Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9513299 CV EXPL 21-7274
Uitspraakdatum: 11 mei 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. M.J. de Jong
tegen
de stichting
Stichting Ymere
Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
verder te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. B. Schildwacht
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 13 oktober 2021 een vordering tegen Ymere ingesteld. Ymere heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 14 april 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Ymere heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurt sinds 12 juni 2018 een (sociale) huurwoning van Ymere aan het adres [adres] (hierna: de woning). De huurprijs bedroeg bij aanvang € 651,13. [eiseres] woont met haar drie dochters in de woning.
2.2.
Voorafgaande aan de huur heeft een inspectie plaatsgevonden. Hiervan is een opnamestaat gemaakt, die door beide partijen is ondertekend.
2.3.
[eiseres] heeft diverse klachten aan Ymere gemeld. De eerste melding aan Ymere is van 15 december 2018.
2.4.
Bij brief van 10 december 2019 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiseres] Ymere in de gelegenheid gesteld om de problemen met de riolering in de woning te herstellen en haar aansprakelijk gesteld voor de schade. Ymere heeft de aansprakelijkheid voor schade bij e-mail van 2 januari 2020 van de hand gewezen.
2.5.
Een door Ymere ingeschakeld bedrijf, heeft firma Triton (hierna: Triton) opdracht gegeven een zogenoemde lekdetectie uit te voeren. Triton heeft op 17 april 2020 een onderzoek uitgevoerd in de woning in verband met vochtschade en stankoverlast en daarvan een rapportage lekdetectie opgesteld. In de rapportage heeft Triton haar conclusie en advies gegeven.
2.6.
Omstreeks mei 2020 is bij het uitvoeren van werkzaamheden in de woning ook asbest onder de vloer geconstateerd.
2.7.
In verband met de nodige werkzaamheden in de woning, waaronder de badkamer en de asbestsanering, heeft Ymere aan [eiseres] de keuze gegeven om tijdens die werkzaamheden in de woning te verblijven met een huurkorting van 60% gedurende die werkzaamheden of om tijdelijk in een volledig ingerichte wisselwoning te verblijven. [eiseres] heeft gekozen voor de wisselwoning waar zij met haar dochters van 22 juni 2020 tot eind juli 2020 verbleef. De werkzaamheden onder de keukenvloer zijn medio september 2020 afgerond.
2.8.
In december 2020 heeft Ymere nog een melding ontvangen over onregelmatigheden met het warme water en de verwarming en begin februari 2021 een melding in verband met een lekkage op of aan het dak.
2.9.
Bij brief van 2 juni 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres] een schadevergoeding gevraagd aan Ymere van € 6.253,00 voor alle door [eiseres] geleden stress, verloren tijd en gemist woongenot als gevolg van de diverse gebreken in de woning. Ymere heeft bij e-mail van 8 juni 2021 alles van de hand gewezen.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter vast stelt dat Ymere onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] en haar dochters, waardoor zij schade hebben geleden. Tevens vordert [eiseres] dat de kantonrechter Ymere veroordeelt tot betaling van € 3.255,00 aan gemist woongenot, zijnde 50% van de betaalde huur voor een periode van 10 maanden en tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Ymere onrechtmatig heeft gehandeld door [eiseres] en haar dochters een woning aan te bieden waarvan aannemelijk was, dat deze gebreken vertoonde die slecht zijn voor de gezondheid. [eiseres] en haar dochters, van wie er één astma heeft, hebben lange tijd in rioolstank geleefd. [eiseres] is in eerste instantie niet serieus genomen met haar klachten. Pas in mei 2020 heeft Ymere geconstateerd hoe ernstig de problemen waren. Vanaf de eerste meldingen van december 2018 tot september 2020 is sprake geweest van aantoonbaar vermindering van woongenot. Ook heeft [eiseres] veel vrij moeten nemen van haar werk om werklui binnen te laten. De eerste aansprakelijkstelling namens [eiseres] dateert van 10 december 2019 en de rioleringsproblemen zijn na tien maanden, in september 2020, opgelost. [eiseres] stelt de verstoring van het woongenot op 50%. De schade stelt [eiseres] vast op € 3.255,00, zijnde tien keer de helft van de huurprijs ad € 651,00. Daarin zit ook een vergoeding voor alle uren die [eiseres] heeft moeten nemen om mensen binnen te laten en om te corresponderen.
4.Het verweer
4.1.
Ymere betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat bij de inspectie van de woning voorafgaande aan de huur door beide partijen geen gebreken zijn geconstateerd. Wel zijn er tijdens de huur gebreken geweest, maar dat betekent niet dat Ymere daarmee onrechtmatig heeft gehandeld of dat sprake is van wanprestatie. Ymere heeft de gemelde gebreken telkens voortvarend opgepakt en opgelost. Verder heeft Ymere gemotiveerd betwist dat sprake is van toerekening in de zin van artikel 7: 208 BW en van schade. Van gemist huurgenot is evenmin sprake, aldus Ymere, want [eiseres] heeft gekozen voor een wisselwoning en dus afgezien van huurkorting. Ymere heeft ook de berekening van haar schadevergoedingsbedrag betwist. Er is geen sprake geweest van een aaneengesloten periode van tien maanden waarin [eiseres] verminderd woongenot heeft gehad. Tot slot heeft Ymere aangevoerd dat een vordering tot huurprijsvermindering een vervaltermijn kent van zes maanden en dat [eiseres] daarmee dus te laat is.
5.De beoordeling
5.1.
Vaststaat dat Ymere een veelheid aan meldingen van gebreken bij [eiseres] heeft gedaan. De eerste melding dateert van december 2018; een klein half jaar nadat [eiseres] de woning heeft gehuurd. Uit de door partijen overgelegde stukken blijkt dat Ymere telkens op de meldingen heeft gereageerd. Ondanks het feit dat Ymere steeds heeft geprobeerd de problemen te verhelpen, is de kantonrechter van oordeel dat, door de opeenstapeling van gebreken in een relatief korte tijd, sprake is van een verminderd woongenot. [eiseres] heeft ter zitting nader toegelicht welke gebreken zich hebben voorgedaan en dat zij en haar dochters gedurende een lange tijd last hebben gehad van ernstige stankoverlast. Ymere heeft dat niet weersproken.
5.2.
Weliswaar dient een huurder enige overlast als gevolg van onderhoudswerkzaamheden aan de woning te aanvaarden, maar de kantonrechter is van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is geweest van een bovenmatige hoeveelheid van gebreken, zodat enige schadeloosstelling niet onredelijk is. Dat de gebreken aan [eiseres] zijn toe te rekenen is niet, in elk geval onvoldoende, komen vast te staan.
5.3.
De kantonrechter stelt een schadeloosstelling vast van € 1.500,00. Voor de berekening van dat bedrag heeft het volgende te gelden. [eiseres] heeft zich voor de hoogte van de schadevergoeding gebaseerd op een periode van tien maanden. Aangezien [eiseres] in die periode van tien maanden echter ongeveer anderhalve maand in een wisselwoning verbleef, gaat de kantonrechter uit van een periode van acht en een halve maand. Omdat Ymere over het algemeen adequaat heeft gereageerd op de meldingen van [eiseres] , acht de kantonrechter een percentage van 25% van de huurprijs reëel. Afgerond komt dit neer op een bedrag van € 1.500,00.
5.4.
Anders dan Ymere heeft aangevoerd, is geen sprake van een vordering tot huurprijsvermindering. Het verweer dat [eiseres] te laat is met het instellen van een dergelijke vordering, wordt dan ook verworpen.
5.5.
De gevorderde vaststelling dat Ymere onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] door haar de woning aan te bieden, wordt afgewezen. Voorafgaande aan de huur hebben partijen immers een gezamenlijke inspectie gedaan. Bij de opnamestaat zijn een aantal kanttekeningen geplaatst bij de hal, schuur en tuin. Door ondertekening is [eiseres] akkoord gegaan met de staat van oplevering met inbegrip van de gemaakte opmerkingen. Niet is gebleken dat Ymere, al dan niet bewust, een woning heeft aangeboden waarvan aannemelijk is dat die gebreken vertoonde die slecht zijn voor de gezondheid, zoals [eiseres] heeft gesteld.
5.6.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiseres] gedeeltelijk zal toewijzen.
5.7.
In de uitkomst van de zaak, waarbij beide partijen gedeeltelijk in het gelijk en het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt Ymere tot betaling aan [eiseres] van € 1.500,00;
6.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter