ECLI:NL:RBNHO:2022:3459

• Datum uitspraak: 10 mei 2022
• Publicatiedatum: 20 april 2022
• Zaaknummer: 9473576 \ EJ VERZ 21-12
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.S. Reid
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de nietigheid en vernietigbaarheid van een besluit van de Vereniging van Eigenaars met betrekking tot renovatie van een trappenhuis

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 10 mei 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verzoekster, eigenaar van een appartementsrecht, en de Vereniging van Eigenaars (VVE) van het appartementencomplex waar zij woont. De verzoekster heeft een verzoekschrift ingediend om het besluit van de VVE, genomen tijdens een ledenvergadering op 1 september 2021, nietig te verklaren of te vernietigen. Dit besluit betrof de renovatie van het trappenhuis van het appartementencomplex. De verzoekster stelt dat het besluit nietig is vanwege een onjuiste besluitvormingsprocedure en dat het ook vernietigbaar is omdat het in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.

De VVE heeft verweer gevoerd en betoogd dat de verzoekster te laat was met haar verzoekschrift, maar de kantonrechter heeft vastgesteld dat het verzoekschrift tijdig was ingediend. Vervolgens heeft de kantonrechter de inhoudelijke beoordeling van het geschil ter hand genomen. De verzoekster voerde aan dat twee appartementseigenaren ten onrechte als niet-stemgerechtigd waren aangemerkt tijdens de vergadering, wat volgens haar de geldigheid van het besluit aantastte. De VVE betwistte dit en stelde dat het besluit rechtsgeldig was genomen.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de VVE in redelijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen, ondanks de tekortkomingen in de communicatie met haar leden. De kantonrechter heeft het verzoek van de verzoekster afgewezen en haar veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De beslissing is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./repnr.: 9473576 \ EJ VERZ 21-12 WD

Uitspraakdatum: 10 mei 2022

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

[verzoekster]

wonende te [woonplaats]

verzoekende partij

verder te noemen: [verzoekster]

gemachtigde: mr. H. Verstegen

tegen

de vereniging van Eigenaars [verweerster]

gevestigd te [vestigingsplaats]

verwerende partij

verder te noemen: VVE

gemachtigde: mr. L.A.H.M. Creemers

1. Het procesverloop

1.1.

[verzoekster] heeft een verzoekschrift ingediend, bij de griffie ontvangen op 1 oktober 2021.

1.2.

VVE heeft een verweerschrift ingediend.

1.3.

Op 12 april 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

Voorafgaand aan de zitting zijn de volgende stukken ingekomen:
- van de zijde van [verzoekster] : op 5 april 2022 een aanvullende productie en op 7 april 2022 een USB-stick met beeldmateriaal;
- van de zijde van VVE: op 21 december 2021 een USB- stick met beeldmateriaal, op 8 april 2022 een USB-sick met beeldmateriaal, alsmede beeldmateriaal op papier.

2. De feiten

2.1.

VVE voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het in appartementsrechten gesplitste appartementencomplex aan de [adres 1] te [plaats] . [verzoekster] is eigenaar van een appartementsrecht dat ziet op het uitsluitend gebruik van het appartement aan de [adres 2] . [verzoekster] is van rechtswege lid van VVE.

2.2.

Op 1 september 2021 heeft een VVE-ledenvergadering plaatsgevonden. Op deze vergadering, waar [verzoekster] aanwezig was, heeft VVE besloten om het zich in het appartement bevindende trappenhuis te renoveren c.q. te vernieuwen conform een vooraf aan de leden van VVE toegezonden uitvoeringsplan.

3. Het geschil

3.1.

[verzoekster] verzoekt dat de kantonrechter het door VVE op 1 september 2021 nietig verklaart dan wel vernietigt.

3.2.

[verzoekster] voert daartoe, kort gezegd, als volgt aan. Gelet op de besluitvormingsprocedure die op de vergadering is gevolgd, is het besluit nietig. Nog afgezien daarvan is het besluit vernietigbaar, omdat het gelet op de wijze van totstandkoming en/of zijn inhoud in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

3.3.

VVE voert verweer. VVE voert daartoe aan dat [verzoekster] het verzoekschrift op 5 oktober 2021 en daarmee te laat heeft ingediend. Ze dient daarom niet- ontvankelijk te worden verklaard in haar verzoek. Daarnaast stelt VVE zich op het standpunt dat zij een rechtsgeldig besluit heeft genomen dat niet voor vernietiging in aanmerking komt.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt als volgt ingegaan

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter gaat eerst in op het door VVE gevoerde niet- ontvankelijkheidsverweer. De kantonrechter stelt vast dat VVE er abusievelijk van uitgaat dat [verzoekster] op 5 oktober 2021 het verzoekschrift heeft ingediend. Dit misverstand is begrijpelijk, omdat deze datum op de poststempel staat van het kopie van het verzoekschrift dat door de griffie van de rechtbank aan VVE is verzonden.
Uit het procesdossier van de kantonrechter blijkt echter dat [verzoekster] al op 1 oktober 2021 per telefax het verzoekschrift heeft ingediend. Niet in geschil is dat [verzoekster] daarmee haar verzoekschrift heeft ingediend binnen de wettelijke termijn van 1 maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen ^[1] . Het niet-ontvankelijkheidsverweer wordt verworpen.

4.2.

De kantonrechter komt daarmee toe aan de inhoudelijke beoordeling van het geschil. De kantonrechter zal daarbij eerst ingaan op het beroep op de nietigheid van het besluit en vervolgens op de gestelde vernietigbaarheid daarvan.

4.3.

[verzoekster] voert ter onderbouwing van de door haar gestelde nietigheid het volgende aan. [xxx] en [yyy] (2 appartementseigenaren en mede lid van VVE) zijn op de vergadering ten onrechte als niet stemgerechtigd aangemerkt. Dat zij blijkens het bepaalde in de splitsingsakte niet hoeven mee te betalen aan de kosten van de renovatie van het trappenhuis, doet niet af aan hun stemrecht. Op de vergadering van 1 september 2021 zijn zij desondanks niet in de gelegenheid gesteld over de voorgestelde renovatie te stemmen. Dit allemaal aldus [verzoekster] .
VVE heeft het voorgaande inhoudelijk betwist.

4.4.

De kantonrechter is van oordeel dat, nu het tegendeel niet blijkt uit het toepasselijke modelreglement en/ of uit de splitsingsakte, aangenomen moet worden dat degene die blijkens de splitsingsakte is gevrijwaard van bijdrage aan de kosten van de renovatie van het trappenhuis, te dien aanzien ook geen stemrecht toekomt. Dat op [xxx] en [yyy] geen verplichting rust om bij te dragen in de kosten van de voorgenomen renovatie, is niet in geschil en blijkt daarnaast uit de inhoud van de splitsingsakte. Dat aan hen door de beheerder van VVE op de betreffende vergadering zou zijn meegedeeld dat zij zich dienden te onthouden van stemmen, leidt om deze reden niet tot een gebrek in de totstandkoming van het bestreden besluit. Het door [verzoekster] gedane beroep op nietigheid van het besluit wordt verworpen.

4.5.

De kantonrechter moet daarom beoordelen of het besluit vernietigbaar is, omdat het in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.
[verzoekster] voert hiertoe, kort gezegd, het volgende aan. VVE heeft haar leden pas twee weken voorafgaand aan de vergadering van 1 september 2021 op de hoogte gesteld van de inhoud van het uitvoeringsplan en van haar voornemen om overeenkomstig dit plan het trappenhuis te renoveren. Aldus heeft VVE heeft haar leden hierover niet zorgvuldig en tijdig geïnformeerd. Hierbij moet in ogenschouw worden genomen dat de kosten van de voorgenomen renovatie de in het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opgenomen voorziening aanzienlijk overschrijden. Het gaat dus om een erg ingrijpend besluit met grote financiële gevolgen voor zowel VVE als haar individuele leden. VVE had haar leden eerder bij de besluitvorming moeten betrekken. Dit alles aldus [verzoekster] .
VVE heeft het voorgaande bestreden.

4.6.

Met [verzoekster] is de kantonrechter van oordeel dat het besluit als ingrijpend moet worden aangemerkt, onder meer vanwege de financiële gevolgen voor VVE en haar leden. Ook gaat de kantonrechter mee in de stelling van [verzoekster] dat het om deze reden op de weg van VVE lag om hierover in een eerder stadium met haar leden te communiceren.

4.7.

Desondanks zal de kantonrechter niet overgaan tot vernietiging van het besluit. Hiertoe wordt als volgt overwogen.
Van een noodzaak om bouwkundige maatregelen te treffen in het trappenhuis van het appartementencomplex, is genoegzaam gebleken. VVE heeft foto’s overgelegd waaruit blijkt dat het appartementencomplex te kampen heeft met ernstige lekkage in het trappenhuis, in voorkomend geval met plasvorming op de vloer van de begane grond. Uit het door VVE overgelegde fotomateriaal blijkt dat dit in ieder geval op 18 januari 2020, 6 oktober 2021, 13 november 2021, 27 november 2021, 30 november 2021, 6 februari 2022 en 7 april 2022 het geval is geweest. Deze situatie is te meer ongewenst vanwege de aanwezigheid van de electriciteitsruimte ter plaatse. Dat, zoals [verzoekster] stelt onder verwijzing naar het door haar overgelegde beeldmateriaal, op andere momenten sprake is geweest van minder overlast, doet hier niet aan af.
Dat de voorgestelde renovatie, uit te voeren op basis van de door OM Bouwgroep B.V. opgestelde offerte/ uitvoeringsplan, de lekkageproblemen zal oplossen, heeft [verzoekster] niet betwist. Wel heeft zij ter zitting gesteld dat de geoffreerde werkzaamheden meer behelzen dan het oplossen van de lekkageproblemen. Van de zijde van VVE is hier tegen ingebracht dat het merendeel van de uit te voeren werkzaamheden die niet zien op het verhelpen van de lekkage, zijn opgenomen in het voorafgaande aan de vergadering van 1 september 2021 door VVE vastgestelde MJOP. [verzoekster] heeft dit niet weersproken.
Bovendien heeft [verzoekster] niet aannemelijk gemaakt dat de door OM Bouwgroep B.V. geoffreerde werkzaamheden op een andere en goedkopere manier bevredigend kunnen worden uitgevoerd. In dat kader acht de kantonrechter nog van belang dat [verzoekster] na 1 september 2021 voldoende tijd en gelegenheid heeft gehad hiertoe nader onderzoek te (laten) verrichten. Het lag op de weg van [verzoekster] om in het kader van de nadere onderbouwing van haar verzoek tot dit onderzoek over te gaan.

4.8.

Gelet op de ernst en de urgentie van de problemen in het trappenhuis alsmede het feit dat hiertegen – voor zover op basis van de inhoud van het partijdebat thans kan worden beoordeeld – op adequate wijze zal worden opgetreden, acht de kantonrechter het verzuim van VVE om haar leden tijdig en zorgvuldig in de besluitvorming te betrekken, in dit geval niet van doorslaggevend belang. Te meer nu, ondanks de mogelijkheid tot nader onderzoek, [verzoekster] geen concrete en zwaarwegende bezwaren tegen het door OM Bouwgroep B.V. opgestelde uitvoeringsplan heeft aangevoerd.
Al met al is de kantonrechter van oordeel dat VVE in redelijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen.

4.9.

De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek van [verzoekster] zal afwijzen.

4.10.

De proceskosten komen voor rekening van [verzoekster] , omdat zij ongelijk krijgt.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst het verzoek af;

5.2.

veroordeelt [verzoekster] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor VVE worden vastgesteld op een bedrag van € 500,00 aan salaris van de gemachtigde van VVE;

5.3.

verklaart de veroordeling in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

Voetnoten

1. Zie artikel 5: 130 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW)