Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/317575 / HA ZA 21-349
Vonnis van 25 mei 2022
in de zaak van
1. de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS SERVICEFLAT SANS SOUCI TE CASTRICUM,
gevestigd te Castricum,
2. de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
VERENIGING DIENSTVERLENING SANS SOUCI,
gevestigd te Castricum,
eiseressen,
advocaat mr. H.J.G. Braakhuis te Arnhem,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HJ NOTARIAAT B.V.,
gevestigd te Castricum,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
gedaagden,
advocaat mr. P.H. Kramer te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de VvE, de VD, het notariskantoor en de notaris worden genoemd. De VvE en de VD samen zullen hierna worden aangeduid als de Verenigingen. Het notariskantoor en de notaris samen zullen hierna [gedaagden] worden genoemd.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de vraag of een notaris een beroepsfout heeft gemaakt. De eisers verwijten de notaris dat een door hen gewilde doorbetalingsverplichting voor de kosten van dienstverlening niet in de oprichtingsakten terecht is gekomen. Volgens eisers was het namelijk de bedoeling dat de erven van een overleden bewoner van een appartement de kosten voor de dienstverlening zouden doorbetalen totdat het appartement een nieuwe eigenaar krijgt. De rechtbank oordeelt echter dat de notaris niets kan worden verweten. Omdat de notaris geen beroepsfout heeft gemaakt, wijst de rechtbank alle vorderingen in deze zaak af.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 mei 2021 met bijlagen 1 tot en met 23,
- de conclusie van antwoord met bijlagen 1 tot en met 6,
- het tussenvonnis van 17 november 2021 waarin de rechtbank een mondelinge behandeling heeft gelast,
- het B8-formulier van de Verenigingen met bijlagen 24 tot en met 30,
- de mondelinge behandeling van de zaak op 13 april 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De advocaten van partijen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij hebben overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In Castricum staat de serviceflat ‘Sans Souci’ (hierna: de serviceflat). De serviceflat heeft 102 appartementen en biedt zijn bewoners onder andere een maaltijden- en 24-uurs alarmservice.
2.2.
De coöperatie Coöperatieve Serviceflat Sans Souci U.A. (hierna: de coöperatie) was eigenaar van de serviceflat. Op 5 juli 2004 heeft de coöperatie het volgende aan notariskantoor [xxx] geschreven:
“Hierbij bevestigen wij ons telefoongesprek van gisteren betreffende de omzetting van de lidmaatschapsrechten van de Coöperatie naar appartementsrechten in een Vereniging van Eigenaren. Op basis van uw brief annex offerte d.d. 23 december 2002 zal uw kantoor voor deze omzetting de volgende werkzaamheden voor ons uitvoeren:
▪ het opmaken van de akte van opsplitsing
▪ het verzorgen van de splitsingstekeningen
▪ omzetting van de lidmaatschapsrechten in appartementsrechten
De (zeer beperkte) statuten vormen, zoals wij hebben begrepen, een onderdeel van de splitsingsakte. Daarnaast zal de Vereniging van Eigenaren echter ook behoefte hebben aan een huishoudelijk -en/of bewoningsreglement. Zoals telefonisch besproken bent u bereid hiervoor de eindversie te verzorgen. Wij zullen daarvoor het nodige materiaal aanleveren. (…)”
2.3.
De notaris heeft per 1 november 2005 het protocol van mr. [xxx] overgenomen en het notariskantoor van notaris [xxx] voortgezet onder de naam Notariskantoor [gedaagden] . Notariskantoor [gedaagden] is de beroepsvennootschap van de notaris. Op enig moment is de naam van Notariskantoor [gedaagden] gewijzigd in de naam van het notariskantoor.
2.4.
Voor de dienstverlening van de serviceflat is op 19 maart 2009 de VD opgericht. De oprichtingsakte met daarin opgenomen de statuten van de VD is door de notaris gepasseerd (hierna: de statuten van de VD). In artikel 7 van de statuten van de VD is het volgende opgenomen:
“
Artikel 7
Artikel 7
1. Het lidmaatschap eindigt door:
(…)
b. overlijden van een lid;
(…)
3. Indien het lidmaatschap is geëindigd, heeft het gewezen lid jegens de vereniging geen andere financiële rechten dan de terugbetaling van eventueel teveel betaalde servicekosten.”
2.5.
Het huishoudelijk reglement van de VD is op 19 mei 2009 door haar leden goedgekeurd (hierna: het reglement van de VD). In artikel 14 lid 14 van het reglement van de VD is het volgende bepaald:
“14.14 De leden, dan wel hun erven of andere rechtverkrijgenden, zijn verplicht bij vooruitbetaling hun maandelijkse bijdrage in de servicekosten te voldoen, ook wanneer de woning niet wordt gebruikt. Deze bijdrage is verschuldigd tot de dag van toelating van een nieuw lid in hun plaats. Met ingang van deze dag komt de bijdrage te laste van het nieuwe lid.”
2.6.
De serviceflat is op 19 mei 2009 gesplitst in appartementsrechten. De bewoners (leden van de coöperatie) zijn eigenaar van een of meer appartementsrechten geworden en als zodanig lid van de VvE. De onder verantwoordelijkheid van de notaris gepasseerde splitsingsakte van 19 mei 2009 bevat het reglement van splitsing, waarin de rechten en verplichtingen van de eigenaars van de appartementsrechten en de statuten van de VvE zijn opgenomen.
2.7.
Vanaf 2013 is tussen de VD en (de erven van) bewoners van de serviceflat discussie ontstaan over het wel of niet verschuldigd zijn van kosten van dienstverlening aan de VD als het appartement niet wordt gebruikt. Het gaat daarbij om dienstverlening in de zin van, onder meer, het hebben van een centrale keuken en een 24-uurs alarmservice.
3.Het geschil
3.1.
In deze zaak hebben de Verenigingen de volgende vorderingen tegen [gedaagden] ingesteld:
I. een verklaring voor recht dat [gedaagden] ten opzichte van de Verenigingen tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen;
II. een verklaring voor recht dat [gedaagden] ten opzichte van de Verenigingen onrechtmatig heeft gehandeld;
III. veroordeling van [gedaagden] tot vergoeding van de door de Verenigingen geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
IV. veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, vermeerderd met rente.
3.2.
De Verenigingen baseren hun vorderingen op het volgende.
Bij de splitsing van de coöperatie in de VvE en de VD was het de bedoeling dat de erven van een overleden appartementseigenaar de kosten van dienstverlening aan de VD zouden doorbetalen totdat het appartement een nieuwe eigenaar krijgt. Ook de appartementseigenaar die zijn appartement vanwege een andere reden niet meer gebruikt, moest die kosten aan de VD blijven voldoen. [gedaagden] was hiervan op de hoogte. [gedaagden] had er dan ook op moeten wijzen dat die doorbetalingsverplichting, zoals die ook in artikel 14 lid 14 van het reglement van de VD staat, niet is opgenomen in de akte van splitsing van de VvE en in de statuten van de VD. Die doorbetalingsverplichting had [gedaagden] daarin moeten opnemen. Daarbij had [gedaagden] erop moeten wijzen dat de doorbetalingsverplichting niet kan worden afgedwongen op grond van artikel 14 lid 14 van het reglement van de VD. Hiermee heeft [gedaagden] niet geadviseerd zoals van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam notaris mag worden verwacht. [gedaagden] heeft zijn in artikel 17 lid 1 van de Wet op het notarisambt (Wna) neergelegde zorgplicht geschonden. Dit maakt dat [gedaagden] ten opzichte van de Verenigingen toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen en onrechtmatig heeft gehandeld en aansprakelijk is te houden voor de geleden schade.
3.3.
[gedaagden] is het met de vorderingen van de Verenigingen niet eens. Als verweer voert [gedaagden] in de kern het volgende aan.
Het notariskantoor is ten onrechte gedagvaard. Als al sprake is van een beroepsfout, dan kan uitsluitend de notaris worden aangesproken. Het is namelijk de notaris die de opgedragen (wettelijke) werkzaamheden verricht en de overeenkomst met zijn cliënt sluit, niet het notariskantoor. De notaris valt echter niets te verwijten omdat hij aan zijn zorgplicht heeft voldaan. Daar komt bij dat de Verenigingen geen schade hebben geleden door de vermeende beroepsfout. De schade dient in ieder geval grotendeels voor rekening van de Verenigingen te blijven omdat de schade voor een aanzienlijk deel door de Verenigingen is veroorzaakt.
3.4.
De rechtbank zal in dit vonnis nader ingaan op de stellingen van partijen voor zover dat voor de beoordeling van de vorderingen van belang is.
4.De beoordeling
Kunnen de vorderingen tegen het notariskantoor worden ingesteld?
4.1.
De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend: de vorderingen in deze zaak kunnen ook tegen het notariskantoor worden ingesteld. Dit licht de rechtbank als volgt toe.
4.2.
Als een notaris werkzaamheden verricht die alleen hij als notaris op grond van de wet mag verrichten, dan is de basis voor die werkzaamheden en de werkzaamheden die daarmee samenhangen een overeenkomst van opdracht tussen de notaris en de cliënt [1] . In dit geval heeft de notaris (al dan niet onder zijn verantwoordelijkheid) de splitsingsakte, de akten van toedeling per lid en de oprichtingsakte van de VD gepasseerd. Naast deze wettelijke werkzaamheden van de notaris, is een eindversie van het huishoudelijk reglement van de VvE door het notariskantoor verzorgd. Volgens de Verenigingen diende [gedaagden] hen ook te adviseren over de doorbetalingsverplichting die is opgenomen in artikel 14 lid 14 van het reglement van de VD. Dergelijke werkzaamheden staan los van de werkzaamheden die een notaris verricht op grond van de wet en kunnen ook door de beroepsvennootschap van een notaris worden gedaan. Daar komt bij dat de notaris op de mondelinge behandeling van deze zaak desgevraagd heeft verklaard dat in dit geval met het notariskantoor, toen nog geheten Notariskantoor [gedaagden] , is gecontracteerd. Dit in afwijking van zijn eerdere standpunt dat uitsluitend met de notaris een overeenkomst van opdracht is gesloten.
4.3.
Het ontgaat de rechtbank dan ook waarom het notariskantoor niet aangesproken zou kunnen worden als komt vast te staan dat de notaris met betrekking tot de doorbetalingsverplichting aan de VD een beroepsfout heeft gemaakt en/of onrechtmatig heeft gehandeld. [gedaagden] heeft zich in dit verband nog beroepen op de protocolopvolging. Hoe de voortzetting van het protocol van oud-notaris [xxx] door de notaris kan maken dat het notariskantoor ten onrechte is gedagvaard, ziet de rechtbank niet. [gedaagden] heeft weliswaar gelijk dat de notaris op grond van de protocolopvolging niet aansprakelijk is voor de beroepsfouten van zijn ambtsvoorganger, maar een beroepsfout van oud-notaris [xxx] is hier niet aan de orde.
Heeft [gedaagden] zijn zorgplicht geschonden?
4.4.
Bij de toetsing van het handelen van [gedaagden] moet de rechtbank nagaan of [gedaagden] ten opzichte van de Verenigingen de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mag worden verwacht. Die maatstaf geldt in de situatie dat de Verenigingen als de contractpartijen van [gedaagden] zijn aan te merken, [2] waarvan partijen lijken uit te gaan. Maar ook als de coöperatie als de opdrachtgever van [gedaagden] zou moeten worden beschouwd geldt deze maatstaf. De notaris moet bij de uitoefening van zijn ambt namelijk [3] de belangen van alle partijen die betrokken zijn bij de door hem verleden akten met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen.
4.5.
Vaststaat dat de artikel 7 van de statuten van de VD en artikel 14 lid 14 van het reglement van de VD met elkaar strijdig zijn. Immers, als het lidmaatschap van de vereniging door overlijden eindigt, kan er geen verplichting uit hoofde van dat lidmaatschap blijven bestaan om de kosten van dienstverlening te blijven doorbetalen. Dat maakt echter nog niet dat [gedaagden] zijn zorgplicht heeft geschonden. Hierna legt de rechtbank uit waarom zij van oordeel is dat [gedaagden] zijn zorgplicht niet heeft geschonden.
4.6.
Voordat de VvE en de VD in 2009 werden opgericht, betaalden de bewoners van de serviceflat één bedrag aan servicekosten voor het beheer en onderhoud van het gebouw en de dienstverlening. Na oprichting van de VvE en de VD werden die kosten gesplitst. De bewoners moesten de servicekosten voor het beheer en onderhoud van het gebouw aan de VvE gaan betalen en, daarnaast, aan de VD de kosten voor de dienstverlening door de VD. In het voortraject van de oprichting ontstond binnen de coöperatie discussie over de vraag of de aan de VD te betalen kosten van dienstverlening bij overlijden van een bewoner ten laste van de erven zouden moeten doorlopen (totdat het appartement een nieuwe eigenaar krijgt). Dat dit een discussiepunt was waarover nog intern zou worden overlegd, heeft de coöperatie [gedaagden] verteld op de bestuursvergadering van 22 augustus 2008, zo heeft [gedaagden] onbetwist aangevoerd.
4.7.
Tijdens die bestuursvergadering van 22 augustus 2008 hebben [gedaagden] en het bestuur van de coöperatie de concept-splitsingsakte en de conceptstatuten van de VD besproken. Die conceptstatuten van de VD kreeg [gedaagden] al op 1 augustus 2006 van het bestuur van de coöperatie met het verzoek commentaar daarop te leveren en de tekst daarvan juridisch te verfijnen. Die conceptstatuten van de VD waren door een bevriend jurist van de coöperatie (een zoon van een bewoner) opgesteld. In deze conceptstatuten was een met artikel 7 van de definitieve statuten vergelijkbare bepaling opgenomen. Deze bepaling in de conceptstatuten (artikel 8) kwam er onder meer op neer dat een lidmaatschap eindigt als een bewoner (het lid) overlijdt en dat bij beëindiging van het lidmaatschap eventueel teveel betaalde servicekosten van de VD kunnen worden teruggevorderd.
4.8.
De coöperatie heeft [gedaagden] vervolgens op 18 september 2008 laten weten dat zij de op 22 augustus 2008 besproken conceptstatuten van de VD zal afronden. De coöperatie is toen niet teruggekomen op de discussie over de doorbetalingsverplichting. Althans, dat blijkt nergens uit. Vervolgens heeft de coöperatie de conceptstatuten van de VD aangepast. Die aangepaste conceptstatuten heeft [gedaagden] op 16 februari 2009 ontvangen. Deze aangepaste versie bevatte nog steeds de met de doorbetalingsverplichting tegenstrijdige bepaling. Dat geldt ook voor de daaropvolgende versie, die de coöperatie op 3 maart 2009 akkoord heeft bevonden en die bij oprichting van de VD op 19 maart 2009 is gepasseerd. De Verenigingen hebben geen feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat [gedaagden] ervan op de hoogte is gesteld of anderszins moest weten dat het de bedoeling was dat, ondanks de met de doorbetalingsverplichting tegenstrijdige bepaling in de (concept) statuten, de erven de kosten van dienstverlening aan de VD zouden doorbetalen.
4.9.
Dat dit bij [gedaagden] bekend was omdat hij de beschikking had over het concept van het reglement van de VD, is onjuist. Zo blijkt niet dat [gedaagden] de eindversie van het reglement van de VD moest verzorgen of dat dit aan hem ter hand is gesteld voordat het reglement door de leden van de VD werd vastgesteld. De conclusie dat [gedaagden] de eindversie van het reglement van de VD moest verzorgen kan in ieder geval niet worden getrokken uit het overgelegde “verslag van de stand van zaken” van de coöperatie en de samenvatting van de bestuursnotulen van onder meer 19 april 2004 (bijlagen 28 en 29 van de Verenigingen). Evenmin blijkt daaruit dat het concept van het reglement van de VD aan hem is verstrekt. Weliswaar vermelden de bestuursnotulen dat het conceptreglement van de VD aan Notariskantoor [xxx] zou zijn verstrekt “voor commentaar en juridische verfijning”, maar [gedaagden] heeft daartegen onweersproken ingebracht dat het conceptreglement van de VD toen niet kan zijn verstuurd. Uit de brief van 26 mei 2005, die later door de coöperatie aan Notariskantoor [xxx] is gezonden (bijlage 30 van de Verenigingen), blijkt namelijk dat de coöperatie het conceptreglement van de VD op dat latere moment nog in voorbereiding had.
4.10.
Gelet op de hiervoor geschetste gang van zaken, hoefde [gedaagden] niet nader na te gaan of datgene wat in artikel 7 van de statuten van de VD staat wel overeenkomt met de wensen van de coöperatie en/of de Verenigingen. Van [gedaagden] mocht en kon tegen deze achtergrond evenmin worden verwacht dat hij de coöperatie of de Verenigingen erop zou wijzen dat artikel 7 van de statuten van de VD tegenstrijdig is met artikel 14 lid 14 van het reglement van de VD of dat [gedaagden] hierover zou adviseren. De rechtbank is het dan ook niet met de Verenigingen eens dat [gedaagden] het bepaalde in artikel 14 lid 14 van het reglement van de VD in de statuten van de VD of in de splitsingsakte had moeten opnemen.
4.11.
Omdat [gedaagden] zijn zorgplicht naar de Verenigingen toe dus niet heeft geschonden, moeten de vorderingen van de Verenigingen worden afgewezen.
Proces- en nakosten
4.12.
Omdat de vorderingen van de Verenigingen worden afgewezen, zal de rechtbank de Verenigingen in de proceskosten veroordelen. De kosten aan de kant van [gedaagden] tot vandaag worden begroot op € 1.793,-. Dat bedrag bestaat uit € 667,- griffierecht en een bedrag van € 1.126,- (2 punten × tarief II) aan salaris advocaat.
4.13.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment al kunnen worden begroot. De rechtbank zal de nakosten dan ook toewijzen op de manier zoals in de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt de Verenigingen hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de kant van [gedaagden] tot op vandaag begroot op € 1.793,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 Burgerlijk Wetboek (BW) over de proceskosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.3.
veroordeelt de Verenigingen hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de Verenigingen niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022. [4]