Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5718
uitspraak van de meervoudige kamer van 15 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2] , uit [woonplaats] , eisers
gemachtigde: (nu) mr. A.P. van Delden, te Strijen
en
gedeputeerde staten van Noord-Holland, verweerder
gemachtigde: mr. E.J. Snijders-Storm, advocaat bij de provincie Noord-Holland.
Procesverloop
In het besluit van 23 juli 2018 (primair besluit) heeft verweerder aan eisers op basis van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 33.800,- en een bedrag aan nadeelcompensatie van
€ 7.560,-, exclusief wettelijke rente en restitutie behandelrecht.
In het besluit van 27 november 2019 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers tegen het primaire besluit gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij het primaire besluit voor wat betreft de hoogte van de nadeelcompensatie herroepen, de nadeelcompensatie gewijzigd vastgesteld op € 9.000,- exclusief wettelijke rente en voor het overige het primaire besluit in stand gelaten, met aanvulling van de motivering.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 15 december 2020 op zitting behandeld. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun toenmalige gemachtigde mr. A. Streefkerk-Wegman (werkzaam bij Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. uit Strijen ). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door R. Witte en zijn gemachtigde.
De rechtbank heeft op 21 januari 2021 het onderzoek heropend en de Stichting advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (de STAB) als deskundige benoemd [1] . De rechtbank heeft de STAB gevraagd advies uit te brengen ten behoeve van de beoordeling van het beroep.
De STAB heeft op 15 juli 2021 een definitief verslag uitgebracht. Partijen hebben schriftelijk op dit verslag gereageerd, eisers op 4 oktober 2021 en verweerder op
20 oktober 2021.
20 oktober 2021.
Geen van partijen heeft verzocht om nader behandeling ter zitting. De rechtbank heeft besloten verdere behandeling op zitting achterwege te laten. [2] Daarna heeft de rechtbank bij brief van 30 mei 2022 het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Inleiding
1.1
Eisers zijn samen eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als
[de onroerende zaak] in [woonplaats] (de onroerende zaak). De onroerende zaak bestaat onder meer uit een woning en bijgebouw.
1.2
Eisers hebben bij verweerder een aanvraag om tegemoetkoming in planschade en een verzoek om nadeelcompensatie ingediend. De aanvraag ziet op schade die eisers hebben geleden doordat het inpassingsplan Westfrisiaweg (verder: het inpassingsplan) rechtskracht heeft verkregen. Met dit inpassingsplan wordt de herinrichting en verplaatsing van de bestaande Westfrisiaweg op het grondgebied van meerdere gemeenten mogelijk gemaakt. Het plangebied van het inpassingsplan ligt deels naast het perceel van eisers en strekt zich ook deels uit over de gronden van eisers. Ter hoogte van de onroerende zaak van eisers voorziet het inpassingsplan in de aanleg van de Westfrisiaweg, een tunnelbak en geluidsschermen. Het inpassingsplan is in werking getreden op 16 oktober 2012 en onherroepelijk geworden op 10 juli 2013. Op het moment dat het inpassingsplan in werking trad, waren eisers gezamenlijk eigenaar van de onroerende zaak. Zij worden daarom beschouwd als degenen die de schade hebben geleden.
1.3
De beroepsgrond over de hoogte van het toegekende bedrag aan nadeelcompensatie is ter zitting ingetrokken. Het in het bestreden besluit toegekende bedrag aan nadeelcompensatie is dus onherroepelijk.
De procedure in beroep gaat nog over de hoogte van de tegemoetkoming in planschade.
Besluitvorming
2.1
Verweerder heeft adviseur [naam 1] de opdracht gegeven om over de aanvraag advies uit te brengen. [naam 1] heeft op 12 juni 2018 een definitief advies uitgebracht. Voorafgaand aan dit definitieve advies heeft [naam 1] een conceptadvies opgesteld. Eisers hebben naar aanleiding van dat conceptadvies een zienswijze ingediend. Ter onderbouwing van hun zienswijze hebben eisers verwezen naar een ‘taxatie vergelijking’ van [naam 2] B.V. van 12 april 2018.
[naam 1] schrijft in het definitieve advies dat de onroerende zaak van eisers als gevolg van het inpassingsplan in een planologisch nadeligere situatie is komen te verkeren. In dit verband schrijft [naam 1] dat het realiseren van een nieuwe doorgaande weg en overige voorzieningen leidt tot aantasting van het uitzicht, toename van geluid, aantasting van het woongenot en aantasting van de situering van de onroerende zaak van eisers. [naam 1] adviseert een tegemoetkoming in planschade toe te kennen van € 33.800,- te vermeerderen met wettelijke rente. Dit bedrag is gebaseerd op een waardedaling van € 50.000,- met aftrek van een normaal maatschappelijk risico van 2 % (€ 16.200,-).
2.2
Verweerder heeft daarna het primaire besluit genomen, dat is gebaseerd op het definitieve advies van [naam 1] .
2.3
In de bezwaarfase hebben eisers een second opinion laten uitbrengen door Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. ( Overwater ). Overwater heeft een rapport uitgebracht op
20 september 2018. Overwater begroot daarin de tegemoetkoming in planschade op
€ 88.200,-.
2.4
Verweerder heeft aan [naam 1] gevraagd om te reageren op het rapport van Overwater . In zijn notitie van 6 december 2018 stelt [naam 1] voorop dat planschade is gebaseerd op een schatting. Ook geeft hij in de notitie zijn opvatting voor een verklaring voor de verschillen tussen zijn taxatie en die van Overwater . Na de hoorzitting in bezwaar heeft verweerder [naam 1] gevraagd om een nadere motivering, onder meer wat betreft de verkeersprognose en geluidsoverlast van treinverkeer. Op 17 september 2019 heeft [naam 1] een nader advies uitgebracht. Daarna heeft verweerder het bestreden besluit genomen.
Advies STAB
3. Tussen de adviezen van [naam 1] en Overwater bestaan verschillen in de waardering van de mogelijkheden onder het oude en nieuwe planologisch regime. Daarom heeft de rechtbank aanleiding gezien om de STAB te benoemen tot deskundige voor het instellen van een onderzoek in deze zaak. De rechtbank heeft bij die benoeming aangegeven dat niet in geschil is dat a) de planologische wijziging voor eisers niet voorzienbaar was en b) de vermindering voor het normaal maatschappelijk risico beperkt blijft tot het wettelijk forfait van artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wet op de ruimtelijke ordening. De rechtbank heeft de STAB verzocht de advisering toe te spitsen op de vergelijking van de relevante planologische regimes en de waardevermindering van de onroerende zaak van eisers die het gevolg is van de wijziging van het planologische regime. De rechtbank heeft de STAB ook verzocht een taxatie te (doen) verrichten.
Beoordelingskader advies STAB
4. De STAB is een deskundige op het gebied van planschade en de rechter mag in beginsel op het uitgebrachte verslag van de STAB afgaan. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
Totstandkoming advies STAB
5. Voor de totstandkoming van het verslag van de STAB geldt dat de adviseurs van de STAB (J [naam 4] , [naam 5] en [naam 6] ) de zaak besproken hebben met partijen. Daarna is de situering van de onroerende zaak van eisers globaal opgenomen tijdens een onderzoek ter plaatse. In een later stadium van het onderzoek hebben een adviseur van de STAB en de door de STAB ingeschakelde taxateur de onroerende zaak van eisers en de directe omgeving daarvan opgenomen. Het conceptverslag en het taxatierapport zijn op 27 mei 2021 naar partijen verzonden. Partijen hebben daarop gereageerd. Die reacties zijn verwerkt in het definitieve verslag.
Inhoud advies STAB met taxatie [naam 7]
6.1
De STAB heeft een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van de bestemmingsplannen ‘Drechterland Noord 2011’, ‘Westwoud 1981’, ‘Landelijk gebied 1974’ en het inpassingsplan. Daarbij is ook rekening gehouden met de planologische status van de onroerende zaak van eisers. Uit deze vergelijking blijkt dat sprake is van a) planologisch nadeel voor de aspecten geluid, luchtkwaliteit, uitzicht, licht, privacy (inkijk) en woonomgeving (situationele waarde) en b) een klein planologisch voordeel voor het aspect verkeersveiligheid.
6.2
Voor de taxatie van de waarde van de onroerende zaak van eisers in zowel de oude als de nieuwe planologische situatie is [naam 7] MRICS RT/RMT [3] ingeschakeld. [naam 7] heeft de onroerende zaak op basis van de vergelijkingsmethode getaxeerd. Uit zijn taxatierapport van 14 juli 2021 blijkt dat hij de locatie op 7 mei 2021 heeft bezichtigd en opgenomen. Aan de hand van referentie-objecten heeft hij de marktwaarde op de peildatum - zijnde 16 oktober 2012 - bepaald. Daarbij heeft hij rekening gehouden met die peildatum, stand en ligging, marktsituatie, bestemming, ouderdom, afmetingen, kwaliteit en functionaliteit, mondelinge toelichting van de eigenaar en/of de opdrachtgever, alsmede alle overige waardebepalende factoren. Ook heeft [naam 7] de economische situatie en de algemene woningmarkt in oktober 2012 beschreven en de mediane koopprijs van vrijstaande woonhuizen in West-Friesland weergegeven. In het taxatierapport zijn de gehanteerde referentie-objecten opgenomen en beschreven. De beschreven transacties vóór en na de peildatum geven een overzicht van het prijsniveau rond de peildatum. Daar waar de transactie heeft plaatsgevonden in een ander jaar, is de waarde herleid naar de peildatum met behulp van de gegevens waarmee de economische situatie en de marktsituatie zijn beschreven.
De taxatie van [naam 7] is gebaseerd op de planologische vergelijking van de STAB. [naam 7] heeft de door de STAB genoemde planologische nadelen onderbouwd gewaardeerd. De getaxeerde waarde is afgeleid uit de beschikbare referentie-objecten. Die referenties liggen niet langs infrastructurele werken als de onderhavige. De getaxeerde waarde is gebaseerd op het gebruiksoppervlak en inhoud van de woning, het bijgebouw met garage, kantoor en een goed bruikbare verdieping. In het algemene oordeel is de fraaie tuinaanleg van de onroerende zaak meegewogen. Voor de waardering van de grond, is onderscheid gemaakt tussen primaire en secundaire grond. [naam 7] ziet de primaire grond als bouwkavel met de daaraan verbonden kavelprijs, de secundaire grond is tuin. Voor de waarde na de planologische wijziging is een afslag gehanteerd op de grondwaarde. Die afslag is sterk intuïtief bepaald, rekening houdend met alle van belang zijnde factoren na planologische wijziging. Referenties van vergelijkbare situaties binnen een redelijke straal in de regio zijn volgens [naam 7] niet voorhanden. De waardering van de opstal is niet gewijzigd, omdat de kosten om de opstal te bouwen doorgaans niet afhankelijk zijn van het al dan niet aanwezig zijn van een snelweg op korte afstand. In de bijlage bij het taxatierapport is de berekening van de getaxeerde waarde opgenomen.
6.3
De STAB concludeert op basis van de taxatie dat sprake is van € 110.000,- aan planschade. Daarop moet in mindering worden gebracht het percentage normaal maatschappelijk risico van 2 %, dat niet in geschil is. Dat komt in dit geval neer op een bedrag van € 16.000,-. Als tegemoetkoming in planschade resteert daarom een bedrag van
€ 94.000,-, (€ 110.000,- minus € 16.000,-), te vermeerderen met de wettelijke rente.
Zienswijze eisers
7. Eisers hebben op 4 oktober 2021 gereageerd op het advies van de STAB. Eisers hebben geen opmerkingen. Eiser hebben nog wel een overzicht van de gemaakte proceskosten toegestuurd.
Zienswijze verweerder
8. Verweerder heeft op 20 oktober 2021 gereageerd op het advies van de STAB. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de STAB naast en boven de verslechterde situeringswaarde ten onrechte het verlies aan privacy (inkijk) vanwege een voet- of fietspad aanvullend heeft meegewogen. De verkeerskundige situatie ter plaatse – met een verdiepte tunnelbak met verplichte calamiteitenvoorziening – en de positionering direct naast een
100 km weg, verzet zich tegen feitelijke realisatie daarvan. Bovendien zijn dergelijke parallelwegen ter hoogte van de Binnenwijzend juridisch niet toegestaan. Daarom zal er met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geen voet- of fietspad worden gerealiseerd dat een verlies aan privacy tot gevolg heeft. Dit moet dan niet worden betrokken bij de maximale invulling van het nieuwe planologische regime.
Hieraan voegt verweerder toe dat de taxatie uitkomt op een waardevermindering van
13,75 %. De in de rechtspraak geaccepteerde controlepercentages kwalificeren zware/ernstige planschade tussen de 7 en 10 %. Toekenning van een dergelijk hoog percentage – zelfs significant hoger dan getaxeerd door [naam 1] – moet uitgebreid worden onderbouwd. Die onderbouwing ontbreekt in het rapport van [naam 7] .
Beoordeling zienswijze verweerder
9. De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat bij die waardering ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen [4] .
10. [naam 7] heeft op zorgvuldige wijze verslag gedaan van zijn taxatie. Uit het taxatierapport volgt dat [naam 7] uitgebreid onderzoek heeft verricht. Daarnaast heeft hij inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij tot zijn taxatie is gekomen.
11.1
De rechtbank ziet in hetgeen verweerder naar voren heeft gebracht over het taxatierapport geen aanknopingspunten voor het oordeel dat het rapport zodanige gebreken bevat, dat het niet kan worden gevolgd. Hierna legt de rechtbank uit hoe deze conclusie tot stand is gekomen.
11.2
De waardevermindering vloeit voort uit de getaxeerde waarde voor en na de peildatum. Het vermelden van een percentage dient louter als controlemiddel [5] . De door verweerder genoemde percentages betreffen vuistregels die taxateurs bij planschadebepaling gebruiken, maar vinden geen (dwingende) grondslag in wet- of regelgeving. Het beroep van verweerder op die vuistregels is tegen die achtergrond onvoldoende om de taxatie in het STAB rapport met de daarbij gegeven onderbouwing in onderhavig geval onvoldoende overtuigend te achten. Het genoemde bedrag van € 110.000,- komt neer op 13,75 % van de waarde vóór het inpassingsplan en valt buiten de door verweerder bedoelde bandbreedte. Dat betekent niet dat [naam 7] de door verweerder gestelde eindtoets had moeten gebruiken. Het betekent ook niet dat de taxatie door [naam 7] niet zou kunnen worden gevolgd.
11.3
Op het aspect van het verlies aan privacy (inkijk) vanwege een voet- of fietspad, is de STAB ingegaan in haar reactie naar aanleiding van de zienswijze van verweerder op het conceptadvies en de taxatie. De STAB schrijft hierover – kort gezegd – het volgende. Bij de planvergelijking is uitgegaan van de maximale invulling van het gebruik en het bouwen van de planologie. Planologisch is er een voet- en fietspad mogelijk op grond van artikel 6.1, sub e, van de regels van het inpassingsplan. Daarbij dient de planologie zo ongunstig mogelijk voor eisers te worden ingevuld. Er zijn volgens de STAB geen juridische of feitelijke beperkingen voor de aanleg van een voet- en/of fietspad. Daarom leidt de mogelijkheid van een voet- of fietspad tot de schadefactor ‘aantasting privacy’.
De rechtbank volgt de STAB en ziet niet in dat er vanuit moet worden gegaan dat met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geen voet- of fietspad zal (kunnen) worden gerealiseerd.
Conclusie
12. Concluderend ziet de rechtbank geen aanleiding het advies van de STAB niet te volgen. Uit het advies van de STAB volgt dat verweerder zich niet zonder meer op het advies van Van [naam 1] heeft kunnen baseren. Het beroep is om die reden gegrond. Het bestreden besluit zal worden vernietigd voor wat betreft de hoogte van de toegekende planschade. Voorts ziet de rechtbank aanleiding om zelf in de zaak te voorzien. Gelet op het hiervoor overwogene zal de rechtbank bepalen dat verweerder aan eisers een tegemoetkoming in planschade van € 94.000,- vermeerderd met de wettelijke rente moet betalen. Het primaire besluit van 23 juli 2018 zal wat betreft de hoogte van de tegemoetkoming in planschade worden herroepen. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit op bezwaar van 27 november 2019. Dit besluit blijft derhalve voor zover het de vergoeding van deskundigenkosten betreft in stand.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoeden.
14.1
Eisers hebben gevraagd om vergoeding van de proceskosten gemaakt door de toenmalige gemachtigde A. Streefkerk-Wegman vanaf het moment dat het beroepschrift is opgesteld door deze gemachtigde. Vanwege ziekte van de eerste gemachtigde in deze zaak, mr. B. Schram , heeft de door B. Schram ingeschakelde deskundige A. Streefkerk-Wegman de procedure namens eisers voortgezet.
14.2
Naar het oordeel van de rechtbank is A. Streefkerk-Wegman in deze zaak niet aan te merken als beroepsmatige rechtsbijstandsverlener. De rechtbank beschouwt haar als deskundige. Zij kan niet zowel deskundige als rechtsbijstandsverlener zijn [6] . Daarom komen de opgevoerde kosten die te herleiden zijn tot kosten die zijn gemaakt door een rechtsbijstandverlener (zoals doorlezen besluit op bezwaar, overleg met mr. Schram , aanvullen notitie beroep, voorbereiden zitting) niet voor vergoeding in aanmerking. De kosten die zij in de hoedanigheid als deskundige in de beroepsfase heeft gemaakt en als zodanig kunnen worden herleid in de kostenopgave komen voor vergoeding in aanmerking. Het betreft de kosten voor het bijwonen van de zitting op 15 december 2020 en de kosten die zijn gemaakt in de periode van 26 februari 2021 tot en met 8 juni 2021. In totaal gaat het om 10 uur. Op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht, in combinatie met het Besluit tarieven in strafzaken 2003, acht de rechtbank een uurtarief van € 134,04 redelijk. Daarmee komt het totale bedrag uit op € 1340,40.
14.3
Daarnaast vragen eisers om vergoeding van de reiskosten die A. Streefkerk-Wegman heeft gemaakt. Deze reiskosten worden op grond van artikel 2, eerste lid, onder d, van het Besluit proceskosten bestuursrecht berekend overeenkomstig artikel 11, eerste lid, onder d, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003. De rechtbank stelt de te vergoeden reiskosten per openbaar vervoer, laagste klasse, vast op € 40,74 (voor een retour per trein (2e klas) tussen Strijen en Haarlem
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit van 27 november 2019, voor zover het de hoogte van de tegemoetkoming in planschade betreft;
- herroept in zoverre het primaire besluit van 23 juli 2018;
- bepaalt dat het college van gedeputeerde staten van Noord-Holland aan eisers zal betalen een tegemoetkoming in de planschade van € 94.000,- (zegge
vierennegentigduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van ontvangst van het verzoek tot aan de dag van algehele voldoening;
vierennegentigduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van ontvangst van het verzoek tot aan de dag van algehele voldoening;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit
op bezwaar van 27 november 2019;
op bezwaar van 27 november 2019;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 174,- aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van
€ 1381,14.
€ 1381,14.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M. Janse van Mantgem, voorzitter, mr. R.H.M. Bruin en mr. D.M. de Feijter, leden, in aanwezigheid van mr. F. Vermeij, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 juni 2022.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. U moet dit hogerberoepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.