ECLI:NL:RBNHO:2022:6642

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/327783 / HA ZA 22-290

Vonnis van 20 juli 2022(bij vervroeging)

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats],

eiseres,

advocaat: mr. D.M.R. Janssen te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1],

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende te [plaats],

gedaagden,

advocaat: mr. F.W. Huizinga te Haarlem.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.

De zaak in het kort

Partijen zijn buren. Hun woningen waren voorheen eigendom van de gemeente [plaats]. In 1971 is ten behoeve van hun percelen een erfdienstbaarheid van voetpad gevestigd ten laste van het perceel van een andere buur.

Eiseres stelt dat zij, om gebruik te kunnen maken van die erfdienstbaarheid, over het perceel van gedaagden moet kunnen lopen. Eiseres betoogt daarom dat de erfdienstbaarheid zo moet worden uitgelegd dat de erfdienstbaarheid ook ten laste van het perceel van gedaagden is gevestigd.

De rechtbank is van oordeel dat uit de bewoordingen van de akte van 1971 blijkt dat geen erfdienstbaarheid ten laste van het perceel van gedaagden is gevestigd. De rechtbank overweegt daarbij dat dat in 1971 ook niet de bedoeling van partijen kan zijn geweest omdat ten behoeve van het perceel van eiseres geen erfdienstbaarheid ten laste van het perceel van gedaagden kón worden gevestigd, omdat die percelen in 1971 nog in één hand waren, namelijk van de gemeente [plaats]. Dat op een later moment wél ten behoeve van het perceel van eiseres een geldige erfdienstbaarheid is gevestigd ten laste van het perceel van gedaagden, is niet gebleken. De vorderingen van eiseres worden daarom afgewezen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding 2 november 2021 voor de kantonrechter van deze rechtbank, met producties 1 tot en met 7 van de zijde van [eiser];
het tussenvonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van [nummer 2] januari 2022;
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 10 van de zijde van [gedaagde 1] c.s.;
het vonnis van de kantonrechter van 13 april 2022, waarin de kantonrechter de zaak heeft verwezen naar de sectie Handel en Insolventie van deze rechtbank;
het tussenvonnis van 1 juni 2022, waarbij een mondelinge behandeling is gelast;
de mondelinge behandeling van 1 juli 2022, waarbij door [eiser] pleitaantekeningen zijn overgelegd.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Aan de [straat 1] in [plaats] bevindt zich een huizenblok met daarin de woningen met huisnummers [nummer 1], [nummer 2], [nummer 3] en [nummer 4] (hierna: percelen [nummer 1], [nummer 2], [nummer 3] en [nummer 4]). Voorheen waren de percelen eigendom van de Gemeente [plaats] (hierna: de gemeente) en werden zij verhuurd.

2.2.

De percelen [nummer 2] en [nummer 3] bevinden zich in het midden van het huizenblok. Zij hebben op het eigen perceel geen ‘achterom’ om vanuit de achtertuin naar de openbare weg (de [straat 1]) te komen en gaan. Aan de achtertuinen grenst een sportveld, dat eigendom is van de gemeente en sinds omstreeks 1994 wordt verhuurd aan een cricketvereniging.

2.3.

De situatie kan als volgt worden weergegeven (waarbij linksboven het huidige cricketveld is weergegeven):

{afbeelding 1}

2.4.

In 1971 heeft de gemeente perceel [nummer 1] verkocht aan een derde ([betrokkene]). In de leveringsakte (hierna: de akte van 1971) is het volgende vermeld (hierna: de erfdienstbaarheid):

“
15. Ten behoeve en ten nutte van de ongeveer noordoostelijk op het hierbij overgedragene gelegen perceelsgedeelten, plaatselijk bekend gemerkt [straat 1] nummer [nummer 2] en [nummer 3] – eveneens deel uitmakende van voormeld kadastrale perceelnummer [kadaster nummer], eigendom van verkoopster – als heersende erven en ten laste van het hierbij overgedragen perceelsgedeelte, plaatselijk gemerkt [straat 1] nummer [nummer 1] als lijdend erf, wordt ten deze gevestigd “om niet” de navolgende erfdienstbaarheid, te weten:

Het recht van voetpad, waaronder begrepen het recht om een fiets, motorfiets, kinderwagen of kruiwagen aan de hand te leiden, uit te oefenen uitsluitend ten behoeve van de bewoners van de heersende erven op de thans bestaande wijze, over het ter plaatse aanwezige pad, om te komen en te gaan van de heersende erven naar de openbare weg – de [straat 1] – en omgekeerd.“

2.5.

[gedaagde 1] c.s. zijn in 1988 eigenaar geworden van perceel [nummer 1]. In 2019 hebben zij dit perceel verkocht en geleverd aan derden.

2.6.

[gedaagde 1] c.s. hebben in 2013 perceel [nummer 2] gekocht van de gemeente. In de leveringsakte (hierna: de akte van 2013) is onder het kopje “
Bijzondere lasten en beperkingen” verwezen naar de erfdienstbaarheid in de akte van 1971 en is de tekst van die erfdienstbaarheid (zoals weergegeven in alinea 2.4 van dit vonnis) geciteerd.

2.7.

[eiser] heeft in 2017 perceel [nummer 3] gekocht van de gemeente. In de leveringsakte (hierna: de akte van 2017) is onder het kopje “
Bijzondere lasten en beperkingen” verwezen naar de erfdienstbaarheid in de akte van 1971 en is de tekst van die erfdienstbaarheid (zoals weergegeven in alinea 2.4 van dit vonnis) geciteerd.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde 1] c.s. veroordeelt te dulden dat [eiser] onbelemmerd het in de akte vermelde recht van voetpad op perceel [nummer 2] kan uitoefenen en alle belemmeringen van het recht van voetpad op te heffen en opgeheven te houden, meer concreet door [gedaagde 1] c.s. te gebieden om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis ervoor te zullen hebben zorggedragen dat de bestaande belemmeringen van het recht van voetpad, waaronder de beplanting en het hek, zullen zijn opgeheven en aan het uiteinde van hun tuin een pad zal zijn aangelegd dat geschikt is om met de voet vanuit het uiteinde van de tuin van perceel [nummer 3] naar perceel [nummer 1] te komen en om daarbij zaken als een (motor)fiets, kruiwagen of kinderwagen aan de hand te leiden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;

[gedaagde 1] c.s. veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 925,- aan [eiser], te vermeerderen met de wettelijke rente;

een en ander met veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de kosten van dit geding en de nakosten, te vermeerderen de wettelijke rente.

3.2.

Aan haar vorderingen legt [eiser] het volgende ten grondslag. De akte van 1971 waarin de erfdienstbaarheid is gevestigd moet zo worden uitgelegd, dat ten behoeve van de eigenaar van perceel [nummer 3] een erfdienstbaarheid is gevestigd om via percelen [nummer 2] en [nummer 1] te komen van en te gaan naar de openbare weg (de [straat 1]). Een andere uitleg van de erfdienstbaarheid zou betekenen dat de erfdienstbaarheid voor de eigenaren van perceel [nummer 3] feitelijk onbruikbaar is. Dat de erfdienstbaarheid op deze manier moet worden uitgelegd, blijkt volgens [eiser] ook uit het feit dat de akte verwijst naar “
het ter plaatse aanwezige pad”, terwijl [gedaagde 1] c.s. hebben erkend dat er in 1988 een pad bestond over perceel [nummer 2], en uit de omstandigheid dat bij naastgelegen huizenblokken een vergelijkbare erfdienstbaarheid geldt. [gedaagde 1] c.s. zijn daarom verplicht de belemmeringen van het pad op perceel [nummer 2] te verwijderen en het gebruik van het pad door [eiser] te dulden, aldus nog steeds het betoog van [eiser].

3.3.

[gedaagde 1] c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Aan de rechtbank ligt in de kern de vraag voor of een erfdienstbaarheid van voetpad is gevestigd ten laste van perceel [nummer 2] als dienend erf, ten behoeve van perceel [nummer 3] als heersend erf.

4.2.

De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend en licht dit oordeel als volgt toe.

De akte van 1971

4.3.

Tussen partijen staat vast dat in de akte van 1971 (tussen de gemeente enerzijds, en de koper van perceel [nummer 1] anderzijds) een erfdienstbaarheid ten laste van perceel [nummer 1] als dienend erf is gevestigd ten behoeve van de percelen [nummer 2] en [nummer 3] als heersende erven.

4.4.

De inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Is een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze uitgeoefend, dan is in geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend.^[1]

4.5.

Bij de uitleg van de akte van 1971 komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van partijen. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van het recht van erfdienstbaarheid slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven vestigingsakten kenbaar zijn. Indien de ingeschreven vestigingsakte voor verschillende uitleg vatbaar is, moet de rechter vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Indien een vestigingsakte voor verschillende uitleg vatbaar is en verwijst naar feitelijke kenmerken, dient de vestigingsakte mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken te worden uitgelegd.

4.6.

Het betoog van [eiser] heeft tot strekking dat die erfdienstbaarheid zo moet worden uitgelegd, dat daarmee ten behoeve van perceel [nummer 3] als heersend erf (ook) een erfdienstbaarheid is gevestigd ten laste van perceel [nummer 2] als dienend erf.

4.7.

[gedaagde 1] c.s. hebben erop gewezen dat in de akte van 1971 staat omschreven dat de erfdienstbaarheid is gevestigd uitsluitend ten laste van perceel [nummer 1] en niet ten laste van perceel [nummer 2]. Perceel [nummer 2] is (samen met perceel [nummer 3]) uitsluitend aangewezen als heersend erf. Daarom kan volgens [gedaagde 1] c.s. onmogelijk in de akte worden gelezen dat perceel [nummer 2] ook is aangewezen als dienend erf.

4.8.

De rechtbank volgt [gedaagde 1] c.s. in deze uitleg van de akte van 1971. Uit de omschrijving van de erfdienstbaarheid in de akte van 1971 blijkt duidelijk dat (uitsluitend) perceel [nummer 1] als dienend erf is aangewezen en de percelen [nummer 2] en [nummer 3] als heersende erven. [eiser] kan niet worden gevolgd in haar betoog dat met de akte van 1971, gelet op de feitelijke situatie ter plaatse (een pad dat liep van perceel [nummer 3] via de percelen [nummer 2] en [nummer 1] naar de openbare weg), is bedoeld om ten behoeve van perceel [nummer 3] óók een erfdienstbaarheid te vestigen ten laste van perceel [nummer 2]. De rechtbank legt dat hierna uit.

4.9.

De rechtbank concludeert dat in 1971 geen erfdienstbaarheid ten laste van perceel [nummer 2] kón worden gevestigd ten behoeve van perceel [nummer 3]. Destijds waren de percelen [nummer 2] en [nummer 3] namelijk nog in één hand. De beide percelen waren op dat moment immers nog eigendom van de gemeente. Een erfdienstbaarheid kan alleen worden gevestigd door twee (of meer) partijen ten behoeve het heersend erf en ten laste van het dienend erf van een andere eigenaar. Het is niet mogelijk dat de volle eigenaar van twee percelen (in dit geval: de gemeente) een erfdienstbaarheid vestigt ten laste van zijn ene perceel en ten bate van zijn andere perceel.^[2]Om die reden zullen partijen bij de akte van 1971 ervoor hebben gekozen om een erfdienstbaarheid te vestigen ten behoeve van de percelen [nummer 2] en [nummer 3] gezamenlijk en (uitsluitend) ten laste van perceel [nummer 1], en zal niet zijn bedoeld ook een erfdienstbaarheid te vestigen ten laste van perceel [nummer 2]. De bewoners van de percelen [nummer 2] en [nummer 3] waren huurders van de gemeente. Het was voor de gemeente als eigenaar en verhuurder van de percelen [nummer 2] en [nummer 3] mogelijk om met de huurders afspraken te maken over het gebruik van perceel [nummer 2] door de huurder van perceel [nummer 3], maar dat kon niet met een erfdienstbaarheid geregeld worden. Er is daarom geen grond voor de conclusie van [eiser] dat deze uitleg van de akte van 1971 zou betekenen dat de erfdienstbaarheid voor de eigenaar van perceel [nummer 3], althans de huurder van dat perceel, feitelijk onbruikbaar was. Dat dat inmiddels voor [eiser] als huidige eigenaar van perceel [nummer 3] wel het geval is, kan niet van invloed zijn op de uitleg van de akte waarbij destijds in 1971 de erfdienstbaarheid is gevestigd.

4.10.

Dat de andere vergelijkbare huizenblokken in de buurt allemaal een voetpad ‘achterom’ hebben en een vergelijkbare omschrijving van de erfdienstbaarheid als in de akte van 1971, zoals [eiser] nog heeft aangevoerd, doet niet af aan de vaststelling in deze zaak dat geen erfdienstbaarheid kan zijn gevestigd ten laste van perceel [nummer 2] omdat die dezelfde eigenaar had als het heersend erf (perceel [nummer 3]).

4.11.

Nu vaststaat dat met de akte van 1971 geen erfdienstbaarheid is gevestigd ten laste van perceel [nummer 2], komt de rechtbank niet toe aan beoordeling van de stelling van [gedaagde 1] c.s. dat het voetpad van de erfdienstbaarheid via het achter de percelen gelegen perceel van de gemeente loopt, wat nu het cricketveld is.

De akten van 2013 en 2017

4.12.

Met de leveringsakte van 2013 is de eigendom van perceel [nummer 2] door de gemeente overgedragen aan [gedaagde 1] c.s. Toen was perceel [nummer 3] nog eigendom van de gemeente. Percelen [nummer 2] en [nummer 3] waren op dat moment dus niet meer in één hand. Met de leveringsakte van 2017 heeft de gemeente perceel [nummer 3] geleverd aan [eiser].

4.13.

[gedaagde 1] c.s. hebben er terecht op gewezen dat bij de verkoop van de percelen [nummer 2] en [nummer 3] in 2013 en 2017 in de leveringsakten de formulering van de erfdienstbaarheid van de akte van 1971 integraal is overgenomen, zonder daaraan toe te voegen dat perceel [nummer 2] lijdend erf is ten behoeve van perceel [nummer 3]. De rechtbank overweegt dat dus ook met de akten van 2013 en 2017 geen erfdienstbaarheid is gevestigd ten laste van perceel [nummer 2] (hoewel de akte van 2013 waarbij de gemeente perceel [nummer 2] heeft geleverd aan [gedaagde 1] c.s. wel het moment was om dat te regelen). In de akte van 2013 is ten aanzien van de erfdienstbaarheid uitsluitend verwezen naar de akte van 1971. Omdat de rechtbank van oordeel is dat met de akte van 1971 geen erfdienstbaarheid ten laste van perceel [nummer 2] is gevestigd, heeft de enkele verwijzing in de akten van 2013 en 2017 naar de akte van 1971 niet (alsnog) geleid tot het vestigen van een erfdienstbaarheid ten laste van perceel [nummer 2]. Daarbij komt nog dat bij de akte van 2017 tot levering van perceel [nummer 3] aan [eiser] de eigenaren van perceel [nummer 2] ([gedaagde 1] c.s.) geen partij waren, zodat ook daaruit al volgt dat geen geldige erfdienstbaarheid ten laste van perceel [nummer 2] kan zijn gevestigd.

Slotsom en proceskosten

4.14.

Het voorgaande betekent dat ten laste van perceel [nummer 2] geen erfdienstbaarheid is gevestigd ten behoeve van perceel [nummer 3].

4.15.

Dit leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen. Aan de beoordeling van de overige verweren van [gedaagde 1] c.s. wordt niet toegekomen.

4.16.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden worden begroot op:

griffierechten: € 1.301,--
salaris advocaat:

totaal: € 2.427,--

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 2.427,--.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit en in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2022.^[3]