ECLI:NL:RBNHO:2022:5113

• Datum uitspraak: 25 mei 2022
• Publicatiedatum: 13 juni 2022
• Zaaknummer: 9486234
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging van VvE-besluit inzake huurovereenkomst en huurprijsverhoging

In deze zaak verzoekt een lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE) de kantonrechter om een besluit van de VvE te vernietigen. Dit besluit betreft de opzegging van de huurovereenkomst voor een parterrekamer, die door de VvE als verhuurder aan het lid was verhuurd. De kantonrechter oordeelt dat het besluit vernietigbaar is op grond van artikel 2:15 lid 1 sub a van het Burgerlijk Wetboek, omdat het besluit niet vooraf was geagendeerd. Hierdoor konden de VvE-leden zich niet adequaat voorbereiden op de vergadering waarin het besluit werd genomen.

Het procesverloop begint met een verzoekschrift dat op 8 oktober 2021 is ingediend door de verzoeker, die samen met haar partner eigenaar is van een appartement binnen het appartementencomplex. De VvE heeft een verweerschrift ingediend en op 29 april 2022 vond een zitting plaats. De kantonrechter concludeert dat het voorgenomen besluit om de huurovereenkomst op te zeggen niet op de agenda stond, wat in strijd is met de statuten van de VvE. Dit gebrek aan agendering heeft geleid tot een schending van de rechten van de verzoeker, die niet in staat was zich voor te bereiden op het besluit.

De kantonrechter wijst het verzoek van de verzoeker toe en vernietigt het besluit van de VvE. De proceskosten worden toegewezen aan de VvE, die in het ongelijk wordt gesteld. De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./repnr.: 9486234 \ EJ VERZ 21-61

Uitspraakdatum: 25 mei 2022

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

1. [verzoeker 1]

2.
[verzoeker 2]

wonende te [woonplaats]

verzoekende partij

verder te noemen: [verzoeker 1] c.s.

gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga (DAS)

tegen

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
VvE [VvE]

gevestigd te [plaats]

verwerende partij

verder te noemen: de VvE

gemachtigde: mr. H.J.G. Braakhuis

De zaak in het kort

Deze zaak gaat over een VvE-lid dat de kantonrechter verzoekt en besluit van de VvE te vernietigen. Dit besluit betrof de opzegging van de huurovereenkomst van de parterreruimte (hobbyruimte) tussen de VvE als verhuurder en het VvE-lid als huurder. De kantonrechter wijst het verzoek toe, omdat het voorgenomen besluit in strijd is genomen met het toepasselijke reglement van splitsing doordat het niet was geagendeerd (artikel 2:15 lid 1 onder a BW).

1. Het procesverloop

1.1.

[verzoeker 1] c.s. heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 8 oktober 2021. De VvE heeft een verweerschrift ingediend.

1.2.

Op 29 april 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2. Feiten

2.1.

[verzoeker 1] (hierna: [verzoeker 1] ) en haar partner [verzoeker 2] (hierna: [verzoeker 2] ) zijn eigenaar van het appartement aan [adres] in [plaats] . Het appartement maakt deel uit van het appartementencomplex [appartementencomplex] , dat is ontworpen door het architectenduo [architectenduo] . Door middel van de Stichting [appartementencomplex] wordt de uiterlijke verschijning van het complex gehandhaafd. In dat kader is (laatstelijk in februari 2018) ook het document ‘Criteria voor Uniformiteit’ opgesteld.

2.2.

[verzoeker 1] c.s. is als eigenaar van rechtswege lid van de VvE.

2.3.

In artikel 32 lid 6 van het op grond van de akte van splitsing van toepassing zijnde Modelreglement (hierna: MR 1973) staat:
“(…). De oproeping ter vergadering vindt plaats met een termijn van ten minste 8 vrije dagen (…); zij bevat de opgave van de punten der agenda alsmede de plaats van de vergadering.”

2.4.

Vanaf 1 juni 2016 huurt [verzoeker 1] van de VvE de parterrekamer (‘restruimte’), die zich op de begane grond van het appartementencomplex bevindt. [verzoeker 1] gebruikt deze ruimte als atelier en heeft voor het raam (dat grenst aan de straatzijde) een vitrinekast geplaatst waar haar creaties zijn uitgestald (zie de foto onder r.o. 2.5).

2.5.

Het VvE-bestuur heeft op enig moment aan [verzoeker 1] laten weten dat zij de gordijnen van de restruimte moet sluiten. Het VvE-bestuur deed daarbij een beroep op hoofdstuk 2.7 van de Criteria Uniformiteit, waar staat:

2.6.

In de Algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van 10 september 2020 is het punt van de gordijnen ter sprake gekomen. In de notulen staat daarover:
“Huurcontract: De voorzitter geeft aan dat de architect [architect] een scan heeft uitgevoerd. De aanbevelingen van [architect] zijn opgevolgd. De voorzitter heeft vervolgens een gesprek gehad met de huurster en is overeengekomen dat de gordijnen 's avonds worden gesloten. Deze afspraak wordt niet nagekomen.

Mevr. [verzoeker 1] merkt op dat punt 14 (restruimte VvE) inzake het sluiten van de gordijnen, niet behandeld is op de vorige ALV.

De stichting eist van [appartementencomplex] dat de afspraken van het sluiten van de gordijnen wordt nagekomen. Zo niet dan de stichting [appartementencomplex] in gebreke stellen.

Mevr [verzoeker 1] geeft aan dat het niet zo gemakkelijk is door de constructie, om de gordijnen te sluiten. Zij heeft het geprobeerd, maar het lukt haar helaas niet.

Er volgt een heftige discussie, waarbij veel bijval uit de zaal komt voor mevr. [verzoeker 1] .

[betrokkene] stelt voor om een goede technische oplossing te zoeken bij de vervanging van de kozijnen om het punt van de gordijnen op te lossen .

De leden stemmen unaniem in met deze oplossing”

2.7.

In de actiepuntenlijst bij voornoemde notulen staat onder punt 11:
“11. [betrokkene] zoekt een goede technische oplossing bij de vervanging van de kozijnen in de restruimte om het punt van de gordijnen op te lossen. Luxaflex in het isolatieglas kost ca €7.100,-. Voorstel wordt aan gebruiker voorgelegd. Status: afgehandeld”

2.8.

In een brief van 26 augustus 2021 zijn de VvE-leden, waaronder [verzoeker 1] c.s., uitgenodigd om een algemene ledenvergadering van de VvE bij te wonen op 8 september 2021. In de bijgevoegde agenda is als agendapunt (onder meer) opgenomen dat de notulen van de ALV van 10 september 2020 besproken worden.

2.9.

Op 8 september 2021 heeft een ALV plaatsgevonden. Tijdens deze vergadering is het besluit in stemming gebracht om de huurovereenkomst met [verzoeker 1] op te zeggen en een nieuwe huurovereenkomst, met een verhoogde huurprijs aan te bieden. Dit besluit is met 20 stemmen, waaronder 9 volmachten, vóór en 13 stemmen tegen aangenomen. In de notulen staat hierover:

“(…). De voorzitter merkt op dat er klachten van bewoners zijn over stankoverlast vanuit de restruimte. Verder staat in het huurcontract dat er niets veranderd mag worden aan het uiterlijk. Een etalage is dus niet toegestaan. Dit is bevestigd door de architect. In het document 'Voorschriften en criteria gebouwen' uit 2018 is dit terug te vinden. Er komen nieuwe kozijnen, zonder ventilatoren en er kunnen geen voorzieningen getroffen worden voor gordijnen. Mevr. [verzoeker 1] wil ventilatie, net zoals de kapper.

De voorzitter merkt op dat de kapper bedrijfsruimte huurt en mevr. [verzoeker 1] een hobbyruimte.

De voorzitter stelt voor om het huidige contract op te zeggen en een nieuwe contract op te stellen waarin o.a.de prijzen aangepast worden.

Stemming

11 leden en 9 volmacht houders stemmen voor

13 leden stemmen tegen.

Het voorstel wordt aangenomen.

(…)”

2.10.

In een brief van 27 september 2021 heeft het VvE-bestuur de huurovereenkomst met [verzoeker 1] opgezegd per 1 januari 2022.

2.11.

In een brief van 16 december 2021 heeft het VvE-bestuur [verzoeker 1] een nieuwe huurovereenkomst onder gewijzigde voorwaarden, waaronder een hogere huurprijs, aangeboden. [verzoeker 1] heeft dit aanbod niet (binnen de gestelde termijn) geaccepteerd.

3. Het verzoek

3.1.

[verzoeker 1] verzoekt de kantonrechter het besluit van de VvE van 8 september 2021 met betrekking tot de opzegging van de huurovereenkomst en verhoging van de huurprijs te vernietigen, met veroordeling van de VvE, [verzoeker 1] daarvan uitgesloten, in de kosten van dit geding.

3.2.

[verzoeker 1] legt aan haar verzoek ten grondslag – samengevat – dat het besluit van de VvE (a) in strijd met de wettelijke of statutaire bepalingen tot stand gekomen is en (b) in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
Het besluit is in strijd met de wettelijke of statutaire bepalingen tot stand gekomen (ad a) omdat het onderwerp van de huuropzegging niet van te voren was geagendeerd, er geen volstrekte meerderheid van stemmen aanwezig was om rechtsgeldige besluiten te nemen en vijf volmachten niet mogen meetellen in de stemming doordat het in strijd met een eerder genomen besluit is om meer dan twee volmachten per eigenaar toe te staan.

Het besluit is in strijd met de redelijkheid en billijkheid (ad b), omdat er geen gronden bestaan die een opzegging van de huurovereenkomst rechtvaardigen en omdat niet door middel van een huuropzegging een hogere huurprijs bewerkstelligd kan worden.

4. Het verweer

4.1.

De VvE verweert zich tegen het verzoek. Daartoe is – samengevat – het volgende aangevoerd.
[verzoeker 2] is niet-ontvankelijk in zijn verzoek, omdat hij geen (eigen) belang heeft zoals bedoeld in artikel 3:303 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
Het besluit is niet vernietigbaar wegens een totstandkoming in strijd met de wet of statuten. Het voorgenomen besluit was wel geagendeerd althans voor de leden was duidelijk dat hierover gesproken zou worden. Het niet-agenderen is bovendien niet in strijd met het reglement. Ook is het besluit met voldoende meerderheid/quorum aangenomen. De volmachten tellen mee voor de stemming, maar er is nog steeds sprake van een meerderheid als dat niet zo zou zijn.
Het besluit is bovendien niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. [verzoeker 1] komt, als huurder, geen beroep toe op artikel 2:8 BW. Ook als het besluit wel aan artikel 2:8 BW getoetst wordt, is het niet vernietigbaar, omdat geen sprake is van een besluit dat ‘geen redelijk oordelend mens voor zijn rekening zou willen nemen’.
Hoewel voor een inhoudelijke huurrechtelijke beoordeling van de opzegging van de huuropzegging in deze procedure geen plaats is, geldt (uiterst subsidiair) dat de huuropzegging niet in strijd met de wet is.

5. De beoordeling

5.1.

De kern van het geschil is of het VvE-besluit van 8 september 2021 ten aanzien van de opzegging van de huurovereenkomst met [verzoeker 1] , vernietigd moet worden.

5.2.

Het meest verstrekkende verweer van de VvE dat [verzoeker 2] (hierna: [verzoeker 2] ) niet-ontvankelijk is, slaagt. Ter zitting heeft [verzoeker 1] erkend dat zij de procedure alleen voor zichzelf heeft aangespannen en dat [verzoeker 2] niets met de huurovereenkomst tussen [verzoeker 1] en de VvE te maken heeft. Daarmee staat vast dat [verzoeker 2] geen (eigen) belang zoals bedoeld in artikel 3:303 BW bij deze procedure heeft.

5.3.

Het verzoek van [verzoeker 1] c.s. moet aan de hand van artikel 5:130 BW jo 2:15 lid 1 sub a BW worden beoordeeld. Laatstgenoemd artikel bepaalt dat een besluit vernietigbaar is wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van een besluit regelen.

5.4.

In artikel 31 lid 6 van de MR 1973 is bepaald dat bij de oproeping tot een vergadering een ‘opgave van de punten der agenda’ opgenomen moet zijn (r.o. 2.3). De VvE stelt zich primair op het standpunt dat daaraan is voldaan. Zij verwijst naar de agenda voor de ALV van 8 september 2021 (r.o. 2.8) waarin staat dat de notulen van 10 september 2020 zouden worden besproken en naar punt 11 van die notulen waaruit blijkt dat de kwestie van de gordijnen al op 10 september 2020 aan de orde is gebracht. Hieruit volgt volgens de VvE dat [verzoeker 1] en de overige leden konden weten dat het onderwerp in de ALV van 8 september 2021 opnieuw aan bod zou komen, omdat het een logisch uitvloeisel was van de actiepunten uit de ALV van 10 september 2020.

5.5.

De kantonrechter volgt de VvE hierin niet. Uit de notulen van 10 september 2020 valt alleen op te maken dat is gesproken over de issue met de gordijnen, en dat het daaruit voortvloeiende actiepunt (het zoeken naar een technische oplossing om het punt van de gordijnen op te lossen) is afgehandeld (r.o. 2.7). Niet valt hieruit af te leiden dat er een voornemen bestond om (een jaar later op de volgende ALV) de huurovereenkomst met [verzoeker 1] op te zeggen. Ook uit de notulen van de ALV van 8 september 2021 blijkt niet dat het voornemen de huurovereenkomst op te zeggen voor die vergadering geagendeerd was, of al (ruim) vóór de ALV bij de leden bekend was. Ten slotte blijkt uit de notulen van 8 september 2021 dat reden voor opzegging niet alleen de gordijnen waren, maar ook klachten over stankoverlast en verhoging van de huurprijs. Gesteld noch gebleken is dat deze punten in de eerdere vergadering aan de orde zijn geweest.

5.6.

Ter zitting is door [verzoeker 1] gemotiveerd weersproken dat al vóór de ALV van 8 september 2021 bekendheid bestond met het voorgenomen besluit. Zij heeft toegelicht dat was afgesproken dat door de VvE-beheerder een technische oplossing gezocht zou worden voor het probleem dat de gordijnen van de restruimte niet (gemakkelijk) gesloten konden worden vanwege de verwarming op pootjes. Omdat de offerte daarvoor te hoog bleek te zijn, heeft volgens [verzoeker 1] tijdens de ALV op 8 september 2021 een mevrouw uit de zaal aan de voorzitter gevraagd of er geen nieuw huurcontract gesloten kon worden. Daarop zei de voorzitter:
‘Dat is goed, dan brengen we het nu in stemming en doen we gelijk een huurverhoging.’ , aldus [verzoeker 1] . De VvE heeft deze, door [verzoeker 1] geschetste gang van zaken niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Deze gang van zaken sluit ook aan bij de notulen van die ALV, waarin is opgenomen: “
De voorzitter stelt voor om het huidige contract op te zeggen en een nieuwe contract op te stellen waarin o.a. de prijzen aangepast worden ”. Dit wekt de suggestie dat het voorstel om de huurovereenkomst op te zeggen ter plekke tijdens de ALV is opgekomen en vervolgens direct in stemming is gebracht.

5.7.

Gelet op het voorgaande staat vast dat voorgenomen besluit om de huurovereenkomst met [verzoeker 1] op te zeggen niet geagendeerd was en dat de leden ook niet hoefden te begrijpen dat hierover gestemd zou gaan worden. Het besluit is daarmee in strijd met artikel 31 lid 6 van de MR 1976 tot stand gekomen. De gedachte achter deze regeling is dat VvE-leden tijdig kennis nemen van de agendapunten en zo voldoende tijd hebben om zich op de geagendeerde onderwerpen voor te bereiden. De kantonrechter is van oordeel dat het voornemen om de huurovereenkomst met [verzoeker 1] op te zeggen, geagendeerd had moeten worden, te meer omdat een dergelijk besluit voor in elk geval [verzoeker 1] een ingrijpend karakter heeft. Doordat het voorstel pas tijdens de vergadering te berde is gebracht, hebben de leden van de VvE, waaronder [verzoeker 1] zelf, zich niet adequaat op het voorgenomen besluit kunnen voorbereiden. [verzoeker 1] heeft een redelijk belang bij vernietiging van het besluit op formele gronden, aangezien zij door deze wijze van totstandkoming in haar belangen is geschaad.

5.8.

Dit klemt eens te meer nu het besluit is aangenomen met een meerderheid van elf stemmen, waarvan negen stemmen via een volmacht zijn uitgebracht. De VvE heeft kenbaar gemaakt dat het om blanco volmachten gaat, maar omdat zij de volmachten zelf niet in het geding heeft gebracht en deze (ondanks verzoek daartoe) ook niet aan [verzoeker 1] heeft verstrekt, is de kantonrechter noch [verzoeker 1] in staat deze stelling te verifiëren en te controleren of de stemming correct is geschied. Dit is, juist vanwege het gebrek aan agendering, relevant omdat in dat geval de volmachtgever niet van te voren weet waarover gestemd gaat worden en waarvoor hij een (blanco) volmacht afgeeft. De voorzitter bepaalt in dat geval zelf hoe er op basis van de volmachten gestemd gaat worden over een ter plekke ingebracht voorgenomen besluit. Anders dan de VvE betoogt, gaat het hier niet om een uitsluitend interne kwestie (tussen volmachtgever en gevolmachtigde), maar moeten ook andere leden van de VvE kunnen controleren of de stemming correct en op basis van bij iedereen beschikbare informatie heeft plaatsgevonden.

5.9.

Gelet op het voorgaande is de conclusie dat de kantonrechter het verzoek van [verzoeker 1] zal toewijzen en het besluit op grond van artikel 2:15 lid 1 onder a BW zal vernietigen. De overige (subsidiaire) stellingen van [verzoeker 1] c.s. hoeven daarom geen verdere bespreking.

5.10.

De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek van [verzoeker 1] zal toewijzen.

5.11.

De proceskosten komen voor rekening van de VvE, omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij zal [verzoeker 1] – overeenkomstig haar verzoek – worden uitgezonderd bij het omslaan van die kosten over de leden van de VvE.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

verklaart [verzoeker 2] niet-ontvankelijk in zijn verzoek;

6.2.

wijst het verzoek van [verzoeker 1] toe en vernietigt het besluit van de VvE van 8 september 2021 met betrekking tot de opzegging van de huurovereenkomst en verhoging van de huurprijs;

6.3.

veroordeelt de VvE tot betaling van de proceskosten, waarbij [verzoeker 1] – overeenkomstig haar verzoek – zal worden uitgezonderd bij het omslaan van die kosten over de leden van de VvE, die de kantonrechter aan de kant van [verzoeker 1] tot en met vandaag vaststelt op:

griffierecht € 85,00;

salaris gemachtigde € 498,00;

6.4.

verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter