ECLI:NL:RBNHO:2022:6629

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/337

uitspraak van de meervoudige kamer van 8 april 2022 in de zaak tussen

[eiseres] B.V., uit [woonplaats], eiseres

(gemachtigde: [naam 1]),

Gedeputeerde Staten van Noord-Holland, verweerder

(gemachtigde: mr. E.J. Snijders-Storm).

Procesverloop

In het besluit van 15 mei 2018 (primair besluit) heeft verweerder aan eiseres op basis van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 38.000,-, exclusief wettelijke rente en restitutie behandelrecht.

In het besluit van 19 december 2018 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift (nadere memorie) ingediend.

De rechtbank heeft het beroep op 26 november 2020 op zitting behandeld. Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde, die verbonden is aan [bedrijf 1] ([bedrijf 1]). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door R. Witte en zijn gemachtigde.

De rechtbank heeft op 15 januari 2021 het onderzoek heropend en de Stichting advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (de STAB) op grond van artikel 8:47 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) als deskundige benoemd. De rechtbank heeft de STAB gevraagd advies uit te brengen ten behoeve van de beoordeling van het beroep.

De STAB heeft op 15 juli 2021 een definitief verslag uitgebracht. Partijen hebben schriftelijk op dit verslag gereageerd, eiseres op 15 oktober 2021 en verweerder op
20 oktober 2021.

De rechtbank heeft met instemming van partijen besloten verdere behandeling op zitting achterwege te laten, overeenkomstig artikel 8:64, vijfde lid, van de Awb. Daarna heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.

Overwegingen

Inleiding

1.1

Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak die plaatselijk bekend is als [perceel 1] in

[plaats].

1.2

Eiseres heeft bij verweerder een aanvraag tegemoetkoming planschade ingediend. De aanvraag ziet op schade die eiseres stelt te hebben geleden doordat het inpassingsplan Westfrisiaweg (verder: het inpassingsplan) rechtskracht heeft verkregen. Met dit inpassingsplan wordt de herinrichting van de bestaande Westfrisiaweg op het grondgebied van meerdere gemeenten mogelijk gemaakt. Ter hoogte van de onroerende zaak van eiseres wordt de Westfrisiaweg volgens het inpassingsplan verhoogd aangelegd en zijn geluidsschermen voorzien. Het inpassingsplan is in werking getreden op 16 oktober 2012 en onherroepelijk geworden op 10 juli 2013. Op het moment dat het inpassingsplan onherroepelijk werd, was eiseres eigenaar van [perceel 1]. Zij wordt daarom beschouwd als degene die de schade heeft geleden.

Besluitvorming

2.1

Verweerder heeft adviseur [naam 2] de opdracht gegeven om over de aanvraag advies uit te brengen. [naam 2] heeft op 9 oktober 2017 een definitief advies uitgebracht. [naam 2] schrijft daarin dat de onroerende zaak van eiseres als gevolg van het inpassingsplan in een planologisch nadeligere situatie is komen te verkeren. In dit verband schrijft [naam 2] dat de verhoging van de weg en de plaatsing van een geluidsscherm ertoe leiden dat de onroerende zaak van eiseres vanaf de doorgaande verkeersroute niet meer waarneembaar zal zijn. [naam 2] waardeert het nadeel op € 6.500,-, te vermeerderen met wettelijke rente. Dit bedrag is gebaseerd op een waardedaling van

€ 20.000,- met aftrek van een normaal maatschappelijk risico van 2 % (€ 13.500,-).
Voorafgaand aan dit definitieve advies, heeft [naam 2] een conceptadvies opgesteld. [bedrijf 1] heeft op het conceptadvies op 21 augustus 2017 gereageerd.

2.2

Na ontvangst van het advies van [naam 2], heeft verweerder een tweede onafhankelijke deskundige - te weten Van [naam 3] (hierna: [naam 3]) - gevraagd om over de taxatie een nader advies uit te brengen. [naam 3] heeft dat advies op 30 april 2018 uitgebracht. [naam 3] concludeert dat de onroerende zaak van eiseres in waarde is gedaald, omdat deze vanaf de provinciale weg verminderd zichtbaar is. Volgens [naam 3] is de doelgroep bij een object dat wel zichtbaar is, in zijn algemeenheid groter en uit dat zich vooral bij objecten die daarop gericht zijn. De gehele showroom wordt aantrekkelijker door de zichtlocatie, omdat er meer klanten te verwachten zijn in de showroom. De verwachte waardedaling, de rekenkundige benadering en het ondersteunend marktbewijs liggen goed met elkaar in één lijn. [naam 3] stelt de waardedaling op € 50.000,-. Verweerder heeft daarna het primaire besluit genomen, waarbij hij tot een nadeel komt van € 38.000,-. Dit bedrag is gebaseerd op een waardedaling van

€ 50.000,-, verminderd met een normaal maatschappelijk risico van 2 % (€ 12.000,-).

2.3

In de bezwaarfase heeft verweerder aanvullend advies gevraagd aan [naam 3]. Op

10 oktober 2018 heeft [naam 3] nader advies uitgebracht. In dat advies heeft [naam 3] onder meer toegelicht dat de ligging, het gebruik, de aard en de eigenschappen van een object van invloed zijn op de mate waarin schade wordt geleden als gevolg van een vermindering van zicht op het object. Berekening van schade blijft daardoor casuïstisch, aldus [naam 3]. Daarna heeft verweerder het bestreden besluit genomen.

Gronden van het beroep

3.1

[bedrijf 1] voert namens eiseres in beroep gronden aan die vooral betrekking hebben op de adviezen van [naam 3]. De beroepsgronden worden hierna - samengevat - weergegeven.

3.2

Eiseres voert in de eerste plaats aan dat de rapporten van [naam 3] onnauwkeurig en onvolledig zijn. Volgens eiseres negeert hij de lokale grondprijzen, heeft hij het getaxeerde niet opgenomen en de locatie niet bezocht. Eiseres stelt ook dat de huurprijzen niet gebaseerd zijn op een valide referentiekader. Alleen al vanwege deze omissies moet het beroep gegrond worden verklaard. Eiseres wijst op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Raad van State) van 29 september 2017^[1].

Eiseres kan de vaststelling van de kapitalisatiefactor niet volgen en wijst erop dat er geen controle in de rapporten is toegepast.

3.3

Ook stelt eiseres zich op het standpunt dat in de adviesrapporten de planschade voor de N23 verschillend is benaderd ondanks een gelijke grondslag voor planschade, te weten het vervallen van een zichtlocatie. Als voorbeeld noemt eiseres de uitspraak van deze rechtbank over [perceel 2]^[2]. Daarin was de schade 11 % terwijl die hier 8,3 % is. Beide panden hebben een gelijke ligging, bestaan uit 1 bouwlaag en hebben als functie showroom. Er is destijds 24 % meer betaald voor bouwgrond vanwege de zichtlocatie. De grondcomponent daalt met dat percentage door het vervallen van zicht.

3.4

Eiseres vraagt om vernietiging van het primaire besluit, voor zover de planschadevergoeding is vastgesteld op minder dan € 74.000,-. Bij die berekening gaat eiseres uit van een waardedaling van € 86.000,-. Daarop moet dan volgens haar berekening nog 2 % maatschappelijk risico in mindering worden gebracht.

Beoordeling van het beroep

4. Bij de rechtbank zijn tegelijkertijd meerdere planschadezaken aanhangig die betrekking hebben op objecten langs de Westfrisiaweg. Verweerder heeft ook in die andere zaken eerst advies gevraagd aan [naam 2] en daarna aan [naam 3]. Bij verweerder rezen in de zaak van eiser maar ook in andere zaken vragen van taxatie-technische aard, zoals de vraag naar de invloed van het aspect zichtbaarheid op een waardering. Daarom heeft verweerder in die zaken en in de zaak van eiseres nader advies gevraagd aan [naam 3]. De rechtbank stelt vast dat tussen de adviezen van [naam 2], [naam 3] en [bedrijf 1] in meer of mindere mate verschillen in waardering van de mogelijkheden onder het oude en nieuwe planologisch regime bestaan. Daarom, en vanwege de gelijkenissen tussen de diverse bij de rechtbank aanhangige zaken heeft de rechtbank aanleiding gezien om de STAB^[3]te benoemen tot deskundige voor het instellen van een onderzoek in deze zaak. De rechtbank heeft bij die benoeming aangegeven dat niet in geschil is dat a) de planologische wijziging voor eiser niet voorzienbaar was en b) de vermindering voor het normaal maatschappelijk risico beperkt blijft tot het wettelijk forfait van artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wet op de ruimtelijke ordening. De rechtbank heeft de STAB verzocht de advisering toe te spitsen op de vergelijking van de relevante planologische regimes en de waardevermindering van de onroerende zaak van eiseres die het gevolg is van de wijziging van het planologische regime. De rechtbank heeft de STAB ook verzocht een taxatie te doen verrichten.

5. De STAB heeft op 15 juli 2021 advies uitgebracht aan de rechtbank.

Beoordelingskader advies STAB

6. Zoals de Afdeling meermaals heeft overwogen^[4]is de STAB te beschouwen als een deskundige op het gebied van planschade en mag de rechter dan ook in beginsel op het uitgebrachte verslag van de STAB afgaan. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.

Totstandkoming advies STAB

7. Voor de totstandkoming van het verslag van de STAB geldt dat de adviseurs van de STAB ([naam 4], [naam 5] en [naam 6]) de zaak besproken hebben met partijen. Daarna is de situering van de onroerende zaak van eiseres globaal opgenomen tijdens een onderzoek ter plaatse. In een later stadium van het onderzoek zijn de onroerende zaak van eiseres en de directe omgeving daarvan, opgenomen door een adviseur van de STAB en de door STAB ingeschakelde taxateur. Het conceptverslag en het taxatierapport zijn op 27 mei 2021 naar partijen verzonden. Partijen hebben daarop gereageerd. Die reacties zijn verwerkt in het definitieve verslag. De rechtbank is op basis hiervan van oordeel dat het verslag zorgvuldig tot stand is gekomen.

Inhoud advies STAB met taxatie [naam 7]

8.1

De STAB heeft een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan Westfrisiaweg 1981 en het inpassingsplan. Daarbij is ook rekening gehouden met de planologische status van de onroerende zaak van eiseres en de planologische mogelijkheden van de tussengelegen gronden op basis van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Westfrisia uit 1992. Uit deze vergelijking blijkt dat sprake is van a) planologisch nadeel voor de aspecten zichtbaarheid, vindbaarheid, uitzicht en luchtkwaliteit, b) planologisch voordeel voor de aspecten privacy, geluid, lichthinder en verkeersveiligheid en c) voor- en nadelen voor het aspect bereikbaarheid.

8.2

Voor de taxatie van de waarde van de onroerende zaak van eiseres in zowel de oude als de nieuwe planologische situatie is [naam 7] MRICS RT/RMT^[5]ingeschakeld. [naam 7] heeft de onroerende zaak op basis van de vergelijkingsmethode getaxeerd. Uit zijn taxatierapport van 14 juli 2021 blijkt dat hij de locatie op 5 mei 2021 heeft bezichtigd en opgenomen. Aan de hand van referenties heeft hij de marktwaarde op de peildatum - zijnde 16 oktober 2012 - bepaald. Daarbij heeft hij rekening gehouden met die peildatum, stand en ligging, marktsituatie, bestemming, ouderdom, afmetingen, kwaliteit en functionaliteit, mondelinge toelichting van de eigenaar en/of de opdrachtgever, alsmede alle overige waardebepalende factoren. Ook heeft [naam 7] de economische situatie in oktober 2012 en de marktsituatie in de gemeente Hoorn beschreven. In het taxatierapport zijn de gehanteerde referenties opgenomen en beschreven in de bijlage bij het taxatierapport. De beschreven transacties vóór en na de peildatum geven een overzicht van het prijsniveau rond de peildatum. Daar waar de transactie heeft plaatsgevonden in een ander jaar, is deze herleid naar datum prijspeil met behulp van de gegevens waarmee de economische situatie en de marktsituatie in de gemeente Hoorn is beschreven.

De taxatie van [naam 7] is gebaseerd op de planologische vergelijking van de STAB. [naam 7] heeft de aspecten vindbaarheid/bereikbaarheid en luchtkwaliteit niet relevant geacht voor de taxatie van de marktwaarde. De overige door de STAB genoemde planologische nadelen zijn door [naam 7] onderbouwd gewaardeerd. De berekening is in het taxatierapport gemotiveerd aan de hand van een netto en bruto aanvangsrendement vóór en na de peildatum. Het netto aanvangsrendement is na de peildatum wat hoger gesteld vanwege de mindere ligging en attentiewaarde voor bijvoorbeeld een belegger. Het hogere bruto aanvangsrendement na de peildatum vloeit voort uit de lagere huuropbrengsten en het hogere netto aanvangsrendement. In zijn algemeenheid kan volgens [naam 7] gesteld worden dat een gemeente bij verkoop van gronden rekening houdt met het al dan niet gelegen zijn op een zichtlocatie. Een prijsverschil van 10 tot 25% is zeker niet ongewoon, aldus [naam 7]. In de bijlage bij het taxatierapport is de berekening opgenomen.

8.3

De STAB concludeert op basis van de taxatie dat sprake is van € 115.000,- aan planschade. Daarop moet in mindering worden gebracht het percentage normaal maatschappelijk risico van 2 %, dat niet in geschil is. Dat komt in dit geval neer op een bedrag van € 15.700,-. Als tegemoetkoming in planschade resteert daarom een bedrag van

€ 99.300,-, (€ 115.000,- minus € 15.700,-), te vermeerderen met de wettelijke rente.

Zienswijze eiseres

9. Eiseres heeft op 15 oktober 2021 gereageerd op het advies van de STAB. Eiseres heeft geen opmerkingen. Eiseres wijst nog wel op de door verweerder toegekende vergoeding voor de deskundigenkosten die in de bezwaarfase zijn gemaakt.

Zienswijze verweerder

10. Verweerder heeft op 20 oktober 2021 gereageerd op het advies van de STAB. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het STAB advies - in het bijzonder het taxatierapport van [naam 7] - onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen en zodanige gebreken bevat dat het in de huidige vorm, zonder reactie op de specifiek door verweerder gevraagde toelichting en/of onderbouwing, niet aan de oordeelsvorming van de rechtbank ten grondslag mag worden gelegd. Daarvoor is volgens verweerder redengevend dat bij de beoordeling van de schadefactoren gekeken moet worden naar het specifieke type vastgoed en de invloed van de factor op dat object. Voor een showroom is het verlies van zicht een waardeverminderende factor maar de precieze invloed van het wegvallen van zicht is moeilijk te becijferen. [naam 3] had zich gebaseerd op een zeer goede referentie, te weten [bedrijf 2]. [naam 7] heeft die referentie niet gebruikt. Bij de referenties die hij wel heeft gebruikt, is de factor zicht niet gebruikt of niet nader toegelicht. Hieraan voegt verweerder toe dat enkel summier wordt ingegaan op de argumentatie van [naam 3] naar aanleiding van het concept rapport van de STAB en dat hierop niet is aangevuld.

Verder is niet ingegaan op het punt van de geringe huurwaardeverlaging en een verhoging van het aanvangsrendement waar [naam 7] vanuit gaat en waarvoor [naam 3] geen aanleiding ziet. Ook wijst verweerder erop dat bij de taxatie van [naam 7] de gebruikelijke eindtoets ontbreekt. Die eindtoets is een controlemechanisme, waarmee bezien kan worden of de getaxeerde waardedaling zich bevindt binnen de bandbreedte van de betreffende categorie van schade, aldus verweerder.

Beoordeling zienswijze verweerder

11. De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat bij die waardering ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen^[6].

12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [naam 7] op zorgvuldige wijze verslag gedaan van zijn taxatie. Uit het taxatierapport volgt dat [naam 7] uitgebreid onderzoek heeft verricht. Daarnaast heeft hij inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij tot zijn taxatie is gekomen. De in de motivering in het taxatierapport op pagina 19 genoemde percentages zijn verklaard en terug te vinden in de berekening in de bijlage bij het taxatierapport.

13.1

De rechtbank ziet in hetgeen verweerder naar voren heeft gebracht over het taxatierapport geen aanknopingspunten voor het oordeel dat het rapport zodanige gebreken bevat, dat het niet kan worden gevolgd. Hierna legt de rechtbank uit hoe deze conclusie tot stand is gekomen.

13.2

[naam 7] vermeldt in zijn rapport dat, rekening houdend met de vraag of een onroerende zaak wel of niet op een zichtlocatie is gelegen, een prijsverschil van 10 tot 25 % niet ongewoon is. Uit de rechtspraak volgt dat het noemen van een percentage niet verplicht is. De waardevermindering vloeit voort uit de getaxeerde waarde voor en na de peildatum. Het vermelden van een percentage dient louter als controlemiddel^[7]. Het genoemde bedrag van € 50.000,- komt neer op 13,4 %van de waarde vóór het inpassingsplan en valt daarmee binnen de door [naam 7] genoemde bandbreedte.

13.3

De omstandigheid dat [naam 7] andere referenties hanteert dan [naam 3], maakt niet dat de conclusies van het rapport niet gevolgd kunnen worden. [naam 7] heeft een eigen, zelfstandige taxatie verricht. Met de STAB ziet de rechtbank in de andere waardering door [naam 3] geen reden om niet uit te gaan van de waardering door [naam 7].

13.4

De STAB is eveneens ingegaan op het punt van de geringe huurwaardeverlaging en een verhoging van het aanvangsrendement waar [naam 7] vanuit gaat en waarvoor [naam 3] geen aanleiding ziet. De STAB heeft opgemerkt dat daar door taxateurs verschillend over wordt gedacht en dat beide standpunten bij planschadetaxaties met enige regelmaat voorkomen. De STAB meent dat een verlaging van de huurwaarde wel degelijk kan leiden tot een noodzakelijke verhoging van het aanvangsrendement, namelijk indien men te maken krijgt met een ander segment van huurders met een risico op betalingsachterstanden en dergelijke.

Conclusie

14. Concluderend ziet de rechtbank geen aanleiding het advies van de STAB niet te volgen. Uit het advies van de STAB volgt dat verweerder zich niet zonder meer op het advies van [naam 3] heeft kunnen baseren. Het beroep is om die reden gegrond. Het bestreden besluit zal voor wat betreft de hoogte van de toegekende planschade worden vernietigd. Voorts ziet de rechtbank aanleiding om zelf in de zaak te voorzien. Gelet op het hiervoor overwogene zal de rechtbank bepalen dat verweerder aan eiseres een tegemoetkoming in planschade van € 99.300,- vermeerderd met de wettelijke rente moet betalen. Het primaire besluit van 15 mei 2018 zal voor wat betreft de hoogte van de toegekende planschade worden herroepen. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit op bezwaar van 19 december 2018. Dit besluit blijft derhalve voor zover het de vergoeding van deskundigenkosten betreft in stand.

15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.

16. Er zijn voor het overige geen proceskosten die door verweerder vergoed moeten worden. Niet gesteld of gebleken is dat de gemachtigde van eiseres als beroepsmatige rechtsbijstandsverlener moet worden gezien. De rechtbank beschouwt hem als deskundige. De kosten die hij in die hoedanigheid heeft gemaakt, zijn door verweerder in de bezwaarfase al vergoed.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit van 19 december 2018, voor zover het de
toegekende vergoeding voor planschade betreft;

- herroept in zoverre het primaire besluit van 15 mei 2018;

- bepaalt dat het college van gedeputeerde staten van Noord-Holland aan eiseres zal betalen een tegemoetkoming in de planschade van € 99.300,- (zegge
negenennegentigduizend en driehonderd euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van ontvangst van het verzoek tot aan de dag van algehele voldoening;

- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit
op bezwaar van 19 december 2018;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345,- aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M. Janse van Mantgem, voorzitter, en

mr. J.J. Maarleveld en mr. D.M. de Feijter, leden, in aanwezigheid van mr. F. Vermeij, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 april 2022.

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een beroepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.