Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/344
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2022 in de zaak tussen
de erven [naam 1], wonende te [woonplaats], eisers
(gemachtigde: [naam 2]),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 13 oktober 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [locatie 1] te [plaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 350.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 november 2020 heeft verweerder onder meer het bezwaar van eisers ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.
Eisers hebben daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juni 2022 te Haarlem.
Eisers zijn vertegenwoordigd door de heer [naam 3], kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde
mr. P.A. Schrijver.
Overwegingen
Feiten
1. [naam 1] was eigenaar van de onroerende zaak. Na zijn overlijden op 28 mei 2020 is deze onroerende zaak deel gaan uitmaken van zijn nalatenschap, welke nalatenschap ingevolge de voorschriften van de wet is geërfd en verkregen door eisers. De onroerende zaak bestaat uit een in 1876 gebouwde woning (de woning) en een kavel grond van 920 m². De woning is vrijstaand en heeft een inhoud van 210 m³. Op de kavel grond staan een berging, loodsen, kassen, een koelcel en een tweede woning met een inhoud van 135 m³.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019.
3. Eisers bepleiten een waarde van € 182.000 en voeren daartoe het volgende aan.
Verweerder is bij het bepalen van de WOZ-waarde uitgegaan van onjuiste kenmerken van de onroerende zaak. In het taxatieverslag gaat verweerder ten onrechte uit van een inhoud van de woning van 345 m² en staat ten onrechte dat de woning in 1900 is gebouwd. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de zeer gedateerde voorzieningen in de woning en de matige onderhoudstoestand van de onroerende zaak. Objecten waarbij sprake is van een matige onderhoudstoestand worden veel moeilijker verkocht dan objecten die instapklaar zijn. Deze stelling vindt steun in een notitie van de Waarderingskamer van 25 mei 2009. Uit de gegevens van het taxatieverslag blijkt dat verweerder bij het berekenen van de waarde van de onroerende zaak teveel grond heeft meegenomen. Circa 1.250 m² dient aangemerkt te worden als bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond omdat er [#] op gekweekt worden. Deze cultuurgrond dient volgens eisers op grond van artikel 2 van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ buiten beschouwing te worden gelaten. In de uitspraak op bezwaar onderbouwt verweerder de waarde van de onroerende zaak met de verkopen van de objecten [locatie 2] en [locatie 3]. Volgens eisers zijn deze objecten daarvoor niet geschikt. De objecten zijn gelegen op grond met een woonbestemming, terwijl de onroerende zaak is gelegen op grond met een agrarische bestemming. Tevens wijkt de verkoopwaarde van de objecten teveel af om als goede onderbouwing te dienen. Eisers zijn van mening dat bij de waardering van de onroerende zaak gebruik moet worden gemaakt van de taxatiewijzer agrarisch. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de aanwezigheid van asbest.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en verwijst voor de onderbouwing onder meer naar de bij het verweer in het geding gebrachte waardematrix. Voor de inhoud van de woning en de tweede woning heeft verweerder aansluiting gezocht bij het rekenblad dat eisers bij bezwaar in het geding hebben gebracht. Op dit blad wordt melding gemaakt van twee woonhuizen één met een inhoud van 210 m³ en één met een inhoud van 135 m³. In de waardematrix is het bouwjaar aangepast in 1876, maar deze wijziging heeft geen invloed op de waarde van de woning. De kwaliteit van de woning is gekwalificeerd met ‘beneden gemiddeld’ en daardoor wordt rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning en de matige onderhoudstoestand van de onroerende zaak. De prijs per kubieke meter bedraagt voor de onderhavige zaak € 310 en deze is lager dan die van de vergelijkingsobjecten, waarbij de prijs per kubieke meter varieert van € 438 tot € 680. In de huidige (overspannen) markt maakt het minder uit hoe een woning er uitziet qua onderhoud. Het gaat om de locatie en basis. In de waardematrix is de cultuurgrond niet meegenomen. [locatie 2] is volgens verweerder goed bruikbaar als vergelijkingsobject. [locatie 3] heeft verweerder niet als onderbouwing van de waarde gebruikt en dit object is dan ook niet in de waardematrix opgenomen. In de waardematrix is een negatieve post van € 5.000 opgenomen voor de verwijdering van asbest. Eisers hebben niet aangegeven waar de asbest zich bevindt. De waardedrukkende invloed van de aanwezigheid van asbest hoeft niet onder alle omstandigheden te worden gesteld op de kosten van verwijdering en herstel.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Eisers hebben ter zitting aangegeven dat zij zich voor wat betreft de waardering van de kavel grond kunnen vinden in de oplossing die verweerder in de waardematrix heeft gegeven. De oppervlakte van de kavel grond is derhalve niet langer tussen partijen in geschil.
7. Bij de totstandkoming van de Wet WOZ is de WOZ-waarde omschreven als “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. De rechtbank overweegt dat verweerder aannemelijk moet maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, met de door hem ingebrachte matrix en de ter zitting gegeven nadere uitleg, een duidelijke en inzichtelijke onderbouwing heeft gegeven van de door hem op grond van de vergelijkingsmethode bepaalde WOZ-waarde. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn binnen een redelijke termijn vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type woning, ligging en kaveloppervlakte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden.
9. Hetgeen eisers hebben aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het probleem dat eisers met de vergelijkingsobjecten hebben is gelegen in de bestemming van deze objecten. Deze objecten hebben volgens eisers een woonbestemming, terwijl de onroerende zaak een agrarische bestemming zou hebben. Eisers hebben echter op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat een agrarische bestemming een waardedrukkend effect op de waarde van de onroerende zaak heeft. Daarbij staat ook niet vast dat de bestemming van de onroerende zaak door een nieuwe koper niet zou kunnen worden gewijzigd. Voor de toepassing van de agrarische taxatiewijzer bestaat geen reden.
Ter zitting hebben eisers aangegeven zich steeds niet kunnen vinden in de door verweerder toegepaste kwalificaties bij de KOUDV-factoren. Van eisers had echter, nu verweerder in het verweerschrift uitgebreid op de ter zake van eisers bekende bezwaren is ingegaan, meer onderbouwing mogen verwacht. Eisers moeten immers aannemelijk maken dat de door verweerder gehanteerde kwalificaties onjuist zijn en dat is nu niet gebeurd. Daarbij komt dat gedateerde voorzieningen en een matige staat van onderhoud van de onroerende zaak momenteel minder relevant zijn, nu sprake is van een verkopersmarkt. De notitie van de Waarderingskamer uit 2009 mist relevantie. De huidige situatie op de woningmarkt is niet te vergelijken met die in 2009.
Naar het oordeel van de rechtbank volstaat de door verweerder in de waardematrix toegepaste negatieve post van € 5.000 voor de aanwezigheid van asbest. De asbest is aanwezig in golfplaten op een dak en verweerder heeft onweersproken gesteld dat deze golfplaten door eisers zelf op een eenvoudige en veilige wijze zouden kunnen worden afgevoerd. Eisers hebben weliswaar ter zitting aangevoerd dat een negatieve post van tussen € 10.000 en € 15.000 meer op zijn plaats zou zijn, maar zij hebben daarvoor geen enkele onderbouwing gegeven.
Eisers hebben overigens ook op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt waarom de door hen bepleite waard van € 182.000 correct zou zijn.
11. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. W.G. van Gastelen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2022.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.