Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9613289 \ CV EXPL 22-2 KB
Uitspraakdatum: 15 juni 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres] , participerend onder de naam [onderneming eiseres]
gevestigd te [vestigingsplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: De Ruijter & Willemsen gerechtsdeurwaarders en incasso B.V.
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
verschenen
De zaak in het kort
[eiseres] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de door [gedaagde] gehuurde woonruimte, alsmede betaling van een huurachterstand van € 5.883,00 over de periode mei 2018 tot en met december 2021. [gedaagde] voert aan dat hij de huur heeft opgeschort vanwege gederfd woongenot. De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres] toe. Veel van de door [gedaagde] geuite klachten zijn in de loop van de tijd opgelost. De klachten die [gedaagde] verder nog aanvoert zijn door hem niet onderbouwd.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 23 december 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 21 maart 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brieven van 9 en 16 maart 2022 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] exploiteert een woonvoorziening voor huurders die niet of moeilijk zelfstandig kunnen wonen. De naam van de onderneming van [eiseres] is [onderneming eiseres] . [eiseres] biedt de bewoners een onzelfstandige woonruimte met begeleiding bij problemen van maatschappelijke en persoonlijke aard. Per woning worden 5 kamers verhuurd.
2.2.
[gedaagde] huurt vanaf 1 mei 2018 een studio in een woonpension van [eiseres] op het adres [adres] [kamer] te [plaats] .
2.3.
In artikel 10 van de huurovereenkomst staat een opsomming van de door [gedaagde] te betalen maandelijkse lasten. In totaal dient [gedaagde] , volgens de huurovereenkomst, maandelijks te betalen een bedrag van € 485,00, bestaande uit een bedrag van € 265,00 ter zake vergoeding verblijf, een bedrag van € 95,00 ter zake het Facilitaire Zorg Pakket, een bedrag van € 65,00 ter zake servicekosten en een bedrag van € 60,00 ter zake nutsvoorzieningen.
2.4.
Op 30 juli 2018 heeft er een gesprek plaatsgevonden. Bij het gesprek waren aanwezig [gedaagde]
(kantonrechter: [gedaagde]) en [naam 1] (
kantonrechter: namens [onderneming eiseres]). In het gespreksverslag is onder andere het volgende opgenomen:
(kantonrechter: [gedaagde]) en [naam 1] (
kantonrechter: namens [onderneming eiseres]). In het gespreksverslag is onder andere het volgende opgenomen:
(…)
Wat is er besproken:
Toen [gedaagde] bij ons kwam wonen, hebben we een contract opgesteld met daarin compensatie van € 100,- voor klussen binnen [onderneming eiseres] . Echter is het zo dat vanaf juli 2018, geen klussen voor [onderneming eiseres] door [gedaagde] worden uitvoert. Dat is de reden dat de compensatie voor de huur ook niet meer geld. Wel heeft [gedaagde] een spaarvarken bij [onderneming eiseres] opgebouwd waar tot en met Oktober 2018 compensatie uit verrekend word. (zie de bijlage). Als het spaarvarken leeg is geld er voor [gedaagde] een vaste huur van € 585,- i.p.v. € 485,- Deze € 100,- gaat [gedaagde] iedere maand cash betalen op kantoor.
Welke afspraken zijn er gemaakt:
Tot en met september 2018 heeft [gedaagde] compensatie uit het spaarvarken van € 100,= In oktober 2018 heeft [gedaagde] een compensatie van het restbedrag van € 48,- Dus moet voor de 10de van oktober het restbedrag van € 52,- cash betaald zijn op kantoor In november komt [gedaagde] maandelijks op kantoor voor de betaling van € 100,- (deze betaling wordt voor de 10de van de maand op kantoor, cash gedaan). (…)
2.5.
In een reactie op deze email van 30 juli 2018 schrijft [gedaagde] op 10 augustus 2018 dat hij in de loop van de volgende week wil komen tekenen. In deze email zegt [gedaagde] ook dat hij ondertussen overleg heeft gehad met zijn ouders en dat deze betaling van het totale bedrag voor de contante huurbetaling hebben toegezegd.
2.6.
Op 26 november 2018 heeft opnieuw een gesprek plaatsgevonden. Bij dit gesprek waren [gedaagde] , [naam 2]
(kantonrechter: buurman van [gedaagde] )en [eiseres] aanwezig. In dit gesprek hebben [gedaagde] en [naam 2] afspraken gemaakt over de geluidshinder die [gedaagde] van [naam 2] ervaart. Ook is afgesproken dat [gedaagde] een isolerende wand mag plaatsen waarvan 2/3 van de kosten door [eiseres] zullen worden betaald.
(kantonrechter: buurman van [gedaagde] )en [eiseres] aanwezig. In dit gesprek hebben [gedaagde] en [naam 2] afspraken gemaakt over de geluidshinder die [gedaagde] van [naam 2] ervaart. Ook is afgesproken dat [gedaagde] een isolerende wand mag plaatsen waarvan 2/3 van de kosten door [eiseres] zullen worden betaald.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiseres] vordert te verklaren voor recht dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de naleving van zijn verplichtingen als huurder uit hoofde van de met [eiseres] gesloten huurovereenkomst. Daarnaast vordert [eiseres] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gelegen te [plaats] aan de [adres] [kamer] , betaling van een bedrag van € 5.883,00 ter zake huurachterstand, alsmede betaling vanaf 23 december 2021 van een bedrag van € 585,00 per maand.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] inmiddels een huurachterstand heeft van ruim 10 maanden. Naast de achterstand weigert [gedaagde] stelselmatig de volledige huurpenningen te voldoen. Ontbinding is hierdoor gerechtvaardigd. [gedaagde] kan daarbij tevens worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Daarnaast heeft [gedaagde] zich niet als goed huurder gedragen. [gedaagde] heeft op 31 augustus 2021 een medewerker verbaal zeer ernstig bedreigd omdat hij haar ervan verdacht de voordeur bewust op slot te draaien. Dergelijke situaties zorgen voor een onhoudbare situatie voor de medehuurders evenals de medewerkers van [eiseres] .
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat hem een studio is aangeboden in een rustige omgeving. Er is echter sprake van een zeer stressvolle omgeving. Door de buurmannen [naam 2] en [naam 3] was de studio onleefbaar, maar verschillende problemen zijn in de tussentijd min of meer opgelost. Ook heeft [gedaagde] klachten over de deur van de studio van [naam 3] en een probleem met de wasmachine. Deze klachten worden volgens [gedaagde] niet opgelost. Daarnaast worden de zaken uit het Facilitaire Zorg Pakket niet geleverd. [gedaagde] voert voorts aan dat zijn betaalgedrag toereikend is over de huurperiode tot nu toe.
4.De beoordeling
4.1.
De eerste vraag die in deze zaak moet worden beantwoord is of [gedaagde] een achterstand heeft in betalingen van de huur. Vast staat dat is overeengekomen dat [gedaagde] € 585,00 in de maand zal betalen. Ter zitting heeft [gedaagde] namelijk verklaard dat hij dit bedrag, € 485,00 per bank en € 100,00 per kas, tot november 2020 heeft betaald maar dat hij vanaf die maand, november 2020, € 325,00 is gaan betalen en eens in de 4 à 5 maanden het bedrag van € 585,00. [onderneming eiseres] vordert een bedrag van € 5.883,00 zijnde de deels onbetaalde huurpenningen vanaf mei 2018 tot en met december 2021. Tegen dit bedrag heeft [gedaagde] inhoudelijk geen verweer gevoerd. Dit bedrag is dan ook toewijsbaar.
4.2.
[gedaagde] voert aan dat hij vanwege zijn schrijnende woonsituatie de huur heeft opgeschort. Deze schrijnende woonsituatie is volgens [gedaagde] onder meer ontstaan door het geluid van de deur van de studio van [naam 3] omdat die niet goed sluit, de overlast door [naam 2] en de wasmachine. Het probleem met [naam 2] is min of meer opgelost zo voert [gedaagde] aan. [eiseres] heeft in het gesprek van 26 november 2018 beloofd de problemen met de deur en de wasmachine aan te pakken. [eiseres] stelt dat het lawaai met de wasmachine is opgelost door hem waterpas te zetten. De nieuwe huismeester/technische dienst heeft meermaals naar de deur gekeken. De technische dienst heeft geen problemen of geluid bij het openen van de toegangsdeur naar de studio van [naam 3] geconstateerd. Van andere huurders zijn geen klachten ontvangen. Nu de klachten deels zijn opgelost en [gedaagde] zijn verdere klachten verder niet heeft onderbouwd en concreet gemaakt heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter geen recht om de betaling van de huur om deze reden op te schorten.
4.3.
[gedaagde] voert vervolgens aan dat er door [eiseres] niet wordt voldaan aan het in de huurovereenkomst genoemde Facilitaire Zorg Pakket. [eiseres] stelt dat er van zorg verlenen, zoals door [gedaagde] wordt aangevoerd, geen sprake is. In de “Overeenkomst tot afname Facilitair Zorgpakket (FZP) Aanhangsel verblijfsovereenkomst [onderneming eiseres] (NWW)” staat waar een huurder recht op heeft indien hij gebruik maakt van dit pakket. Ter zitting verklaart [eiseres] dat het daarbij gaat om onder meer de volgende faciliteiten, namelijk schoonmaak, internet en het verzorgen van spullen in de gemeenschappelijke ruimtes zoals wasmiddel en wc-papier. [eiseres] heeft hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd gemotiveerd weersproken. Daarbij erkent [gedaagde] dat het schoonmaken inmiddels een jaar wekelijks gebeurd zoals afgesproken. [gedaagde] heeft op de betwisting door [eiseres] verder niet meer gereageerd zodat de kantonrechter dit verweer van [gedaagde] zal passeren. Ook dit geeft [gedaagde] geen recht om de huur op te schorten.
4.4.
Gezien het bovenstaande onder 4.2. en 4.3. zal de kantonrechter het bedrag van € 5.883,00 toewijzen. Deze huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter zal de termijn van ontruiming op 1 maand zetten zodat [gedaagde] de gelegenheid krijgt om andere woonruimte te zoeken.
4.5.
De gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld.
4.6.
[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu [eiseres] niet, althans onvoldoende heeft gesteld op welke datum [eiseres] de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW aan [gedaagde] heeft verzonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.
4.7.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt Keijpser ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiseres] worden gemaakt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de naleving van zijn verplichtingen als huurder uit hoofde van de met [eiseres] gesloten huurovereenkomst;
5.2.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] , binnen één maand na betekening van dit vonnis, de woning staande en gelegen te ( [naam 3] ) [plaats] aan de [adres] [kamer] te ontruimen, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden, respectievelijk bevindt, deze ontruiming mede inhoudende het volledig en behoorlijk verlaten en ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden.
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 5.883,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 23 december 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 585,00 per maand vanaf 1 januari 2022 tot het moment dat de huurovereenkomst op rechtsgeldige wijze zal zijn beëindigd;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 102,15
griffierecht € 244,00
salaris gemachtigde € 311,00 ;
5.7.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiseres] worden gemaakt;
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter