ECLI:NL:RBNHO:2022:5009

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/319819 / HA ZA 21-471

Vonnis van 25 mei 2022

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

wonende te [plaats] ,
2.
[eiser 2],

wonende te [plaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in (deels voorwaardelijke) reconventie,

hierna samen te noemen: [eiser 1] c.s.,

advocaat mr. B.F. Mulder te Amsterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in (deels voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat mr. J.R.L. van Gasteren te Leusden.

1.De zaak in het kort

Partijen zijn buren. Op enig moment is komen vast te staan dat de woning van [eiser 1] c.s. deels over de kadastrale grens heen, op het perceel van [gedaagde] , is gebouwd. Partijen hebben overlegd over aanpassing van de kadastrale grenzen, maar zijn niet tot overeenstemming gekomen. Zij verschillen namelijk van mening over de vraag of een andere strook grond, binnen de kadastrale grenzen van het perceel van [eiser 1] c.s., al of niet door een vroegere ruilafspraak of door verjaring in eigendom is overgegaan op [gedaagde] . In deze procedure stellen partijen over en weer vorderingen in om vast te laten stellen hoe de eigendomsverhoudingen zijn van de strook grond onder de overbouw en van de andere strook grond en om een en ander te formaliseren en in het kadaster te laten aanpassen.

De rechtbank komt tot de conclusie dat de strook grond onder de overbouw door verjaring in eigendom is overgegaan op de rechtsvoorgangers van [eiser 1] c.s., en dus eigendom is van [eiser 1] c.s. en dat de andere strook grond door verjaring eigendom van [gedaagde] is geworden.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 1 december 2021;
- de mondelinge behandeling van 14 april 2022 en de daarvan door de griffier bijgehouden aantekeningen;
- de conclusie van antwoord in reconventie;

- de brief van mr. Van Gasteren van 6 april 2022 met bijlage;
- de brief van mr. Van Gasteren van 8 april 2022 met producties 7 tot en met 10.

2.2.

Productie 17 bij dagvaarding is een usb-stick. De rechtbank heeft de advocaat van [eiser 1] c.s. laten weten dat de video’s op deze usb-stick tijdens de mondelinge behandeling getoond kunnen worden. Van deze gelegenheid hebben [eiser 1] c.s. geen gebruik gemaakt. De rechtbank heeft dus geen kennis genomen van de video’s op de usb-stick.

2.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

Partijen zijn buren. [gedaagde] is in 1979 eigenaar geworden van de woning plaatselijk bekend als [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] , kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer [kadaster nummer 1] (hierna ook perceel [adres 1] ). [eiser 1] c.s. is vanaf 11 december 2009 eigenaar van de woning plaatselijk bekend als [adres 2] te ( [postcode] ) [plaats] , kadastraal bekend als Haarlemmermeer O 2977 (hierna ook: perceel [adres 2] ). De woningen van partijen grenzen niet direct aan elkaar, de tuinen wel. De kadastrale situatie is als volgt:

{Afbeelding 1}

3.2.

De percelen [adres 1] en [adres 2] waren tot in 1979 eigendom van de vader van [gedaagde] (hierna: vader [gedaagde] ). In 1974 heeft vader [gedaagde] een schuur gebouwd op perceel [adres 2] . Deze schuur stond, zo is later gebleken, deels (voor een oppervlakte van in totaal ongeveer 2 m2) over de kadastrale grens heen, op het perceel [adres 1] . Later is deze schuur verbouwd tot een aanbouw van de woning op perceel [adres 2] . De huidige aanbouw staat op dezelfde plek als de vroegere schuur.

3.3.

Begin 1976 heeft vader [gedaagde] perceel [adres 2] verhuurd aan de zus van [gedaagde] , mevrouw [betrokkene 1] , en perceel [adres 1] aan [gedaagde] . In 1979 heeft vader [gedaagde] de percelen [adres 2] en [adres 1] in eigendom overgedragen aan [betrokkene 1] respectievelijk [gedaagde] .

3.4.

Op 11 augustus 1987 is perceel [adres 2] in eigendom overgedragen aan de heer [betrokkene 2] en mevrouw [betrokkene 4] (hierna gezamenlijk: [betrokkene 2] c.s.), die op hun beurt het perceel op 15 november 1991 in eigendom hebben overgedragen aan de heer [betrokkene 3] en mevrouw [betrokkene 5] (hierna gezamenlijk: [betrokkene 3] c.s.), die op hun beurt het perceel op 11 december 2009 in eigendom hebben overgedragen aan [eiser 1] c.s.

Aan de leveringsakte van 15 november 1991 (de levering door [betrokkene 2] c.s. aan [betrokkene 3] c.s.) is de volgende kadastrale kaart gehecht:

{Afbeelding 2}

3.5.

[eiser 1] c.s. hebben op 22 juli 2020 een kadastrale grensreconstructie laten verrichten door een Landmeter Specialist Grensreconstructie van het kadaster. De hierbij vastgestelde kadastrale situatie is als volgt:

{Afbeelding 3}

3.6.

De strook grond waarop de overbouw van de aanbouw staat (welke strook grond hierna ook zal worden aangeduid als: de strook grond onder de overbouw) is in het onderstaande kaartje rood gearceerd.

{Afbeelding 4}

3.7.

De strook grond waarover tussen partijen geschil bestaat is in het onderstaande kaartje blauw gearceerd. Op deze strook grond (hierna ook: de strook grond) staan spullen van [gedaagde] .

{Afbeelding 5}

4.Het geschil

4.1.

[eiser 1] c.s. vorderen, samengevat en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. een verklaring voor recht dat [eiser 1] c.s. door verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond onder de overbouw;

II. veroordeling van [gedaagde] om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan notariële vastlegging van de verkrijging door verjaring van de strook grond onder de overbouw en aan kadastrale inschrijving van de eigendomsovergang van de strook grond onder de overbouw, met bepaling dat - indien [gedaagde] niet binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis meewerkt aan deze notariële vastlegging en kadastrale inschrijving – de inschrijving op kosten van [gedaagde] wordt gedaan en dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 1 BW dezelfde kracht heeft als de rechtshandeling die [gedaagde] op grond van dit vonnis moet verrichten dan wel dat dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de voor de inschrijving benodigde akte;

III. een verklaring voor recht dat [eiser 1] c.s. eigenaar zijn van de strook grond;

IV. veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de strook grond binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom en een verbod aan [gedaagde] om de strook grond te gebruiken en te betreden;

V. veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de 15e dag na datum van dit vonnis.

4.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser 1] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser 1] c.s. in de kosten van deze procedure, de nakosten en de wettelijke rente over deze kosten.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

4.4.

[gedaagde] vordert, samengevat, en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

In voorwaardelijke reconventie:

I. een verklaring voor recht dat [gedaagde] door verjaring eigenaar is geworden van de strook grond;

II. veroordeling van [eiser 1] c.s. tot het meewerken aan het notarieel vastleggen en in de openbare registers laten inschrijven van de onder I bedoelde verjaring en veroordeling van [eiser 1] c.s. tot het meewerken aan de aanpassing van de kadastrale gegevens zodat daaruit blijkt dat de strook grond toebehoort aan [gedaagde] , een en ander op kosten van [eiser 1] c.s. en binnen 3 maanden na betekening van dit vonnis

III. op straffe van een dwangsom;

in reconventie:

IV. veroordeling van [eiser 1] c.s. tot betaling van € 925,- aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding;

V. veroordeling van [eiser 1] c.s. in de kosten van deze procedure en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente over deze kosten.

4.5.

[eiser 1] c.s. voeren verweer. [eiser 1] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de 15e dag na datum van dit vonnis.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

in conventie en in reconventie

5.1.

De in conventie en in reconventie door partijen ingenomen stellingen en daarop gebaseerde vorderingen lenen zich voor gezamenlijke beoordeling.

De strook grond onder de overbouw

5.2.

[gedaagde] heeft niet bestreden dat de strook grond onder de overbouw eigendom is van [eiser 1] c.s. [gedaagde] heeft immers aangevoerd dat de strook grond onder de overbouw is geruild tegen de strook grond, waarmee hij afstand heeft gedaan van zijn bezit, en heeft niet bestreden dat de vordering tot verwijdering van de overbouw is verjaard zodat de eigendom van de strook grond onder de overbouw op grond van artikelen 3:105 lid 1 en 3:306 Burgerlijk Wetboek (BW) (bevrijdende verjaring) is overgegaan op de eigenaren van perceel [adres 2] . Bovendien heeft [gedaagde] gesteld dat hij er geen bezwaar tegen heeft dat wordt vastgelegd dat [eiser 1] c.s. eigenaar zijn van de strook grond onder de overbouw en dat dit kadastraal wordt vastgelegd, zij het dat [gedaagde] dit – andersom – ook wenst voor de strook grond.

Conclusie vorderingen I en II in conventie

5.3.

[gedaagde] heeft ook voor het overige geen verweer gevoerd tegen de vorderingen onder I en II in conventie. Deze vorderingen zullen daarom worden toegewezen als na te melden
.

De strook grond

5.4.

Het geschil spitst zich toe op de vraag wie eigenaar is van de strook grond. Beide partijen stellen eigenaar te zijn.

5.5.

[eiser 1] c.s. hebben ter onderbouwing van hun stelling dat zij eigenaar zijn van de strook grond aangevoerd dat de strook grond valt onder de kadastrale omschrijving van hetgeen volgens de leveringsakte van 11 december 2009 aan hen is geleverd. Ook uit de kadastrale kaart bij de waardeverklaring van 2 oktober 2007, die [betrokkene 3] c.s. aan [eiser 1] c.s. hebben verstrekt, en uit het taxatierapport van 26 november 2009 dat [eiser 1] c.s. hebben laten opstellen volgt dat de strook grond bij perceel [adres 2] hoort. Bovendien hebben [betrokkene 3] c.s. volgens [eiser 1] c.s. aan hen laten weten dat de strook grond bij het perceel hoort.

5.6.

[gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat hij eigenaar is van de strook grond aangevoerd dat vader [gedaagde] , [betrokkene 1] en [gedaagde] in 1976, vooruitlopend op de overdracht van de percelen in 1979, mondeling hebben afgesproken dat de strook grond onder de overbouw zou worden geruild tegen de strook grond. Deze afspraak is feitelijk uitgevoerd doordat er in 1976 een hek is geplaatst, achter de woning op het perceel [adres 2] . Dit hek stond volgens [gedaagde] op de onderste blauwe lijn in de in 3.7 aangehaalde tekening, van het bolletje op de tekening links ( [adres 1] 102) naar de muur van de woning, bij bolletje 44. Deze lijn zal hierna ook worden aangeduid als de doorgang tussen de percelen. Hierdoor is volgens [gedaagde] de strook grond bij perceel [adres 1] getrokken. Bij de overdracht van de percelen [adres 1] en [adres 2] in 1979 hebben vader [gedaagde] , [betrokkene 1] en [gedaagde] er niet bij stil gestaan dat een en ander moest worden vastgelegd in de kadastrale registers. Alle opvolgende eigenaren hebben de feitelijke erfgrens evenwel gerespecteerd en geaccepteerd. [gedaagde] voert op grond van dit alles primair aan dat de strook grond niet is verkocht en geleverd aan de opvolgende eigenaren van perceel [adres 2] . De strook grond is volgens [gedaagde] dan ook niet door [betrokkene 3] c.s. aan [eiser 1] c.s. overgedragen, zodat [eiser 1] c.s. niet-ontvankelijk zijn in hun vorderingen. Subsidiair voert [gedaagde] aan dat hij door verjaring eigenaar is geworden van de strook grond.

Primair verweer [gedaagde] ; de strook grond is volgens [gedaagde] niet overgedragen door [betrokkene 3] c.s. aan [eiser 1] c.s.

5.7.

[gedaagde] voert als primair verweer aan dat de strook grond niet is overgedragen door [betrokkene 3] c.s. aan [eiser 1] c.s. omdat er over de verkoop en koop van de strook grond geen wilsovereenstemming bestond en er dus ook geen sprake was van een geldige titel voor overdracht ervan. Deze wilsovereenstemming ontbrak volgens [gedaagde] ook in de voorgaande levering, tussen [betrokkene 2] c.s. en [betrokkene 3] c.s., en de levering daarvoor, tussen [betrokkene 1] en [betrokkene 2] c.s. De rechtbank verwerpt dit verweer en overweegt daarover het volgende.

5.8.

Voor de beantwoording van de vraag wat [betrokkene 3] c.s. aan [eiser 1] c.s. hebben overgedragen komt het – daar zijn partijen het over eens – aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. In de akte van levering van 11 december 2009 is het “verkochte” onder “levering” en “omschrijving registergoed” omschreven onder verwijzing naar de kadastrale aanduiding: “sectie [kadaster nummer 2] ”. Dit kan naar objectieve maatstaven niet anders worden uitgelegd dan dat partijen bij de akte van levering de bedoeling hadden dit hele kadastrale perceel, dus inclusief de strook grond, over te dragen.

De akte van levering bevat geen aanwijzingen dat partijen een andere bedoeling zouden hebben gehad. Artikel 2 lid 2 van de akte van levering bepaalt dat de aflevering plaats vindt in de feitelijke staat waarin het verkochte zich bevindt. Anders dan [gedaagde] betoogt, kan uit deze algemeen geformuleerde bepaling over de aanvaarding van het geleverde naar objectieve maatstaven niet worden afgeleid dat partijen bedoeld hebben iets anders over te dragen dan wat is omschreven als “het verkochte” onder “omschrijving registergoed”, en dat partijen zouden hebben willen afwijken van de kadastrale grenzen.

5.9.

Of partijen zich al of niet bewust zijn geweest van de werkelijke kadastrale grenzen kan voor de vraag van de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling in het midden blijven. Voor zover uit de door [gedaagde] overgelegde verklaringen van [betrokkene 1] , [betrokkene 4] en [betrokkene 3] c.s. zou zijn af te leiden dat zij slechts hebben bedoeld het perceel over te dragen tot aan het hek en zonder de strook grond, is immers gesteld noch gebleken dat dit in een akte van levering tot uitdrukking is gekomen.

5.10.

In de verhouding tussen [betrokkene 3] c.s. en [eiser 1] c.s. bestond dus wilsovereenstemming over verkoop en koop van de strook grond. Indien [betrokkene 3] c.s. ten tijde van het passeren van de akte van levering, op 11 december 2009, eigenaren waren van de strook grond is de strook grond dus in eigendom overgegaan op [eiser 1] c.s.

5.11.

De rechtbank begrijpt de stellingen van [gedaagde] aldus dat met de verwerping van het primaire verweer de voorwaarde waaronder een deel van de reconventionele vordering is ingesteld in vervulling is gegaan.

Subsidiair verweer [gedaagde] ; [gedaagde] betoogt dat hij door middel van bevrijdende verjaring eigenaar geworden

5.12.

[gedaagde] voert als subsidiair verweer aan dat hij door bevrijdende verjaring op grond van artikel 3:105 BW in 1996 eigenaar is geworden van de strook grond. Indien dit verweer slaagt, betekent dit dat [betrokkene 3] c.s. in 2009 geen eigenaren waren van de strook grond en deze dus ook niet konden overdragen aan [eiser 1] c.s.

5.13.

Op grond van artikel 3:105 lid 1 BW verkrijgt degene die een goed bezit dat goed op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van dat bezit is voltooid. Op grond van artikel 3:306 BW verjaart zo’n rechtsvordering door verloop van twintig jaren, welke verjaring op grond van artikel 3:314 lid 2 BW begint aan het begin van de dag volgende op die waarop de niet-rechthebbende bezitter is geworden.

5.14.

Voor de vraag of sprake is van verjaring is dus van belang of [gedaagde] twintig jaar lang bezitter is geweest van de strook grond, zonder dat de verjaring in die periode is gestuit. Op grond van artikel 3:113 lid 2 BW zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen onvoldoende om van inbezitneming te kunnen spreken. De machtsuitoefening door de inbezitnemer moet zodanig zijn dat daaruit naar verkeersopvattingen is af te leiden dat de oorspronkelijke bezitter zijn bezit verliest. De bezitter moet zich zodanig gedragen dat de oorspronkelijk eigenaar daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. Het gaat er dus om of er sprake is geweest van feitelijke machtsverschaffing met de pretentie rechthebbende te zijn, en dat gedurende een onafgebroken periode van twintig jaren.

5.15.

[gedaagde] stelt dat hij bezit heeft verkregen van de strook grond op grond van bevrijdende verjaring. Daarom rust de stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden die hij ter onderbouwing van de verjaring aanvoert op [gedaagde] .

[gedaagde] baseert zijn beroep op verjaring erop dat hij vanaf 1976 meer dan 20 jaar ondubbelzinnig bezitter is geweest van de strook grond, en voert daartoe – samengevat – aan dat er tussen vader [gedaagde] , [betrokkene 1] en [gedaagde] mondeling een ruilafspraak is gemaakt, dat deze afspraak vervolgens feitelijk is uitgevoerd doordat er in 1976 een hek is geplaatst in de doorgang tussen de percelen [adres 2] en [adres 1] , waardoor de strook grond bij perceel [adres 1] is getrokken, en dat deze nieuwe feitelijke erfgrens door de opvolgende eigenaren is geaccepteerd en gerespecteerd. Ter onderbouwing van deze feiten en omstandigheden heeft [gedaagde] schriftelijke verklaringen van verschillende personen en foto’s overgelegd. [eiser 1] c.s. hebben betwist dat er sprake is geweest van een mondelinge ruilafspraak. Ook hebben [eiser 1] c.s. betwist dat uit de door [gedaagde] overgelegde verklaringen en foto’s kan worden afgeleid dat er vanaf 1976 onafgebroken een hek heeft gestaan in de doorgang tussen de percelen [adres 1] en [adres 2] . En ook als er een hek zou hebben gestaan volgt daaruit volgens [eiser 1] c.s. niet zonder meer dat er sprake was van eigendomspretentie en ondubbelzinnige machtsuitoefening.

5.16.

Indien de feiten en omstandigheden die [gedaagde] aan de verjaring ten grondslag heeft gelegd komen vast te staan is sprake van inbezitneming in de zin van artikel 3:113 lid 2 BW, met de pretentie van eigendom, eerst door vader [gedaagde] in zijn hoedanigheid van eigenaar van perceel [adres 1] en in 1979 voortgezet door [gedaagde] , gedurende een periode van 20 jaar, en is [gedaagde] in 1996 eigenaar geworden van de strook grond. De intentie van partijen bij de door [gedaagde] gestelde ruilafspraak is namelijk, ook al is deze ruilovereenkomst niet gevolgd door een formele levering in de zin van artikel 3:89 BW, dat eerst vader [gedaagde] en in 1979 [gedaagde] eigenaar werd van de strook grond, en dus de strook grond voor zichzelf ging houden, en dat de oorspronkelijk eigenaar, dat was in 1976 nog vader [gedaagde] in zijn hoedanigheid van eigenaar van perceel [adres 2] en in 1979 [betrokkene 1] , afstand deed van het bezit. Er is in het geval vast komt te staan dat partijen hebben beoogd de strook grond te ruilen tegen de strook grond onder de overbouw geen sprake van gebruik van de strook grond op grond van een andere rechtsverhouding, zoals bijvoorbeeld een gebruiksovereenkomst of gedogen. Als er in 1976 bovendien een erfafscheiding in de doorgang tussen de percelen is geplaatst waarmee de toegankelijkheid van de strook grond vanaf perceel [adres 2] werd beperkt, de strook grond feitelijk bij het perceel [adres 1] werd getrokken en de strook grond vervolgens door [gedaagde] feitelijk in gebruik werd genomen, kan deze erfafscheiding gelet op de omstandigheden van dit geval en de aard en bestemming van de strook grond naar verkeersopvattingen worden beschouwd als een naar buiten toe kenbare uiting van machtsuitoefening met eigendomspretentie. Gesteld noch gebleken is immers dat er een andere reden (dan de ruilafspraak) was om in 1976 een erfafscheiding te plaatsen. Indien vervolgens deze, of een andere, erfafscheiding gedurende een onafgebroken periode van 20 jaar op dezelfde plaats heeft gestaan en de – opvolgend – eigenaren van perceel [adres 2] de eigendomspretenties van [gedaagde] gedurende die periode van 20 jaar hebben geaccepteerd en gerespecteerd en geen bezit van de strook grond hebben geclaimd, kan geconcludeerd worden dat het bezit van de strook grond door de eigenaren van perceel [adres 2] blijvend te niet is gedaan door de inbezitneming in 1976 en dat de eigendom in 1996 op grond van verjaring is overgegaan op [gedaagde] . In dat geval is niet meer relevant wat er zich na 1996 met betrekking tot de strook grond heeft voorgedaan. Een eventuele – vermeende – overdracht van de strook grond door [betrokkene 3] c.s. aan [eiser 1] c.s. in 2009 kan dan niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. [betrokkene 3] c.s. konden immers niet méér overdragen dan datgene waarvan zij eigenaren waren. Of [betrokkene 3] c.s. bij de verkoop al of niet tegen [eiser 1] c.s. hebben gezegd dat de strook grond bij perceel [adres 2] hoorde kan in dat geval dan ook in het midden blijven.

5.17.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] c.s. de – gemotiveerde en met stukken onderbouwde – stellingen van [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd hebben betwist, bijvoorbeeld door een alternatieve lezing van de feiten en omstandigheden te geven. Dit brengt met zich dat de stellingen van [gedaagde] in dit geding als vaststaand worden aangenomen en de rechtbank aan verdere bewijslevering niet toekomt. De rechtbank licht dit hieronder toe.

5.18.

Ter onderbouwing van de door hem gestelde ruilafspraak heeft [gedaagde] een schriftelijke verklaring overgelegd van [betrokkene 1] en haar echtgenoot, [betrokkene 6] . Hierin staat
‘dat het hek tussen onze voormalige woning op (…) [adres 2] en het naast gelegen perceel op [adres 1] 9 al dateert van 1976’toen [betrokkene 1] en haar echtgenoot het huis betrokken, en dat destijds mondeling de afspraak is gemaakt om het stukje grond onder de toenmalige schuur (nu de overbouw) te ruilen voor een loos stukje grond aan de zijkant van hun toenmalige huis. Deze verklaring vindt steun in andere stukken die [gedaagde] in het geding heeft gebracht: op een door [gedaagde] overgelegde foto, die volgens [gedaagde] dateert uit 1979, die ter zitting door de rechtbank samen met partijen is bekeken, is naast het huis op perceel [adres 2] inderdaad een hek of schutting te zien. Dat de foto uit 1979 stamt, wat [eiser 1] c.s. hebben betwist, vindt bevestiging in het gegeven dat op de foto is te zien dat de woning wordt verbouwd. Ter zitting heeft [gedaagde] namelijk toegelicht dat deze verbouwing in 1979 heeft plaatsgevonden. Verder wordt in een door [gedaagde] overgelegde schriftelijke verklaring van [betrokkene 7] , overbuurman van [gedaagde] , bevestigd
‘dat de situatie (…) aan het einde van de zeventiger jaren zo was, dat er een houten schutting stond tussen zijn erf [het erf van [gedaagde] , rechtbank] en achterzijde van [adres 2] ’en dat [gedaagde] achter de schutting materialen opsloeg. Ook in de door [gedaagde] overgelegde schriftelijke verklaring van [betrokkene 8] , over de situatie in de jaren 70 en 80, staat dat er een
schuttingstond naast het huis op perceel [adres 2] ,
die de doorgang (naar het perceel [adres 1] , rechtbank) blokkeerdeen dat
tot aan de schutting de spullen (van [gedaagde] , rechtbank) waren opgeslagen. Tot slot staat in een door [gedaagde] overgelegde schriftelijke verklaring van A. [betrokkene 9] dat [betrokkene 9] in 1978 heeft geholpen met de bouw van een schuur op het perceel van [gedaagde] en dat er bouwmaterialen waren opgeslagen.
‘Tot aan het hek/schutting, deze blokkeerde de doorgang tussen [adres 1] en [adres 2] ’.

5.19.

Dat de door [gedaagde] gestelde ruilovereenkomst niet notarieel en schriftelijk is vastgelegd doet niet af aan de eigendomspretentie die inherent is aan de – beoogde – ruil. In dit verband merkt de rechtbank op dat het om een afspraak tussen familieleden ging, die bovendien gemaakt werd toen er nog geen sprake was van eigendomsoverdracht, omdat vader [gedaagde] de percelen aanvankelijk aan zijn kinderen verhuurde. Verder komt de ruilafspraak de rechtbank niet onlogisch voor; er was immers sprake van overbouw van de toenmalige schuur. Gelet op de indeling van de beide percelen komt de keuze van de uit te ruilen strook grond, hoewel de strook grond groter is dan de strook grond onder de overbouw, de rechtbank ook niet onlogisch voor; gelet op de ligging van de strook grond is het begrijpelijk dat [betrokkene 1] de strook grond als een loos stukje grond beschouwde. De strook grond was bovendien, door afsluiting van de doorgang tussen de percelen gemakkelijk bij perceel [adres 1] te trekken.

5.20.

Het enkele feit dat [gedaagde] pas op 6 januari 2021 formeel het standpunt heeft ingenomen dat er sprake was van een ruilovereenkomst maakt, anders dan [eiser 1] c.s. betogen, niet dat de stelling van [gedaagde] over de ruilovereenkomst ongeloofwaardig is. In dit verband merkt de rechtbank op dat de juridische discussie tussen partijen, voor zover uit het dossier valt op te maken, pas in september 2020 is begonnen, dat [gedaagde] in november 2020 aan de gemachtigde van [eiser 1] c.s. heeft laten weten dat er onderzoek wordt gedaan naar de historie en dat het om afspraken van, toen, ongeveer 45 jaar geleden ging. Niet is komen vast te staan dat er aanleiding was de eigendomsverhoudingen eerder aan de orde te stellen. In 2009 heeft [eiser 1] weliswaar aan [gedaagde] gevraagd zijn spullen te verwijderen van de strook grond, maar gesteld noch gebleken is dat [eiser 1] toen ten opzichte van [gedaagde] enig eigendom op de strook grond pretendeerde te hebben. [eiser 1] heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat hij aan [gedaagde] heeft gevraagd zijn spullen weg te halen omdat hij onderhoud wilde plegen aan het stucwerk van zijn huis, dat [gedaagde] toen heeft gezegd dat [eiser 1] van zijn spullen af moest blijven en dat [eiser 1] het er op dat moment, in het belang van een goede burenrelatie, bij heeft laten zitten.

Het andere in dit verband door [eiser 1] c.s. naar voren gebrachte incident ziet op door [gedaagde] uitgevoerde bestratingswerkzaamheden in 2014. [eiser 1] heeft [gedaagde] toen gevraagd daarmee te stoppen, wat [gedaagde] gedaan heeft. Gesteld noch gebleken is evenwel dat toen aan de orde zou zijn gekomen wie eigenaar was van de strook grond. Dat [gedaagde] toen is gestopt met bestraten kan in de gegeven omstandigheden dan ook niet worden gezien als een erkenning van enig eigendomsrecht van [eiser 1] c.s., mede omdat [gedaagde] de bestrating, voor zover die al op de strook grond was aangebracht, kennelijk niet heeft weggehaald.

5.21.

Anders dan [eiser 1] c.s. hebben betoogd, blijkt uit de verschillende verklaringen en andere stukken bovendien dat de erfafscheiding door de jaren heen in de doorgang tussen de percelen heeft gestaan en ook dat de erfafscheiding de doorgang tussen de percelen daadwerkelijk afsloot en daarmee de toegankelijkheid vanaf perceel [adres 2] sterk beperkte. Zowel in de verklaring van [betrokkene 8] als in de verklaring van [betrokkene 9] staat immers dat de schutting de doorgang blokkeerde. Dit ligt in lijn met de verklaring van Van Asselt
‘dat er een houten schutting stond tussen zijn erf [het erf van [gedaagde] , rechtbank] en achterzijde van [adres 2] ’, waarmee kennelijk bedoeld is dat de schutting in het verlengde van het huis op perceel [adres 2] stond. Ook in de schriftelijke verklaring van mevrouw [betrokkene 4] , die vanaf 11 augustus 1987 tot 15 november 1991 met [betrokkene 2] eigenaar was van perceel [adres 2] , wordt gesproken over een erfafscheiding op de plaats van de doorgang:
“Naast het huis, gezien vanaf het voetpad, aan de linker/zij achterkant stond een hek, welk hek de doorgang naar [adres 1] (,…) afsloot.”Dit vindt weer bevestiging in de plaats van de – ook nu nog aanwezige – betonnen palen, die op verschillende door partijen overgelegde foto’s te zien zijn. Over deze palen heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat hij deze met [betrokkene 2] heeft aangebracht ter vervanging van de oorspronkelijke houten palen en dat deze op dezelfde plek staan als waar destijds de houten palen stonden. Op de overgelegde foto’s is inderdaad te zien dat er betonnen palen staan op de plek waar volgens [gedaagde] vanaf 1976 een erfafscheiding heeft gestaan, namelijk in de doorgang tussen de percelen. In een van de verklaringen van mevrouw [betrokkene 3] staat dat op het moment dat [betrokkene 3] c.s. perceel [adres 2] kochten (in 1991) het gangpad links naast de woning was afgesloten door een wat oudere schutting en dat daarachter spullen van [gedaagde] stonden. In deze verklaring staat verder dat mevrouw [betrokkene 3] er zeker van is dat deze afscheiding er was omdat deze gang later voor een deel de buitenruimte voor de konijnen van [betrokkene 3] c.s. was. In een volgende verklaring heeft mevrouw [betrokkene 3] de plek van de erfafscheiding verduidelijkt aan de hand van de kadastrale kaart; hierop is aangegeven dat de erfafscheiding in de doorgang tussen de percelen stond. In de verklaring van [betrokkene 8] staat dat hij in 2006 behulpzaam is geweest bij het plaatsen van een Portacabin en dat de schutting (uit de 70/80er jaren) er toen nog stond. In de schriftelijke verklaring van [betrokkene 9] (van 4 april 2022) staat, tot slot:
“Het hek/schutting was tot enige jaren geleden compleet, echter mist nu planken.”

In het licht van dit alles had het op de weg van [eiser 1] c.s. gelegen nader te onderbouwen dat de erfafscheiding op enig moment tussen 1976 en 1996 niet aanwezig was of op een andere plek heeft gestaan dan in de doorgang. Dit hebben [eiser 1] c.s. niet gedaan, zodat de rechtbank aan hun betwisting voorbij gaat.

5.22.

[eiser 1] c.s. hebben ter zitting betoogd dat de erfafscheiding tussen de percelen de naam hek of schutting niet mag dragen. Volgens [eiser 1] c.s. gaat het namelijk slechts om een paar planken, zodat op grond van dit bouwwerk ook niet van machtsuitoefening kan worden gesproken. Ter zitting hebben [eiser 1] c.s. desgevraagd verklaard dat er toen [eiser 1] c.s. hun woning in 2009 betrokken een erfafscheiding tot borsthoogte stond. Ook hebben [eiser 1] c.s. ter zitting verklaard dat zij planken hebben weggehaald toen zij begonnen met stuken, omdat zij er met de specie niet overheen konden. Reeds hieruit volgt dat er, toen [eiser 1] c.s. de woning betrokken, sprake was van een erfafscheiding die de toegankelijkheid van de strook grond vanaf perceel [adres 2] aanzienlijk beperkte. Dit strookt, behalve met de hierboven aangehaalde verklaringen waarin gesproken wordt van het afsluiten en blokkeren van de doorgang, met de stelling van [gedaagde] dat de bewoners van perceel [adres 2] altijd om moesten lopen om de strook grond te bereiken.

5.23.

[eiser 1] c.s. hebben verder aangevoerd dat zij, en voorgaande eigenaren van perceel [adres 2] , altijd vrijelijk konden beschikken over de strook grond voor onderhoud van het huis, het legen van dakgoten en het aanbrengen van een rookafvoerkanaal. Dat [gedaagde] de eigenaren van perceel [adres 2] altijd heeft toegestaan de strook grond te gebruiken voor onderhoud aan hun huis en verbouwingswerkzaamheden, en – zo maakt de rechtbank op uit één van de verklaringen van [betrokkene 3] – voor bezichtigingen van de achterzijde van het huis op perceel [adres 2] , kan in de gegeven omstandigheden echter niet worden beschouwd als uiting van de pretentie op een eigendomsrecht op de strook grond door de eigenaren van perceel [adres 2] . Eigenaren van aangrenzende percelen moeten elkaar immers toegang geven voor dit soort werkzaamheden (het ladderrecht). Gesteld noch gebleken is dat en waarom dit soort gebruik van de strook grond door voorgaande eigenaren van [adres 2] als bezitsdaden moeten worden aangemerkt. Dat voorgaande eigenaren dit zo hebben beleefd is niet gesteld en volgt ook niet uit de in het geding gebrachte schriftelijke verklaringen.

5.24.

Dat [eiser 1] c.s. uitsluitend voor onderhoud van de strook grond zouden zorgen en dat de strook grond visueel en anderszins niet één geheel zou vormen met de rest van perceel [adres 1] , zoals [eiser 1] c.s. hebben aangevoerd, is niet te rijmen met het vaststaande gegeven dat op de strook grond, evenals op de rest van het perceel van [gedaagde] , spullen van [gedaagde] staan en dat [gedaagde] in 2014 was begonnen met het bestraten van de strook grond. [eiser 1] c.s. hebben deze stellingen ook niet nader onderbouwd, zodat de rechtbank eraan voorbij gaat.

5.25.

Voor zover [betrokkene 2] c.s. zich er in 1991 gelet op de bij de akte van levering gevoegde kadastrale tekening (aangehaald onder 3.4) van bewust zijn geweest dat de strook grond bij het perceel [adres 2] hoorde, overweegt de rechtbank dat de strook grond toen ook nog formeel bij perceel [adres 2] hoorde. De verjaring was immers nog niet voltooid. [gedaagde] was evenwel geen partij bij deze overdracht en gesteld noch gebleken is dat hij hierbij betrokken was. Ten opzichte van [gedaagde] kan de leveringsakte dan ook niet gelden als een claim op het eigendom van de strook grond. Bovendien is gesteld noch gebleken dat [betrokkene 2] c.s. of [betrokkene 3] c.s. de eigendomspretentie van [gedaagde] niet hebben gerespecteerd en geaccepteerd noch dat zij ten opzichte van [gedaagde] eigendom van de strook grond hebben geclaimd. Gelet op de situatie zoals die jarenlang heeft bestaan en gelet op het door [betrokkene 2] en [gedaagde] gezamenlijk optrekken van de nieuwe erfafscheiding (met de betonnen palen) kan hetgeen in de akte van levering uit 1991 staat dan ook niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. In de schriftelijke verklaring van mevrouw [betrokkene 4] staat overigens dat [betrokkene 2] c.s. in 1991 een stuk van hun tuin hebben verkocht aan [gedaagde] en dat op de overeengekomen nieuwe grens destijds een hek is geplaatst. Ter zitting heeft de advocaat van [gedaagde] onbetwist verklaard dat dit een ander stuk grond is dan de strook grond.

Conclusie vorderingen III en IV in conventie en vorderingen I, II en III in voorwaardelijke reconventie

5.26.

De conclusie uit het bovenstaande is dat de eigendom van de strook grond op grond van de artikelen 3:105 lid 1, 3:114 en 3:306 BW is overgegaan op [gedaagde] . Het antwoord op de vraag of [gedaagde] ook op grond van verkrijgende verjaring in de zin van artikelen 3:118 juncto 3:99 BW eigenaar is geworden van de strook grond kan in het midden blijven. De vorderingen in conventie onder III en IV zullen daarom worden afgewezen en de vorderingen in voorwaardelijke reconventie onder I en II zullen worden toegewezen als na te melden, met dien verstande dat de rechtbank geen aanleiding ziet de notariële vastlegging en inschrijving in de openbare registers op kosten van [eiser 1] c.s. te laten doen. [gedaagde] heeft dit gedeelte van zijn vordering ook niet onderbouwd. De rechtbank ziet ook geen aanleiding aan deze veroordelingen een dwangsom te verbinden. [eiser 1] c.s. hebben namelijk gesteld dat zij vrijwillig aan een eventuele veroordeling zullen meewerken en gesteld noch gebleken is dat er een prikkel tot nakoming in de vorm van een dwangsom nodig is. De rechtbank zal de vordering in voorwaardelijke reconventie onder III daarom afwijzen.

Buitengerechtelijke kosten

5.27.

De rechtbank zal de door [gedaagde] gevorderde buitengerechtelijke kosten en de rente daarover afwijzen. [gedaagde] heeft niet voldoende onderbouwd gesteld dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.

Proceskosten in conventie en in reconventie

5.28.

[eiser 1] c.s. zijn de partijen die grotendeels ongelijk krijgen. Het geschil spitste zich immers toe op de vraag wie eigenaar is van de strook grond. [eiser 1] c.s. zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten in conventie en in reconventie worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld:

in conventie:

- griffierecht

€

309,00

- salaris advocaat

€

1.126,00

(2,00 punten × € 563,00)

Totaal

€

1.435,00

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

in reconventie

- salaris advocaat

€

563,00

(2,00 punten × factor 0,5 × € 563,00)

Totaal

€

563,00

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.29.

verklaart voor recht dat de rechtsvoorgangers van [eiser 1] c.s. door verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond onder de overbouw als rood gearceerd in de onder 3.6 van dit vonnis geciteerde kaart (productie 31 bij dagvaarding) en dat [eiser 1] c.s. dus eigenaar zijn van deze strook grond;

5.30.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis ten overstaan van een notaris volledige medewerking te verlenen aan notariële vastlegging van de verkrijging door verjaring van de strook grond als aangeduid onder 5.29 en mee te werken aan de kadastrale inschrijving van de eigendomsovergang aan [eiser 1] c.s. van deze strook grond;

5.31.

bepaalt dat, ingeval [gedaagde] niet binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis meewerkt aan notariële vastlegging en kadastrale inschrijving als bedoeld onder 5.30, die inschrijving op kosten van [gedaagde] wordt gedaan en dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 1 BW dezelfde kracht heeft als de rechtshandeling die [gedaagde] op grond van dit vonnis moet verrichten;

5.32.

wijst het meer of anders gevorderde af.

5.33.

veroordeelt [eiser 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten in conventie, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.435,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.34.

veroordeelt [eiser 1] c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 255,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser 1] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.35.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.30 tot en met 5.34 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.36.

verklaart voor recht dat [gedaagde] door verjaring eigenaar is geworden van de strook grond als blauw gearceerd in de onder 3.7 van dit vonnis geciteerde kaart (productie 32 bij dagvaarding);

5.37.

veroordeelt [eiser 1] c.s. om binnen 3 maanden na betekening van dit vonnis ten overstaan van een notaris volledige medewerking te verlenen aan notariële vastlegging van de verkrijging door verjaring van de strook grond als aangeduid onder 5.36 en mee te werken aan de kadastrale inschrijving van de eigendomsovergang aan [gedaagde] van deze strook grond;

5.38.

veroordeelt [eiser 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 563,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.39.

veroordeelt [eiser 1] c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 255,00 aan salaris advocaat,

- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.40.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.37 tot en met 5.39 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.41.