Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9391561 \ CV EXPL 21-4155 BL
Uitspraakdatum: 20 april 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting NJHC Beheer
Stichting NJHC Beheer
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: NJHC
gemachtigde: mr. J.J. Bijkerk
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M.A. le Belle
De zaak in het kort
Deze zaak gaat om een huurovereenkomst tussen partijen betreffende een complex van grond met bebouwing. Het complex is eigendom van een derde (Staatsbosbeheer), die dat heeft verpacht aan de verhuurder (NJHC). De huurder ( [gedaagde] ) exploiteert in het complex een bezinningscentrum en bewoont de bijbehorende woning. Omdat de eigenaar het recht van erfpacht heeft opgezegd, vordert de verhuurder dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst met de huurder eindigt. De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder op zichzelf een belang bij deze rechtsvordering heeft, omdat niet kan worden uitgesloten dat zij na het eindigen van de erfpacht nadelige gevolgen zal ondervinden van het mogelijk gestand moeten doen van de huurovereenkomst door de derde/eigenaar. Dat betekent dat de vordering inhoudelijk moet worden beoordeeld. De kantonrechter komt tot het oordeel dat de door de verhuurder genoemde opzeggingsgronden zich niet voordoen en wijst de vordering af. Er is geen sprake van een persoonlijk en duurzaam in gebruik nemen van het complex door de verhuurder. Daarnaast kan op basis van een redelijke belangenafweging niet van de huurder worden gevergd dat zij het complex ontruimt.
1.Het procesverloop
1.1.
NJHC heeft bij dagvaarding van 4 augustus 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 23 maart 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. NJHC en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 26 november 2021 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
De Staat der Nederlanden (verder: Staatsbosbeheer) is eigenaar van gronden en opstallen aan de [adres] te [plaats] (verder: het complex). Met ingang van 1 juli 1963 heeft Staatsbosbeheer het complex (opnieuw) in erfpacht gegeven aan NJHC, voor de duur van 59 jaar, dus eindigend op 30 juni 2022.
2.2.
Op 11 juni 1987 heeft NJHC met [gedaagde] en haar toenmalig echtgenoot ( [naam 1] ) een zogenoemde ingebruikgevingsovereenkomst gesloten met betrekking tot het complex, voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 maart 1987 en eindigende op 28 februari 1997, met de mogelijkheid tot verlenging voor tien jaar, dus tot 28 februari 2007. In die overeenkomst is bepaald dat het complex zal worden ingezet als bezinnings- en ontspanningscentrum, met een accent op jongeren. Verder zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] (en [naam 1] ) een vergoeding aan NJHC verschuldigd zijn ter hoogte van de werkelijke kosten die NJCH als erfpachter verschuldigd is of zal zijn aan canon, zakelijke lasten en retributies.
2.3.
In een op 30 juni 1995 door NJHC en op 6 augustus 1995 door [gedaagde] (en [naam 1] ) ondertekende allonge bij de ‘ingebruikgevingsovereenkomst’ is deze voortgezet tot 28 februari 2007. Daarin is bepaald dat bij het gebruik als bezinningscentrum het accent op jongeren komt te vervallen. Voor het overige zijn de bepalingen gelijk gebleven.
2.4.
[gedaagde] gebruikt het complex nog steeds als bezinningscentrum, dat zij exploiteert onder de naam [xxx] , en bewoont de woning die bij het complex hoort.
2.5.
Eind 2006 heeft NJHC aan [gedaagde] meegedeeld dat de ‘ingebruikgevingsovereenkomst’ zou eindigen, met als gevolg dat [gedaagde] het complex per 1 april 2007 zou moeten verlaten.
2.6.
[gedaagde] heeft zich hiertegen verzet met een beroep op huurbescherming, en is een gerechtelijke procedure tegen NJHC gestart.
2.7.
In een beschikking van 7 augustus 2007 is door de kantonrechter te Alkmaar geoordeeld in het geschil tussen [gedaagde] en NJHC dat de ‘ingebruikgevingsovereenkomst’ moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Deze beschikking is onherroepelijk.
2.8.
Begin 2015 heeft Staatsbosbeheer aan NJHC meegedeeld dat het recht van erfpacht na 30 juni 2022 niet verlengd zal worden.
2.9.
In een brief van 9 april 2015 heeft NJHC de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 30 juni 2021.
2.10.
[gedaagde] heeft in een brief van 24 juni 2015 aan NJHC meegedeeld dat zij niet instemt met een beëindiging van de huur, ook niet met ingang van 30 juni 2022.
3.De vordering en het verweer
3.1.
NJHC vordert dat de kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt per een in goede justitie te bepalen datum vóór 30 juni 2022, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het complex, en uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis. NJHC legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij het complex dringend nodig heeft voor eigen gebruik, en bovendien een zwaarwegend belang heeft bij huurbeëindiging, weertegen de belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst niet opwegen.
3.2.
[gedaagde] betwist de vordering en voert daarvoor – samengevat – aan dat NJHC geen belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst, omdat die bij het einde van de erfpacht van rechtswege overgaat op Staatsbosbeheer. Bovendien is de wens om het complex leeg aan Staatsbosbeheer op te leveren geen dringend persoonlijk gebruik van NJHC, en moet een redelijke belangenafweging in het voordeel van [gedaagde] uitvallen. Subsidiair vordert [gedaagde] een tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten, en verzet zij zich tegen uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen zijn het erover eens dat het in deze zaak gaat om een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW), zodat [gedaagde] aanspraak kan maken op de huurbescherming van Boek 7, Titel 4, Afdeling 6 BW.
4.2.
NJHC heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd met als reden dat NJHC het complex dringend nodig heeft voor eigen gebruik [1] , en dat bij een redelijke afweging van de belangen van partijen het belang van NJHC bij beëindiging van de huurovereenkomst moet prevaleren boven dat van [gedaagde] bij verlenging daarvan. [2] Omdat [gedaagde] niet heeft toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomst, loopt de huurovereenkomst door en kan NJHC vorderen dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. [3] Die vordering heeft NJHC ingesteld.
NJHC heeft voldoende belang bij haar rechtsvordering
4.3.
[gedaagde] beroept zich erop dat NJHC geen belang heeft bij haar vordering, zodat zij daarin niet-ontvankelijk moet worden verklaard of de vordering moet worden afgewezen. [4] [gedaagde] stelt in dit verband dat de huurovereenkomst bij het einde van de erfpacht van rechtswege overgaat op Staatsbosbeheer, en dat Staatsbosbeheer de huurovereenkomst met [gedaagde] gestand moet doen. Dit is inderdaad het wettelijk uitgangspunt, maar NJHC wijst er terecht op dat hierop uitzonderingen bestaan. Zo kan de eigenaar gestanddoening weigeren als is verhuurd zonder zijn toestemming voor langer dan vijf jaren, of op ongewone voor de eigenaar bezwarende voorwaarden. [5]
4.4.
Staatsbosbeheer is in deze zaak geen partij, en de vraag of Staatsbosbeheer zich met succes kan verzetten tegen gestanddoening van de huurovereenkomst ligt niet ter beoordeling voor. De kantonrechter kan gelet op de brief van Staatsbosbeheer van 9 november 2015 niet uitsluiten dat zij zich, na het eindigen van de erfpacht, zal verzetten tegen de huurovereenkomst en een gerechtelijke procedure tegen [gedaagde] zal starten. Indien Staatsbosbeheer daarbij in het gelijk zou worden gesteld, is het denkbaar dat dit nadelige gevolgen zal hebben voor NJHC, zoals de door NJHC gevreesde schadevordering van Staatsbosbeheer.
4.5.
Daarmee is het belang van NJHC bij haar rechtsvordering tot beëindiging van de huur gegeven, waarbij in aanmerking wordt genomen dat de rechter terughoudend moet zijn met het afwijzen van een rechtsvordering op de grond dat er niet voldoende belang bestaat. Dit betekent dat de kantonrechter overgaat tot een inhoudelijke beoordeling van de vordering.
Geen dringend persoonlijk en duurzaam gebruik door NJHC
4.6.
In de wet is bepaald dat een beëindigingsvordering kan worden toegewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Daarbij is uitdrukkelijk bepaald dat onder duurzaam gebruik niet wordt begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte. Onder vervreemding valt in dit verband, volgens vaste rechtspraak, ook de uitgifte in erfpacht. Verder is persoonlijk gebruik niet beperkt tot natuurlijke personen. Ook bij een rechtspersoon kan daarvan sprake zijn.
4.7.
Vast staat dat NJHC het complex niet daadwerkelijk zelf in gebruik wil gaan nemen. Zij stelt het complex dringend nodig te hebben voor eigen gebruik, om - bij het einde van de erfpacht - haar verplichting om leeg en ontruimd op te leveren aan Staatsbosbeheer te kunnen nakomen en daarmee mogelijke aansprakelijkheid voor schade van Staatsbosbeheer te voorkomen. [gedaagde] voert terecht aan dat dit niet kwalificeert als een persoonlijk en duurzaam in gebruik nemen door NJHC. Daarover wordt het volgende overwogen.
4.8.
In de rechtspraak geldt het volgende uitgangspunt. Als een verhuurder het verhuurde in gebruik wil geven aan een rechtspersoon die aan hem gelieerd is, en op grond van alle omstandigheden moet worden aangenomen dat hij daardoor zijn eigen belang dient, kan het voorgenomen gebruik door die (andere) rechtspersoon gelden als persoonlijk gebruik door de verhuurder. Dat NJHC – zoals hiervoor is vastgesteld – een persoonlijk belang zou kunnen hebben dat gediend wordt door beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde] , is onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van een voorgenomen gebruik door Staatsbosbeheer dat geldt als persoonlijk gebruik door NJHC. Staatsbosbeheer is geen aan NJHC gelieerde rechtspersoon, en er is geen sprake van een situatie waarin NJHC het complex aan Staatsbosbeheer in gebruik wil geven in de hiervoor bedoelde zin. Staatsbosbeheer is eigenaar van het complex en heeft dit in erfpacht uitgegeven aan NJHC. Bij het einde van de erfpacht zal NJHC, als erfpachter, het totale genot van het complex terug (moeten) geven aan de eigenaar. NJHC kan en mag het complex dan niet meer gebruiken, en het gebruik niet meer aan een ander verschaffen, zodat van persoonlijk en duurzaam gebruik door NJHC geen sprake meer kan zijn. NJHC heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden.
De belangenafweging valt uit in het voordeel van [gedaagde]
4.9.
De huurovereenkomst loopt sinds 1 maart 1987, en geldt vanaf 28 februari 2007 voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat de beëindigingsvordering ook kan worden toegewezen op grond van een redelijke belangenafweging. [6] De vordering moet in elk geval worden afgewezen als van de huurder, bij een redelijke afweging van zijn belangen tegen die van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.
4.10.
Het voornaamste belang dat NJHC stelt te hebben bij beëindiging van de huurovereenkomst is, dat zij verplicht is om het complex bij het einde van haar erfpachtrecht leeg en ontruimd op te leveren aan Staatsbosbeheer, en dus tekort zal schieten tegenover Staatsbosbeheer als de huurovereenkomst met [gedaagde] niet tijdig voordien is beëindigd en het complex niet is ontruimd. Dat op NJHC de verplichting rust om het complex vrij van huur en ontruimd aan Staatsbosbeheer op te leveren, kan echter niet zonder meer worden aangenomen. Tussen partijen is niet in geschil dat NJHC op zich bevoegd was het complex te verhuren, omdat in de akte van vestiging van de erfpacht niet anders is bepaald. NJHC stelt immers niet dat verhuur op grond van de erfpachtakte niet is toegestaan, maar betwist alleen het door [gedaagde] gestelde gevolg daarvan. Daarmee is het uitgangspunt van artikel 5:94 lid 2 BW dat Staatsbosbeheer de huur gestand moet doen. NJHC heeft gelijk waar zij stelt dat deze bepaling uitzonderingsgronden bevat, op basis waarvan Staatsbosbeheer gestanddoening van de huur zou kunnen weigeren. Of Staatsbosbeheer zich hierop na het einde van de erfpacht zal gaan beroepen, en zo ja, of een dergelijk beroep in rechte succesvol zal zijn, moet nog blijken. Zoals gezegd, die toets ligt hier niet voor omdat Staatsbosbeheer geen partij is in deze zaak.
4.11.
In het kader van de in deze zaak voorliggende belangenafweging tussen NJHC en [gedaagde] ziet de kantonrechter, op basis van de stukken en de stellingen van partijen, voldoende aanleiding om ervan uit te gaan dat Staatsbosbeheer verplicht is om de verhuur gestand te doen. Het belang van NJHC is feitelijk gelegen in het voorkomen van eventuele schadeclaims, die zouden kunnen voortvloeien uit een rechterlijk oordeel in een mogelijke, toekomstige gerechtelijke procedure tussen Staatsbosbeheer en [gedaagde] . Dit (onzekere) belang van NJHC kan niet opwegen tegen de evidente belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst. [gedaagde] is 82 jaar, woont en exploiteert al 35 jaar een bezinningscentrum in het complex. Op basis van de overgelegde stukken kan worden aangenomen dat zij daarmee nog steeds voorziet in haar (bescheiden) inkomen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de huurrelatie waar het in deze zaak om gaat, in het leven is geroepen door de overeenkomst die NJHC in 1987 zelf met [gedaagde] heeft gesloten. Kennelijk heeft NJHC destijds geen aanleiding gezien om toestemming aan de erfverpachter (Staatsbosbeheer) te vragen voor de ingebruikgeving c.q. verhuur als zodanig en/of voor de daarbij overeen te komen voorwaarden. NJHC kan zich er dan tegenover [gedaagde] niet op beroepen dat de voorwaarden waaronder is verhuurd (waarbij NJHC met name noemt de extreem lage vergoeding die [gedaagde] moet betalen, en ter zitting stelt dat de grond volgens een - niet overgelegde - erfpachtakte uitsluitend mag worden gebruikt voor exploitatie als jeugdherberg) zo ongewoon en bezwarend zijn dat Staatsbosbeheer terecht gestanddoening zal kunnen weigeren. Overigens is de overeengekomen vergoeding die [gedaagde] aan NJHC betaalt, gelijk aan de kosten die NJHC voor het erfpachtrecht aan Staatsbosbeheer verschuldigd is en staat als niet weersproken vast dat Staasbosbeheer sinds jaar en dag weet dat op het complex geen jeugdherberg wordt geëxploiteerd. De omstandigheid dat NJHC in 1987 ten onrechte heeft verondersteld (of bedoeld, zoals zij stelt) het complex niet te verhuren maar in gebruik te geven tot uiterlijk 28 februari 2007, leidt niet tot een ander oordeel.
4.12.
Als tweede belang brengt NJHC naar voren, dat zij feitelijk al jaren fungeert als administratieve tussenschakel zonder enige baat bij de huurovereenkomst met [gedaagde] . Dit legt bij de belangenafweging geen gewicht in de schaal. Als uitgangspunt wordt immers genomen dat Staatsbosbeheer bij het einde van de erfpacht de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet, waarmee aan deze bezwaren van NJHC tegemoet wordt gekomen.
4.13.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat onder de gegeven omstandigheden, na redelijke afweging van de belangen van partijen, niet van [gedaagde] kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt.
Conclusie
4.14.
Dit betekent dat de kantonrechter de vordering van NJHC zal afwijzen.
4.15.
De proceskosten komen voor rekening van NJHC, omdat zij ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt NJHC tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 374,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] ;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter