ECLI:NL:RBNHO:2022:4590

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

Zittingsplaats Alkmaar

zaaknummer / rolnummer: C/15/323194/ HA ZA 21-660

Vonnis van 25 mei 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN KEMENADE B.V.,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. A. Glijnis te Alkmaar,

tegen

1.de vennootschap onder firma [gedaagde 1] ,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

3.
[gedaagde 3] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. J.H. F. Overkleeft te Hoorn,

Partijen zullen hierna Van Kemenade en [gedaagden] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] genoemd worden.

De zaak in het kort

In deze zaak staat centraal de vraag of Van Kemenade recht heeft op de volledige courtage naar aanleiding van de verkoop van het bedrijf van [gedaagden] . De rechtbank is van oordeel dat de verkoop van het bedrijf van [gedaagden] door bemiddeling van Van Kemenade is verkocht. Daarmee heeft Van Kemenade uitvoering gegeven aan de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst tot verkoop van het bedrijf van [gedaagden] . Het verweer dat Van Kemenade maar recht heeft op de helft van de overeengekomen courtage omdat de overeenkomst tussentijds is beëindigd, wordt verworpen. Evenals het verweer dat Van Kemenade de opdracht niet goed heeft uitgevoerd. De gevorderde advocaatkosten op grond van de algemene voorwaarden worden afgewezen. De algemene voorwaarden van Van Kemenade zijn niet van toepassing.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 3 december 2021 met producties,
de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties van [gedaagden] ,
het tussenvonnis van 9 februari 2022,
de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging producties van Van Kemenade,
de mondelinge behandeling van 20 april 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waarbij door mr. Glijnis en mr. Overkleeft spreekaantekeningen zijn overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Feiten

2.1.

Van Kemenade (hierna mannelijk aangeduid) is een vastgoed adviesbureau. De heer [naam 1] is de (indirect) bestuurder en aandeelhouder van deze vennootschap. Zijn activiteiten zijn gericht op de aan- en verkoop van agrarische bedrijven en of percelen. [gedaagden] (hierna ook mannelijk aangeduid) is een melkveebedrijf. [gedaagden] was eigenaar van de percelen [perceelnummers] te [plaats 1] en van een perceel grond aan de [adres] in [plaats 2] . Daarnaast pachtte [gedaagden] voor haar bedrijf een aantal percelen grond van de Stichting Snouck van Loosenfonds (hierna: de Stichting) en gebruikte hij nog een perceel dat in eigendom was van de “zussen” van [gedaagde 3] .

2.2.

Op 3 februari 2020 hebben partijen een overeenkomst gesloten waarbij aan Van Kemenade de opdracht werd gegeven om de woning en de bedrijfsopstallen aan de [perceelnummers] te [plaats 1] te verkopen voor een vraagprijs van € 5.500.000,- (gronden) en een vraagprijs van € 1.622.000,- (opstallen). De verkoopcourtage bedroeg 1% van de verkoopsom exclusief btw. Wanneer de opdrachtgever de opdracht tussentijds zou beëindigen zou de opdrachtgever 50% van de courtage verschuldigd zijn.

2.3.

Van Kemenade heeft het bedrijf van [gedaagden] (inclusief de gepachte gronden van de Stichting en het perceel van de zussen) te koop gezet. Van Kemenade had de toezegging van de Stichting geregeld dat ook de gepachte gronden konden worden mee verkocht. Er waren meerdere belangstellenden. Op 19 november 2020 hebben de gebroeders [xxx] een bod van € 8.000.000.- uitgebracht voor het bedrijfs onroerend goed (inclusief de grond van de Stichting en het perceel van de zussen). Dit was een bod zonder voorbehoud van financiering. Dit was het hoogste bod. Nog diezelfde dag heeft Van Kemenade het bod aan [gedaagden] doorgegeven.

2.4.

Op 23 november 2020 heeft [gedaagde 3] het bod van de gebroeders [xxx] aanvaard. Van Kemenade heeft de gebroeders [xxx] daarvan op de hoogte gesteld. Nog diezelfde dag bezochten de gebroeders [xxx] [gedaagden] .

2.5.

Van Kemenade heeft een koopovereenkomst “Agrarisch bedrijf” opgesteld die door de gebroeders [xxx] op 21 december 2020 is getekend.

2.6.

Op 18 maart 2021 heeft [naam 1] namens [gedaagden] de Rabobank benaderd met de vraag of het mogelijk is dat [gedaagde 3] het melkveebedrijf voortzet. Dat bleek niet mogelijk.

2.7.

Op 29 maart 2021 heeft [gedaagde 3] een e-mail gestuurd aan [naam 1] . Hij schrijft daarin het volgende:
“(…) Ik heb 18 maart telefonisch contact met jou gehad over de volgende zaken.- De verkoop van het bedrijf in delen aan de firma [xxx] . Nu een deel land voor de financiering van het huis van mijn vader en de rest als ik ergens ander een boerderij koop.

- [xxx] dit zonder tussenkomst van jou als makelaar geregeld wil hebben.

- Notaris Kees van Duin dit nu aan het regelen is.

- Dat wij een getekende opdrachtbevestiging hebben en dat financieel netjes willen oplossen met jouw.

Je zou daar in het begin van de week van 22 tot en met 26 maart op terug komen maar heb tot op heden niet van je vernomen.

Graag je reactie. (…)”

2.8.

Op 1 april 2021 heeft Van Kemenade zijn factuur gestuurd voor een bedrag van
€ 78.009,51.

2.9.

Op 22 april 2021 en op 26 augustus 2021 is het bedrijf van [gedaagden] in delen geleverd aan de gebroeders [xxx] voor € 8.000.000,-.

2.10.

Ondanks herinneringen in juni en juli 2021 heeft [gedaagden] de factuur van Van Kemenade niet betaald. Op 5 november 2021 is [gedaagden] in gebreke gesteld.

2.11.

Op 10 november 2021 heeft [gedaagden] een bedrag van € 39.004,76 betaald aan Van Kemenade. [gedaagden] heeft daarbij laten weten dat Van Kemenade de opdracht niet goed heeft uitgevoerd en de verkoopovereenkomst niet zelf heeft voltooid.

3.Het geschil

in conventie en in reconventie

3.1.

Van Kemenade vordert in conventie dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen om, zakelijk gezegd:
1. Van Kemenade te voldoen een bedrag van € 42.561,14, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over een bedrag van € 39.004,76 vanaf 10 november 2021 tot aan de dag van voldoening;

2. Van Kemenade te voldoen een bedrag van € 2.228,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;

3. Van Kemenade te voldoen een bedrag van € 12.500,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het vonnis;

4. Van Kemenade te voldoen de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2

Aan zijn vordering legt Van Kemenade het volgende ten grondslag. Hij vordert nakoming van de 3 februari 2020 gesloten bemiddelingsovereenkomst, waarbij hij in opdracht van [gedaagden] een woning en bedrijfsopstallen heeft verkocht. Hij heeft de overeenkomst uitgevoerd door de woning en de bedrijfsopstallen te verkopen voor een bedrag van acht miljoen euro. Om die reden maakt hij aanspraak op de afgesproken courtage van 1% van de verkoopsom. Van zijn factuur is slechts de helft betaald, zodat hij nog het restant vordert met bijkomende rente en kosten. Op grond van zijn algemene voorwaarden maakt hij ook aanspraak op zijn werkelijke advocaatkosten.

3.3

[gedaagden] vordert in reconventie dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Van Kemenade zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 11.504,76, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf datum vonnis.

3.4

Aan zijn vordering legt [gedaagden] ten grondslag dat de overeenkomst van opdracht tussentijds is beëindigd en om die reden 50% van de courtage is verschuldigd. Doordat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen is de koopsom niet bekend. De courtage dient dan berekend te worden over te vraagprijs van vijfeneenhalf miljoen euro, dat is € 27.500,- Het teveel betaalde vordert [gedaagden] terug.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de rechtbank deze gezamenlijk behandelen.

4.2.

In deze zaak gaat het om de vraag of Van Kemenade de overeenkomst die partijen op 3 februari 2020 hebben gesloten heeft uitgevoerd en aldus recht heeft op de overeengekomen courtage van 1% van de verkoopsom.

Overeenkomst tussentijds dan wel met wederzijds goedvinden beëindigd?

4.3.

[gedaagden] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat de overeenkomst van 3 februari 2020 op 18 respectievelijk 29 maart 2021 tussentijds is beëindigd. Ter onderbouwing stelt [gedaagden] dat met het verzenden van de e-mail van 29 maart 2021 in samenhang met wat partijen op 18 maart 2021 telefonisch hebben besproken de opdracht aan Van Kemenade tussentijds is beëindigd. In maart 2021 was de opdracht aan Van Kemenade nog niet volbracht en was er ook nog geen koopovereenkomst tot stand gekomen.

4.4.

De rechtbank kan [gedaagden] in deze stelling niet volgen. De tussen partijen op 3 februari 2020 gesloten overeenkomst is een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW. [gedaagden] heeft Van Kemenade immers opdracht gegeven tot verkoop van kort gezegd, zijn bedrijf. Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd leidt de rechtbank af dat in november 2020 Van Kemenade namens [gedaagden] een “ deal” heeft gesloten met de gebroeders [xxx] . Door [gedaagden] , althans [gedaagde 3] die het aanspeekpunt voor Van Kemenade was, is op 23 november 2020 het bod van € 8.000.000 aanvaard. Dat Van Kemenade de hand heeft gehad in de verkoop aan de gebroeders [xxx] blijkt ook de e-mail van 29 maart 2021, waarin [gedaagden] spreekt over de verkoop van het bedrijf in delen aan de firma [xxx] en over het financieel netjes willen afwikkelen van de opdracht. Met de gebroeders [xxx] gesloten deal heeft Van Kemenade uitvoering gegeven aan de overeenkomst. In zoverre kon de overeenkomst niet meer tussentijds worden beëindigd. Uit de e-mail van 29 maart 2021 blijkt wel dat de gebroeders [xxx] geen prijs stelden op verdere werkzaamheden van Van Kemenade. [gedaagden] is daar kennelijk mee akkoord gegaan. Dat Van Kemenade verder niet in de gelegenheid is gesteld om uitvoering te geven aan de overeenkomst kan niet aan Van Kemenade worden tegengeworpen. Hij heeft na de e-mail van 29 maart 2021 zijn factuur gestuurd, die zonder protest is behouden. Het is een misvatting van [gedaagden] dat er door bemiddeling van Van Kemenade geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagden] en de gebroeders [xxx] waren het over de prijs (€ 8.000.000,-) en de te verkopen zaken eens. Dat zijn de essentialia van een koopovereenkomst. Op een later moment, weliswaar in delen, maar dat doet aan de prijs en de verkochte zaken niet af, is uitvoering gegeven aan de door Van Kemenade gesloten deal met de Gebroeders [xxx] . Uit de door Van Kemenade overgelegde notariële akten blijkt immers dat de Gebroeders [xxx] het bedrijf van [gedaagden] (inclusief de gepachte gronden van de Stichting en het perceel van de zussen) voor € 8.000.000,- hebben overgenomen.

4.5

De primaire stelling van [gedaagden] wordt dan ook verworpen. Van Kemenade heeft uitvoering gegeven aan de overeenkomst voor zover hij daartoe in de gelegenheid is gesteld. Van een tussentijdse beëindiging is dan ook geen sprake.

4.6.

Subsidiair heeft [gedaagden] gesteld dat de overeenkomst van 3 februari 2020 op 18 respectievelijk 29 maart 2021 met wederzijds goedvinden is beëindigd. Wat [gedaagden] met deze stelling beoogt is niet geheel duidelijk. Wat van deze stelling ook zij, het afzien door [gedaagden] van verdere werkzaamheden door Van Kemenade komt voor eigen rekening en risico van [gedaagden] . Het voortijdig beëindigen van de overeenkomst rechtvaardigt niet de conclusie dat Van Kemenade maar recht op de helft van de overeengekomen courtage zou hebben. Dat wordt ook niet voldoende onderbouwd door [gedaagden] .

Ondeugdelijke uitvoering van de overeenkomst?

4.6.

Meer subsidiair heeft [gedaagden] gesteld dat Van Kemenade de overeenkomst niet met de zorg van een goed opdrachtnemer heeft uitgevoerd. De stelling is dat Van Kemenade geen gevolg heeft gegeven aan tijdig aan hem verleende en verantwoorde aanwijzingen. Evenmin heeft Van Kemenade [gedaagden] voldoende op de hoogte gehouden van zijn werkzaamheden en heeft hij een deugdelijke verantwoording gegeven van zijn werkzaamheden.

4.7.

Ook in deze stelling kan de rechtbank [gedaagden] niet volgen. De stelling dat Van Kemenade [gedaagden] nauwelijks heeft geïnformeerd over de voortgang van het verkooptraject is tegenover de gemotiveerde betwisting van deze stelling onvoldoende onderbouwd. Van Kemenade heeft aangevoerd dat hij [gedaagde 3] zijn aanspreekpunt, op de hoogte heeft gehouden van de biedingen en bezichtigingen. Dat Van Kemenade nauwelijks direct contact had met [gedaagde 2] kan hem niet worden tegengeworpen. [gedaagde 3] heeft niet weersproken dat hij voor Van Kemenade het aanspreekpunt was. Ook de stelling dat makelaar [naam 2] en zijn client [naam 3] geen eerlijke kans hebben gekregen is onvoldoende onderbouwd. Vaststaat dat [naam 3] en zijn makelaar het bedrijf hebben bezichtigd maar geen bod hebben uitgebracht omdat zij de vraagprijs te hoog vonden. Dat [naam 2] en [naam 3] buiten spel zijn gezet blijkt dan ook nergens uit en wordt ook niet onderbouwd, met bijvoorbeeld een verklaring van een beiden waaruit dat zou blijken.

4.8.

De verder algemene stelling dat Van Kemenade zijn werk niet goed heeft gedaan wordt niet onderbouwd. Er is geen stuk van de zijde van [gedaagden] waarin geklaagd wordt dat Van Kemenade vragen niet beantwoordt of instructies niet opvolgt, integendeel. Op 18 maart 2021 heeft [naam 1] zelfs nog een brief gestuurd namens [gedaagden] aan de Rabobank om te kijken of voortzetting door [gedaagde 3] nog mogelijk was. Als [gedaagden] , zoals hij stelt, zo ontevreden was over Van Kemenade, dan is het zonder nadere toelichting niet begrijpelijk waarom hij [naam 1] nog heeft ingeschakeld. Ook uit de e-mail van 29 maart 2021 blijkt niet van enige ontevredenheid van [gedaagden] over het werk van Van Kemenade. Ook dit meer subsidiaire verweer wordt verworpen.

Tussenconclusie

4.9.

De weren van [gedaagden] met betrekking tot de overeenkomst van 3 februari 2020 falen allemaal. Dat betekent dat Van Kemenade recht heeft op de overeengekomen courtage. De vorderingen in reconventie dienen dan ook te worden afgewezen.

Wettelijke rente

4.10.

Van Kemenade heeft over het bedrag van de courtagenota de wettelijke rente berekend vanaf 15 april 2021 (14 dagen na verzending van de factuur).

4.11.

[gedaagden] heeft terecht het verweer gevoerd dat in de overeenkomst van 3 februari 2020 is overeengekomen dat de courtage pas dient te worden voldaan op de dag van transport bij de notaris. Ofschoon Van Kemenade al eerder zijn factuur heeft gestuurd kan hij redelijkerwijs pas aanspraak maken op betaling vanaf de datum dat de onroerende zaken van [gedaagden] zijn geleverd aan de gebroeders [xxx] . Nu de levering van de zaken pas voltooid was op 26 augustus 2021 zal vanaf dat tijdstip de wettelijke handelsrente worden toegewezen.

Buitengerechtelijke kosten

4.12.

Van Kemenade maakt aanspraak op een bedrag van € 2.228,- wegens begrote buitengerechtelijke kosten.

4.13.

[gedaagden] heeft ten aanzien van de gevorderde buitengerechtelijke kosten terecht het verweer gevoerd dat buitengerechtelijke werkzaamheden niet meer hebben omvat dan een enkele aanmaning (die van 5 november 2021). De overige werkzaamheden worden geacht te worden bestreken door de bepalingen die zien op de veroordeling in de proceskosten. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn dan ook onvoldoende onderbouwd. Gelet op het bepaalde in artikel 6:96 lid 4 BW komt slechts voor vergoeding in aanmerking een bedrag van € 40,-.

Zoals gevorderd zal dit bedrag worden vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van dagvaarding.

Volledige advocaatkosten

4.14.

Van Kemenade heeft gesteld dat uit de tussen partijen gesloten overeenkomst volgt dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn. Op grond van artikel 7 sub F van die voorwaarden vordert Van Kemenade de volledige advocaatkosten voor deze procedure. Die kosten worden begroot op €12.500,- exclusief btw.

4.15.

[gedaagden] heeft als verweer gevoerd dat de algemene voorwaarden geen deel uitmaken van de gesloten overeenkomst van 3 februari 2020.

4.16.

De rechtbank stelt vast dat partijen voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst niet hebben gesproken over de voorwaarden waaronder Van Kemenade zijn opdracht zou aanvaarden. Van Kemenade heeft zijn algemene voorwaarden niet op voorhand ter hand gesteld dan wel [gedaagden] op zijn algemene voorwaarden gewezen. Van Kemenade heeft dan ook niet aangetoond dat er (voorafgaand) een afspraak is gemaakt over de toepasselijkheid van zijn algemene voorwaarden. De enkele verwijzing naar de algemene voorwaarden onderaan de bevestiging van de opdracht kan daarom niet leiden tot het van toepassing zijn van de algemene voorwaarden op grond van aanvaarding door [gedaagden] , die bovendien geen professionele partij is.

4.17.

De vordering tot vergoeding van de volledige advocaatkosten zal dan ook worden afgewezen.

Beslagkosten

4.18.

Van Kemenade vordert tot slot ook betaling van de beslagkosten.

Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 933,08‬aan explootkosten, € 667,00 aan griffierecht en € 1.114,00aan salaris advocaat (1 beslagrekest x tarief IV). Het griffierecht voor het beslagrekest is verrekend met het griffierecht dat in deze procedure is verschuldigd.

Zoals gevorderd zal dit bedrag worden vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

Proceskosten

4.19.

[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie en reconventie worden veroordeeld.

4.20.

De kosten aan de zijde van Van Kemenade in conventie worden begroot op:

- dagvaarding € 129,42

- griffierecht € 1.409‬,00 (exclusief griffierecht voor het beslagrekest)

- salaris advocaat € ‭
2.228‬,00 (2.0 punten × tariefIV
)‬‬‬‬

Totaal € ‭3.766,42‬‬‬‬‬

4.21.

De kosten aan de zijde van Van Kemenade in reconventie worden op basis van het feit dat de vordering in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie begroot op € 1.114,00 aan salaris advocaat (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € IV).

4.22.

Dit brengt de totale proceskostenveroordeling op € ‭4.880,42
‬‬.‬ Zoals gevorderd zal dit bedrag worden vermeerderd met de nakosten zoals in de beslissing vermeld.‬‬

4.23.

De proceskostenveroordeling zal zoals gevorderd worden vermeerderd met de nakosten conform het liquidatietarief op de wijze zoals in de beslissing vermeld en met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de proces- en nakosten.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk, om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan Van Kemenade een bedrag van € 39.004,51 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW vanaf 26 augustus 2021 tot aan de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk om aan Van Kemenade een bedrag te betalen van € 40,- aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW vanaf 3 december 2021 tot aan de dag van volledige betaling,

‭‬‬‬‬‬‬‬‬

5.3.

veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk om aan Van Kemenade een bedrag te betalen van € 2.714,08‬ aan beslagkosten, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis en te vermeerderen – voor het geval voldoening van de beslagkosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over deze kosten vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde,

in reconventie

5.5.

wijst de vorderingen af,

in conventie en reconventie

5.6.

veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk, in de proceskosten, aan de zijde van Van Kemenade tot heden begroot op € ‭4.880,42‬‬, ‬te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis en te vermeerderen – voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over deze kosten vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,‬‬

5.7.

veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, aan de zijde van Van Kemenade begroot op € 255,00 aan salaris advocaat, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis en te vermeerderen, voor het geval betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en – voor het geval voldoening van de nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over deze kosten vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,

5.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de onderdelen 5.1, 5.2, 5.3, 5.6 en 5.7.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Blokland en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022.^[1]