Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9615190 \ CV EXPL 22-51
Uitspraakdatum: 6 juli 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Supportersvereniging AZ Alkmaar
gevestigd te Alkmaar
eiseres
verder te noemen: de vereniging
gemachtigde: mr. J.J. de Boer
tegen
[gedaagde] , h.o.d.n. [bedrijf]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. H.L. Thiescheffer
1.Het procesverloop
1.1.
De vereniging heeft bij dagvaarding van 29 december 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 14 juni 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De vereniging heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] per brief van 30 mei 2022 productie 2 toegezonden en heeft de vereniging per brief van 2 juni 2022 nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de voorwaardelijke tegenvordering en stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
De supporters van voetbalclub AZ hebben zich verenigd in een vereniging genaamd “Supportersvereniging AZ”. De vereniging huurt van AZ N.V. een ruimte in het AZ-stadion als supportershome.
2.2.
Partijen hebben op 29 oktober 2006 een overeenkomst gesloten getiteld exploitatie-overeenkomst op grond waarvan [gedaagde] de keuken in de supportershome van de vereniging exploiteert.
2.3.
Op 22 april 2017 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de duur van vijf jaar, met ingang van 9 april 2017, en met een verlengingsmogelijkheid van vijf jaar.
2.4.
De vereniging heeft de huurovereenkomst per brief van 8 april 2021 opgezegd tegen 9 april 2022 en daarbij de ontruiming tegen die datum aangezegd.
2.5.
[gedaagde] heeft aan de vereniging laten weten dat zij de opzegging niet accepteert.
2.6.
[gedaagde] heeft onder de voorwaarde dat sprake is van de huur van kantoorruimte en andere bedrijfsruimte een verzoekschrift ingediend met het verzoek dat de kantonrechter de termijn waarbinnen hij moet ontruimen verlengt tot en met 9 april 2023. De kantonrechter heeft in deze procedure – met zaak- en rolnummer 9847661 / EJ VERZ 22-127 – geoordeeld dat sprake is van huur van kantoorruimte en andere bedrijfsruimte, dat rechtsgeldig is opgezegd en heeft op grond van een belangenafweging het verzoek van [gedaagde] afgewezen.
3.De vordering, het verweer en de voorwaardelijke tegenvordering
3.1.
De vereniging vordert dat de kantonrechter primair voor recht verklaart dat de huurovereenkomst eindigt op 9 april 2022 en subsidiair de overeenkomst ontbindt dan wel vaststelt dat de overeenkomst eindigt per 9 april 2022 en [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde.
3.2.
De vereniging legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten waarbij [gedaagde] in nauwe samenwerking met de vereniging het food-deel (onder andere bitterballen, belegde broodjes en frites) van de catering in de supportershome verzorgt. De drankjes worden verzorgd door de vereniging. De overeenkomst tussen partijen kwalificeert zich niet als huur van bedrijfsruimte gelet op het besloten karakter van de supportershome waarin het gehuurde is gelegen. Met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar heeft de vereniging de overeenkomst rechtsgeldig opgezegd. Als de overeenkomst wordt aangemerkt als bedrijfsruimte geldt dat deze moet worden ontbonden wegens een tekortkoming van [gedaagde] dan wel dat een belangenafweging ertoe moet leiden dat de beëindiging van de huurovereenkomst wordt vastgesteld op 9 april 2022. Partijen zijn samen verantwoordelijk voor de catering, maar de samenwerking loopt niet meer als gevolg van verschillende voorvallen en verschillen van inzicht. [gedaagde] heeft gelet op de lange huurperiode zijn investeringen ruim kunnen terugverdienen en de overeenkomst is tijdig opgezegd. De belangen van de vereniging bij beëindiging van de huur wegen daarom zwaarder dan de belangen van [gedaagde] bij voortzetting.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat de vereniging niet-ontvankelijk is in haar vordering omdat zij geen mandaat voor deze procedure heeft van de Algemene Ledenvergadering. Inhoudelijk voert [gedaagde] aan dat sprake is van huur van bedrijfsruimte. [gedaagde] betwist dat er gronden zijn voor ontbinding. Van een onherstelbare breuk is geen sprake en de verwijten die hem worden gemaakt bestrijdt [gedaagde] . Verder doen de redenen op grond waarvan de kantonrechter de beëindigingsvordering kan toewijzen zich niet voor. Voor een belangenafweging is geen plaats omdat is opgezegd tegen het einde van de aanvangshuur, dus de eerste termijn van vijf jaar. Partijen hebben ook nimmer de intentie gehad de huurovereenkomst na vijf jaar te beëindigen. Integendeel, in de huurovereenkomst staat de mogelijkheid van verlenging met vijf jaar duidelijk vermeld. De opzegging door de vereniging moet dan ook zonder rechtsgevolg blijven.
3.4.
[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering, voor zover wordt geoordeeld dat geen sprake is van bedrijfsruimte, dat de kantonrechter de termijn van ontruiming verlengt tot 9 april 2023 en, voor zover de vordering van de vereniging wordt toegewezen, de vereniging veroordeelt tot betaling aan [gedaagde] van € 25.000,00 aan schadeloosstelling.
3.5.
De vereniging betwist de voorwaardelijke tegenvordering.
4.De beoordeling
de vordering
4.1.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat de vereniging niet-ontvankelijk is in haar vordering. Aan dit verweer wordt voorbij gegaan, enkel al om het feit dat uit de notulen van de Algemene Ledenvergadering blijkt dat met een procedure is ingestemd.
4.2.
In de verzoekschriftprocedure heeft de kantonrechter al beslist dat de huurovereenkomst tussen partijen ziet op de huur van ‘overige’ gebouwde zaken. Verder is in die procedure het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn na een belangenafweging afgewezen en het tijdstip van ontruiming vastgesteld op 1 augustus 2022. De kantonrechter zal de subsidiaire en meer-subsidiaire vordering van de vereniging in deze procedure echter mede als een voorwaardelijke vordering opvatten, namelijk voor het geval de beslissing in de verzoekschriftprocedure wordt aangevochten en in hoger beroep wordt vernietigd omdat ten onrechte is geoordeeld dat de overeenkomst van partijen ziet op de (ver)huur van ‘overige’ gebouwde zaken. Voor dat geval zal de kantonrechter als volgt beslissen.
4.3.
De vereniging heeft gelet op de gemotiveerde betwisting onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor ontbinding van de huurovereenkomst is daarom geen plaats.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van een eerste termijn van vijf jaar waarvoor beperktere opzeggingsgronden gelden. Vaststaat dat partijen al in 2006 een overeenkomst hebben gesloten die ziet op het in gebruik verstrekken van de keuken in de supportershome door de vereniging waarvoor een tegenprestatie is verschuldigd door [gedaagde] . Deze overeenkomst die weliswaar een exploitatie-overeenkomst wordt genoemd, moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst. Partijen hadden dan ook een jarenlange relatie die gelijk staat aan huur voordat in 2017 een nieuwe huurovereenkomst werd gesloten. Van een eerste termijn van vijf jaar kan daarom geen sprake zijn. Dit betekent dat de beëindigingsvordering van de vereniging kan worden toegewezen op grond van een redelijke belangenafweging. Deze belangenafweging leidt, gelijk als in de zaak van de verzoekschriftprocedure, tot het oordeel dat de huurovereenkomst eindigt en van [gedaagde] kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. Het volgende is daartoe, net als in de zaak van de verzoekschriftprocedure, redengevend.
4.6.
De essentie van de huurovereenkomst is het exploiteren van een keuken in een supportershome. Daarbij is het doel dat de supportershome een huiskamergevoel en gezelligheid vertegenwoordigt voor (voornamelijk) de leden van de vereniging. Los van de vraag aan wie dit te wijten is, staat vast dat tussen partijen sprake is van verschillen in inzicht en er al lang spanningen zijn die ten koste gaan van dat huiskamergevoel. Hoewel volgens [gedaagde] de vertroebeling van de verstandhouding met het bestuur van de vereniging niet ten koste gaat van het huiskamergevoel, heeft hij dit op geen enkele wijze onderbouwd, terwijl door de vereniging aannemelijk is gemaakt dat de spanningen afbreuk doen aan sfeer in de supportershome en daarmee aan de beleving van de leden en het huiskamergevoel. Ook heeft de vereniging voldoende onderbouwd dat de spanningen ertoe leiden dat vrijwilligers van de vereniging zullen afhaken. Daartegenover wegen de commerciële belangen van [gedaagde] bij het exploiteren van de keuken in de gehuurde ruimte niet zwaar genoeg. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat niet is gebleken dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst in 2017 investeringen zijn gedaan door [gedaagde] van € 65.000,00. Ter zitting heeft hij daar immers over verklaard dat het ging om investeringen van € 10.000,00. Deze investeringen, die overigens niet zijn onderbouwd, zijn in de afgelopen vijf jaar en ondanks de sluiting als gevolg van de coronamaatregelen en het instorten van het dak van het stadium tijdens welke periode geen huur hoefde te worden betaald, deels terugverdiend en voor een deel is daarvoor in de huurovereenkomst in voorzien door een compensatieregeling. Deze investeringen zijn daarom niet zodanig dat het belang van [gedaagde] zwaarder moet wegen dan dat van de vereniging. Dat geldt ook voor het gestelde belang van de partner van de eigenaar van [gedaagde] . [gedaagde] heeft dit belang niet onderbouwd, terwijl dit door de vereniging is betwist.
4.7.
De conclusie is dat de beëindigingsvordering van de vereniging zal worden toegewezen. De kantonrechter zal daarbij vaststellen dat de huurovereenkomst eindigt per 1 augustus 2022 en [gedaagde] veroordelen tot ontruiming van het gehuurde.
4.8.
De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van [gedaagde] het betreffende pand betreden en ontruimen.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat het redelijk is dat partijen de eigen proceskosten dragen.
4.10.
De vereniging heeft verzocht de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De rechter kan zijn vonnis echter alleen dan uitvoerbaar bij voorraad verklaren als het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. [3] Dat is een strenge maatstaf en daarvan is hier geen sprake. Het vonnis zal daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
De voorwaardelijke tegenvordering
4.11.
In de verzoekschriftprocedure is beslist op de vordering van [gedaagde] tot verlenging van de ontruimingstermijn, zodat daarover in deze procedure geen beslissing meer kan worden genomen.
4.12.
De gevorderde schadeloosstelling is gemotiveerd weersproken en zal als niet onderbouwd worden afgewezen.
4.13.
De kantonrechter is van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
5.1.
stelt vast, voor zover in hoger beroep wordt geoordeeld dat sprake is van huur van bedrijfsruimte, dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte eindigt op 1 augustus 2022;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om de gehuurde bedrijfsruimte uiterlijk op 31 juli 2022 te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de vereniging te stellen;
5.3.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
5.4.
wijst de vordering voor het overige af;
de voorwaardelijke tegenvordering
5.5.
wijst de vordering af;
5.6.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter