ECLI:NL:RBNHO:2022:4674

• Datum uitspraak: 1 juni 2022
• Publicatiedatum: 31 mei 2022
• Zaaknummer: C/15/325745/ HA ZA 22-151
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.M. Auwerda
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Incident over onbevoegdheid en kwalificatie van een overeenkomst tussen een verhuurder en een beheerder

In deze zaak, die voor de Rechtbank Noord-Holland is behandeld, heeft eiseres, een verhuurder, een vordering ingesteld tegen Huurgarant.com B.V., een beheerder van woningen. De kern van het geschil betreft de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst of een beheerovereenkomst tussen partijen. Eiseres stelt dat de overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een beheerovereenkomst, terwijl Huurgarant betoogt dat het een huurovereenkomst betreft. De rechtbank heeft op 1 juni 2022 in een incident geoordeeld dat er voorshands sprake is van een huurovereenkomst. De rechtbank heeft de zaak vervolgens verwezen naar de kantonrechter voor verdere behandeling, omdat de kantonrechter bevoegd is om te oordelen over huurovereenkomsten, ongeacht de waarde van de vordering. De rechtbank heeft de beslissing over de proceskosten aangehouden tot de beslissing in de hoofdzaak. De zaak is gepland voor een rolzitting op 15 juni 2022, waarbij partijen niet verplicht zijn om te verschijnen, en het griffierecht zal worden verlaagd. De uitspraak is gedaan door mr. S.M. Auwerda.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/325745 / HA ZA 22-151

Vonnis in incident van 1 juni 2022

in de zaak van

[eiseres] ,

te [plaats 1] , gemeente [gemeente] ,

eiseres in de hoofdzaak,

verweerster in het incident,

hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat mr. J. de Haan te Alkmaar,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HUURGARANT.COM B.V. ,

te Rotterdam,

gedaagde in de hoofdzaak,
eiseres in het incident,

hierna te noemen: Huurgarant,

advocaat mr. P. Smit te Spijkenisse.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 18 februari 2022;

- de incidentele conclusie houdende exceptie van onbevoegdheid, tevens conclusie
van antwoord van 13 april 2022;

- de conclusie van antwoord in incident van 4 mei 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.

2. Het geschil

2.1.

[eiseres] vordert in de hoofdzaak, verkort weergegeven, dat de rechtbank

1. voor recht verklaart dat de overeenkomst tussen partijen dient te worden gekwalificeerd als een beheerovereenkomst en niet als een huurovereenkomst waardoor Huurgarant geen huurbescherming toekomt, althans dat Huurgarant naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep toekomt op huurbescherming;
2. bepaalt dat de gesloten overeenkomst tussen partijen eindigt op 1 mei 2022, althans op een door de rechtbank te bepalen termijn, met veroordeling van Huurgarant om alle relevante gegevens van de gebruiker van de woning van [eiseres] af te geven om haar in staat te stellen de gebruiker zelf te kunnen benaderen en op de hoogte te brengen van de veranderde situatie c.q. de rechtsverhouding, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;
3. (subsidiair) bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op 1 mei 2022 op grond van dringend eigen gebruik, althans op een door de rechtbank te bepalen termijn, met veroordeling van Huurgarant om alle relevante gegevens van de gebruiker van de woning van [eiseres] af te geven om haar in staat te stellen de gebruiker zelf te kunnen benaderen en op de hoogte te brengen van de veranderde situatie c.q. de rechtsverhouding, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;

4. Huurgarant verbiedt nieuwe huurcontracten met bewoners van de eigendom van [eiseres] aan te gaan en Huurgarant veroordeelt ervoor te zorgen dat lopende huurcontracten op de kortst mogelijke termijn worden beëindigd na de wettelijke aanzegtermijn op grond van de Wet doorstroming huurmarkt, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom voor elke dag dat een nieuw huurcontract voortduurt als blijkt dat Huurgarant dit heeft nagelaten te doen, ter zake waarvan Huurgarant gehouden is daar volledige inzage in te geven binnen drie dagen na het eerste verzoek daartoe;
5. Huurgarant veroordeelt tevens opgave te doen van ontvangen huuropbrengsten na beëindiging van de overeenkomst met [eiseres] op straffe van verbeurte van een dwangsom en Huurgarant veroordeelt deze ontvangen huuropbrengsten binnen twee dagen na betekening van het vonnis door te betalen aan [eiseres] op een nader door haar op te geven rekeningnummer.
6. Huurgarant veroordeelt in de (na)kosten van deze procedure.

2.2.

Huurgarant vordert in het incident dat de rechtbank zich onbevoegd verklaart van dit geschil kennis te nemen onder verwijzing van de zaak naar de kantonrechter, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van dit incident.

2.2.1.

Volgens Huurgarant heeft de door [eiseres] ingestelde primaire vordering geen betrekking op een beheerovereenkomst, maar op een huurovereenkomst. De tussen partijen gesloten overeenkomst voldoet aan alle elementen van een huurovereenkomst. [eiseres] verstrekt namelijk als verhuurder de woonruimte in kwestie in gebruik aan Huurgarant en Huurgarant betaalt daarvoor maandelijks een huurprijs. Dit gebruik kan ook erin bestaan dat de huurder de zaak aan een derde onderverhuurt. Daarvan is in dit geval sprake. Het was ook uitdrukkelijk de bedoeling van partijen om een huurovereenkomst te sluiten en partijen hebben daar altijd naar gehandeld. Dit betekent dat er sprake is van een aardvordering in de zin van artikel 93 aanhef en onder c van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), zodat de kantonrechter absoluut bevoegd is van de vordering van [eiseres] kennis te nemen.

Ter zake het subsidiaire standpunt/de subsidiaire vordering geldt eveneens dat dat/die tot de competentie van de kantonrechter behoort, nu [eiseres] ter onderbouwing daarvan zelf stelt dat sprake is van een huurovereenkomst, aldus Huurgarant.

2.3.

[eiseres] concludeert tot afwijzing van de incidentele vordering, met veroordeling van Huurgarant in de kosten van de procedure.

2.3.1.

[eiseres] stelt dat de overeenkomst tussen partijen moet worden gekwalificeerd als een beheerovereenkomst, niet als een huurovereenkomst. Volgens [eiseres] mocht zij afgaan op wat haar door Huurgarant als commerciële partij is voorgehouden. Zij had voor ogen
- en daarvan was Huurgarant op de hoogte - tijdelijke en flexibele huur in de zakelijke markt waarop huurbescherming niet van toepassing is en waarbij zij volledig werd ontzorgd door Huurgarant. Huurgarant heeft volledige zeggenschap over haar woning en voert feitelijk dus het beheer over haar woning. Huurgarant heeft haar steeds gevoed met het idee dat het slechts ging om tijdelijk beheer van haar woning en niet om een huurovereenkomst waar zij ongewild tot in lengte van jaren aan vastzit (vast kan zitten).

2.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3. Beoordeling in het incident

3.1.

De incidentele vordering van Huurgarant strekt tot onbevoegdheid van de rechtbank. Zowel de sector civiel als de sector kanton behoren echter tot één en dezelfde bevoegde rechtbank. De incidentele vordering zal de rechtbank dan ook opvatten als een incidentele vordering die strekt tot verwijzing op de voet van artikel 71 Rv.

3.2.

Als een zaak, in behandeling bij een kamer voor andere zaken dan kantonzaken, verder moet worden behandeld en beslist door de kantonrechter, dan wordt op grond van artikel 71 lid 2 Rv de zaak daartoe op verlangen van een der partijen of ambtshalve verwezen naar een kamer voor kantonzaken. Op grond van het derde lid van artikel 71 Rv beoordeelt de rechter de vraag of verwijzing nodig is, voor zover daarvoor het onderwerp van geschil bepalend is, aan de hand van zijn voorlopig oordeel over het onderwerp van het geschil.

3.3.

Artikel 93 aanhef en onder c Rv bepaalt dat zaken betreffende een huurovereenkomst behandeld en beslist worden door de kantonrechter, ongeacht het beloop of de waarde van de vordering. Artikel 94 lid 2 Rv bepaalt dat alle vorderingen door de kantonrechter worden behandeld en beslist, voor zover de samenhang tussen de vorderingen zich tegen afzonderlijke behandeling verzet.

3.4.

[eiseres] en Huurgarant hebben op 17 juli 2019 respectievelijk 15 juli 2019 een overeenkomst getekend met de titel ‘huurovereenkomst woonruimte’. In die overeenkomst is vermeld dat [eiseres] als verhuurder met ingang van 1 augustus 2019 aan Huurgarant als huurder de zelfstandige woonruimte aan de [adres] , [postcode] te [plaats 2] verhuurt voor onbepaalde tijd, met een minimale duur van twaalf maanden. Verder is in de overeenkomst vermeld dat, behoudens opzegging, de huurovereenkomst na het verstrijken van de twaalf maanden voor onbepaalde tijd doorloopt.

3.5.

De primaire grondslag van de vordering van [eiseres] is gebaseerd op de stelling dat tussen partijen geen huurovereenkomst, maar een beheerovereenkomst tot stand is gekomen. De subsidiaire grondslagen zijn gestoeld op het bestaan van een huurovereenkomst.

3.6.

Voor de kwalificatie van een overeenkomst is de naam die partijen daaraan hebben gegeven niet bepalend. Doorslaggevend is de bedoeling die partijen bij het aangaan van de overeenkomst hebben gehad. Daarbij kunnen omstandigheden die zich zowel voor als na de totstandkoming van de overeenkomst hebben voorgedaan, van belang zijn.

3.7.

[eiseres] stelt dat haar ten tijde van het sluiten van de overeenkomst het beheer van de woning voor ogen stond. Huurgarant reageerde op haar advertentie en tijdens het korte contact daarover werd volgens [eiseres] aangegeven dat Huurgarant de woning wilde doorverhuren aan bedrijven voor korte periodes om er buitenlands personeel in te kunnen plaatsen. Huurgarant verzorgde dan periodiek een grote schoonmaak en het technisch en financieel beheer. [eiseres] was in de veronderstelling door de uitlatingen van een (oud)medewerker van Huurgarant dat de huurbescherming (naar de rechtbank begrijpt: met betrekking tot woonruimte) niet van toepassing is, mede ook omdat er in de overeenkomst een opzegtermijn van drie maanden was opgenomen.
Huurgarant stelt hiertegenover dat het de bedoeling van partijen was dat zij de woning van [eiseres] voor lange tijd zou huren om deze vervolgens onder te verhuren ten behoeve van de huisvesting van personeel. De inhoud van de overeenkomst bevestigt dat. Huurgarant betwist dat door haar is aangegeven dat de huurovereenkomst ‘flexibel’ was op te zeggen, zonder de wettelijke beëindigingsgrond.

3.8.

De rechtbank constateert dat partijen over hetgeen over en weer is gezegd uiteenlopende verklaringen hebben gegeven. Op basis hiervan kan de rechtbank nu niet vaststellen met welke bedoeling de overeenkomst tot stand is gekomen. Voor bewijslevering is er in incident geen plaats. De rechtbank kan in dit incident slechts uitgaan van de overgelegde stukken en is op basis daarvan voorshands van oordeel dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat. Dat wordt als volgt toegelicht.

3.9.

De inhoud van de overeenkomst en de feitelijke uitvoering die aan de overeenkomst is gegeven - onderverhuur van meer dan twee jaar - geven niet direct aanleiding om de overeenkomst anders te kwalificeren dan een huurovereenkomst. Op het eerste gezicht hebben de bepalingen van de overeenkomst geen kenmerken die duiden op het bestaan van een beheerovereenkomst. Zo wordt Huurgarant nergens als beheerder genoemd.

3.10.

Dat Huurgarant een commerciële onderneming is die de woning van [eiseres] doorverhuurde aan bedrijven ten behoeve van de huisvesting van hun (buitenlands) personeel is onvoldoende voor de conclusie dat geen sprake kan zijn van een huurovereenkomst. Voor het geval [eiseres] dit argument heeft aangevoerd ter onderbouwing van het standpunt dat het huurregime voor woonruimte niet van toepassing is, wijst de rechtbank erop dat dit voor de beoordeling in dit incident niet van belang is.

3.11.

Verder duidt de wijze waarop de correspondentie tussen partijen is gevoerd er naar het voorlopig oordeel van de rechtbank evenmin op dat partijen een beheerovereenkomst hebben gesloten. [eiseres] heeft de overeenkomst in haar e-mail en brief van 18 juni 2021, met als onderwerp ‘huuropzegging [adres] te [plaats 2] ’ als huurcontract aangeduid. Ook de advocaat van [eiseres] geeft in zijn, aan Huurgarant gerichte e-mail van 29 juli 2021 aan dat [eiseres] met Huurgarant een huurovereenkomst is aangegaan.

3.12.

Al met al gaat de rechtbank er daarom voorshands van uit dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Naar haar voorlopig oordeel betreffen de vorderingen van [eiseres] een onderwerp dat op grond van artikel 93 onder c Rv door de kantonrechter wordt behandeld, ongeacht het beloop of de waarde van de vordering. In dit verband merkt de rechtbank op dat de kantonrechter ook de geëigende rechter is om de vorderingen op de subsidiaire grondslagen te behandelen.

3.13.

De zaak zal daarom ter verdere behandeling in zijn geheel worden verwezen naar de kamer voor kantonzaken van deze rechtbank. De incidentele vordering zal worden toegewezen.

3.14.

Ten overvloede overweegt de rechtbank dat de kantonrechter wel aan deze verwijzing is gebonden, maar niet aan de voorshandse kwalificatie van de overeenkomst in kwestie als huurovereenkomst. Daarom zal pas uit het vonnis van de kantonrechter in de hoofdzaak blijken hoe de overeenkomst daadwerkelijk gekwalificeerd dient te worden en of de verwijzing achteraf gezien juist was. Om die reden zal de beslissing over de proceskosten in het incident worden aangehouden totdat in de hoofdzaak zal zijn beslist.

4. De beslissing

De rechtbank

in het incident

4.1.

wijst de vordering tot verwijzing op de voet van artikel 71 Rv toe,

4.2.

houdt de beslissing over de proceskosten aan tot de beslissing in de hoofdzaak,

in de hoofdzaak

4.3.

verwijst de zaak in de stand waarin deze zich bevindt naar de rolzitting van de kamer voor kantonzaken van deze rechtbank, locatie Alkmaar, op woensdag 15 juni 2022 om 9.30 uur,

4.4.

wijst partijen erop dat zij op de hiervoor vermelde rolzitting niet hoeven te verschijnen, omdat de kantonrechter eerst zal beslissen op welke wijze de procedure zal worden voortgezet, waarna de griffier partijen over deze beslissing zal informeren,

4.5.

wijst partijen erop dat zij in het vervolg van de procedure niet meer vertegenwoordigd hoeven te worden door een advocaat, maar ook persoonlijk of bij gemachtigde kunnen verschijnen,

4.6.

wijst partijen erop dat het in deze procedure geheven griffierecht ingevolge artikel 8 lid 4 WGBZ zal worden verlaagd en dat het teveel betaalde griffierecht door de griffier zal worden teruggestort.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Auwerda en uitgesproken op 1 juni 2022.

ST/SA