Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/316278 / HA ZA 21-273
Vonnis van 18 mei 2022
in de zaak van
HBB VASTGOED B.V.,
te Heemstede,
eiseres in conventie,
verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: HBB,
advocaat mr. J.P. Koets te Haarlem,
tegen
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
HAARLEMSE KEGEL BOND,
te Haarlem,
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: HKB,
advocaat mr. J.W. Spanjer te Heemstede.
1.De kern van de zaak
Partijen hebben in 2002 een overeenkomst gesloten over de koop van een bedrijfsgebouw met erf en toebehoren. In de koopovereenkomst is een garantie/vrijwaringsbepaling opgenomen (hierna ook ‘de vrijwaringsbepaling’) door verkoper HKB aan HBB. Samenvattend heeft HKB in deze bepaling verklaard dat het onroerend goed niet verontreinigd is en dat zij, als er wel sprake is van verontreiniging, aansprakelijk is voor alle kosten van sanering en onderzoek.
Het onroerend goed is in 2004 in verhuurde staat aan HBB geleverd. Uit een onderzoek in 2020 blijkt dat er op dat moment asbest in het pand aanwezig is. HBB heeft voor de sanering van het pand hoge kosten gemaakt die zij aan HKB wil doorberekenen op grond van de vrijwaringsbepaling. HKB is het hier niet mee eens en voert op meerdere punten verweer.
De rechtbank oordeelt dat de verweren van HKB niet slagen. De rechtbank komt tot de conclusie dat HBB is de partij waarmee HKB de koopovereenkomst heeft gesloten en dus de partij is die een beroep kan doen op de vrijwaringsbepaling. Het is daarnaast aannemelijk dat al vóór de verkoop en levering aan HBB asbest in het pand aanwezig was. De vordering van HBB is ook niet verjaard, omdat zij pas in 2020 weet dat er asbest in het pand zit. Verder heeft HBB haar klachtplicht niet geschonden. De aanwezigheid van asbest in het pand is pas in 2020 vastgesteld en HBB heeft HKB daar snel genoeg op gewezen. HBB had de asbest bovendien niet eerder behoren te ontdekken. De rechtbank concludeert ook dat er geen sprake is van misbruik van omstandigheden door HBB. De vorderingen van HBB worden vervolgens gedeeltelijk toegewezen. De rechtbank begroot de door HBB in rekening gebrachte kosten (de schade) namelijk lager (€ 166.050,05) dan gevorderd
(€ 228.539,00).
(€ 228.539,00).
2.Het verloop van de procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het incidenteel vonnis van 11 augustus 2021 en de daarin opgenomen stukken;
- de akte wijziging eis tevens houdende overlegging producties van HBB van 25 maart 2022;
- de mondelinge behandeling van 7 april 2022;
- de akte wijziging eis tevens houdende overlegging producties van HBB van 25 maart 2022;
- de mondelinge behandeling van 7 april 2022;
- de spreekaantekeningen van HBB;
- de pleitaantekeningen van HKB.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
HBB is een projectontwikkelaar die zich in het bijzonder bezig houdt met de ontwikkeling van registergoederen en het verkrijgen, bezwaren, beheren en exploiteren van onroerende zaken.
3.2.
HKB is een in 1899 opgerichte bowling- en kegelvereniging.
3.3.
Op 2 december 2002 verkoopt HKB aan HBB een bedrijfsgebouw met erf en toebehoren aan de Tempeliersstraat 35 te (2012 EB) Haarlem (hierna ook gezamenlijk ‘het onroerend goed’, en afzonderlijk ‘het pand’ en ‘het erf’) voor
€ 1.310.000,00.
3.4.
In de koopovereenkomst van 2 december 2002 zijn de volgende bepalingen opgenomen, waaronder de vrijwaringsbepaling in artikel 10:
‘(…)
5. feitelijke levering, staat van het verkochte
a.
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. (…)
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. (…)
(…)
Koper is voornemens het registergoed te gebruiken als:bouwgrond na sloop van de bestaande opstallen.
(…)
10. garantieverklaringen van verkoper
Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor sub 5 en 6 verklaarde, het navolgende:
Verkoper isbevoegd tot verkoop en leveringvan het verkochte;
Verkoper staat er jegens de koper voor in dat het verkochte geenverontreinigingbevat, waaronder te dezen begrepen asbest in de bestaande opstallen of in de grond, die ten nadele strekt van het in sub 5 lid f omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het registergoed, danwel tot het nemen van andere maatregelen. In geval er wel sprake is van zodanige verontreiniging komt dit geheel en al voor rekening en risico van verkoper onder vrijwaring door verkoper van koper voor elke aansprakelijkheid. Alsdan zal verkoper derhalve alle kosten van sanering, waaronder begrepen de kosten van het bodemonderzoek, nodig om het verkochte geschikt te maken voor het in sub 5 lid f omschreven gebruik door koper, voor diens eigen rekening dienen te nemen;
(…)’
3.5.
Op 12 november 2004 is het onroerend goed aan HBB geleverd. In de leveringsakte is opgenomen dat HBB het onroerend goed aanvaardt in de huidige staat, dat deze staat overeenkomt met de staat waarin het onroerend goed zich bevond bij het sluiten van de koopovereenkomst en dat het gekochte wordt geleverd in verhuurde staat. Ook is vermeld dat de bepalingen van de koopovereenkomst van kracht blijven voor zover daarvan in de akte niet wordt afgeweken.
In de leveringsakte zijn geen afwijkende bepalingen opgenomen.
In de leveringsakte zijn geen afwijkende bepalingen opgenomen.
3.6.
Op 21 januari 2010 heeft HBB aan HKB een brief gestuurd over ‘Milieuverontreiniging pand Tempelierstraat te Haarlem’. In de brief wordt verwezen naar artikel 5 sub f en artikel 10 sub b van de koopovereenkomst (zie punt 3.4). Verder heeft HBB (onder andere) het volgende geschreven:
‘(…)
De komende periode zal door ons op de locatie een bouwplan in procedure wordt gebracht. Hiertoe hebben wij in de afgelopen periode diverse onderzoeken laten uitvoeren naar de bodemgesteldheid op de locatie. Uit deze onderzoeken is gebleken dat in de grond sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. Ondergetekende zal daarom vóór de realisatie van het bouwplan moeten overgaan tot een bodemsanering.
Om de totale kosten voor deze bodemsanering op het betreffende perceel inzichtelijk te krijgen zullen wij een adviesbureau opdracht geven een kostenraming op te stellen.
Wij maken u erop attent dat voornoemde kosten voor de bodemsanering niet de mogelijke kosten voor de sanering van asbestverontreiniging in de opstallen en de grond betreffen. Deze kosten kunnen mogelijk in een later stadium aan de orde komen.
Wij verzoeken u goede nota te nemen van het voorgaande en zullen u de komende periode op de hoogte stellen van de voornoemde kosten en de mogelijke asbestverontreiniging in de opstallen en de grond.’
3.7.
Op 19 maart 2020 heeft HBB HKB weer aangeschreven over ‘verontreiniging Tempelierstraat 35, Haarlem’. In deze brief heeft HBB weer naar de vrijwaringsbepaling in artikel 10 van de koopovereenkomst verwezen en (onder andere) het volgende geschreven:
‘(…)
We hopen tussen nu en een half jaar een aanvang te kunnen maken met de ontwikkeling ter plaatse. Dit zal leiden tot sloop van het betreffende gebouw en bouw van een appartementencomplex.
In het kader hiervan zal ook onderzoek worden verricht naar het mogelijke aanwezig zijn van bodemverontreiniging […]. We gaan er, mede gezien uw garantie, van uit dat ter plaatste geen sprake is van verontreiniging […], maar mocht dat wel geval zijn dan wijzen we u reeds nu voor alsdan op de daaruit voortvloeiende verplichtingen.’
De brief is door HBB opnieuw verstuurd op 14 april 2020.
3.8.
In oktober 2020 is de laatste huurder uit het pand vertrokken.
3.9.
Op 26 en 27 oktober 2020 heeft Ingenieursbureau [bedrijf 1] BV (hierna ook ‘[bedrijf 1]’) in opdracht van HBB een asbestinventarisatie gemaakt in het pand. In het daarvan opgemaakte rapport van 11 november 2020 wordt geconcludeerd dat asbesthoudende golfplaten op het dak van de overkapping zijn aangetroffen, en op verschillende plekken in het pand asbesthoudend plaatmateriaal en stofresten. [bedrijf 1] heeft geadviseerd om tot sanering over te gaan.
3.10.
Een vervolgonderzoek naar de luchtkwaliteit in het pand is uitgevoerd door [bedrijf 1] op 5 november 2020. In het daarvan opgemaakte rapport van 11 november 2020 wordt geconcludeerd dat sprake is van een veilige luchtkwaliteit op alle bemonsterde locaties.
3.11.
Op 2 december 2020 heeft HBB een brief gestuurd aan HKB over ‘kosten sanering Tempelierstraat 35, Haarlem’. HBB heeft in deze brief gemeld dat bij de sloop is komen vast te staan dat sprake is van verontreiniging door asbest en dat zij saneringskosten zal moeten maken. Een eerste opgave van deze kosten van € 175.115,00 is meegestuurd.
De brief is op 10 december 2020 ook aan het bij de koopovereenkomst en leveringsakte betrokken notariskantoor Krans gestuurd.
3.12.
HKB heeft niet op de brieven van HBB gereageerd.
3.13.
Op 4, 18 en 21 januari 2021 heeft [bedrijf 1] aanvullende asbestinventarisaties gemaakt waarbij de ‘vloer van 2de verdieping’, ‘CV ruimte’ en ‘werkkast vm tussenverdieping’ in het pand nader zijn onderzocht. In de bijbehorende rapportages wordt wederom geconcludeerd dat asbesthoudende toepassingen zijn aangetroffen en dat deze moeten worden gesaneerd.
3.14.
Op 11 maart 2021 heeft HBB conservatoir beslag laten leggen op de appartementsrechten (parkeren) van HKB aan het adres Rijksstraatweg 357, kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie B, met nummers 17607 A24-A35.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
HBB vordert na wijziging van eis, samengevat, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van HKB tot betaling van:
€ 228.539,00, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 12 maart 2021, althans vanaf de dag van de dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening;
de proceskosten, daaronder begrepen de beslagkosten ex artikel 706 Rv, vermeerderd met de nakosten van € 163,00 zonder betekening, dan wel
€ 248,00 in geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – vermeerderd met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
4.2.
HKB voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
4.4.
HKB vordert voor het geval de vorderingen in conventie zullen worden afgewezen, de opheffing van het gelegde conservatoire beslag op de appartementsrechten, plaatselijk bekend aan het adres Rijksstraatweg 357, kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie B, nummer 17607, A24 t/m A35, kosten rechtens.
4.5.
HBB voert verweer.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
HBB heeft voor de sanering van het pand hoge kosten gemaakt die zij aan HKB wil doorberekenen op grond van de vrijwaringsbepaling. HKB is het hier niet mee eens en voert op meerdere punten verweer. Samenvattend bepleit HKB dat de vrijwaringsbepaling wel is overeengekomen, maar niet met HBB en dat, als de bepaling wél met HBB is overeengekomen, HBB hier geen beroep (meer) op kan doen. Deze verweren worden hieronder uitgebreid besproken.
Is HBB partij bij de overeenkomst?
5.2.
HKB stelt dat het onjuist is dat HBB bij de aankoop van het onroerend goed een vrijwaring heeft bedongen. HKB is namelijk van mening dat zij niet met HBB heeft gecontracteerd, maar met [bedrijf 2] Bouwassociatie B.V.. Laatstgenoemde staat in de koopovereenkomst vermeld en niet HBB.
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat HKB wel degelijk met HBB heeft gecontracteerd. Ter zitting is door HBB toegelicht dat [bedrijf 2] Bouwassociatie B.V. haar oude handelsnaam is. Dit blijkt ook uit het feit dat het KvK-nummer van HBB en het KvK-nummer van [bedrijf 2] Bouwassociatie B.V., zoals opgenomen in de koopakte, overeenkomt.
Dit betekent dat HBB en HKB de vrijwaringsbepaling zijn overeengekomen en dat HBB zich in beginsel op deze bepaling kan beroepen.
Was er asbest in het pand aanwezig ten tijde van de (ver)koop en levering?
5.4.
HKB betwist (bij gebrek aan wetenschap) dat al in 2002/2004 asbestverontreiniging aanwezig was in het pand. HKB kan niet verantwoordelijk worden gehouden voor vervuiling ontstaan na de verkoop/levering.
Ook heeft HKB niet de gelegenheid gekregen om zelf onderzoek te doen naar de vervuiling. Het pand is op dit moment al gesloopt en gesaneerd, waardoor het HKB onmogelijk is gemaakt de verontreiniging te controleren. HKB is daarmee in een onmogelijke bewijspositie gebracht.
5.5.
De rechtbank begrijpt het verweer van HKB als volgt. Als er geen sprake was van verontreiniging van het pand op het moment van (ver)koop/levering, kan HBB zich niet op de vrijwaringsbepaling beroepen.
Met HBB is de rechtbank van oordeel dat voor een (geslaagd) beroep op de vrijwaringsbepaling in elk geval vereist is dat in het pand aangetroffen asbest voor de aankoop en levering aanwezig was. De vrijwaringsbepaling ziet namelijk volgens de tekst (zie punt 3.4) op het geval dat het verkochte - anders dan waarvoor verkoper instond - toch verontreiniging bevat. Dat HKB op dit moment de verontreiniging van het pand niet meer kan controleren op asbest, leidt niet tot de conclusie dat niet kan worden vastgesteld dat asbest is aangetroffen. Er zijn verschillende rapporten voorhanden over aangetroffen asbest van een erkend ingenieursbureau dat het pand heeft onderzocht en getoetst aan de voor asbestinventarisatie geldende regels. Het onderzoek is ook uitvoerig onderbouwd in de rapportages, die daardoor ook voor HKB controleerbaar zijn. HKB heeft die rapporten niet inhoudelijk betwist. Haar betwisting ‘bij gebrek aan wetenschap’ is dan niet voldoende.
Met HBB is de rechtbank van oordeel dat voor een (geslaagd) beroep op de vrijwaringsbepaling in elk geval vereist is dat in het pand aangetroffen asbest voor de aankoop en levering aanwezig was. De vrijwaringsbepaling ziet namelijk volgens de tekst (zie punt 3.4) op het geval dat het verkochte - anders dan waarvoor verkoper instond - toch verontreiniging bevat. Dat HKB op dit moment de verontreiniging van het pand niet meer kan controleren op asbest, leidt niet tot de conclusie dat niet kan worden vastgesteld dat asbest is aangetroffen. Er zijn verschillende rapporten voorhanden over aangetroffen asbest van een erkend ingenieursbureau dat het pand heeft onderzocht en getoetst aan de voor asbestinventarisatie geldende regels. Het onderzoek is ook uitvoerig onderbouwd in de rapportages, die daardoor ook voor HKB controleerbaar zijn. HKB heeft die rapporten niet inhoudelijk betwist. Haar betwisting ‘bij gebrek aan wetenschap’ is dan niet voldoende.
Uit het aanvullende rapport van [bedrijf 1] met betrekking tot de ‘vloer van 2de verdieping’ (zie punt 3.13) blijkt dat er asbest is gevonden in het papier dat als isolatiemateriaal onder twee houten vloeren is gebruikt. Voor het aanbrengen van genoemd asbesthoudend isolatiemateriaal onder twee houten vloeren, zouden intensieve werkzaamheden / verbouwingen noodzakelijk zijn geweest. Ter zitting is door HBB onbetwist gesteld dat het pand na aankoop en levering nooit is verbouwd. Bovendien was het pand na levering steeds verhuurd. Dit maakt het onaannemelijk dat het asbesthoudende isolatiemateriaal waarover het rapport spreekt van na 2002/2004 is. Daarbij komt dat het juist is, zoals HBB heeft aangevoerd, dat het gebruik van asbest in de bouw al voor de aankoop van het pand was verboden. In 1993 heeft de Nederlandse overheid het toepassen van asbest namelijk volledig verboden. [1]
Bovenstaande betekent dat er sprake is van verontreiniging zoals bedoeld in de vrijwaringsbepaling. HKB is daarmee in beginsel aansprakelijk voor de door HBB gemaakte saneringskosten.
Is de vordering van HBB op grond van de vrijwaringsbepaling verjaard?
5.6.
HKB stelt zich op het standpunt dat sprake is van verjaring. Zij verwijst in dit kader naar de brief van 21 januari 2010 (zie punt 3.6).
Uit deze brief blijkt dat er onderzoeken zijn verricht naar mogelijke verontreiniging in de bodem van het onroerend goed. Zulk soort onderzoeken richten zich in het algemeen ook op mogelijke asbestverontreiniging. Daarbij komt dat HBB - als professioneel aannemingsbedrijf - voldoende kennis en kunde heeft om een inschatting te maken van de mogelijke aanwezigheid van asbest. In het eerste rapport van [bedrijf 1] (zie punt 3.9) wordt gesproken over asbesthoudende golfplaten en plaatmateriaal in de CV-ruimte. Indien deze materialen al aanwezig waren op het moment van (ver)koop, dan moet dat zijn opgemerkt door een deskundige partij als HBB. Het is namelijk een feit van algemene bekendheid dat golfplaten asbest kunnen bevatten. HBB had dus al in 2002/2004 en in elk geval in 2010 kunnen en moeten constateren dat asbest aanwezig was.
Op grond van artikel 3:310 van het Burgerlijk Wetboek (hierna ‘BW’) geldt een verjaringstermijn van vijf jaar. Deze termijn begint te lopen zodra de benadeelde bekend is geworden met zowel de schade als de aansprakelijke persoon (lid 1). Bovenstaande betekent dat, omdat HBB pas in 2020 aan HKB een vervolg heeft gegeven aan de mogelijke aansprakelijkheid, de vordering is verjaard.
5.7.
HBB betwist allereerst de toepasselijkheid van artikel 3:310 BW. Dit artikel zou toepassing missen omdat het alleen ziet op de verjaring van een vordering tot vergoeding van schade. HBB vordert uitdrukkelijk nakoming van de door HKB afgegeven garantie en vrijwaring. Is artikel 3:310 BW wel van toepassing, dan geldt het volgende. HKB leest in de brief van 21 januari 2010 meer dan dat er staat. Deze brief gaat namelijk alleen over onderzoek naar de bodemgesteldheid. Er wordt hoogstens impliciet aandacht gevraagd voor een
mogelijkberoep van HBB op de vrijwaringsbepaling in de toekomst. In de brief valt niet te lezen dat er onderzoek is gedaan naar asbest in het pand of dat daar aanleiding toe was. Die aanleiding was er ook niet want HKB heeft gegarandeerd dat er juist geen asbest in het pand aanwezig was. Bovendien geldt dat een
mogelijkeaanwezigheid van asbest, die op dat moment niet was vastgesteld, onvoldoende is om de verjaringstermijn te doen aanvangen.
mogelijkberoep van HBB op de vrijwaringsbepaling in de toekomst. In de brief valt niet te lezen dat er onderzoek is gedaan naar asbest in het pand of dat daar aanleiding toe was. Die aanleiding was er ook niet want HKB heeft gegarandeerd dat er juist geen asbest in het pand aanwezig was. Bovendien geldt dat een
mogelijkeaanwezigheid van asbest, die op dat moment niet was vastgesteld, onvoldoende is om de verjaringstermijn te doen aanvangen.
De asbestverontreiniging in het pand kwam pas aan de oppervlakte na het (gedwongen) vertrek van de laatste huurder uit het pand in oktober 2020. Pas nadat het pand leeg en ontruimd was kon HBB in het kader van de sloop een asbestinventarisatie met destructief onderzoek laten uitvoeren.
Verder is het onjuist dat HBB op het moment van (ver)koop, of in 2010, geweten zou moeten hebben dat de golfplaten en CV-ruimte asbest konden bevatten. Of er sprake is van asbestverontreiniging is niet visueel vast te stellen. Dit gebeurt via een gespecialiseerd onderzoek en dat heeft pas na oktober 2020 kunnen plaatsvinden.
5.8.
Anders dan HBB meent is artikel 3:310 BW van toepassing in deze zaak. Het is juist dat het artikel alleen ziet op de verjaring van een vordering tot vergoeding van schade. De rechtbank is van oordeel dat de vordering van HBB in de kern ook ziet op een vergoeding van schade. HBB en HKB hebben namelijk een contractuele afspraak gemaakt óver schadevergoeding. De primaire verplichting van HKB was het pand ‘schoon’, dus vrij van verontreiniging, opleveren. De vrijwaringsbepaling, die enkel geldt als sprake is van een gebrek in de prestatie, verplicht HKB tot vergoeding van de door het gebrek ontstane schade onder meer bestaande uit saneringskosten.
Artikel 3:310 lid 1 BW bepaalt dat de verjaringstermijn van vijf jaar begint te lopen zodra de benadeelde bekend is geworden met de schade en de aansprakelijke persoon. HKB stelt dat HKB in ieder geval in 2010 bekend was met de asbestverontreiniging in het pand of dat zij in (elk geval in) 2010 hiermee had behoren bekend te zijn. Zij verwijst hierbij alleen naar de brief van 21 januari 2010. Net als HBB is de rechtbank van oordeel dat HKB in deze brief meer leest dan dat er daadwerkelijk staat. In de brief wordt melding gemaakt van diverse onderzoeken
naar de bodemgesteldheidvan het onroerend goed en dat uit deze onderzoeken is gebleken dat er sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Verder is aangekondigd dat de kosten voor de benodigde bodemsanering nog inzichtelijk gemaakt moeten worden. Bij deze kosten is HKB er op gewezen dat zij niet zien op ‘de
mogelijkekosten voor de sanering van asbestverontreiniging’. Die kosten ‘kunnen
mogelijkin een later stadium aan de orde komen’. Uit deze bewoording, specifiek het gebruik van het woord ‘mogelijk’, blijkt dat HBB op het moment van verzenden van de brief in 2010 nog niet bekend was met de asbestverontreiniging. HBB heeft dit ook gemotiveerd betwist. Niet slechts een vermoeden, maar bekendheid met de schade is vereist voor het starten van de verjaringstermijn. De stelling dat HBB - als professioneel aannemingsbedrijf - voldoende kennis en kunde heeft om al in 2002/2004 zelf een inschatting te kunnen maken van de mogelijke aanwezigheid van asbest en dat had moeten onderzoeken, kan - wat daar ook van zij - niet tot de conclusie leiden dat de verjaringstermijn is gestart. Voltooiing daarvan is noodzakelijk voor een geslaagd beroep op artikel 3:310 BW. Het beroep van HKB op verjaring slaagt dan ook niet.
naar de bodemgesteldheidvan het onroerend goed en dat uit deze onderzoeken is gebleken dat er sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Verder is aangekondigd dat de kosten voor de benodigde bodemsanering nog inzichtelijk gemaakt moeten worden. Bij deze kosten is HKB er op gewezen dat zij niet zien op ‘de
mogelijkekosten voor de sanering van asbestverontreiniging’. Die kosten ‘kunnen
mogelijkin een later stadium aan de orde komen’. Uit deze bewoording, specifiek het gebruik van het woord ‘mogelijk’, blijkt dat HBB op het moment van verzenden van de brief in 2010 nog niet bekend was met de asbestverontreiniging. HBB heeft dit ook gemotiveerd betwist. Niet slechts een vermoeden, maar bekendheid met de schade is vereist voor het starten van de verjaringstermijn. De stelling dat HBB - als professioneel aannemingsbedrijf - voldoende kennis en kunde heeft om al in 2002/2004 zelf een inschatting te kunnen maken van de mogelijke aanwezigheid van asbest en dat had moeten onderzoeken, kan - wat daar ook van zij - niet tot de conclusie leiden dat de verjaringstermijn is gestart. Voltooiing daarvan is noodzakelijk voor een geslaagd beroep op artikel 3:310 BW. Het beroep van HKB op verjaring slaagt dan ook niet.
5.9.
Overigens staat het gebrek aan bekendheid van HBB met de asbestverontreiniging ook een beroep op verjaring op grond van artikel 3:307 BW in de weg. Deze bepaling regelt de verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis uit overeenkomst. De verjaringstermijn van vijf jaar gaat lopen op het moment dat de verbintenis opeisbaar is geworden. HKB heeft de opeisbaarheid van de vordering niet onderbouwd. Voor zover zij stelt dat de vordering opeisbaar zou zijn vanaf de brief van 21 januari 2010, is al besproken dat HBB op dat moment niet bekend was met de asbestverontreiniging. Een eerdere bekendheid is evenmin onderbouwd. De onbekendheid blokkeert de opeisbaarheid van een mogelijke vordering tot nakoming, waardoor ook de verjaringstermijn uit artikel 3:307 BW niet is gaan lopen.
Heeft HBB op tijd bij HKB geklaagd?
5.10.
HKB is van mening dat HBB een onderzoeksplicht had in 2010 dan wel op het moment van (ver)koop van het pand. HKB werkt dit als volgt uit. HKB is van mening dat HBB op grond van artikel 6:89 BW in combinatie met artikel 7:23 BW geen beroep meer kan doen op een gebrek in het geleverde, de verontreiniging in het pand, omdat zij pas zes jaar na de levering (2010) de aanwezigheid van asbest heeft ontdekt, dan wel had behoren te ontdekken. HBB had binnen een redelijke termijn na de (ver)koop moeten onderzoeken of er sprake was van asbestverontreiniging. Met andere woorden, HBB had dus een beperkte termijn na (ver)koop van het pand waarbinnen zij over het gebrek had kunnen klagen bij HKB. Omdat HBB dit niet tijdig heeft gedaan, heeft zij haar klachtplicht geschonden en kan zij geen beroep meer doen op het gebrek. Artikel 7:23 BW beschermt HKB zo tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten.
5.11.
HBB betwist allereerst dat artikel 7:23 BW van toepassing is omdat de klachtplicht ziet op gevallen waarin sprake is van een gebrek in de prestatie of non-conformiteit, en niet op de nakoming van een vrijwaringsverplichting. Daarnaast zou HKB het artikel verkeerd begrijpen. Er is volgens HBB geen algemene onderzoeksplicht van de koper binnen een redelijke termijn. De koper mag er juist vanuit gaan dat het gekocht aan de overeenkomst voldoet, helemaal wanneer de verkoper er voor in staat dat het verkochte geen gebrek, zoals asbestverontreiniging, bevat. HBB had dus niet eerder dan november 2020 behoren te weten dat er sprake was van asbestverontreiniging in het pand. En als er al een klachtplicht op HBB rust, heeft zij hier tijdig aan voldaan door HKB in 2020 op de hoogte stellen van de verontreiniging in het pand.
5.12.
Zoals in punt 5.8 al is besproken, ziet de vordering van HBB in de kern op een vergoeding van schade bij een gebrek in de prestatie (de verontreiniging). De vrijwaringsbepaling geldt enkel als sprake is van een gebrek in de prestatie. Bij de vraag of HKB op grond van de vrijwaringbepaling schadevergoeding verschuldigd is, dient dus ook beoordeeld te worden op zij aan haar primaire prestatie heeft voldaan. Dit betekent naar oordeel van de rechtbank dat artikel 7:23 BW van toepassing is op deze zaak.
Vast staat dat HBB pas in 2020 bekend is geworden met de asbestverontreiniging in het pand. Partijen verschillen van mening of HBB de asbestverontreiniging had behoren te ontdekken op het moment van koop en/of levering in 2002/2004, dan wel op het moment van de bodemonderzoeken in 2010. HKB meent dat dit het geval is. Gelet op de door HKB gegeven garantie in artikel 10 van de koopovereenkomst dat het verkochte geen verontreiniging bevat, volgt de rechtbank de door HKB geconstrueerde onderzoeksplicht van HBB niet. De door HKB afgegeven garantie, neemt de verplichting tot eigen onderzoek door HBB juist weg. Dit geldt zowel op het moment van koop en levering in 2002/2004, als op het moment van de bodemonderzoeken in 2010. Dit betekent dus dat de redelijke termijn waarbinnen HBB over de asbestverontreiniging kon klagen, niet is gaan lopen in 2002/2004 of in 2010. Door HKB is niet gesteld dat deze termijn in ieder geval is gaan lopen vanaf het rapport van [bedrijf 1] in 2020 (punt 3.9) en is verstreken voordat HKB door HBB is aangeschreven.
Heeft HBB misbruik gemaakt van omstandigheden bij het sluiten van de overeenkomst?
5.13.
HKB stelt tot slot dat HBB misbruik van omstandigheden heeft gemaakt in de zin van artikel 3:44 lid 4 BW. Dit lid bepaalt dat misbruik van omstandigheden aanwezig is, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. De rechtshandeling is dan vernietigbaar. Omdat het onroerend goed inmiddels gesloopt is, vordert HKB dat de rechtbank de gevolgen van de rechtshandeling op grond van artikel 3:54 lid 2 BW zal wijzigen in afwijzing van de schadevergoeding.
5.14.
De rechtbank is het met HBB eens dat niet gebleken is dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst sprake was van een bijzondere omstandigheid en dat die bijzondere omstandigheid heeft geleid tot het sluiten van de overeenkomst zoals vereist in artikel 3:44 BW. Er is ook niet gesteld dat HBB van deze beweerdelijke omstandigheid misbruik heeft gemaakt. HKB heeft enkel haar - naar eigen zeggen - onervarenheid en lichtzinnigheid afgezet tegen de professionaliteit van HBB en heeft daarmee onvoldoende gesteld voor een geslaagd beroep op artikel 3:44 BW.
Conclusie
5.15.
De verweren van HKB slagen niet. HKB is dan ook op grond van de vrijwaringsbepaling aansprakelijk voor de door HBB gemaakte kosten ten behoeve van de asbestsanering. De rechtbank begroot deze kosten onder punt 5.16.
Schade
5.16.
HBB heeft de kosten die betrekking hebben op de asbestverontreiniging in het pand uiteengezet. Deze posten worden hieronder afzonderlijk besproken.
(Aanvullende) facturen [bedrijf 3]
5.17.
HBB heeft in totaal 13 facturen overgelegd die zien op de asbestsanering van het pand. De totaalsom van deze facturen is (€ 84.000 + € 68.700,00 =) € 152.700,00. De gemaakte kosten zijn door de onderzoeksrapportages in combinatie met de overgelegde facturen voldoende inzichtelijk gemaakt. Ook voor HKB. Het op dit punt gevorderde bedrag van € 152.700,00 zal dan ook worden toegewezen.
Facturen BouwEnergie
5.18.
HBB heeft een drietal facturen overgelegd die zien op kosten van stroomvoorzieningen vanwege de asbestsanering. De rechtbank is van oordeel dat uit deze facturen alleen blijkt dat stroom is verbruikt in de periode december 2020 tot maart 2021, maar niet dat deze stroom daadwerkelijk voor de asbestsanering is gebruikt. Bovendien zijn de facturen geadresseerd aan [bedrijf 4] B.V. op een voor de rechtbank onbekend adres. Het voor stroomvoorziening gevorderde bedrag van € 4.472,78 wordt daarom afgewezen.
Facturen [bedrijf 1]
5.19.
HBB heeft een drietal facturen overgelegd die zien op de asbestinventarisatie van het pand en de rapportages daarvan. De totaalsom van de facturen is € 13.350,05. De gemaakte kosten zijn door de onderzoeksrapportages in combinatie met de overgelegde facturen voldoende inzichtelijk gemaakt. Ook voor HKB. Het op dit punt gevorderde bedrag van € 13.350,05 zal dan ook worden toegewezen.
Begeleidingskosten en vertragingsschade
5.20.
HBB stelt tot slot dat zij kosten heeft gemaakt voor de begeleiding van de asbestsanering en schade heeft geleden vanwege de vertraging in de bouw. Deze kosten zijn door HBB becijferd op € 11.517,00 aan begeleidingskosten en € 46.500,00 aan vertragingsschade. Ter onderbouwing verwijst HBB naar een vermoedelijk zelf opgesteld Excelbestand. Voor de rechtbank zijn de in dit bestand opgevoerde kosten zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet te controleren. Deze kosten, die door HKB betwist zijn, worden dan ook afgewezen.
5.21.
Op grond van bovenstaande concludeert de rechtbank dat alleen de facturen van [bedrijf 3] en [bedrijf 1] als schade van HBB in het kader van de asbestsanering zijn aan te merken, en dus op grond van de vrijwaringsbepaling door HKB moeten worden betaald. Het totaalbedrag dat HKB aan HBB moet betalen komt neer op (€ 152.700,00 + € 13.350,05 =) € 166.050,05.
Proceskosten
5.22.
De gevorderde rente over de hoofdsom kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding. Er is namelijk niet toegelicht waarom de rente met ingang van de gevorderde ingangsdatum verschuldigd is.
5.23.
HBB vordert HKB te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 87,91 voor kosten deurwaardersexploten, € 667,00 voor griffierecht en € 1.770,00 voor salaris advocaat (1,0 punt × € 1.770,00), totaal € 2.524,91.
5.24.
HKB is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van HBB als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
85,81
- griffierecht
€
3.533,0
- salaris advocaat
€
3.540,0
(2,00 punten × € 1.770,00)
Totaal
€
7.158,81
5.25.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
in voorwaardelijke reconventie
5.26.
Omdat niet aan de door HKB geformuleerde voorwaarde is voldaan, komt de rechtbank niet toe aan bespreking van de reconventionele vordering. HKB zal niet-ontvankelijk worden verklaard in haar vordering.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
veroordeelt HKB tot betaling aan HBB van een schadevergoeding van € 166.050,05, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 15 april 2021 tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt HKB in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 2.524,91, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt HKB in de proceskosten, aan de zijde van HBB tot dit vonnis vastgesteld op 7.158,81, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.4.
veroordeelt HKB in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 163,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als HKB niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.5.
verklaart de beslissing uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.7.
verklaart HKB niet-ontvankelijk in haar vordering.
Dit vonnis is gewezen door mr. mr. E.B. de Vries-van den Heuvel en uitgesproken op 18 mei 2022.