dat eiser het appartement [adres 1] ([postcode 1]) te [plaats 1] in gebruik geeft op basis van de huurovereenkomst die als productie E7 is overgelegd aan de daarin genoemde betrokkenen en hen in haar midden opneemt, totdat in de bij de kantonrechter aangespannen procedure anders is beslist;
5.2.
veroordeelt VVE [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet met een maximum van € 30.000,00,
5.3.
veroordeelt VVE [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.455,02 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt VVE [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat VVE [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 18 augustus 2022. [1]