Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9561881 \ CV EXPL 21-5861 CK
Uitspraakdatum: 1 juni 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
De stichting
Stichting Wooncompagnie
Stichting Wooncompagnie
gevestigd te Hoorn
eiseres
verder te noemen: Wooncompagnie
gemachtigde: mr. M.M.J. Martinot
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. N. Lubach
De zaak in het kort
Wooncompagnie vordert ontbinding van de huurovereenkomst omdat [gedaagde] al jarenlang geen hoofdverblijf in de (sociale) huurwoning heeft. [gedaagde] heeft de stellingen van Wooncompagnie niet voldoende gemotiveerd en onderbouwd weersproken en zij heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij wel in de woning haar hoofdverblijf had. De vordering van Wooncompagnie wordt daarom toegewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
Wooncompagnie heeft bij dagvaarding van 22 november 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 4 mei 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. Wooncompagnie is verschenen bij [buurtconsulent] (buurtconsulent) met mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon (kantoorgenoot van de gemachtigde). [gedaagde] en haar gemachtigde zijn ook verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 13 december 1991 van (de rechtsvoorganger van) Wooncompagnie de woning aan de [adres] te [plaats] .
3.Het geschil
3.1.
Wooncompagnie vordert (kort gezegd) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Wooncompagnie legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft en zich niet als goed huurder gedraagt en daarom tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij verblijft sinds 2017 wel veel bij haar moeder, maar ze heeft haar hoofdverblijf in het gehuurde niet opgegeven.
3.4.
De kantonrechter zal de stellingen van partijen, voor zover nodig voor de beoordeling, hierna bespreken.
4.De beoordeling
Het huurreglement is van toepassing op de huurovereenkomst
4.1.
[gedaagde] heeft allereerst betwist dat het huurreglement van toepassing is. Zij heeft betwist dat dit reglement aan haar ter hand is gesteld en heeft een beroep op de vernietigbaarheid van het huurreglement gedaan, in het bijzonder van de artikelen 6.1. en 6.2. van het reglement. Wooncompagnie heeft erop gewezen dat zij een vaste procedure hanteert waarbij tijdens het ondertekenen van de huurovereenkomst ook het huurreglement wordt overhandigd. Die overhandiging blijkt volgens Wooncompagnie ook uit de ondertekening van de huurovereenkomst.
4.2.
De kantonrechter volgt het standpunt van Wooncompagnie. De vraag of de toepasselijkheid van het huurreglement is overeengekomen, moet worden beantwoord aan de hand van de bepalingen over aanbod en aanvaarding en de totstandkoming van rechtshandelingen in het algemeen. In de door [gedaagde] op 13 december 1991 ondertekende huurovereenkomst is in de laatste volzin opgenomen:
“Op deze overeenkomst zijn van toepassing de bepalingen van het hierbij gevoegde huurreglement”.Dit levert dwingend bewijs op dat [gedaagde] het huurreglement heeft ontvangen. [1] Tegen dwingend bewijs staat tegenbewijs open. [gedaagde] heeft echter geen concreet bewijsaanbod op dit punt gedaan. Dit leidt tot de conclusie dat partijen de toepasselijkheid van het huurreglement zijn overeengekomen en dat op de huurovereenkomst het huurreglement van toepassing is.
“Op deze overeenkomst zijn van toepassing de bepalingen van het hierbij gevoegde huurreglement”.Dit levert dwingend bewijs op dat [gedaagde] het huurreglement heeft ontvangen. [1] Tegen dwingend bewijs staat tegenbewijs open. [gedaagde] heeft echter geen concreet bewijsaanbod op dit punt gedaan. Dit leidt tot de conclusie dat partijen de toepasselijkheid van het huurreglement zijn overeengekomen en dat op de huurovereenkomst het huurreglement van toepassing is.
4.3.
Op grond van artikel 6.2. van het huurreglement moet [gedaagde] haar hoofdverblijf in het gehuurde hebben. De kantonrechter moet beoordelen of hiervan sprake is en, als komt vast te staan dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in de woning heeft, of dit een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
[gedaagde] heeft haar hoofdverblijf niet in het gehuurde gehad
4.4.
Ten aanzien van het begrip hoofdverblijf, neemt de kantonrechter als uitgangspunt dat daarvan sprake is als het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Hierbij moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen. Onder meer is van belang waar de huurder feitelijk verblijft en waar hij de nacht doorbrengt en op welk adres hij in de gemeentelijke basisadministratie is ingeschreven.
4.5.
Wooncompagnie heeft de stelplicht en de bewijslast van het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde, zodat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] . Daarbij is het wel zo dat - in een zaak als deze - het voor de verhuurder moeilijk is om feiten en omstandigheden naar voren te brengen die iets kunnen zeggen over het hoofdverblijf van de huurder, omdat die feiten en omstandigheden zich grotendeels in het domein van de huurder bevinden (zoals waar iemand vooral verblijft en financiële gegevens en andere administratie). Dit brengt mee dat voor de huurder een verzwaarde motiveringsplicht kan worden aangenomen ten aanzien van de betwisting van het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde. De kantonrechter oordeelt dat daarvoor ook in deze zaak aanleiding is.
4.6.
Het staat vast dat [gedaagde] staat ingeschreven op het adres [adres] te [plaats] . Partijen zijn het er ook over eens dat [gedaagde] haar post daar ontvangt.
4.7.
Kennemer Wonen heeft ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] (desondanks) sinds 2015 niet haar hoofdverblijf in de woning heeft (gehad), een verslaglegging van gesprekken met buren, verslagen van medewerkers met betrekking tot de contacten met [gedaagde] en de moeder van [gedaagde] en correspondentie met [gedaagde] overgelegd. Uit die stukken komt naar voren dat [gedaagde] nooit in of bij de woning wordt aangetroffen of gezien, dat haar moeder de post ophaalt en dat [gedaagde] veel bij haar moeder verblijft. Ook blijkt daaruit van afspraken met [gedaagde] in augustus 2018 dat [gedaagde] na een verblijf bij haar ouders weer in de woning zou gaan wonen. Partijen zijn het erover eens dat toen ook is afgezien van beëindiging van de huurovereenkomst en dat de toen opgestelde en door [gedaagde] getekende beëindigingsovereenkomst toen is verscheurd.
4.8.
[gedaagde] heeft toegelicht dat het niet haar bedoeling was haar hoofdverblijf op te geven, maar dat zij in verband met de zorg die zij verleende aan haar ouders en de zorg die zij zelf nodig had, niet steeds in de gehuurde woning heeft verbleven. In 2017 verbleef zij bij haar ouders in verband met de verzorging van haar vader, die op 16 november 2017 is overleden. Ook na augustus 2018 heeft zij voornamelijk bij haar moeder en in de woning van haar moeder verbleven, ook ‘s nachts. Haar moeder heeft in 2020 haar heup gebroken en had zorg nodig. [gedaagde] heeft verder gesteld dat zij vanaf augustus 2021 het wonen in haar eigen woning ‘weer heeft opgepakt’ en dat zij daar sinds december 2021 weer woont.
4.9.
Gelet op deze toelichting van [gedaagde] ter zitting en de bewijsmiddelen van Wooncompagnie staat - als onvoldoende weersproken - vast dat [gedaagde] van begin 2017 tot medio 2021 niet in de door haar gehuurde woning heeft verbleven. De stelling van [gedaagde] dat zij vanaf augustus 2021 weer vaker in de huurwoning verbleef, lijkt te worden bevestigd door de verklaring van buurtconsulent Kouw dat een buurvrouw in augustus/september 2021 heeft gemeld dat zij onlangs water hoorde lopen in de woning van [gedaagde] en door de opnames van de standen van de watermeter vanaf juli 2021, waaruit blijkt dat er wat water is gebruikt. Wooncompagnie heeft niet weersproken dat [gedaagde] vanaf december 2021 weer in de woning woont, dus de kantonrechter gaat daarvan uit.
4.10.
De kantonrechter stelt op basis van het voorgaande vast dat [gedaagde] wel op het adres van haar huurwoning staat ingeschreven, maar dat zij daar feitelijk (ongeveer) vijf jaar niet of sporadisch heeft verbleven. Het is vervolgens aan [gedaagde] om haar stelling dat zij haar hoofdverblijf wel in het gehuurde had, voldoende te onderbouwen. Maar feiten of omstandigheden waaruit geconcludeerd kan worden dat haar leven, ondanks dat verblijf elders, zich toch in hoofdzaak in en vanuit de gehuurde woning afspeelde, zijn door [gedaagde] niet gesteld of onderbouwd. Dat [gedaagde] deze gehele periode wegens zorgverlening aan haar ouders niet in haar woning verbleef, kan de kantonrechter niet volgen. De vader van [gedaagde] is in november 2017 overleden, terwijl ten aanzien van haar moeder gesteld is dat zij in 2020 haar heup heeft gebroken. Waarom [gedaagde] bijvoorbeeld in 2018 en 2019 bij haar moeder verbleef, is niet gesteld of onderbouwd. Omdat [gedaagde] haar verweer onvoldoende heeft gemotiveerd, is voor bewijslevering geen plaats. [gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord wel vier personen (haar moeder en drie kennissen) genoemd die als getuige een verklaring zouden kunnen afleggen, maar waarover zij kunnen verklaren is, ook ter zitting, niet nader toegelicht.
Er is dus sprake van een tekortkoming van [gedaagde]
4.11.
Daarmee is komen vast te staan dat vanaf begin 2017 tot december 2021 [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst haar hoofdverblijf niet in het gehuurde had. Dat zij daar nu weer zou wonen, doet er niet aan af dat zij jarenlang haar hoofdverblijf niet in de woning had. [gedaagde] wist bovendien dat Wooncompagnie verlangde dat zij in de woning haar hoofdverblijf hield, gelet op de afspraak tot terugkeer in augustus 2018 en het toen verscheuren van de beëindigingsovereenkomst. Gelet op het voorgaande is sprake van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] .
Ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd
4.12.
De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of de tekortkoming, gelet op de belangen van [gedaagde] enerzijds en de belangen van Wooncompagnie anderzijds, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden.
4.13.
Het belang van Wooncompagnie is dat zij verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep. Niet of nauwelijks gebruik maken van het gehuurde, waarvoor een aanzienlijke wachttijd geldt, staat hiermee op gespannen voet.
4.14.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij al 30 jaar in de woning woont, de huur op tijd betaalt en zich ook overigens als goed huurder gedraagt. Zij is arbeidsongeschikt en ontvangt een uitkering, zodat zij niet zomaar in aanmerking komt voor een andere woning. Bovendien is sprake van een chronisch ziektebeeld en is om die reden een vaste thuisbasis van levensbelang, aldus [gedaagde] .
4.15.
De kantonrechter acht het belang van [gedaagde] om de woning te kunnen blijven huren, te verwaarlozen, omdat zij jarenlang niet in de woning heeft verbleven en daar haar hoofdverblijf niet heeft gehad. Het gestelde chronische ziektebeeld en het daarmee verband houdende belang bij behoud van de woning, heeft [gedaagde] niet concreet gemaakt. Ook heeft zij niet onderbouwd dat (of waarom) het wonen bij moeder niet mogelijk of wenselijk is, terwijl [gedaagde] daar tot voor kort zo’n vijf jaar heeft verbleven. Naar het oordeel van de kantonrechter, alle omstandigheden in aanmerking genomen hebbende, moet het belang van [gedaagde] , hoe verstrekkend de gevolgen voor haar misschien ook zijn, wijken voor het belang van Wooncompagnie bij het beschikbaar komen van de woning voor een andere huurder die aangewezen is op een sociale huurwoning en die zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst wel nakomt. De tekortkoming van [gedaagde] is dus voldoende ernstig om de ontbinding te rechtvaardigen.
4.16.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Wooncompagnie tot ontbinding en ontruiming zal toewijzen zoals hierna in het dictum is vermeld.
Geen nadere termijn en het vonnis wordt wel uitvoerbaar bij voorraad verklaard
4.17.
[gedaagde] heeft gesteld dat, indien de ontbinding en ontruiming zou worden toegewezen, aan haar een termijn van zes maanden voor ontruiming of een zogenoemde ‘terme de grâce’ gegund zou moeten worden. De kantonrechter ziet daar geen aanleiding voor. [gedaagde] heeft in 2018 al een kans gehad om haar gedrag te veranderen. De tekortkoming in het verleden wordt niet opgeheven door het gegeven dat [gedaagde] nu wel weer in de woning zou wonen en er is geen grond om voor [gedaagde] een andere ontruimingstermijn te hanteren dan die meestal wordt toegepast voor andere huurders die met een ontbinding en ontruiming geconfronteerd worden (14 dagen).
4.18.
[gedaagde] voert aan dat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard. De kantonrechter moet bij zo’n verweer de belangen van partijen in het licht van de omstandigheden van het geval afwegen. [gedaagde] heeft niet gesteld wat haar concrete belang op dit punt is. Gelet op wat hiervoor is overwogen en beslist ziet de kantonrechter aanleiding om het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
[gedaagde] moet de proceskosten aan Wooncompagnie vergoeden
4.19.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en Wooncompagnie voor de woning gelegen te [plaats] aan de [adres] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woonruimte aan de [adres] te [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan Wooncompagnie;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Wooncompagnie tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 121,39
griffierecht € 126,00
salaris gemachtigde € 374,00;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter