ECLI:NL:RBNHO:2022:6624

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 18/2247

uitspraak van de meervoudige kamer van 8 april 2022 in de zaak tussen

[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: V. Stam),

Gedeputeerde Staten van Noord-Holland, verweerder

(gemachtigde: mr. E.J. Snijders-Storm).

Procesverloop

In het besluit van 28 september 2017 (primair besluit) heeft verweerder aan eiseres op basis van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 6.800,-, exclusief wettelijke rente en restitutie behandelrecht.

In het besluit van 4 april 2018 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De rechtbank heeft het beroep op 26 november 2020 op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, die verbonden is aan Raveel Bedrijfsmakelaardij (Raveel). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door R. Witte en zijn gemachtigde.

De rechtbank heeft op 18 januari 2021 het onderzoek heropend en op 18 januari 2021 de Stichting advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (de STAB) op grond van artikel 8:47 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) als deskundige benoemd. De rechtbank heeft de STAB gevraagd advies uit te brengen ten behoeve van de beoordeling van het beroep.

De STAB heeft op 15 juli 2021 een definitief verslag uitgebracht. Partijen hebben schriftelijk op dit verslag gereageerd, beiden op 20 oktober 2021.

De rechtbank heeft met instemming van partijen besloten verdere behandeling op zitting achterwege te laten, overeenkomstig artikel 8:64, vijfde lid, van de Awb. Daarna heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.

Overwegingen

Inleiding

1.1

Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak]

(de onroerende zaak).

1.2

Eiseres heeft bij verweerder een aanvraag tegemoetkoming planschade ingediend. De aanvraag ziet op schade die eiseres stelt te hebben geleden doordat het inpassingsplan Westfrisiaweg (verder: het inpassingsplan) rechtskracht heeft verkregen. Met dit inpassingsplan wordt de herinrichting van de bestaande Westfrisiaweg op het grondgebied van meerdere gemeenten mogelijk gemaakt. Ter hoogte van de onroerende zaak van eiseres wordt de Westfrisiaweg volgens het inpassingsplan verhoogd aangelegd en zijn geluidsschermen voorzien. Het inpassingsplan is in werking getreden op 16 oktober 2012 en onherroepelijk geworden op 10 juli 2013. Op het moment dat het inpassingsplan onherroepelijk werd, was eiseres eigenaar van de onroerende zaak. Zij wordt daarom beschouwd als degene die de schade heeft geleden.

Besluitvorming

2.1

Verweerder heeft adviseur [adviseur] de opdracht gegeven om over de aanvraag advies uit te brengen. [adviseur] heeft op 7 augustus 2017 een definitief advies uitgebracht. [adviseur] schrijft daarin dat de onroerende zaak van eiseres als gevolg van het inpassingsplan in een planologisch nadeligere situatie is komen te verkeren. In dit verband schrijft [adviseur] dat de verhoging van de weg en de plaatsing van een geluidsscherm ertoe leiden dat de onroerende zaak van eiseres vanaf de doorgaande verkeersroute niet meer waarneembaar zal zijn. [adviseur] waardeert het nadeel op
€ 6.800,-, te vermeerderen met wettelijke rente. Dit bedrag is gebaseerd op een waardedaling van € 20.000,- met aftrek van een normaal maatschappelijk risico van 2 %
(€ 13.200,-).
Voorafgaand aan dit definitieve advies, heeft [adviseur] een conceptadvies opgesteld. Eiseres heeft naar aanleiding van dat conceptadvies een zienswijze ingediend. Ter onderbouwing van haar zienswijze heeft eiseres een ‘Analyse planschade’ van Raveel (rapport Raveel) ingebracht.
Na het definitieve advies van [adviseur] heeft verweerder het primaire besluit genomen.

