ECLI:NL:RBNHO:2022:7046

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/329409 / KG ZA 22-322

Vonnis in kort geding van 4 augustus 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ACEHA BEHEER B.V.,

gevestigd te Beverwijk,

eiseres,

advocaat mr. P.J. Velthuizen te Rotterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE BEVERWIJK,

zetelend te Beverwijk,

gedaagde,

advocaat mr. J.C. Binnerts te Haarlem

met als partijen die hebben verzocht zich te mogen voegen aan de zijde van gedaagde:

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

F.A.M. DE RIDDER EXPLOITATIE B.V.,

gevestigd te Castricum,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STRANDPAVILJOEN DE KUST B.V.,

gevestigd te Wijk aan Zee,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AAN ZEE SLAPEN B.V.,

gevestigd te Wijk aan Zee,

advocaat mr. S.J. van Susante,

5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

EZB B.V.,

gevestigd te Wijk aan Zee,

6. de vennootschap onder firma

EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ LIMMEN,

gevestigd te Wijk aan Zee,

7. de vennootschap onder firma

HET GELE TENTJE

gevestigd te Beverwijk,

advocaat mr. R.J. van Velzen

Partijen zullen hierna Aceha, de Gemeente, De Ridder c.s. en EBZ c.s. genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 t/m 16
de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 9
de incidentele conclusie tot voeging met producties 1 t/m 6 van De Ridder c.s.
de incidentele conclusie tot voeging met producties 1 t/m 6 van EBZ c.s.
de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 21 juli 2022
de pleitnota van Aceha
de pleitnota van de Gemeente
de pleitnota van EBZ c.s.

1.2.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 21 juli 2022 zijn verschenen:

namens Aceha: de heer [A.] bijgestaan door mr. Velthuizen, voornoemd,
namens de Gemeente: mevrouw mr. [B.] en de heer mr. [C.] bijgestaan door mr. [D.] en mr. Binnerts, voornoemd,
namens De Ridder c.s.: de heer [E.] bijgestaan door mr. Van Susante, voornoemd,
namens EBZ c.s.: de heer [F.], bijgestaan door mr. Van Velzen, voornoemd.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De Gemeente verhuurt delen van het strand bij Wijk aan Zee aan ondernemingen ten behoeve van de exploitatie van strandpaviljoens en met name ten behoeve van het plaatsen van strandhuisjes.

2.2.

Een exploitant van kavels voor strandhuisjes verhuurt stukjes van de betreffende kavels onder aan particulieren, die daarop in het zomerseizoen hun eigen strandhuisje kunnen plaatsen. Daarnaast worden bijkomende diensten verleend, zoals de opslag en plaatsing van de strandhuisjes, de aan- en afkoppeling van nutsvoorzieningen en het verzorgen van de levering van water, elektra, afvalverwijdering et cetera. De exploitanten hebben ten behoeve daarvan de nodige investeringen gedaan. Bij verkoop van een strandhuisje door een particulier ontvangt de exploitant een bedrag van € 400,00 per vierkante meter gehuurde standplaats van de koper. Daarnaast zijn er de zogenaamde ‘hotelhuisjes’, dat zijn huisjes die kortstondig worden verhuurd en die eigendom zijn van de betreffende exploitant.

2.3.

De gezamenlijke exploitanten hebben zich verenigd in de vereniging Verenigde Strandexploitanten Wijk aan Zee (hierna: VSW)

2.4.

In 2011 heeft de gemeente uniforme huurovereenkomsten gesloten voor verschillende kavels. Voor de meeste kavels liepen die overeenkomsten per 1 januari 2022 af.

2.5.

Op 27 juni 2019 heeft de gemeente strandbeleid vastgesteld in welk kader ook een amendement is aanvaard door de gemeenteraad met, voor zover van belang, de volgende inhoud:

(…)

4. als voorwaarden voor het aangaan van een nieuwe 1) pacht(huur)overeenkomst met de strandexploitanten in het Strandbeleid op te nemen:

- dat er aantoonbaar overeenstemming is over een meerjarige huurovereenkomst tussen alle strandexploitanten en de meerderheid van de huurders van familiehuisjes op het Beverwijkse deel van het strand van Wijk aan Zee;

- dat er een getekende en afdwingbare afspraak (convenant) is tussen de gemeente Beverwijk en alle strandexploitanten, waarin een goede balans is vastgelegd in de verhouding familiestrandhuisjes en hotelhuisjes, die recht doet aan de geformuleerde uitgangspunten van het Strandbeleid Wijk aan Zee 2019-2023 en waarbij de huidige verhouding uitgangspunt is.

(…)

1. Hier wordt naast een nieuwe overeenkomst ook een vernieuwde- of de verlenging van de bestaande overeenkomst bedoeld.

2.6.

Bij de behandeling van het strandbeleid in de gemeenteraad op 26 juni 2019 is, voor zover van belang, ten aanzien van de verlenging van de huurovereenkomsten met de exploitanten door de wethouder het volgende medegedeeld:

(…) En dan kom ik bij een van de interessantste onderwerpen en dat zijn de strandhuisjes en de afspraken met de strandexploitanten. Ruim een jaar geleden toen ik wethouder werd had ik binnen een week de vereniging van strandexploitanten aan tafel, want die wilden graag eens met mij praten over investeringen die ze wilden doen op het strand. En dat kon niet, want de bank kwam niet overstag. En toen was natuurlijk van mijn kant af: wat heeft u dan nodig om die investeringen wel te kunnen doen? En dat zijn ondernemers, dus die kwamen direct op tafel met: als u ons een contract geeft voor 25 jaar, dan gaat dat wel lukken. Nou, wij zijn ook niet helemaal gek, dus daar hebben we eerst eens wat navraag gedaan: hoe gaat dat bij andere gemeentes? Wat is redelijk, hoe zit onze juristen daarin? En toen is na heel lang wikken en wegen hebben wij besloten dat we het aanbod wilden doen van 10 plus 10. Dat wil zeggen: genoeg lengte om de bank te overtuigen van de kansen en de noodzaak die er is om te investeren. En wel na 10 jaar voor de gemeente de mogelijkheid om te evalueren: voldoet het nog aan alles wat wij willen? Dus die 10 plus 10, daar is lang over nagedacht. De exploitanten zijn er uiteindelijk blij mee en ik denk dat het inderdaad een win-win is. Hoe gaan we dat nou doen? Dat lopende contract, daar wordt een addendum aan vastgemaakt en daar staan de volgende dingen in, en die komen overeen met wat u in uw amendement opschrijft: de bereidheid van de gemeente om middels addenda mee te werken aan een verlenging van de huurtermijnen, 10 plus 10, een beperking van het aantal te exploiteren hotelhuisjes voor de komende 10 jaar. De uitwerking van een huishoudelijk regelement voor de eigenaren van strandhuisjes. En de vergroting van het kwaliteitsniveau aangaande schoon, vrij en begaanbaar houden van omgeving en toegangsroutes, ook voor mindervaliden. Want die 10 plus 10, die krijgen ze niet zomaar. We willen dus echt een kwaliteitsimpuls op dat strand. Dus u zult begrijpen dat ik het amendement graag omarm. En daar kunnen we verder mee. Waarom gaan we nou niet verder dan dat? Omdat het uiteindelijk een contract is tussen de exploitant en de huisjeseigenaar. En die hebben intussen ook weer met elkaar om tafel gezeten en naar aanleiding van de vorige vergadering die we hier met elkaar hadden hebben ze de nieuwe voorwaarden gekregen vanuit Heemskerk, en daar zijn ze over aan het praten. En ik heb begrepen dat die gesprekken goed vorderen en dat mensen daar blij en tevreden over raken, met nog wat kanttekeningen erbij. Maar als u het goed vindt, ga ik niet op de stoel van de rechter zitten, want dat is echt een zaak die zij met elkaar moeten afspreken. En er moet dus een handtekening onder komen, voordat wij dat contract met die exploitanten gaan afsluiten. Wij denken dat we daarmee de rechten van zowel de huisjeseigenaren als de exploitanten goed hebben geregeld en dat we in de komende jaren kunnen werken aan een mooi en veilig strand.(…)

2.7.

Na vaststelling van het Strandbeleid Wijk aan Zee 2019-2023 door de gemeenteraad heeft VSW verzocht om verlenging van de looptijd van de lopende huurovereenkomsten met de huidige strandexploitanten. De gemeente is hierop in overleg getreden met VSW om te verkennen onder welke voorwaarden een verlenging bespreekbaar en haalbaar was.

2.8.

Bij brief van 26 juni 2019 heeft Aceha haar interesse voor de exploitatie van een deel van het strand aan de Gemeente kenbaar gemaakt. Zij deed daarbij een beroep op de aanbestedingswet en de wet markt en overheid.

2.9.

Bij brief van 16 juli 2019 heeft de Gemeente gereageerd op de brief van Aceha met, voor zover van belang, de mededeling dat het de Gemeente vrij staat huurovereenkomsten te sluiten omdat er - kort samengevat - geen aanbestedingsplicht bestaat voor huurovereenkomsten en het een op een sluiten van huurovereenkomsten evenmin in strijd is met de Wet markt en overheid of de Mededingingswet.

2.10.

In een collegevoorstel van 9 februari 2021 wordt, voor zover van belang, het volgende overwogen:

“Alternatief is om de huidige huurovereenkomsten niet te verlengen, deze te laten aflopen en vervolgens opnieuw de markt op te gaan teneinde een ieder de kans te bieden om met de gemeente een nieuwe huurovereenkomst voor een strandkavel aan te gaan. Gelet op de tevredenheid van de gemeente met de wijze waarop de huidige strandexploitanten het strand exploiteren en gelet op de onzekere tijden vanwege de Covid-19 pandemie, bestaat evenwel de voorkeur om eerst de mogelijkheden te onderzoeken om de huidige overeenkomsten zoveel mogelijk ongewijzigd voort te zetten en te verlengen.”

“Daarbij dient wel te worden opgemerkt dat de kwaliteitsaspecten niet als vergaande, harde eisen worden geformuleerd die als een soort van ‘dienst’ door de strandexploitanten moeten worden verricht. Dat zou er immers toe kunnen leiden dat de verlengde huurovereenkomsten als een dienstverleningsovereenkomst zijn te kwalificeren in de zin van de aanbestedingsregels, zodat de huurovereenkomsten via een openbare aanbesteding opnieuw op de markt gebracht zouden moeten worden. (…) Zolang we de huurovereenkomsten louter vormgeven als huurafspraken, dan kunnen we deze één op één met de exploitanten worden gesloten/verlengd en hoeven deze niet opnieuw openbaar op de markt te worden gebracht.”

2.11.

Bij brief van 2 februari 2021 (verzonden 16 februari 2021) heeft het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente (hierna: het college) de gemeenteraad bericht dat zij heeft besloten om ter uitvoering van het strandbeleid een Convenant aan te gaan met VSW, waarmee invulling wordt gegeven aan de gewenste kwaliteitsimpulsen voor het strand en welk convenant kan worden gezien als een intentieverklaring. Aangegeven wordt dat de daadwerkelijke verlengingsafspraken met elke individuele strandexploitant worden uitgewerkt en als addendum worden toegevoegd aan de lopende huurovereenkomst. Kwaliteitsaspecten die een plek hebben gekregen in het convenant betreffen onder meer:

• Het niet verder uitbreiden van het aantal hotelhuisjes;

• Het door de strandexploitanten bieden van meer rechtszekerheid aan de strandhuisjeseigenaren. Die hen een uniforme model huurovereenkomst aanbiedt met dezelfde looptijd als de betreffende strandexploitant die heeft met de gemeente. Inmiddels heeft per exploitant meer dan 51 % van de strandhuisjeseigenaren ingestemd met de door de strandexploitanten aan hen voorgelegde model huurovereenkomst;

• Het opstellen van een huishoudelijk reglement voor het strandgebruik. Inmiddels heeft per exploitant meer dan 51 % van de strand huisjeseigenaren

ingestemd met het door de strandexploitanten aan hen voorgelegde huishoudelijk reglement;

• Het creëren van extra kwaliteit in termen van het schoon, vrij en begaanbaar houden van het strand, de directe omgeving daarvan en de toegangsroutes daarheen, ook voor minder validen ('blauwe loper').

2.12.

Bij e-mail van 19 mei 2021 heeft Aceha nogmaals haar interesse kenbaar gemaakt bij de Gemeente in een huurovereenkomst voor (een deel van) het strand.

2.13.

Op 15 augustus 2021 heeft de Gemeente een addendum gesloten met de individuele strandexploitanten (hierna: het Addendum). In dat Addendum is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“1.4 Het Convenant vormt de basis en het kader voor de afspraken zoals vastgelegd in dit Addendum. De Huurder verklaart zich middels de ondertekening van dit Addendum bekend en akkoord met de inhoud van het Convenant en verklaart daarnaar te zullen handelen.”

(…)

2.1

De looptijd van de Huurovereenkomst wordt verlengd met 10 jaar, waarmee als nieuwe einddatum van de Huurovereenkomst gaat gelden 1 oktober 2031 in plaats van de huidige einddatum.

2.2

Huurder krijgt daarnaast een optie tot verlenging met 10 jaar na afloop van de nieuwe einddatum als bedoeld in lid 1, te weten tot 1 oktober 2041, mits Huurder zich heeft gedragen als een goed huurder betaamd en mits geen sprake is van gewijzigde omstandigheden (…)”

2.14.

Het Convenant is als bijlage bij de huurovereenkomsten gevoegd en bevat onder meer afspraken over de kwaliteit en de wijze van exploiteren van het strand.

2.15.

In reactie de email van Aceha herhaalt de Gemeente bij brief van 3 september 2021 dat er geen sprake is van aanbestedingplichtige overheidsopdrachten en dat de huurovereenkomsten voldoen aan de geldende wet- en regelgeving.

2.16.

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen (ECLI:NL:HR:2021:1778) (hierna: het Didam-arrest), waarin invulling is gegeven aan de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van een aan een overheidslichaam toe behorende onroerende zaak. In dat arrest is voor zover van belang het volgende overwogen:

3.1.3

Op grond van art. 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij.

3.1.4

Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

3.1.5

Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

3.1.6

De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

2.17.

In december 2021/ januari 2022 heeft Aceha opnieuw gecorrespondeerd met de Gemeente waarbij zij haar heeft gewezen op het Didam-arrest. De Gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat dit arrest geen wijziging brengt in het eerder door haar ter zake gecommuniceerde standpunt.

2.18.

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 10 januari 2022 heeft naar aanleiding van het Didam-arrest een door de Landsadvocaat opgestelde factsheet (hierna: de Factsheet) uitgebracht, waarin onder meer het volgende is opgenomen:

“2. Wat is de reikwijdte van het arrest? Is het arrest ook van toepassing op andere vormen van gronduitgifte?

Uit het arrest volgt dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen.

De Hoge Raad oordeelt dat dit dus ook geldt voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het overheidslichaam een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit.

Gelet op deze algemene formulering dient er terdege rekening mee te worden gehouden dat het arrest ook van belang kan zijn voor andere vormen van gronduitgifte, zoals erfpacht- en opstalrechten, maar ook persoonlijke gebruiksrechten zoals huur, ruil, bruikleen, pacht en andere (aan de ontwikkeling en realisatie van) vastgoed gerelateerde overeenkomsten zoals publiek-private samenwerkingsovereenkomsten waarin dergelijke rechten worden vergeven.

De precieze reikwijdte van het arrest zal zich uiteindelijk moeten uitkristalliseren in de jurisprudentie.

(…)

12. Wat betekent het arrest voor reeds verkochte en geleverde onroerende zaken?

Het ligt op dit moment niet voor de hand dat overeenkomsten waarin de door de Hoge Raad voorgestane mededingingsruimte destijds niet is geboden alsnog zonder meer nietig of vernietigbaar zouden zijn. Een en ander zal steeds mede afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval. Daarbij zal aannemelijk een rol kunnen spelen dat de verplichting voor overheidslichamen om bij gronduitgifte mededingingsruimte te bieden, voor veel partijen als een nieuwe ontwikkeling wordt gezien.”

2.19.

Op 9 en 10 februari 2022 is door Aceha nog eens gecorrespondeerd met de Gemeente, waarbij de eerder ingenomen standpunten zijn herhaald.

2.20.

Uit een artikel van NH Nieuws van 19 februari 2022 met de titel “ Zorgen over overname strandhuisjes Wijk aan Zee:
“Roompot geen filantropische instelling”” blijkt dat één van de huurders van de Gemeente haar contractpositie wenste over te dragen aan Roompot.

2.21.

Bij brief van 20 mei 2022 heeft de advocaat van Aceha de Gemeente gesommeerd om de uitvoering van de gesloten huurovereenkomsten te staken, om een selectieprocedure uit te schrijven en om geen medewerking te verlenen aan de contractsovername door Roompot, dan wel die medewerking in te trekken.

2.22.

De advocaat van de Gemeente heeft bij brief van 10 juni 2022 aangegeven dat geen gevolg zal worden gegeven aan die sommatie.

3.Het geschil

3.1.

Aceha vordert samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

1. De Gemeente te gebieden om binnen één maand na het in dezen te wijzen vonnis, dan wel uiterlijk vóór 1 november 2022 de huurovereenkomsten te beëindigen die zij heeft gesloten met de exploitanten van het strand van Wijk aan Zee, voor wat betreft delen die bestemd zijn voor de exploitatie van strandhuisjes.

Subsidiair

2. De Gemeente te verbieden verdere uitvoering te geven aan de huurovereenkomsten die zij heeft gesloten met de exploitanten van het strand van Wijk aan Zee, zowel voor wat betreft delen die bestemd zijn voor de exploitatie van strandhuisjes.

Zowel primair als subsidiair

3. De Gemeente te gebieden om, voor zover zij nog tot verhuur van het strand van Wijk aan Zee over wenst te gaan, een selectieprocedure te organiseren zoals bedoeld in het Didam-arrest;

4. De Gemeente te veroordelen tot betaling van EUR 5.000,- per dag of gedeelte daarvan dat zij met nakoming van het in dezen te wijzen vonnis in gebreke blijft;

5. De Gemeente te veroordelen in de kosten van het geding, de nakosten daaronder begrepen.

3.2.

Gemeente, De Ridder c.s. en EBZ c.s. voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Incident tot voeging

4.1.

De Ridder c.s. en EBZ c.s. hebben verzocht aan de zijde van de Gemeente te mogen interveniëren door middel van voeging op grond van artikel 217 Rv. Doel hiervan is dat zij wensen te bewerkstelligen dat het standpunt van de Gemeente door hen wordt ondersteund. Aceha en de Gemeente hebben hiertegen geen bezwaar gemaakt. De rechtbank heeft de voeging ter zitting toestaan omdat is voldaan aan de vereisten van artikel 217 Rv. De Ridder c.s. en EBZ c.s. kunnen immers geacht worden belang te hebben bij voeging om benadeling van hun eigen rechten en rechtspositie te voorkomen en het geding wordt ten gevolge van de voeging niet nodeloos vertraagd of nodeloos ingewikkeld.

Spoedeisend belang en rechtsverwerking?

4.2.

De Gemeente heeft als meest verstrekkende verweer het spoedeisend belang van Aceha betwist en gesteld dat zij haar rechten heeft verwerkt nu zij in elk geval sinds mei 2021 bekend is met het voornemen van de gemeente om de huurovereenkomsten te verlengen terwijl de Gemeente die verlenging reeds sinds medio 2019 serieus overwoog. Pas geruime tijd na het daadwerkelijk verlengen en ook nog geruime tijd na het wijzen van het Didam-arrest heeft Aceha daartegen bezwaar gemaakt.

4.3.

Artikel 254 Rv bepaalt dat in spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, de voorzieningenrechter bevoegd is om deze te geven. Van een dergelijke spoedeisende zaak is sprake als van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. Of men van een eiser kan vergen dat hij een bodemprocedure afwacht, hangt af van (onder meer) het voorlopig karakter van het rechterlijk oordeel. Ook hangt dit af van de vraag hoe ingrijpend de gevolgen zijn van het uitblijven of verlenen van de voorziening (HR 15 december 1995, NJ 1996, 509). De enkele omstandigheid dat een eiser geruime tijd heeft laten verstrijken voordat hij een kort geding start, hoeft de voorzieningenrechter er niet van te weerhouden om een spoedeisend belang aan te nemen (HR 29 juni 2001, NJ 2001, 602)

4.4.

Gesteld dat de stellingen van Aceha, inhoudende dat door de gemeente in strijd met het gelijkheidsbeginsel en de in het Didam-arrest geformuleerde criteria de huurovereenkomsten met de zittende huurders van heeft verlengd, juist zouden zijn (waarover hierna meer), heeft in beginsel eenieder die in aanmerking wenst te komen voor de huur van kavels op het strand een belang. Dat dit belang spoedeisend is volgt uit het feit dat de Gemeente de huurovereenkomsten met de zittende huurders inmiddels zijn verlengd.

4.5.

Van rechtswerking kan slechts sprake zijn indien Aceha zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van haar vorderingen. Niet gebleken is dat Aceha uitdrukkelijk afstand heeft gedaan van haar recht om zich met betrekking tot de onderhavige kwestie tot de rechter te wenden. Enkel tijdsverloop dan wel enkel stilzitten is onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen. Reeds op grond hiervan slaagt het verweer met betrekking tot rechtsverwerking niet.

Onrechtmatig handelen Gemeente?

4.6.

Onderwerp van dit kort geding is de al dan niet rechtmatigheid van de handelwijze van de gemeente in het kader van de verlenging van bestaande huurovereenkomsten van kavels op het strand van Wijk aan Zee ten behoeve van de exploitatie van met name strandhuisjes. Volgens Aceha heeft de Gemeente hierbij in strijd gehandeld met artikel 3:14 BW op grond van welk artikel een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht, waaronder de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en meer specifiek het gelijkheidsbeginsel en de het Didam-arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) geformuleerde criteria. Volgens Aceha heeft de Gemeente in strijd met het gelijkheidsbeginsel willens en wetens geen mededingingsruimte gecreëerd bij de verhuur van de strandkavels. Aceha heeft daardoor geen kans gehad om mee te dingen naar een huurovereenkomst, terwijl haar interesse voorafgaand aan het verlengen van de huurovereenkomsten bekend was bij de gemeente.

4.7.

De Gemeente, De Ridder c.s. en EBZ c.s. voeren, voor zover van belang, onder meer aan dat huur een ander karakter heeft dan koop en dat daarom bij verhuur het gelijkheidsbeginsel niet zonder meer op dezelfde manier is in te kaderen als bij de verkoop van grond. Verwezen wordt naar de Factsheet waarin ook nog een slag om de arm wordt gehouden voor wat betreft het belang van het Didam-arrest bij verhuur. Voor zover de in het Didam-arrest geformuleerde regels al van toepassing zouden zijn op huur is bovendien niet zonder meer gezegd dat deze ook van toepassing zijn op een huurverlenging als de onderhavige. In dit kader hebben De Ridder c.s. en EBZ c.s. aangevoerd dat aan de zittende huurders (al dan niet analoge) huurbescherming ex artikel 7:290 BW e.v. toekomt. Gezien de zeer lange geschiedenis en het feit dat de huurders aanzienlijk hebben geïnvesteerd, gelden de huurovereenkomsten volgens hen thans als aangegaan voor onbepaalde tijd. Meer specifiek stellen De Ridder c.s. dat nu de kavels bestemd zijn voor de plaatsing van logeeraccommodaties dwingendrechtelijk het huurregime van artikel 7:290 e.v. BW van toepassing is. De Gemeente acht dit een onzekere kwestie en stelt dat zij er voor heeft gekozen om de strijd daarover met de huurders niet aan te gaan teneinde de kavels vrij te spelen, aangezien zij met de zittende huurders precies kon bereiken wat zij wilde. In een geval als het onderhavige mag een Gemeente die keuze maken; er was geen sprake van een “vrije situatie” zodat het gelijkheidsbeginsel geen rol speelt. Bovendien spelen ook andere algemene beginselen een rol zoals het vertrouwensbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en de behoefte aan rechtszekerheid met name in verband met de coronapandemie. Een en ander vormde mede de reden voor de Gemeente om met VWS het convenant te sluiten. De zittende huurders waren om die redenen de enige serieuze gegadigden als bedoeld in het Didam arrest.

4.8.

De voorzieningenrechter stelt het volgende voorop. De vorderingen strekken ertoe dat de huurovereenkomsten die inmiddels zijn verlengd en ingegaan niet verder door de gemeente worden nagekomen. Een dergelijke verstrekkende vordering kan als voorlopige voorziening slechts worden toegewezen indien het boven redelijke twijfel verheven is dat de verlengde huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen in strijd geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht en voorshands moet worden aangenomen dat ook de bodemrechter dat zal beslissen. In dit verband wordt het volgende overwogen.

4.9.

Het is geldend recht dat een overheidslichaam dat zich van privaatrechtelijke middelen bedient, niet in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur mag handelen. Dit volgt uit artikel 3:14 BW. De gebondenheid van de Gemeente aan het gelijkheidsbeginsel is ook niet in geschil. In geschil is of, en zo ja in hoeverre, de handelwijze van de Gemeente in het kader van de verlenging van de huurovereenkomsten voor de strandkavels mede kan worden getoetst aan de eisen die volgen uit het meergenoemde Didam-arrest.

4.10.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het, nog afgezien van de vraag of de in het Didam-arrest geformuleerde criteria in huursituaties als de onderhavige van toepassing zijn, voorshands niet aannemelijk dat een bodemrechter de vorderingen van Aceha zal toewijzen. Aannemelijk is dat een bodemrechter in de onderhavige situatie zal oordelen dat de Gemeente redelijkerwijs mocht oordelen dat de zittende huurders de enige serieuze gegadigden waren. In dit kader vormen alleen al de door de zittende huurders onbetwist gedane investeringen in het strand een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op grond van de Gemeente de zittende huurders een voorrangspositie heeft kunnen geven. Dat voor de overdracht van die investeringen mogelijk oplossingen zijn te verzinnen, doet hier niet aan af. Een en ander geldt te meer indien ook nog eens zou moeten worden geoordeeld dat de zittende huurders huurbescherming toekwam op grond van artikel 7:290 e.v. BW, hetgeen in onderhavige kort geding procedure bij gebreke van een afgerond debat daarover niet kan worden vastgesteld. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is het evenwel geen gelopen race dat het niet om 290-bedrijfsruimte gaat en is aannemelijk dat de huurders in ieder geval vergelijkbare bescherming toekwam. In die situatie zouden de zittende huurders ook om die reden als enige serieuze gegadigden zijn te kwalificeren. Tenslotte zijn er nog de eisen aan huurders van strandkavels in het (amendement bij het) vastgestelde strandbeleid, ten aanzien waarvan met (de leden van de) VSW een convenant is gesloten. Ook dit betreffen objectieve, toetsbare en redelijke criteria op basis waarvan de zittende huurders als de enige serieuze gegadigden kunnen worden geoordeeld.

4.11.

De voorzieningenrechter komt tot de slotsom dat in dit kort geding hooguit kan worden geoordeeld dat de Gemeente niet heeft voldaan aan de in het Didam-arrest geformuleerde plicht haar voornemen tot het verlengen van de huurovereenkomsten te publiceren. Omdat het Didam-arrest op het moment van het verlengen van de huurovereenkomsten nog niet was gewezen, kan dit de Gemeente evenwel niet worden verweten, althans kan naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet worden gezegd dat de Gemeente daarmee onrechtmatig heeft gehandeld jegens Aceha.

Ter zitting is met partijen nog de mogelijkheid besproken om op de voet van artikel 392 Rv. prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen over de vraag of het Didam arrest ook van toepassing is op huurovereenkomsten. Nu het antwoord op die vraag - hoe interessant ook - niet tot een andere beslissing van de zaak zou leiden ziet de voorzieningenrechter daarvan af.

4.12.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van Aceha dienen te worden afgewezen. Aceha zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:

griffierecht € 676,00
salaris advocaat € 1.016,00 (1 x gemiddeld tarief)

Totaal € 1.092,00

De kosten aan de zijde van De Ridder c.s. worden begroot op:

griffierecht € 676,00
salaris advocaat € 1.016,00 (1 x gemiddeld tarief)

Totaal € 1.092,00

De kosten aan de zijde van EBZ c.s. worden begroot op:

griffierecht € 676,00
salaris advocaat € 1016,00 (1 x gemiddeld tarief)

Totaal € 1.092,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af.

5.2.

veroordeelt de Aceha in de proceskosten aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 1.092,00 te vermeerderen met de nakosten alsmede met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt de Aceha in de proceskosten aan de zijde van De Ridder c.s. tot op heden begroot op € 1.092,00,

5.4.

veroordeelt de Aceha in de proceskosten aan de zijde van EBZ c.s. tot op heden begroot op € 1.092,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. H.A.H. de Boer-Stam op 4 augustus 2022.^[1]

ECLI:NL:RBNHO:2022:7046

Verlenging van huurovereenkomsten voor strandhuisjes en de toepassing van het Didam-arrest

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten