Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9410935 CV EXPL 21-5861
Uitspraakdatum: 13 april 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Elan Wonen
Stichting Elan Wonen
gevestigd te Haarlem
eiseres
verder te noemen: Elan Wonen
gemachtigde: mr. O.J. Boeder
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
1.Het procesverloop
1.1.
Elan Wonen heeft bij dagvaarding van 24 augustus 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Elan Wonen heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven. Elan Wonen heeft vervolgens nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft van Elan Wonen de woning gehuurd aan het adres [adres] (hierna: de woning). Het betreft een portiekflat. De huurovereenkomst is op 3 mei 2021 geëindigd en [gedaagde] heeft het gehuurde op die datum verlaten.
2.2.
In de periode dat [gedaagde] de woning huurde heeft Elan Wonen onderhoudswerkzaamheden/renovatie laten verrichten bij meerdere woningen in het portiek (strang) waaronder de woning van [gedaagde] .
2.3.
[gedaagde] heeft op 4 maart 2021 een bedrag aan huur van totaal € 1.555,94 teruggeboekt.
2.4.
Bij vonnis in kort geding van 30 april 2021 van de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, heeft de kantonrechter op verzoek van partijen een regeling tussen partijen opgenomen. Daarin staat onder meer:
1. De tussen partijen geldende huurovereenkomst (…) eindigt met wederzijds goedvinden per 3 mei 2021;
2. Elan Wonen maakt een bedrag van € 2.500,00 over naar de derdenrekening van het kantoor van mr. [naam] (…)
4. Zodra de flatwoning per 3 mei 2021 leeg en ontruimd aan Elan Wonen is opgeleverd is mr. [naam] gerechtigd het hiervoor sub 2 bedoelde bedrag van € 2.500,00 aan A.M.F.J. [gedaagde] door te betalen;
5. Ten aanzien van de achterstallige huur en stookkosten reserveren beide partijen hun rechten en weren;
3.De vordering
3.1.
Elan Wonen vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.850,00. De vordering bestaat uit € 1.555,94 aan hoofdsom, € 282,40 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 12,16 aan wettelijke rente berekend tot 24 augustus 2021, vermeerderd met verdere rente en proceskosten.
3.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] een woning van Elan Wonen heeft gehuurd en dat [gedaagde] in gebreke is gebleven met tijdige betaling van de huur van totaal € 1.555,94. Daarnaast maakt Elan Wonen aanspraak op schadevergoeding in de vorm van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij als gevolg van de renovatiewerkzaamheden vanaf november 2020 tot aan de verhuizing op 3 mei 2021, geen goed werkende radiatoren had en meermaals voor lange tijd genoodzaakt was elders te verblijven. De verwarming in de woning werd het ene moment te koud en het andere moment te warm. [gedaagde] heeft contact opgenomen met Elan Wonen die een monteur heeft gestuurd. De monteur heeft de radiatorknoppen vervangen en de thermostaatknop van de muur gehaald, maar had geen nieuwe bij zich. [gedaagde] heeft nooit meer een thermostaat op haar muur gekregen en de radiator is nooit vervangen. Het probleem was niet verholpen, ondanks alle pogingen van [gedaagde] om Elan Wonen ertoe te bewegen om het verwarmingsprobleem op te lossen. [gedaagde] heeft uiteindelijk vier maanden later, op 4 maart 2021 de huur van twee maanden teruggeboekt in de hoop dat Elan Wonen bereid zou zijn het gebrek te verhelpen. Daarnaast heeft [gedaagde] ook veel geluidsoverlast gehad en heeft zij meermaals met haar baby bij haar moeder in Limburg gewoond. De niet betaalde huur is een compensatie voor alle maanden dat [gedaagde] en haar baby met niet werkende verwarming en ernstige geluidsoverlast hebben gezeten.
4.2.
[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering huurcompensatie voor de maanden dat zij geen werkende verwarming had en dat de kantonrechter Elan Wonen veroordeelt tot betaling van € 7.500,00. Zij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij schade heeft geleden als gevolg van de niet werkende verwarming en geluidsoverlast. [gedaagde] wil een financiële tegemoetkoming voor al het leed, de benzine, het meermaals inwonen bij haar moeder, medicijnkosten, fysiotherapiekosten in verband met een beknelde zenuw en zwaar belaste rug, vergoeding voor het schilderen en inrichten van haar nieuwe woning en alle tijd die [gedaagde] continu aan Elan Wonen heeft moeten besteden.
5.Het verweer tegen de tegenvordering
5.1.
Elan Wonen betwist de tegenvordering en stelt dat zij tijdens de onderhoudswerkzaamheden, waarbij tegelijkertijd meerdere woningen in de portiek waren betrokken, intensief met [gedaagde] heeft overlegd en heeft meegedacht met oplossingen. Tijdens de badkamer renovatie van [gedaagde] is met haar gesproken over een huisje in een vakantiepark gedurende het onderhoudsproject en de badkamerrenovatie. Als gevolg van Corona is de planning van de onderhoudswerkzaamheden aangepast. In verband met de verwarmingsklachten, heeft de monteur gericht onderzoek gedaan en de thermostaat in de woonkamer en in de slaapkamer vervangen. Verder heeft Elan Wonen aangevoerd dat zij ter uitvoering van de het vonnis van 30 april 2021 € 2.500,00 aan verhuiskosten aan [gedaagde] heeft betaald. [gedaagde] heeft geen voorbehoud gemaakt voor schadevergoeding ten gevolge van de verhuizing. Elan Wonen mocht er op vertrouwen dat met deze betaling ook veronderstelde materiele en immateriële schade is vergoed. Tot slot heeft Elan Wonen aangevoerd dat het gevorderde bedrag van € 7.500,00 niet is onderbouwd.
6.De beoordeling
de vordering
6.1.
Vaststaat dat [gedaagde] een bedrag van € 1.555,94 aan huur niet heeft voldaan. [gedaagde] wil dat niet meer betalen omdat zij vanaf november 2020 tot aan haar verhuizing op 3 mei 2021 geen werkende radiatoren had en meermaals voor lange tijd door toedoen van Elan Wonen genoodzaakt was om elders te verblijven. Zij heeft in dat verband ook huurcompensatie gevorderd. De kantonrechter vat deze vordering op als een vordering tot huurprijsvermindering wegens een gebrek aan het gehuurde.
6.2.
Elan Wonen heeft niet betwist dat [gedaagde] gemeld heeft dat haar verwarming niet goed werkte. Uit de door [gedaagde] overgelegde stukken volgt dat zij in elk geval op 14 december 2020 heeft geklaagd over de gebrekkige verwarming. Verder is niet in geschil dat Elan Wonen een monteur heeft gestuurd om het probleem te verhelpen. Elan Wonen heeft gesteld dat de monteur de thermostaatknop heeft vervangen en [gedaagde] heeft dat betwist. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het verwarmingsprobleem niet is verholpen. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft [gedaagde] in haar laatste reactie een sms bericht van een medewerker van Elan Wonen ( [medewerker] ) bijgevoegd waarin hij dat bevestigt. Er moet daarom vanuit worden gegaan dat de woning een gebrek had omdat de verwarming niet goed werkte en dat Elan Wonen sinds medio december 2020 van dat gebrek op de hoogte was.
6.3.
Op grond van de wet kan de huurder in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder (artikel 7:207 lid 1 BW Pro). Een dergelijke vordering kan alleen via de rechter. De kantonrechter vat de vordering tot huurcompensatie op als een vordering tot huurprijsvermindering in de hiervoor bedoelde zin. De huurprijsvermindering moet evenredig zijn aan het verminderde huurgenot. De kantonrechter is van oordeel dat vanwege de niet goed werkende verwarming een huurprijsvermindering van 20% per maand gerechtvaardigd is. Uitgaande van een huurprijs van € 777,97 per maand, leidt dit tot een korting van € 155,60 per maand. Over de periode medio december 2020 tot het einde van de huur komt de totale huurprijsvermindering uit op € 700,17. Dat betekent dat [gedaagde] van de gevorderde hoofdsom nog een bedrag van € 855,77 moet betalen. Dat bedrag zal worden toegewezen.
6.4.
Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe [gedaagde] zal worden veroordeeld, te weten € 155,32. Naast de in de dagvaarding berekende rente, zal de verdere rente worden toegewezen, zoals hierna zal worden vermeld.
de tegenvordering
6.5.
Zoals hiervoor onder 6.3. is overwogen, heeft de kantonrechter de vordering tot huurcompensatie opgevat als een vordering tot huurprijsvermindering. Voor de beoordeling van dat deel van de door [gedaagde] ingestelde tegenvordering, wordt verwezen naar rechtsoverweging 6.3.
6.6.
Het door [gedaagde] als tegenvordering gestelde bedrag van € 7.500,00 betreft zowel materiele als immateriële schadevergoeding. Dit bedrag dient ter financiële dekking van al het door [gedaagde] geleden leed, de benzine, het meermaals inwonen bij haar moeder, medicijnkosten, fysiotherapie, schilderen en inrichten van haar nieuwe woning en alle tijd die zij aan Elan Wonen heeft moeten besteden.
6.7.
[gedaagde] heeft niet aangegeven hoe dit bedrag, per categorie, is opgebouwd. Ook zijn de door haar aangegeven onderdelen waarvoor zij vergoeding vordert, niet onderbouwd met bijvoorbeeld bonnen en facturen. Alleen al op grond hiervan strandt de vordering. [gedaagde] kan in een gerechtelijke procedure niet volstaan met het alleen maar noemen van een schadebedrag zonder de schade en het bedrag met stukken te onderbouwen.
6.8.
Daarbij komt dat [gedaagde] ook niet goed heeft uitgelegd op grond waarvan Elan Wonen voor de gestelde schade aansprakelijk zou zijn. Als de schade het gevolg is van de niet werkende verwarming geldt dat Elan Wonen alleen voor die schade aansprakelijk zou kunnen zijn als de gebrekkige verwarming aan haar kan worden toegerekend. Er moet Elan Wonen dus een verwijt te maken zijn ten aanzien van het kapot gaan van de verwarming. In dit geval kan Elan Wonen mogelijk wel worden verweten dat zij de verwarming niet snel heeft hersteld, maar niet dat de verwarming kapot is gegaan. Voor zover de gestelde schade het gevolg is van de met renovatiewerkzaamheden gepaard gaande geluidsoverlast geldt dat dergelijke werkzaamheden niet zijn te beschouwen als een gebrek op grond waarvan een huurder schadevergoeding kan verlangen. Daarbij komt dat Elan Wonen het nodige heeft gedaan om de overlast voor [gedaagde] te beperken.
6.9.
De conclusie is dus dat de tegenvordering van [gedaagde] tot betaling van € 7.500,- niet kan slagen.
de proceskosten
6.10.
Elan Wonen heeft bij haar antwoord afgezien van een proceskostenveroordeling in de tegenvordering. De proceskosten van de tegenvordering zullen daarom worden gecompenseerd, in die zin dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. Voor wat betreft de proceskosten betreffende de door Elan Wonen ingestelde vordering ziet de kantonrechter in de uitkomst van de procedure aanleiding om deze eveneens te compenseren.
7.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
7.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Elan Wonen van € 1.023,25, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 855,77 vanaf 24 augustus 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
7.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
7.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.4.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
7.5.
wijst de vordering tot schadevergoeding af. De vordering tot huurprijsvermindering is deels toegewezen en verrekend tot € 700,17 met de vordering van Elan Wonen (zie 7.1.)0;
7.6.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter