Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9799358 \ VV EXPL 22-49
Uitspraakdatum: 31 mei 2022
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de stichting
Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. E. Doornbos
De zaak in het kort[gedaagde] huurt van Ymere een sociale huurwoning. [gedaagde] heeft deze woning zonder toestemming van Ymere meer dan een half jaar aan iemand anders in gebruik gegeven terwijl hij er zelf niet woonde. Dit is volgens het huurcontract niet toegestaan. Ymere vindt dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en wil daarom dat [gedaagde] de woning ontruimt. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Hij zegt dat het niet de bedoeling was dat die andere persoon zo lang in de woning zou blijven. Ook woont hij inmiddels al een tijd wel zelf in de woning. De kantonrechter geeft Ymere gelijk. De kantonrechter vindt het ernstig dat [gedaagde] niet zelf in de woning is gaan wonen. Het gaat om een schaarse sociale huurwoning die [gedaagde] bovendien met voorrang op andere woningzoekenden mocht huren omdat hij een urgentieverklaring had. Het is ook niet duidelijk of [gedaagde] inmiddels wel zelf in de woning woont. [gedaagde] moet de woning ontruimen. Ook moet hij de overeengekomen boete van € 5.000,00 betalen, waarvoor hij apart heeft getekend.
1.Het procesverloop
1.1.
Ymere heeft [gedaagde] op 13 april 2022 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 mei 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Ymere heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen op 16 mei 2022 nog stukken toegezonden.
1.3.
De kantonrechter heeft vervolgens op verzoek de zaak aangehouden voor overleg tussen partijen. De gemachtigde van Ymere heeft op 18 mei 2022 laten weten dat partijen niet tot een schikking zijn gekomen en heeft vonnis gevraagd.
2.Feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 juni 2021 van Ymere een woning aan [adres] (hierna ook: de woning). Het betreft een sociale huurwoning bestaande uit drie kamers. [gedaagde] heeft de woning met een urgentieverklaring kunnen huren.
2.2.
In de Algemene Huurvoorwaarden bij de huurovereenkomst staat dat de huurder verplicht is de woning zelf te bewonen en tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden. Ook staat in de Algemene Huurvoorwaarden dat het de huurder zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Ymere niet is toegestaan de woning geheel onder te verhuren of aan één of meer derden in gebruik te geven. Bij overtreding van dit verbod is de huurder op grond van artikel 6 lid 12 van de Algemene Huurvoorwaarden een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd, zoals vermeld in de Tarievenlijst. In die Tarievenlijst - een bijlage bij de huurovereenkomst - staat als
“boete bij onderhuur”een bedrag van € 5.000,00. [gedaagde] heeft deze bijlage van 1 kantje bij het aangaan van de huurovereenkomst apart ondertekend.
“boete bij onderhuur”een bedrag van € 5.000,00. [gedaagde] heeft deze bijlage van 1 kantje bij het aangaan van de huurovereenkomst apart ondertekend.
2.3.
Op 1 februari 2022 heeft Ymere een melding ontvangen van een omwonende over ernstige overlast vanuit de woning.
2.4.
Op 22 februari 2022 zijn medewerkers van Ymere naar de woning gegaan om de overlastklachten met de bewoner te bespreken. De bewoner blijkt [naam] (hierna: [bewoner] ) te zijn. Hij vertelt dat hij sinds een half jaar in de woning woont. Ymere heeft daarop contact opgenomen met [gedaagde] . [gedaagde] is vervolgens naar de woning toegegaan, waarna een confrontatie plaatsvindt tussen [gedaagde] en (familieleden van) [bewoner] . [bewoner] heeft kort daarna de woning verlaten.
2.5.
Diezelfde dag sommeert Ymere [gedaagde] de huurovereenkomst op te zeggen om een ontruimingsprocedure en betaling van de contractuele boete te voorkomen.
2.6.
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd en de woning niet ter beschikking van Ymere gesteld.
3.Het geschil
3.1.
Ymere vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt de woning te ontruimen en een boete van € 5.000,00 te betalen.
3.2.
Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. [gedaagde] is niet zelf in de woning gaan wonen, maar heeft de woning zonder toestemming van Ymere aan iemand anders in gebruik gegeven. Volgens Ymere is de tekortkoming zo ernstig dat deze ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt en, daarop vooruitlopend, ontruiming in dit kort geding. Dit geldt volgens Ymere eens te meer omdat [gedaagde] de woning met een urgentieverklaring toegewezen heeft gekregen. De boete van € 5000,00 baseert Ymere op artikel 6 lid 12 van de Algemene Huurvoorwaarden en de Tarievenlijst. Volgens Ymere is [gedaagde] deze boete door zijn handelen terecht verschuldigd.
3.3.
[gedaagde] erkent dat hij de woning aan [bewoner] in gebruik heeft gegeven en er zelf in elk geval tot eind februari 2022 niet heeft gewoond, maar vindt het niet terecht dat hij de woning daarom moet ontruimen. Hij wil er wonen met zijn zoon. Ook is [gedaagde] het niet eens met de gevorderde boete.
3.4.
Op de standpunten van partijen wordt hieronder nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, omdat het gaat om een sociale huurwoning die schaars is en waarvoor een lange wachttijd bestaat. Ymere heeft de taak om op te treden tegen onrechtmatig gebruik van haar sociale huurwoningen. Van Ymere kan niet worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
Voorop staat dat [gedaagde] heeft erkend dat hij de woning aan [bewoner] in gebruik heeft gegeven en dat hij in die periode zelf niet in de woning woonde. Daarmee staat vast dat [gedaagde] te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting om het gehuurde zelf te bewonen en tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden. Ook heeft [gedaagde] daarmee het verbod overtreden om het gehuurde zonder voorafgaande toestemming van Ymere aan een derde in gebruik te geven.
4.4.
De vraag is of deze tekortkoming ernstig genoeg is voor ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure en, daarop vooruitlopend in deze procedure, ontruiming van de woning. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is.
4.5.
Allereerst geldt dat Ymere als toegelaten instelling zoals bedoeld in artikel 70 van de Woningwet verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep van financieel minder draagkrachtigen in de maatschappij. Dit belang staat op gespannen voet met het niet (of nauwelijks) zelf bewonen van een sociale huurwoning. Dit geldt zeker voor [gedaagde] , die de woning alleen kon huren omdat hij over een urgentieverklaring beschikte, waarmee hij voorrang heeft gekregen boven andere woningzoekenden op de krappe (sociale) huurwoningmarkt.
4.6.
Daarbij komt dat het om een lange periode gaat. Uit de eigen verklaring van [gedaagde] volgt dat [bewoner] ten minste zeven maanden in de woning heeft gewoond. Al die tijd woonde [gedaagde] zelf ergens anders. Hij heeft in elk geval erkend dat hij vanaf het begin van de huurovereenkomst tot 21 februari 2022, de dag waarop hij [bewoner] uit de woning heeft gezet, niet zelf in de woning heeft gewoond. [gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat hij vrijwilliger is bij [stichting] – een stichting die woon- en zorghulp verleent aan jongeren – en dat hij [bewoner] wilde helpen. Volgens [gedaagde] was het de bedoeling dat [bewoner] slechts een paar weken in de woning zou logeren in afwachting van een andere geschikte woonplek, maar dat [gedaagde] door de ouders van [bewoner] ‘buitenspel is gezet’ en [bewoner] uiteindelijk de woning feitelijk heeft overgenomen.
4.7.
Nog daargelaten dat [gedaagde] deze gang van zaken niet aannemelijk heeft gemaakt, geldt dat [gedaagde] in beginsel zelf verantwoordelijk is voor wie er in de woning verblijft. Kennelijk heeft [gedaagde] ook geen aanleiding gezien Ymere in te lichten over de ‘overname’ van de woning, terwijl dit wel op zijn weg had gelegen.
4.8.
Dat [gedaagde] voor het ter beschikking stellen van de woning geen geld heeft ontvangen, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, maakt het handelen van [gedaagde] niet minder ernstig. Overigens is het begrijpelijk dat Ymere vraagtekens heeft geplaatst bij de juistheid van die stelling. Vast staat immers dat het persoonsgebonden budget (pgb) van [bewoner] is gebruikt voor betalingen aan de stichting [stichting] , terwijl volgens een uittreksel uit de Kamer van Koophandel van 8 maart 2022 [gedaagde] voorzitter van die stichting is.
4.9.
Ten slotte is niet gebleken dat [gedaagde] (direct) op straat komt te staan als de woning wordt ontruimd. Vast staat dat hij een vriendin heeft, bij wie hij ook verbleef toen [bewoner] in de woning zat. Dat zijn minderjarige zoon minder goed overweg kan met deze vriendin legt in dit verband onvoldoende gewicht in de schaal, terwijl deze stelling overigens ook niet aannemelijk is gemaakt. Daarbij is het de kantonrechter ook niet duidelijk geworden of [gedaagde] inmiddels wel daadwerkelijk in de woning woont. Ymere betwist dit en uit de stukken die [gedaagde] ter onderbouwing heeft overgelegd, kan dit niet voldoende worden afgeleid. Los daarvan zou het feit dat [gedaagde] er inmiddels wel zou wonen niet ongedaan kunnen maken dat hij de woning gedurende tenminste zeven maanden aan [bewoner] in gebruik heeft gegeven. Alleen onder zeer bijzondere omstandigheden, waarvan onvoldoende is gebleken, zou daaraan in het voordeel van [gedaagde] voorbij kunnen worden gegaan.
4.10.
Al met al weegt het belang van Ymere bij ontruiming van het gehuurde zwaarder dan het belang van [gedaagde] om de woning te mogen blijven gebruiken. De conclusie is dat [gedaagde] de woning moet ontruimen. Deze vordering wordt toegewezen.
4.11.
De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner/gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.
4.12.
Ten aanzien van de gevorderde boete van € 5.000 heeft [gedaagde] aangevoerd dat die onredelijk bezwarend zou zijn. De kantonrechter is echter van oordeel dat [gedaagde] , zoals hij ter zitting ook heeft bevestigd, de Tarievenlijst die bij de huurovereenkomst hoort, apart heeft ondertekend. Op die Tarievenlijst van slechts één kantje, zodat het een overzichtelijke lijst betreft, staat expliciet vermeld dat de boete bij onderhuur € 5.000,00 bedraagt. Doordat [gedaagde] apart heeft getekend voor de boete en het boetebedrag, heeft [gedaagde] expliciet met deze boete en daarmee ook met de hoogte van deze boete voor onderhuur ingestemd. Hij moet zich zodoende ervan bewust zijn geweest dat voor onderhuur een boete van € 5.000,00 was afgesproken. Daarmee is deze boete geen oneerlijk beding in de algemene voorwaarden bij een consumentenovereenkomst, maar is het een expliciet overeengekomen afspraak in de huurovereenkomst geworden, die tussen partijen geldt. Daarmee is het ook geen beding dat buiten toepassing moet blijven omdat het oneerlijk is. De kantonrechter is van oordeel dat de boete in dit specifieke geval ook overigens niet oneerlijk of onredelijk is. Niet alleen staat vast dat [gedaagde] de woning gedurende lange tijd – tenminste zeven maanden – aan een ander in gebruik heeft gegeven, zonder toestemming van Ymere, maar in dit geval geldt dat het nog eens extra kwalijk is wat [gedaagde] heeft gedaan, omdat hij de woning nota bene met voorrang op andere woningzoekenden heeft verkregen, dankzij een urgentieverklaring. Weliswaar heeft [gedaagde] aangegeven dat hij de urgentieverklaring echt nodig had toen hij net in scheiding lag en dat het vervolgens zolang duurde totdat hij een woning toegewezen kreeg, dat hij inmiddels een nieuwe vriendin had, maar dat maakt het niet anders. Hij wist immers dat hij de woning met een urgentieverklaring kreeg, die hij feitelijk niet meer nodig had, toen hij de huurovereenkomst tekende. Dit had hij aan Ymere moet melden of in elk geval had hij zelf in de woning moeten gaan wonen of Ymere om toestemming moeten vragen om [bewoner] erin te laten wonen. De boete kan dan ook worden toegewezen. De gevorderde rente over de boete kan als onvoldoende betwist eveneens worden toegewezen.
4.13.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij (grotendeels) ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan het adres [adres] , met het zijne en de zijnen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Ymere te betalen, de overeengekomen contractuele boete van € 5.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 13 april 2022;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Ymere tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 127,43
griffierecht € 128,00
salaris gemachtigde € 498,00 ;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter