ECLI:NL:RBNHO:2022:5138

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/317036 / HA ZA 21-313

Vonnis van 18 mei 2022

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats 1] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaten mr. L.C.L. Bults en mr. S.H. Ho te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde],

gevestigd te [plaats 2] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. A.C.J. Hanrath te Alkmaar.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De zaak in het kort

1.1.

[gedaagde] heeft in 2013 toegezegd een stuk grond aan [eiser] te zullen overdragen, als er geen beroep zou worden ingesteld tegen de bouwplannen van [gedaagde] . [eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen om het stuk grond aan hem over te dragen. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat er niet aan de gestelde voorwaarde is voldaan, omdat [eiser] en derden (buren van [eiser] ) beroep hebben ingesteld tegen de benodigde bestemmingsplanwijziging. Daarnaast beroept [gedaagde] zich op verjaring.

1.2.

De rechtbank oordeelt dat de voorwaarde in de overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat het beding alleen ziet op een door [eiser] ingesteld beroep. Verder stelt de rechtbank vast dat het namens [eiser] ingestelde beroep tijdig door hem is ingetrokken. De vorderingen van [eiser] zijn ook niet verjaard. De rechtbank wijst de vordering van [eiser] daarom (grotendeels) toe.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 8 december 2021;
de akte aanvulling feiten en omstandigheden tevens conclusie van antwoord in reconventie tevens akte van eiswijziging met aanvullende producties 12 en 13 van de zijde van [eiser] ;
de aanvullende productie 6 van de zijde van [gedaagde] ;
de spreekaantekeningen van mrs. Bults en Ho namens [eiser] en mr. Hanrath namens [gedaagde] .

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.Feiten

3.1.

[eiser] is eigenaar van de woning [adres 2] te [plaats 1] . [gedaagde] is projectontwikkelaar en verantwoordelijk voor het nieuwbouwproject ‘ [adres 1] ’ (het “
Project”) dat in 2014 gerealiseerd is op de percelen achter de woning van [eiser] .

3.2.

In het kader van de realisatie van het Project is de directeur van [gedaagde] , de heer [betrokkene 1] (“
[betrokkene 1]”), in 2013 in gesprek gegaan met omwonenden, waaronder [eiser] en zijn buurman (van [adres 3] ). Onder de voorwaarde dat geen beroep zou worden ingesteld tegen de benodigde bestemmingsplanwijziging, heeft [betrokkene 1] [eiser] toegezegd dat [gedaagde] een strook van 3,5m uit het naast de woning van [eiser] gelegen perceel " [adres 4] " aan [eiser] zou overdragen. [betrokkene 1] heeft de afspraken bevestigd bij brief van 19 november 2013 (de “
Bevestigingsbrief”). Hierin staat het volgende:

“(…)

Het perceel wordt kadastraal gevormd en getransformeerd op het moment dat de kavels van de weg aan de gemeente worden geleverd. Voor het perceeltje hoeft geen vergoeding te worden betaald en de kadastrale kosten worden door [betrokkene 1] betaald. (…) Voorwaarde is dat er geen beroep tegen het plan wordt ingesteld. (…) Zoals u weet dient het perceel nog gesaneerd te worden en de huidige opstallen gesloopt. Ik schat dat u n de tweede helft van het jaar van het perceel gebruik kan maken.

(…)”

3.3.

Het stuk grond dat [eiser] zou krijgen maakt onderdeel uit van het kadastrale perceel ‘ [adres 5] ’ en is afgebeeld in onderstaande tekening in de Bevestigingsbrief.

{Afbeelding 1}

3.4.

Ter verduidelijking is hieronder een afbeelding opgenomen van de kadastrale kaart waarop het stuk grond is aangegeven.

{Afbeelding 2}

3.5.

Op 11 december 2013 is door enkele omwonenden tegen het bestemmingsplan voor het Project bestuursrechtelijk beroep ingesteld bij de Raad van State, waaronder [eiser] . [eiser] heeft de behandeld advocaat begin 2014 verzocht om zijn naam van het beroepschrift te verwijderen aangezien hij hiertoe geen opdracht had gegeven en niet betrokken wenste te raken bij het beroep tegen het bestemmingsplan. Het beroepschrift namens [eiser] is ingetrokken op 16 januari 2014. In de brief aan de Raad van State heeft de advocaat aangegeven:
“(…) Inmiddels is mij gebleken dat twee van de appellanten niet hebben beoogd beroep in te stellen tegen het besluit. Namens hen beiden, [betrokkene 2] , [adres 3] en [eiser] , [adres 2] , trek ik het bovenaangeduide beroep dan ook in, voor zover dit beroep namens hen is ingesteld. (…)”.

3.6.

Voorafgaand aan de inhoudelijke behandeling van de zaak door de Raad van State heeft [gedaagde] een schikking getroffen met de omwonenden, waarna ook zij het beroep hebben ingetrokken.

3.7.

Omdat het stuk grond in 2017 nog niet geleverd was aan [eiser] heeft hij ARAG ingeschakeld. Die heeft [gedaagde] verzocht alsnog haar afspraken onder de Bevestigingsbrief na te komen. Hierop heeft [gedaagde] gereageerd dat bezwaar en beroep tegen het bestemmingsplan van het Project was aangetekend, waardoor de voorwaarde in de Bevestigingsbrief niet was nageleefd. Op 21 augustus 2020 heeft ARAG [gedaagde] opnieuw (schriftelijk) gesommeerd om te bevestigen dat [eiser] een gebruiksrecht op het stuk grond heeft en het stuk grond aan hem over te dragen. Partijen hebben vervolgens over deze kwestie gecorrespondeerd.

3.8.

Op 11 mei 2021 heeft [eiser] conservatoir beslag tot levering gelegd op het kadastrale perceel ‘ [adres 5] ’, waarvan het stuk grond onderdeel uitmaakt.

Tekst

4.Het geschil

in conventie

4.1.

[eiser] vordert, na wijziging van eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te bevelen het stuk grond binnen vier weken op haar kosten te (laten) saneren en daarvan schriftelijk bewijs te verstrekken;

II. Voor recht te verklaren dat [eiser] het exclusieve en altijddurende gebruiksrecht heeft om het stuk grond te gebruiken en te genieten zoals hem goeddunkt;

III. [gedaagde] te bevelen binnen vier weken na het vonnis het perceel te splitsen op zodanige wijze dat het geleverd kan worden aan [eiser] of onderdeel uitmaakt van het aan [eiser] toebehorende perceel ( [adres 6] ), op kosten van [gedaagde] ;

IV. Te bepalen dat het te wijzen vonnis dezelfde kracht zal hebben als een geldige notariële akte tot splitsing van het parceel waar het stuk grond onderdeel vanuit maakt;

V. [gedaagde] te bevelen tot feitelijke en juridische medewerking aan levering van het stuk grond binnen vier weken na het vonnis, waarbij de kosten voor rekening van [gedaagde] komen;

VI. Te bepalen dat het te wijzen vonnis dezelfde kracht zal hebben als een geldige notariële akte tot levering van het stuk grond;

VII. [gedaagde] te veroordelen om een dwangsom van €10.000,- te betalen voor iedere dag dat [gedaagde] niet aan haar verplichtingen voldoet, met een maximum van €250.000,-;

VIII. [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen, waaronder de beslagkosten.

4.2.

[gedaagde] voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

4.4.

[gedaagde] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het op het stuk grond gelegde beslag op straffe van een dwangsom op te heffen, en [eiser] te veroordelen in de reëel gemaakte proceskosten, althans de proceskosten conform het liquidatietarief waaronder nakosten.

4.5.

[eiser] voert verweer.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

in conventie

5.1.

[eiser] baseert zijn vorderingen op de door partijen getekende Bevestigingsbrief. Daaruit blijkt volgens [eiser] dat hij (i) een onmiddellijk en vrij gebruiksrecht op het stuk grond heeft en (ii) [gedaagde] het stuk grond op een later moment aan hem moet leveren. Deze verplichtingen is [gedaagde] niet nagekomen, waardoor zij in de ogen van [eiser] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de Bevestigingsbrief.

5.2.

[gedaagde] verweert zich hiertegen met de stelling dat uit de Bevestigingsbrief niet blijkt dat aan [eiser] enig exclusief en onmiddellijk gebruiksrecht zou worden verleend. Voorts voert [gedaagde] aan dat zij niet gehouden is tot overdracht, aangezien zowel [eiser] als andere omwonenden (bestuursrechtelijk) beroep hebben ingesteld tegen de voor het Project benodigde wijziging van het bestemmingsplan. Daarmee is volgens [gedaagde] niet voldaan aan de voorwaarde uit de Bevestigingsbrief dat er “geen beroep wordt ingesteld”. [gedaagde] acht het irrelevant of het beroep is ingesteld door [eiser] of een derde, aangezien ieder bezwaar of beroep de voortgang van het Project vertraagt. Op zitting heeft [gedaagde] hieraan toegevoegd dat zij vindt dat [eiser] alleen aanspraak op het stuk grond had kunnen maken als hij met succes andere omwonenden ervan had kunnen overtuigen geen beroep tegen het bestemmingsplan in te stellen.

5.3.

Het betoog van [gedaagde] kan niet slagen. De rechtbank kwalificeert de in de Bevestigingsbrief opgenomen voorwaarde dat “er geen beroep tegen het plan wordt ingesteld” als een ontbindende voorwaarde in de zin van artikel 6:22 BW. Dat betekent dat op [gedaagde] in beginsel de verplichting rust om het stuk grond aan [eiser] over te dragen, maar dat die verplichting vervalt op het moment dat de voorwaarde intreedt.

5.4.

Een redelijke uitleg van de hiervoor genoemde ontbindende voorwaarde brengt mee dat hieruit uitsluitend een verplichting voortvloeit voor [eiser] om zelf geen beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.^[1]Indien [gedaagde] beoogde te regelen dat
iederberoep tegen het bestemmingsplan (van wie dan ook) aan overdracht in de weg zou staan dan had zij dit, mede gelet op de maatschappelijke positie van partijen, expliciet moeten bepalen. De rechtbank kan [gedaagde] ook niet volgen in haar standpunt dat [eiser] verantwoordelijk is voor het handelen van zijn buren of invloed had moeten uitoefenen op zijn buren om voorkomen dat zij beroep tegen bestemmingsplan zouden instellen. Dit kon [gedaagde] ook niet van [eiser] verwachten. Het betoog van [gedaagde] komt er op neer dat [eiser] zijn mogelijkheden om bestuursrechtelijk beroep tegen het Project in te stellen opgaf terwijl voor hem allerminst zeker was dat hij daar iets voor zou terugkrijgen. Dat kan nooit de bedoeling (van [eiser] ) zijn geweest. Als [gedaagde] had willen bewerkstelligen dat omwonenden geen beroep zouden instellen tegen het bestemmingsplan, dan had zij hierover met deze personen afspraken moeten maken. Tijdens de zitting is de rechtbank gebleken dat [gedaagde] uiteindelijk ook met andere omwonenden tot een buitengerechtelijke regeling is gekomen en deze regelingen is nagekomen, als gevolg waarvan het beroep tegen het bestemmingsplan alsnog van de baan was (en ook aan de voorwaarde conform de uitleg van [gedaagde] is voldaan).

5.5.

Indien en voor zover [gedaagde] heeft willen betogen dat zij niet aan de afspraak met [eiser] gebonden zou zijn, als het Project helemaal geen doorgang zou vinden, volgt dat niet uit de Bevestigingsbrief. Een dergelijke voorwaarde is daarin niet opgenomen. Los daarvan doet die situatie zich hier niet voor omdat vaststaat dat het Project wel is gerealiseerd.

5.6.

Over de vraag of [eiser] ook zelf beroep heeft ingesteld tegen het bestemmingsplan hebben partijen schriftelijk en ter zitting uitgebreid gediscussieerd. Volgens [gedaagde] is de voorwaarde dat [eiser] geen beroep zou instellen, niet nageleefd omdat in december 2013 door een advocaat mede namens [eiser] beroep is aangetekend bij de Raad van State. [eiser] stelt hiertegenover dat hij de advocaat hiertoe nooit gemachtigd heeft, althans opdracht heeft gegeven, en dat sprake is van een vergissing. [eiser] heeft een maand later, toen hij erachter kwam dat het beroep mede namens hem was ingediend, zijn buurvrouw, die de advocaat had geïnstrueerd, verzocht om die advocaat het namens hem ingestelde beroep direct in te laten trekken. Dit is gebeurd op 16 januari 2014, voorafgaand aan de inhoudelijke behandeling van de zaak door de Raad van State. Uit de brief van de advocaat blijkt ook dat het nooit de bedoeling van [eiser] was om beroep in te stellen. Een redelijke uitleg van de Bevestigingsbrief brengt mee dat het (vrijwel onmiddellijk) intrekken van het beroep gelijk staat aan het niet instellen van het beroep. De realisering van het Project is hierdoor immers niet belemmerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [eiser] zelf geen beroep bij de Raad van State heeft ingesteld, waardoor de ontbindende voorwaarde niet is vervuld. [eiser] heeft zijn verplichtingen uit de Bevestigingsbrief dus nageleefd.

5.7.

[gedaagde] voert verder nog aan dat volgens [eiser] de vordering tot levering van het stuk grond pas opeisbaar zou zijn indien en zodra levering van de naastliggende wegkavels aan de gemeente zou plaatsvinden. Nu van dat laatste geen sprake is, kan [eiser] ook geen levering van het stuk grond verlangen, aldus [gedaagde] . Dit verweer faalt. Zoals [eiser] heeft aangevoerd, is deze voorwaarde voornamelijk opgenomen om te bewerkstelligen dat slechts één notariële akte hoeft te worden opgesteld voor de splitsing en levering van alle kavels. Dat sprake is van andere redenen waarom het uitblijven van levering van de wegkavels aan de gemeente een (feitelijke) belemmering oplevert voor levering van het stuk grond aan [eiser] , is gesteld noch gebleken. Aangezien [gedaagde] belang heeft bij de niet-vervulling van deze opschortende voorwaarde en zelf de vervulling belet door de wegkavels niet aan de gemeente te leveren, terwijl dat (feitelijk) wel mogelijk was, beschouwt de rechtbank de voorwaarde als vervuld (vgl. artikel 6:23 lid 1 BW).

5.8.

De rechtbank concludeert, gelet op het bovenstaande, dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen. [gedaagde] heeft zich er echter ook nog op beroepen dat de vorderingen van [eiser] zijn verjaard. De rechtbank gaat aan het beroep op verjaring voorbij omdat [gedaagde] dit tegenover de gemotiveerde betwisting van [eiser] niet nader heeft onderbouwd. [gedaagde] heeft niet aangegeven op welke verjaring zij doelt, sinds wanneer de vordering van [eiser] opeisbaar is en ook overigens geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan blijken dat sprake is van verjaring.

5.9.

Tegen enkele van de vorderingen van [eiser] heeft [gedaagde] nog een specifiek verweer gevoerd dat hier zal worden behandeld.
Ten aanzien van de saneringsverplichting (vordering I) heeft [gedaagde] aangevoerd dat het stuk grond al sinds geruime tijd gesaneerd is. [eiser] heeft dat niet weersproken. Vordering I in conventie zal daarom worden afgewezen.

Ook heeft [gedaagde] zich verweerd tegen de vorderingen om het perceel binnen vier weken te splitsen op kosten van [gedaagde] (vordering III) en het bevel om medewerking te verlenen aan levering binnen vier weken op kosten van [gedaagde] (vordering V). [gedaagde] voert aan dat een termijn van vier weken te kort zou zijn om een en ander te realiseren. Deze niet nader onderbouwde stelling kan de rechtbank niet volgen, zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat. De kosten van splitsing en levering komen voor rekening van [gedaagde] , aangezien in de Bevestigingsbrief is afgesproken dat [gedaagde] de kadastrale kosten draagt en voor het perceel geen vergoeding hoeft te worden betaald. Daarnaast stond het partijen kennelijk voor ogen dat de kosten van levering door [gedaagde] gedragen zouden worden, aangezien de levering tegelijk zou plaatsvinden met de levering van de wegkavels aan de gemeente en [gedaagde] hiervan de kosten zou dragen. Vorderingen III en V zullen daarom worden toegewezen.
Nu het stuk grond geleverd moet worden aan [eiser] valt, daargelaten dat hiervoor geen grondslag is in de Bevestigingsbrief, niet in te zien welk belang [eiser] nog heeft bij toewijzing van de verklaring van recht over het gebruiksrecht (vordering II). Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
Het opleggen van een dwangsom acht de rechtbank niet noodzakelijk, aangezien vorderingen IV en VI eveneens worden toegewezen en zo bewerkstelligd wordt dat gesplitst en geleverd kan worden op basis van dit vonnis.

5.10.

Ten aanzien van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring oordeelt de rechtbank dat [eiser] zijn belang bij uitvoerbaarheid bij voorraad niet (nader) heeft onderbouwd, hoewel hiertegen gemotiveerd verweer is gevoerd door [gedaagde] . De belangen van [eiser] zijn voldoende zeker gesteld door het conservatoire beslag dat op het stuk grond rust en daarop zal blijven rusten. De rechtbank zal gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagde] daartegen, het vonnis dan ook niet uitvoer bij voorraad verklaren.

5.11.

[eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 250,66 voor verschotten en € 563,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 563,00). De griffiekosten met betrekking tot het verzoekschrift bedragen € 309,00. De beslagkosten komen derhalve uit op een bedrag van € 1.122,66.

5.12.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 103,83

- griffierecht 0,00

- salaris advocaat
1.126,00(2,0 punt × tarief € 563,00)

Totaal € 1.229,83

in reconventie

5.13.

[gedaagde] baseert haar reconventionele vorderingen tot opheffing van het beslag en vergoeding van de volledige proceskosten op afwijzing van de vorderingen in conventie. Aangezien de rechtbank heeft geoordeeld dat de vorderingen van [eiser] in conventie grotendeels toegewezen worden, ziet de rechtbank geen aanleiding om het beslag op te heffen of [eiser] te veroordelen in de (volledige) proceskosten van [gedaagde] . De reconventionele vorderingen van [gedaagde] worden daarom afgewezen.

5.14.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- salaris advocaat
281,50(1 punt × factor 0,5 × tarief € 563)

Totaal € 281,50

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

beveelt [gedaagde] het stuk grond, als gedefinieerd in de dagvaarding, binnen vier weken na heden op kosten van [gedaagde] op zodanige wijze te splitsen dat het stuk grond kan worden geleverd aan [eiser] ,

6.2.

bepaalt dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte notariële akte als bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW tot splitsing van het perceel en inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers,

6.3.

beveelt [gedaagde] om volledig mee te werken aan de feitelijke en juridische levering van het stuk grond aan [eiser] binnen vier weken na heden, waarbij de levering en alles wat daarmee samenhangt voor rekening komt van [gedaagde] ,

6.4.

bepaalt dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte notariële akte als bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW tot levering van het perceel aan [eiser] , en dat dit vonnis vatbaar is voor inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers,

6.5.

veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 1.122,66,

6.6.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.229,83,

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

6.8.

wijst de vordering af,

6.9.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 281,50,

6.10.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2022.^[2]

ECLI:NL:RBNHO:2022:5138

Nakoming overeenkomst tot levering van een strook grond en uitleg van ontbindende voorwaarden

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.De zaak in het kort

2.De procedure

3.Feiten

{Afbeelding 1}

{Afbeelding 2}

4.Het geschil

in conventie

6.De beslissing

Voetnoten