2.2

In bezwaar heeft verweerder een tweede onafhankelijke deskundige - te weten [deskundige] B.V. (hierna: [deskundige] ) - gevraagd om over de taxatie een nader advies uit te brengen. [deskundige] heeft dat advies op 27 maart 2018 uitgebracht. [deskundige] concludeert dat de onroerende zaak van eiseres in waarde is gedaald, omdat deze vanaf de provinciale weg verminderd zichtbaar is. [deskundige] wijst erop dat het gaat om een industrieel object. [deskundige] schrijft dat daar diverse gebruikers voor in de markt zijn die niets hebben aan zichtbaarheid en daar ook niet voor willen betalen. Vooral het kantoorgedeelte kan een iets hogere huur opbrengen als het zichtbaar is, vanwege de mogelijkheden voor vergroting van naamsbekendheid en reclame. Op grond daarvan en ook op basis van marktkennis, ervaring en intuïtief inzicht meent [deskundige] dat de waardedaling niet substantieel is. Hij waardeert het nadeel op € 4.739,30 te vermeerderen met wettelijke rente. Dit bedrag is gebaseerd op een waardedaling van € 15.000,-, verminderd met een normaal maatschappelijk risico van 2 % (€ 10.260,70). Verweerder heeft daarna het bestreden besluit genomen en daarbij het eerder toegekende bedrag in stand gelaten, omdat eiseres als gevolg van het bezwaar niet in een nadeligere positie mag worden gebracht.

Gronden van het beroep

3.1

Raveel voert namens eiseres in beroep gronden aan die vooral betrekking hebben op het advies van [deskundige] . De beroepsgronden worden hierna - samengevat - weergegeven.

3.2

Eiseres voert in de eerste plaats aan dat het rapport van [deskundige] onzorgvuldig en onvolledig is. Volgens eiseres is het rapport onvolledig omdat er geen opnamedatum in opgenomen is, de taxatie niet is onderbouwd met referentieobjecten en geen onderscheid is gemaakt tussen de oppervlakte op begane grond en verdieping. Het rapport is onzorgvuldig uitgewerkt, omdat [deskundige] stelt dat de grondprijs van een zichtlocatie slechts 4 % van de totale stichtingskosten bedraagt terwijl een uitsplitsing laat zien dat de grondcomponent in dit geval ruim 54 % van de marktwaarde is. Bovendien had [deskundige] de kapitalisatiefactor moeten verlagen in plaats van die gelijk te houden. Ook stelt eiseres dat het kopersmotief niet terugkomt in het rapport.

3.3

Eiseres stelt zich voorts op het standpunt dat de adviesrapporten voor de planschade N23 verschillend zijn benaderd ondanks een gelijke grondslag voor planschade, te weten het vervallen van een zichtlocatie. Als voorbeeld noemt eiseres de uitspraak van deze rechtbank over de [adres]^[1]. Daarin werd de schade met 11 % als zwaar gekwalificeerd terwijl die hier met 2,8 % als ‘licht’ kwalificeert. De bestemming, bebouwingsmogelijkheden en ligging zijn voor alle percelen gelijk en er is destijds 24 % meer betaald voor bouwgrond vanwege de zichtlocatie. De grondcomponent daalt in ieder geval met dat percentage door het vervallen van zicht.

Beoordeling van het beroep

4. Bij de rechtbank zijn tegelijkertijd meerdere planschadezaken aanhangig die betrekking hebben op objecten langs de Westfrisiaweg. Verweerder heeft ook in die andere zaken eerst advies gevraagd aan [adviseur] en daarna aan [deskundige] . Bij verweerder rezen in de zaak van eiseres maar ook in andere zaken vragen van taxatie-technische aard, zoals de vraag naar de invloed van het aspect zichtbaarheid op een waardering. De rechtbank stelt vast dat tussen de adviezen van [adviseur] , [deskundige] en Raveel in meer of mindere mate verschillen in waardering van de mogelijkheden onder het oude en nieuwe planologisch regime bestaan. Daarom, en vanwege de gelijkenissen tussen de diverse bij de rechtbank aanhangige zaken heeft de rechtbank aanleiding gezien om de STAB^[2]te benoemen tot deskundige voor het instellen van een onderzoek in deze zaak (en in de andere zaken). De rechtbank heeft bij die benoeming aangegeven dat niet in geschil is dat a) de planologische wijziging voor eiseres niet voorzienbaar was en b) de vermindering voor het normaal maatschappelijk risico beperkt blijft tot het wettelijk forfait van artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wet op de ruimtelijke ordening. De rechtbank heeft de STAB verzocht de advisering toe te spitsen op de vergelijking van de relevante planologische regimes en de waardevermindering van de onroerende zaak van eiseres die het gevolg is van de wijziging van het planologische regime. De rechtbank heeft de STAB ook verzocht een taxatie te doen verrichten.

5. De STAB heeft op 15 juli 2021 advies uitgebracht aan de rechtbank.

Beoordelingskader advies STAB

6. Zoals de Afdeling meermaals heeft overwogen^[3]is de STAB te beschouwen als een deskundige op het gebied van planschade en mag de rechter dan ook in beginsel op het uitgebrachte verslag van de STAB afgaan. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.

Totstandkoming advies STAB

7. Voor de totstandkoming van het verslag van de STAB geldt dat de adviseurs van de STAB [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] ) de zaak besproken hebben met partijen. Daarna is de situering van de onroerende zaak van eiseres globaal opgenomen tijdens een onderzoek ter plaatse. In een later stadium van het onderzoek zijn de onroerende zaak van eiseres en de directe omgeving daarvan, opgenomen door een adviseur van de STAB en de door STAB ingeschakelde taxateur. Het conceptverslag en het taxatierapport zijn op 27 mei 2021 naar partijen verzonden. Partijen hebben daarop gereageerd. Die reacties zijn verwerkt in het definitieve verslag. De rechtbank is op basis hiervan van oordeel dat het verslag zorgvuldig tot stand is gekomen.

Inhoud advies STAB met taxatie [naam 4]

8.1

De STAB heeft een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan Westfrisiaweg 1981 en het inpassingsplan. Daarbij is ook rekening gehouden met de planologische status van de onroerende zaak van eiseres en de planologische mogelijkheden van de tussengelegen gronden op basis van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Westfrisia uit 1992. Uit deze vergelijking blijkt dat sprake is van a) planologisch nadeel voor de aspecten zichtbaarheid, vindbaarheid, uitzicht en luchtkwaliteit, b) planologisch voordeel voor de aspecten privacy, geluid, lichthinder en verkeersveiligheid en c) voor- en nadelen voor het aspect bereikbaarheid.

8.2

Voor de taxatie van de waarde van de onroerende zaak van eiseres in zowel de oude als de nieuwe planologische situatie is [naam 4] MRICS RT/RMT^[4]ingeschakeld. [naam 4] heeft de onroerende zaak op basis van de vergelijkingsmethode getaxeerd. Uit zijn taxatierapport van 14 juli 2021 blijkt dat hij de locatie op 5 mei 2021 heeft bezichtigd en opgenomen. Aan de hand van referenties heeft hij de marktwaarde op de peildatum - zijnde 16 oktober 2012 - bepaald. Daarbij heeft hij rekening gehouden met die peildatum, stand en ligging, marktsituatie, bestemming, ouderdom, afmetingen, kwaliteit en functionaliteit, mondelinge toelichting van de eigenaar en/of de opdrachtgever, alsmede alle overige waardebepalende factoren. Ook heeft [naam 4] de economische situatie in oktober 2012 en de marktsituatie in de gemeente Hoorn beschreven. In het taxatierapport zijn de gehanteerde referenties opgenomen. De beschreven transacties vóór en na de peildatum geven een overzicht van het prijsniveau rond de peildatum. Daar waar de transactie heeft plaatsgevonden in een ander jaar, is deze herleid naar datum prijspeil met behulp van de gegevens waarmee de economische situatie en de marktsituatie in de gemeente Hoorn is beschreven.

De taxatie van [naam 4] is gebaseerd op de planologische vergelijking van de STAB. [naam 4] heeft de aspecten vindbaarheid/bereikbaarheid en luchtkwaliteit niet relevant geacht voor de taxatie van de marktwaarde. De door de STAB genoemde planologische nadelen zijn door [naam 4] onderbouwd gewaardeerd. De berekening is in het taxatierapport gemotiveerd aan de hand van een netto en bruto aanvangsrendement vóór en na de peildatum. Het netto aanvangsrendement is na de peildatum wat hoger gesteld vanwege de mindere ligging en attentiewaarde voor bijvoorbeeld een belegger. Het hogere bruto aanvangsrendement na de peildatum vloeit voort uit de lagere huuropbrengsten en het hogere netto aanvangsrendement. In zijn algemeenheid kan volgens [naam 4] gesteld worden dat een gemeente bij verkoop van gronden rekening houdt met het al dan niet gelegen zijn op een zichtlocatie. Een prijsverschil van 10 tot 25% is zeker niet ongewoon, aldus [naam 4] . In de bijlage bij het taxatierapport is de berekening opgenomen.

8.3

De STAB concludeert op basis van de taxatie dat sprake is van € 30.000,- aan planschade. Daarop moet in mindering worden gebracht het percentage normaal maatschappelijk risico van 2 %, dat niet in geschil is. Dat komt in dit geval neer op een bedrag van € 12.100,-. Als tegemoetkoming in planschade resteert daarom een bedrag van

€ 17.900,-, (€ 30.000,- minus € 12.100,-), te vermeerderen met de wettelijke rente.

Zienswijze eiseres

9. Eiseres heeft op 20 oktober 2021 gereageerd op het advies van de STAB. Eiseres wijst op de door verweerder toegekende vergoeding voor de deskundigenkosten die in de bezwaarfase zijn gemaakt. Daarnaast merkt eiseres op dat de waardedaling geen recht doet aan de situatie. Volgens eiseres is het niet aannemelijk dat er een groot verschil is met andere planschade-uitkomsten in een zelfde situatie en rijmt het niet met de prijsverschillen van een zicht- en een reguliere locatie in de praktijk.

Zienswijze verweerder

10. Verweerder heeft op 20 oktober 2021 gereageerd op het advies van de STAB. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het STAB advies - in het bijzonder het taxatierapport van [naam 4] - onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen en zodanige gebreken bevat dat het in de huidige vorm, zonder reactie op de specifiek door verweerder gevraagde toelichting en/of onderbouwing, niet aan de oordeelsvorming van de rechtbank ten grondslag mag worden gelegd. Daarvoor is volgens verweerder redengevend dat de aspecten die een planologisch nadeel dan wel een planologisch voordeel vormen door de STAB niet zijn gewogen en het advies van de STAB geen conclusie bevat over de ernst van het nadeel. [naam 4] concludeert dat alleen de aspecten ‘zichtbaarheid’ en ‘uitzicht’ relevant zijn voor de taxatiewaarde. Op de voordelen is door [naam 4] niet ingegaan. Deze zijn kennelijk niet betrokken, aldus verweerder. Ook [naam 4] geeft geen oordeel over de ernst van de schade, terwijl dit volgens verweerder een wezenlijk onderdeel is van de planschadetaxatie. Slechts in algemene zin beschrijft [naam 4] waarom zichtbaarheid invloed op de waarde kan hebben.

Hieraan voegt verweerder toe dat enkel summier wordt ingegaan op de argumentatie van [deskundige] naar aanleiding van het concept rapport van de STAB en dat hierop niet is aangevuld. Zo is niet ingegaan op het punt van de geringe huurwaardeverlaging en een verhoging van het aanvangsrendement waar [naam 4] vanuit gaat en waarvoor [deskundige] geen aanleiding ziet.

Beoordeling zienswijzen

11. De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat bij die waardering ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen^[5].

12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [naam 4] op zorgvuldige wijze verslag gedaan van zijn taxatie. Uit het taxatierapport volgt dat [naam 4] uitgebreid onderzoek heeft verricht. Daarnaast heeft hij inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij tot zijn taxatie is gekomen. De in de motivering in het taxatierapport op pagina 20 genoemde percentages zijn verklaard en terug te vinden in de berekening in de bijlage bij het taxatierapport.

13. In de zienswijze van eiseres ziet de rechtbank geen aanleiding om te concluderen dat het rapport niet gevolgd kan worden. Eiseres heeft haar standpunt in de zienswijze niet onderbouwd. Eiseres is het niet eens met de taxatie maar dat is onvoldoende.

14.1

De rechtbank ziet ook in hetgeen verweerder naar voren heeft gebracht over het taxatierapport geen aanknopingspunten voor het oordeel dat het rapport zodanige gebreken bevat, dat het niet kan worden gevolgd. Hierna legt de rechtbank uit hoe deze conclusie tot stand is gekomen.

14.2

[naam 4] vermeldt in zijn rapport dat, rekening houdend met de vraag of een onroerende zaak wel of niet op een zichtlocatie is gelegen, een prijsverschil van 10 tot 25 % niet ongewoon is. Uit de rechtspraak volgt dat het noemen van een percentage niet verplicht is. De waardevermindering vloeit voort uit de getaxeerde waarde voor en na de peildatum. Het vermelden van een percentage dient louter als controlemiddel^[6]. Het genoemde bedrag van € 30.000,- komt neer op afgerond 5 % van de waarde vóór het inpassingsplan en valt daarmee buiten (en onder) de door [naam 4] genoemde bandbreedte. Dat betekent niet dat [naam 4] de door verweerder gestelde eindtoets had moeten gebruiken. Het betekent ook niet dat de taxatie door [naam 4] niet zou kunnen worden gevolgd.

14.3

De STAB is eveneens ingegaan op het punt van de geringe huurwaardeverlaging en een verhoging van het aanvangsrendement waar [naam 4] vanuit gaat en waarvoor [deskundige] geen aanleiding ziet. De STAB heeft opgemerkt dat daar door taxateurs verschillend over wordt gedacht en dat beide standpunten bij planschadetaxaties met enige regelmaat voorkomen. De STAB meent dat een verlaging van de huurwaarde wel degelijk kan leiden tot een noodzakelijke verhoging van het aanvangsrendement, namelijk indien men te maken krijgt met een ander segment van huurders met een risico op betalingsachterstanden en dergelijke.

14.4

In het STAB advies wordt over de planologische voordelen het volgende opgemerkt:

- Het aspect privacy wordt voor een bedrijf minder van belang geacht en een grotere privacy kan als prettig worden ervaren.

- Voor de beoordeling van het aspect geluid geldt een afname van de geluidsbelasting van
3 tot 5 dB in de nieuwe situatie omdat de geluidstoename vanwege de hogere verkeersintensiteiten door een geluidscherm wordt weggenomen.

- Voor het aspect lichthinder geldt dat de geluidwerende voorzieningen ook voor de afscherming van lichthinder zorgen, waardoor de lichthinder die door de toegenomen verkeersintensiteit kan worden ervaren, minder zal zijn.

- Het inpassingsplan heeft beoogd de verkeersveiligheid te vergroten. Hierdoor wordt de locatie aantrekkelijker voor medewerkers en bezoekers van de onroerende zaak, hetgeen een voordeel is.

Uit het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank worden geconcludeerd dat de planologische voordelen minder van belang zijn (privacy) en zijn ontstaan omdat de door het inpassingsplan ontstane nadelen worden weggenomen. Daardoor kan voor- en nadeel tegen elkaar worden weggestreept (meer geluid- en lichthinder wordt weggenomen door geluidschermen) en voorts zijn die voordelen beoogd in het algemeen en derhalve ieders belang.

Conclusie

15. Concluderend ziet de rechtbank geen aanleiding het advies van de STAB niet te volgen. Uit het advies van de STAB volgt dat verweerder zich niet zonder meer op het advies van [deskundige] heeft kunnen baseren. Het beroep is om die reden gegrond. Het bestreden besluit zal voor wat betreft de hoogte van de toegekende planschade worden vernietigd. Voorts ziet de rechtbank aanleiding om zelf in de zaak te voorzien. Gelet op het hiervoor overwogene zal de rechtbank bepalen dat verweerder aan eiseres een tegemoetkoming in planschade van € 17.900,- vermeerderd met de wettelijke rente, moet betalen. Het primaire besluit van 28 september 2017 zal voor wat betreft de hoogte van de toegekende planschade worden herroepen. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit op bezwaar van 4 april 2018. Dit besluit blijft derhalve voor zover het de vergoeding van deskundigenkosten betreft in stand.

16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.

17. Er zijn voor het overige geen proceskosten die door verweerder vergoed moeten worden. Niet gesteld of gebleken is dat de gemachtigde van eiseres als beroepsmatige rechtsbijstandsverlener moet worden gezien. De rechtbank beschouwt hem als deskundige. De kosten die hij in die hoedanigheid heeft gemaakt, zijn door verweerder in de bezwaarfase al vergoed.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit van 4 april 2018, voor zover het de
toegekende vergoeding voor planschade betreft;

- herroept in zoverre het primaire besluit van 28 september 2017;

- bepaalt dat het college van gedeputeerde staten van Noord-Holland aan eiseres zal betalen een tegemoetkoming in de planschade van € 17.900,- (zegge
zeventienduizend en negenhonderd euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van ontvangst van het verzoek tot aan de dag van algehele voldoening;

- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit
op bezwaar van 4 april 2018;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 338,- aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M. Janse van Mantgem, voorzitter, en

mr. J.J. Maarleveld en mr. D.M. de Feijter, leden, in aanwezigheid van mr. F. Vermeij, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 april 2022.

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een beroepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.