Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9329372 \ CV EXPL 21-3591 / MdV
Uitspraakdatum: 19 januari 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats 1]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. A.T. Leigh
[toevoeging verleend onder nummer 4NV0192]
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
De zaak in het kort
Een voormalig huurder vordert dat zijn verhuurder wordt veroordeeld door hem geleden schade, als gevolg van de slechte staat en gebreken aan het gehuurde, te vergoeden. De kantonrechter wijst de gevorderde schadevergoeding af, omdat niet is gebleken dat huurder verhuurder heeft verzocht om de gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen. Ook de gevorderde huurprijsvermindering wordt afgewezen, omdat geen huurprijsvermindering meer kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voor het instellen van deze vordering.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 30 juni 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
[eiser] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft met [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten voor de duur van een half jaar voor de huur van een vakantiechalet (huisje [adres] ) op vakantiepark Europarcs Resort ‘De Rijp’. De huurovereenkomst is ingegaan op 10 augustus 2019. De huurprijs bedroeg € 650,- per maand. Naast de huur moest [eiser] maandelijks € 125,00 als voorschot voor de kosten van gas, water en licht betalen en € 50,00 als bijdrage in de parkkosten.
2.2.
Op 9 juli 2019 heeft [eiser] een waarborgsom van € 650,00 betaald.
2.3.
Op 15 augustus en op 11 september 2019 heeft [eiser] een bedrag van € 825,00 betaald, zijnde de huur, het voorschot en de parkbijdrage voor de periode 10 augustus tot 10 september 2019 en die voor de periode 10 september tot 10 oktober 2019.
2.4.
Op 22 september 2019 heeft [eiser] de sleutels van het chalet aan [gedaagde] overhandigd en het chalet opgeleverd.
2.5.
[gedaagde] heeft op 10 oktober 2019 een bedrag van € 655,76 met daarbij de omschrijving ‘Borg etc Chalet’ aan [eiser] overgemaakt.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert primair dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot;
betaling van € 1.400,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 oktober 2019,
betaling van € 650,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 oktober 2019.
Subsidiair tot:
betaling van € 541,66 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 oktober 2019,
betaling van € 650,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 oktober 2019.
Meer subsidiair tot:
betaling van € 520,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 oktober 2019,
betaling van € 650,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 oktober 2019.
Tevens vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] de huurovereenkomst in strijd met de daarvoor geldende opzegbepalingen heeft opgezegd. Verder stelt hij dat het chalet in slechte staat verkeerde en zijn huurgenot daardoor is aangetast. Dit brengt volgens [eiser] met zich mee dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden. Deze schade is volgens [eiser] gelijk aan de door hem betaalde huur. Aan zijn subsidiaire vordering legt [eiser] ten grondslag dat het chalet bij aanvang van de huurovereenkomst niet schoon was en hij er daardoor pas een week na aanvang van de huurovereenkomst kon gaan wonen. Daarnaast heeft hij het chalet, vanwege de slechte staat daarvan, op 22 september 2019 verlaten. De huur over de eerste week en de huur over de periode 22 september tot en met 10 oktober 2019 vordert hij als schade. Meer subsidiair stelt [eiser] dat het ontbreken van een adequate warmtevoorziening aangemerkt moet worden als een gebrek wat recht geeft op een huurprijsvermindering van 40% gedurende twee huurtermijnen. Verder vordert [eiser] in alle gevallen, vanwege de onrechtmatige opzegging van de huurovereenkomst vergoeding van immateriële schade van € 650,00.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat het chalet niet in slechte staat verkeerde en niet onbewoonbaar was. Verder voert [gedaagde] aan dat zij door [eiser] gemelde klachten voortvarend heeft opgepakt. [gedaagde] betwist tevens dat zij de huur heeft opgezegd. [eiser] heeft zelf besloten om te vertrekken, omdat hij iets anders is gaan huren. Nadat [eiser] uit het gehuurde was vertrokken, heeft [gedaagde] een eindafrekening opgesteld van de borg en energiekosten en is het bedrag waar [eiser] nog recht op had aan hem overgemaakt.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] stelt primair en subsidiair dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van deze tekortkomingen.
4.2.
[eiser] heeft de tekortkoming in de eerste plaats gebaseerd op de omstandigheid dat [gedaagde] de huurovereenkomst in strijd met de daarvoor geldende opzegbepalingen heeft opgezegd. [gedaagde] heeft gemotiveerd weersproken dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de Whatsapp-berichten van 2 en 3 september 2019 niet dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd. In deze berichten wordt medegedeeld dat [eiser] iets anders kan zoeken en dat hij een opzegtermijn van één maand heeft. Zij wijst [eiser] dan ook op zijn opzegtermijn als hij de huurovereenkomst wil opzeggen. Feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd zijn niet gesteld of gebleken.
4.3.
De tekortkoming van [gedaagde] bestaat volgens [eiser] verder uit gederfd huurgenot als gevolg van de slechte staat dan wel gebreken aan het gehuurde, wat door [gedaagde] gemotiveerd wordt betwist. De kantonrechter ziet aanleiding de vraag of sprake is van een tekortkoming in het midden te laten, omdat de daarop gebaseerde schade onvoldoende is onderbouwd. Weliswaar kan gederfd huurgenot leiden tot vermogensschade, maar het is aan [eiser] dat te onderbouwen en concreet te maken waaruit deze schade in zijn vermogen bestaat. Dit heeft hij nagelaten. Bovendien is voor een vordering tot schadevergoeding vereist dat de schuldenaar in verzuim is [1] , tenzij nakoming blijvend onmogelijk is. Gelet op het navolgende is aan dit vereiste niet voldaan.
4.4.
De gestelde tekortkoming leent zich voor herstel, zodat nakoming niet blijvend onmogelijk is. Voor vergoeding van schade is dan ook verzuim door een ingebrekestelling vereist of - in uitzondering op die hoofdregel - van omstandigheden die rechtvaardigen dat [eiser] een ingebrekestelling achterwege heeft gelaten [2] .
4.5.
In de wet [3] is bepaald dat verzuim intreedt wanneer een schuldenaar door middel van een schriftelijke aanmaning waarbij een redelijk termijn voor nakoming wordt gegeven in gebreke is gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Een ingebrekestelling heeft de functie de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is. Uit wat [eiser] heeft gesteld, blijkt niet dat hij [gedaagde] in gebreke heeft gesteld en dat zij is aangemaand en gesommeerd om eventuele gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen. Omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat in dit concrete geval een ingebrekestelling achterwege kon blijven of dat het beroep op het ontbreken daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, zijn niet gesteld of gebleken.
4.6.
Verzuim treedt zonder ingebrekestelling in wanneer [eiser] uit een mededeling van [gedaagde] heeft moeten afleiden dat zij zal tekortschieten in de nakoming en niet bereid was gebreken te herstellen [4] . Dat [eiser] dit uit de houding of een mededeling van [gedaagde] heeft kunnen en mogen begrijpen, is onvoldoende gesteld of gebleken.
4.7.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] niet in verzuim is geraakt. Zowel de primair als subsidiair gevorderde schadevergoeding zullen daarom worden afgewezen.
4.8.
Ook de meer subsidiair ingestelde vordering zal worden afgewezen. Een huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen [5] . Voor de vordering van de huurder tot vermindering van de huurprijs geldt een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Na het verstrijken van de termijn van zes maanden, voor wat het verleden betreft, kan geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het instellen van de vordering [6] . Deze vervaltermijn is niet vatbaar voor stuiting en moet door de rechter ambtshalve worden toegepast. Deze bepaling is hier van toepassing, omdat het gaat om de verhuur van woonruimte tegen een niet geliberaliseerde huurprijs. De vervaltermijn was ruimschoots verstreken ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding op 30 juni 2021, zodat de huurprijs over de betreffende maanden (augustus en september 2019) nu niet meer kan worden verminderd.
4.9.
[eiser] vordert in alle gevallen (primair, subsidiair en meer subsidiair) € 650,00 aan immateriële schadevergoeding. [eiser] legt hieraan ten grondslag dat het huurgenot, doordat de overeenkomst volgens hem onrechtmatig is opgezegd, over de periode 10 oktober 2019 tot 10 februari 2020 heeft ontbroken. Immateriële schade komt alleen voor vergoeding in aanmerking indien de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. De kantonrechter oordeelt dat het derven van woongenot een aantasting van de persoon van de huurder kan opleveren en reden kan zijn voor het toekennen van immateriële schade. Zoals hiervoor is geoordeeld, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd. Reeds daarom zal de gevorderde immateriële schade worden afgewezen.
4.10.
Op wat partijen naar voren hebben gebracht over de eindafrekening van de borg en de energiekosten, zal verder niet worden ingegaan omdat [eiser] zijn vorderingen hier niet op heeft gebaseerd.
4.11.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. Omdat niet is gebleken van kosten die voor vergoeding in aanmerking komen, zullen deze kosten worden vastgesteld op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten die tot en met vandaag worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter