ECLI:NL:RBNHO:2022:6644

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/328606 / KG ZA 22-267

Vonnis in kort geding van 20 juli 2022

in de zaak van

1.[eiser 1],

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [plaats],

eisers,

advocaat: mr. A.E.R.B. Snel te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DOMINUS BEWINDVOERING B.V.,

gevestigd te Zaandam, gemeente Zaanstad,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van

[gedaagde],

gedaagde,

advocaat: mr. A.M. Stam te Zaandam.

Partijen zullen hierna [eiser 1] en [eiser 2] (gezamenlijk: [eiser 1] c.s.) en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 28 juni 2022 met producties 1 tot en met 12 van de zijde van [eiser 1] c.s.;
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 8 van de zijde van [gedaagde];
de aanvullende producties 13 tot en met 20 van de zijde van [eiser 1] c.s.
de mondelinge behandeling van 6 juli 2022, waarbij namens [eiser 1] c.s. pleitaantekeningen zijn overgelegd.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

[gedaagde] is de eigenaar van de woning aan de [adres] [plaats] (hierna: de woning).

2.2.

De echtgenote van [gedaagde] is op [datum] 2021 overleden.

2.3.

De vader van [eiser 2] woont in dezelfde straat als [gedaagde]. Via de vader van [eiser 2] is [eiser 1] in contact gekomen met [gedaagde]. [eiser 1] heeft [gedaagde] in de periode rondom het overlijden van zijn echtgenote (en daarna) regelmatig bezocht en hem onder andere geholpen met klusjes in de woning.

2.4.

Tussen [eiser 1] en [gedaagde] is op 19 november 2022 mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop van de woning aan [eiser 1] c.s. voor een koopprijs van € 210.000.

2.5.

Omstreeks 8 maart 2022 is bekend geworden dat [gedaagde] een gelijkvloerse aanleunwoning kon betrekken.

2.6.

In opdracht van [eiser 1] c.s. heeft HVMS Makelaars (D. Slop) een koopcontract (model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021)) opgesteld ten aanzien van de woning. Dit koopcontract is door [gedaagde] op 10 maart 2022 ondertekend. In de koopovereenkomst is de koopprijs van € 210.000 vastgelegd en bepaald dat de levering van de woning aan [eiser 1] c.s. op 29 april 2022 zal plaatsvinden.

2.7.

In verband met het verkrijgen van een hypothecaire geldlening voor de aankoop en renovatie van de woning, hebben [eiser 1] c.s. HelenTCK Makelaardij opdracht gegeven de woning te taxeren. In het taxatierapport van 7 april 2022 is de marktwaarde van de woning getaxeerd op € 225.000. De verwachte directe kosten voor reparatie van gebreken (0-1 jaar) zijn in het taxatierapport geschat op maximaal € 227.000. Deze kosten houden onder meer verband met verwachte funderingsproblemen (€ 95.000).

2.8.

Op 31 maart 2022 heeft een dochter van [gedaagde] een WhatsApp-bericht gestuurd aan [eiser 1], met de volgende inhoud:

“
hoi even na het gesprek van gisteren. nogmaals we willen heel graag dat jij het huis koopt.

maar wat mij zorgen baart is het volgende: volgens de belasting dienst is de WOZ waarde van het huis 260000. en nu heeft [gedaagde]([gedaagde], toevoeging voorzieningenrechter)
in zijn goede wil omdat hij jou het huis gunt een lagere prijs afgesproken. maar als ik dit op zoek op internet mag dat helemaal niet en wordt het gezien als schenking. waar [gedaagde] dan nog eens belasting over moet betalen. dit kan toch niet de bedoeling zijn ? ik zal je de info mee sturen.”

2.9.

De WOZ-waarde van de woning bedroeg per peildatum 1 januari 2020 € 260.000 en per peildatum 1 januari 2021 € 299.000.

2.10.

Op 28 april 2022 heeft de advocate van de dochter van [gedaagde] de betrokken notaris verzocht de levering van de woning aan [eiser 1] c.s. geen doorgang te laten vinden.

2.11.

In een verklaring van de huisarts van [gedaagde] van 3 mei 2022 is het volgende vermeld:

“
Bovenstaande pat is bij ons bekend met langdurige verslavingsproblematiek met bijkomend verzorgingsproblemen en verwaarlozing naast chronische ziekten. Er is sprake van een zeer kwetsbare patient waarbij kans op misbruik door anderen aanwezig is.”

2.12.

Per brief van 10 mei 2022 hebben [eiser 1] c.s. [gedaagde] gesommeerd tot nakoming van de koopovereenkomst.

2.13.

In opdracht van de dochter van [gedaagde] heeft Grin Vastgoed op 17 mei 2022 de woning wederom geïnspecteerd. Daarvan is een concepttaxatierapport opgesteld, waarin de woning is getaxeerd op een marktwaarde van € 260.000. De geschatte kosten voor reparatie van gebreken (0-1 jaar) zijn begroot op € 6.000-7.000.

2.14.

Bij beschikking van 24 mei 2022 van de kantonrechter van deze rechtbank, is [betrokkene] namens Dominus Bewindvoering (hierna: de bewindvoerder) benoemd tot bewindvoerder over de goederen en het vermogen van [gedaagde].

2.15.

Per brief van 10 juni 2022 aan [eiser 1] c.s. heeft de bewindvoerder een beroep gedaan op buitengerechtelijke vernietiging van de koopovereenkomst tussen [eiser 1] c.s. en [gedaagde].

3.Het geschil

3.1.

[eiser 1] c.s. vordert samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en op alle dagen en uren, de bewindvoerder veroordeelt:

de koopovereenkomst richting eisers na te komen, door levering van de woning aan eisers binnen zeven dagen na het wijzen van het vonnis in onderhavig kort geding, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

tot betaling van een voorschot op de door eisers geleden schade, bestaande uit de overeengekomen boete van artikel 11.3 van de koopovereenkomst van 3 promille van de koopsom per dag vanaf het moment waarop gedaagde in verzuim verkeert tot het moment van levering van de woning;

een en ander met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten, te vermeerderen me de nakosten.

3.2.

De bewindvoerder voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Vordering 1: levering

4.1.

Aan de orde is in de eerste plaats de vraag of de vordering van [eiser 1] c.s. tot levering van de woning in kort geding toegewezen kan worden. Deze vordering is in kort geding toewijsbaar, indien aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure een dergelijke vordering zal worden toegewezen en [eiser 1] c.s. bovendien een spoedeisend belang hebben.

Aannemelijkheid van de vordering tot levering

4.2.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure de bewindvoerder zal worden veroordeeld tot levering van de woning aan [eiser 1] c.s. Dit oordeel wordt als volgt toegelicht.

4.3.

Partijen zijn het er over eens dat tussen [eiser 1] c.s. en [gedaagde] een koopovereenkomst tot stand is gekomen, op grond waarvan [gedaagde] (thans: de bewindvoerder) verplicht is de woning te leveren aan [eiser 1] c.s. De bewindvoerder heeft zich echter beroepen op vernietiging van de koopovereenkomst, omdat sprake is van wilsonbekwaamheid door een geestelijke stoornis, dan wel misbruik van omstandigheden, dan wel dwaling.

4.4.

Ter onderbouwing van dit verweer heeft de bewindvoerder aangevoerd dat ten tijde van het maken van de mondelinge prijsafspraak op 19 november 2021 bij [gedaagde] sprake was van hevige emotie door het overlijden van zijn echtgenote twee weken daarvóór, en drankmisbruik. Ook heeft de bewindvoerder zich beroepen op de verklaring van de huisarts, zoals geciteerd in alinea 2.11 van dit vonnis.

4.5.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de bewindvoerder haar stellingen onvoldoende onderbouwd. De verklaring van de huisarts is daarvoor onvoldoende concreet. De enkele omstandigheid dat sprake is van langdurige verslavingsproblematiek en chronische ziekten, rechtvaardigt nog niet de conclusie dat de geestesvermogens ten tijde van het maken van de prijsafspraak op 19 november 2021 of het sluiten van de koopovereenkomst op 10 maart 2022 waren verstoord. Daarbij komt dat de verklaring is gedateerd op 3 mei 2022, dus geruime tijd ná het maken van de prijsafspraak en het sluiten van de koopovereenkomst. Bijvoorbeeld heeft de bewindvoerder ook niet aangevoerd dat [gedaagde] onder behandeling is bij een medische specialist in verband met de gestelde geestesstoornis.

4.6.

Ook de omstandigheid dat [gedaagde] ten tijde van de prijsafspraak in november 2021 kort geleden zijn echtgenote was verloren, betekent niet dat sprake was van een geestelijke stoornis. De bewindvoerder heeft dat verder ook niet geconcretiseerd. Daarbij weegt de voorzieningenrechter ook mee, dat de schriftelijk koopovereenkomst pas is gesloten op 10 maart 2022.

4.7.

[gedaagde] stelt verder dat sprake van een hulpbehoevende/afhankelijke positie en dat [gedaagde] in paniek was, omdat hij vreesde voor een restschuld en hij op korte termijn moest verhuizen naar een aanleunwoning. Verder heeft [gedaagde] gewezen op de gevorderde leeftijd en onervarenheid van [gedaagde], waarvan [eiser 1] c.s. misbruik hebben gemaakt.

4.8.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat de bewindvoerder ook dit verweer onvoldoende heeft onderbouwd. Dat sprake was van paniek bij [gedaagde] blijkt niet uit de overgelegde correspondentie en is verder niet toegelicht. Het feit dat [eiser 1] c.s. er mee hebben ingestemd dat met het definitief sluiten van de koopovereenkomst werd gewacht totdat voor [gedaagde] een aanleunwoning was gevonden, wijst er juist op dat [eiser 1] c.s. [gedaagde] niet onder druk hebben gezet, maar rekening hebben gehouden met de belangen van [gedaagde]. De door de bewindvoerder genoemde overige omstandigheden zijn onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat [eiser 1] c.s. misbruik hebben gemaakt van de situatie waarin [gedaagde] zich bevond.

4.9.

[eiser 1] c.s. hebben verschillende schriftelijke verklaringen overgelegd van omwonenden van [gedaagde], die verklaren zij in de contacten met [gedaagde] niets hebben gemerkt van de gestelde kwetsbare toestand van [gedaagde].

Dit sluit ook aan bij het feit dat de dochter van [gedaagde] al vanaf (in ieder geval) februari 2022 op de hoogte was van het voornemen van [gedaagde] om zijn woning te verkopen aan [eiser 1] c.s., maar toen niet heeft gemeld aan [eiser 1] c.s. dat haar vader niet meer in staat is daarover beslissingen te nemen. Dat had wel voor de hand gelegen als die situatie evident aan de orde was. De omstandigheid dat zijn dochter toen nog niet wist voor welke prijs [gedaagde] de woning wilde verkopen doet daaraan niet af. Ter zitting heeft (de advocaat van) de bewindvoerder ook uitdrukkelijk toegelicht dat zij niet betwist dat [gedaagde] wist wat hij deed toen hij de woning verkocht aan [eiser 1] c.s.

4.10.

Uit het WhatsApp-bericht van de dochter van 31 maart 2022 wordt duidelijk dat zij op dat moment wel op de hoogte was van de afgesproken koopprijs. Gelet op de context van het bericht moet het ervoor worden gehouden dat de opmerking “
dit kan toch niet de bedoeling zijn ?” enkel betrekking had op de mogelijk verschuldigde schenkbelasting. Ook op dat moment heeft de dochter van [gedaagde] zich niet op het standpunt gesteld dat [gedaagde] niet in staat was een beslissing te nemen over de verkoop van de woning of dat [eiser 1] c.s. misbruik zouden hebben gemaakt van de situatie.

4.11.

De bewindvoerder betoogt in deze procedure met name dat de afgesproken koopprijs voor de woning (€ 210.000) te laag is, gelet op het (concept)taxatierapport van Grin Vastgoed, waarin de marktwaarde is getaxeerd op € 260.000 en de WOZ-waarde van € 299.000.

[eiser 1] c.s. hebben dat betwist, onder verwijzing naar het taxatierapport van HelenTCK Makelaardij, waarin de woning (vier maanden na de prijsafspraak) is getaxeerd op € 225.000.

4.12.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat zelfs indien vast zou komen te staan dat de afgesproken koopprijs lager is dan de waarde van de woning, dit onvoldoende aanleiding is voor vernietiging van de koopovereenkomst. Of daarvan sprake is geweest kan in dit kort geding dus in het midden blijven. De omstandigheid dat de koopprijs lager is dan de taxatiewaarde en WOZ-waarde rechtvaardigt, ook bezien in samenhang met de overige omstandigheden van het geval, niet de conclusie dat dus sprake is geweest van een geestesstoornis of misbruik. Dat geldt in dit geval temeer, omdat uit de overgelegde correspondentie het beeld naar voren komt dat [gedaagde] de woning aan [eiser 1] c.s. gunde (zie ook het WhatsApp-bericht van 31 maart 2022, geciteerd in 2.8) en daarom mogelijk ermee heeft ingestemd dat hij niet de hoogste haalbare kooprijs voor de woning zou ontvangen. Het stond [gedaagde] vrij die afweging te maken.

4.13.

Voor zover de bewindvoerder zich beroept op de wettelijke vermoeden van artikel 3:34 BW, slaagt dat beroep niet. In dat artikel is (kort samengevat en onder meer) bepaald dat indien sprake is van een geestesstoornis en een rechtshandeling nadelig is, de rechtshandeling wordt vermoed onder invloed van de geestesstoornis te zijn gesloten. Voor toepassing van het wettelijk vermoeden is wel vereist dat het bestaan van een geestesstoornis is gebleken. Omdat daarvan geen sprake is, blijft het wettelijk vermoeden buiten beschouwing.

4.14.

Tot slot heeft de bewindvoerder zich beroepen op dwaling, omdat [eiser 1] c.s. [gedaagde] onjuist hebben ingelicht over de noodzaak van funderingsherstel, althans omdat [eiser 1] c.s. [gedaagde] over de werkelijke waarde van de woning hadden moeten inlichten.

4.15.

Ook dit betoog van de bewindvoerder slaagt niet. [eiser 1] c.s. hebben voldoende concreet toegelicht en onderbouwd dat [gedaagde], net als andere buurtbewoners, er van op de hoogte was dat er zorgen bestaan over de staat van de fundering van de woningen in de omgeving en dat daar onderzoek naar wordt gedaan door de omgevingsdienst. Van een onjuiste inlichting van [eiser 1] c.s., die heeft geleid tot dwaling van [gedaagde], is gezien het voorgaande naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet gebleken.

4.16.

Voor zover het beroep op dwaling is gebaseerd op de omstandigheid dat [gedaagde] niet wist wat zijn woning waard was, is de voorzieningenrechter van voorlopig oordeel dat (voor zover deze stelling van de bewindvoerder al juist is) dit een omstandigheid is die voor risico van [gedaagde] dient te blijven.

4.17.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de bewindvoerder het beroep op vernietiging van de overeenkomst onvoldoende heeft onderbouwd. Daarom is de voorzieningenrechter van oordeel dat aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de vernietigingsverklaring van de bewindvoerder van 10 juni 2022 geen rechtsgevolg heeft gehad en dat de bewindvoerder zal worden veroordeeld tot levering van de woning aan [eiser 1] c.s.

Spoedeisend belang bij vordering tot levering en machtiging kantonrechter

4.18.

De bewindvoerder heeft aangevoerd dat [eiser 1] c.s. geen spoedeisend belang hebben bij de vordering tot levering. De bewindvoerder betwist dat [eiser 1] c.s. aannemers hebben ingeschakeld voor de geplande renovatie van de woning en dat die aannemers bij uitstel van de levering van de woning mogelijk niet meer beschikbaar zullen zijn.

4.19.

Overwogen wordt echter dat het spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak. [eiser 1] c.s. hebben van [gedaagde] een woning gekocht en hebben afgesproken dat die woning uiterlijk 29 april 2022 geleverd zou worden, waaraan tot op heden niet is voldaan. Bijvoorbeeld hebben [eiser 1] c.s. ook toegelicht dat de geldigheid van de aangevraagde hypothecaire geldlening zal verlopen als de levering van de woning verder wordt uitgesteld. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende gebleken dat van [eiser 1] c.s. niet kan worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwachten, zodat het voldoende spoedeisend belang daarmee is gegeven.

4.20.

Volgens de bewindvoerder is de levering van de woning een beschikkingshandeling als bedoeld in 1:441 lid 2 sub a BW, zodat een machtiging van de kantonrechter noodzakelijk is. Nog daargelaten dat [gedaagde] bedoelde beschikkingsdaad zelf nog bevoegdelijk heeft verricht ‑ de koopovereenkomst is immers tot stand gekomen voordat het vermogen van [gedaagde] onder bewind werd gesteld ‑ staat laatstgenoemd artikel aan toewijzing van de vordering niet in de weg, omdat uit het artikel ook volgt dat de machtiging van de kantonrechter in dit geval niet noodzakelijk is, omdat de levering krachtens bevel van de voorzieningenrechter (in dit vonnis) zal geschieden.

Slotsom vordering tot levering

4.21.

De eerste vordering van [eiser 1] c.s. zal daarom worden toegewezen. Omdat doorgaans enige tijd is gemoeid met de levering van een woning (via de notaris), zal de termijn worden bepaald op twee weken. De gevorderde dwangsom zal eveneens worden toegewezen en worden gematigd op de wijze zoals in de beslissing vermeld. De vordering om het vonnis uitvoerbaar te verklaren op alle dagen en uren wordt afgewezen, omdat het belang van [eiser 1] c.s. daarbij niet is toegelicht.

Vordering 2: voorschot

4.22.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vordering van [eiser 1] c.s. tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding, bestaande uit de contractuele boete, moet worden afgewezen. Dat [eiser 1] c.s. bij betaling van het voorschot een voldoende spoedeisend belang hebben is niet gebleken. Weliswaar hebben zij gesteld dat zij schade lijden, maar zij hebben niet toegelicht dat zij in dusdanige financiële nood verkeren, dat zij een beslissing in een eventuele bodemzaak over de gevorderde boete niet kunnen afwachten. Daarbij weegt de voorzieningenrechter ook mee dat de bewindvoerder (de hoogte van) de contractuele boete heeft betwist, zodat de geldvordering niet vast staat.

Proceskosten

4.23.

De bewindvoerder zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van [eiser 1] c.s. worden begroot op € 1.457,43 (waarvan € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 314,-- aan griffierecht en € 1.016 aan salaris advocaat).

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt gedaagde de koopovereenkomst richting [eiser 1] c.s. na te komen, door levering van de woning aan [eiser 1] c.s. binnen twee weken na de datum van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag voor iedere dag dat gedaagde hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 20.000,-- is bereikt;

5.2.

veroordeelt gedaagde in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser 1] c.s. begroot op € 1.457,43, te vermeerderen met de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat gedaagde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 20 juli 2022.^[1]