Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9332538 \ CV EXPL 21-3597 CK
Uitspraakdatum: 2 februari 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
De Huurwoningbemiddelaar Den Helder B.V.
gevestigd te Den Helder
eiseres
verder te noemen: de Huurwoningbemiddelaar of [directeur eiseres]
gemachtigde: mr. J.H. Prins
tegen
Noord-Holland Noord Onroerend Goed B.V., t.h.o.d.n. [bedrijfsnaam]
gevestigd te Wieringerwerf
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M.A. le Belle
De zaak in het kort.
Partijen verschillen over de vraag of en wanneer een afgesproken provisie bij grondaankopen opeisbaar is. Zij hebben hun overeenkomst niet op schrift gesteld, alleen de overeengekomen prijs staat vast. Uit de omstandigheden van het geval concludeert de kantonrechter dat de provisie eerst na levering van het betreffende perceel opeisbaar is. Omdat die levering niet door is gegaan, wordt de vordering van de Huurwoningbemiddelaar tot betaling van provisie afgewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
De Huurwoningbemiddelaar heeft bij dagvaarding van 1 juli 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 5 januari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. Voor de Huurwoningbemiddelaar is haar directeur, [directeur eiseres] verschenen, bijgestaan door mr. Prins. Voor [gedaagde] is haar directeur, [directeur gedaagde] verschenen, bijgestaan door mr. Le Belle. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nog stukken toegezonden.
2.Het geschil
2.1.
De Huurwoningbemiddelaar vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 22.061,33, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. Ook vordert de Huurwoningbemiddelaar € 957,33 ex btw aan buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.
2.2.
De Huurwoningbemiddelaar legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat partijen in 2019 met elkaar in contact zijn gekomen over de verkoop van grondposities in het project “de Commandeur” te Medemblik, in het bijzonder percelen die door partijen worden geduid als “Dames de Bruin” en “Smit-Hes”. De Huurwoningbemiddelaar heeft [gedaagde] en Nieuwenhuis Bouw B.V. (Nieuwenhuis) hierover met elkaar in contact gebracht. Op 13 november 2020 hebben [gedaagde] en Nieuwenhuis een koopovereenkomst met betrekking tot genoemde percelen gesloten. De Huurwoningbemiddelaar heeft daarop provisie bij [gedaagde] in rekening gebracht.
2.3.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan dat zij geen aanbrengprovisie verschuldigd is aan de Huurwoningbemiddelaar omdat de levering van de gronden niet heeft plaatsgevonden. Nieuwenhuis kon zijn verplichtingen niet nakomen. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van de Huurwoningbemiddelaar in de proceskosten en de nakosten.
3.De beoordeling
3.1.
Partijen zijn het er over eens dat [directeur eiseres] een vergoeding (commissie) zou toekomen voor het aanbrengen van Nieuwenhuis als gegadigde voor grondposities in “de Commandeur”. Partijen twisten over de vraag of en op welk moment die commissie opeisbaar werd. Volgens [directeur eiseres] was dat bij het tekenen van de verkoopovereenkomst tussen [gedaagde] en Nieuwenhuis, volgens [gedaagde] was de commissie pas opeisbaar wanneer de bewuste percelen aan Nieuwenhuis geleverd werden en Nieuwenhuis (dus) daadwerkelijk betaald had.
3.2.
De kantonrechter overweegt dat omtrent de precieze voorwaarden waaronder de overeenkomst tussen [directeur eiseres] en [gedaagde] is gesloten, partijen bijzonder weinig hebben gesteld. Slechts de hoogte van de commissie per aan Nieuwenhuis verkochte vierkante meter (€ 0,50) is geen punt van discussie. Daarom zal de kantonrechter uit de overige omstandigheden van het geval moeten afleiden wat de bedoeling van partijen is geweest.
3.3.
Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat de onderhavige situatie zich niet volledig laat vergelijken met die van een makelaar die zich in opdracht van zijn opdrachtgever inspant om bij de aan- of verkoop te bemiddelen. In dit geval heeft [directeur eiseres] Nieuwenhuis met [gedaagde] in contact gebracht, waarbij het voor [directeur eiseres] nog maar de vraag was of en wat hij daaraan zou verdienen. [directeur eiseres] heeft zelf ter zitting gesteld dat [gedaagde] en hij daarover geen overeenstemming bereikt hadden toen hij zich terugtrok uit het onderhandelingsproces tussen [gedaagde] en Nieuwenhuis. Pas toen hij bijna een jaar later per e-mail van [gedaagde] zelf vernam dat op 13 november 2020 twee verkoopovereenkomsten zouden worden getekend, heeft hij telefonisch contact gezocht met [gedaagde] en hebben partijen afgesproken dat [directeur eiseres] € 0,50 per m2 als provisie zou factureren.
3.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de daaropvolgende gang van zaken dat het de bedoeling van partijen is geweest dat [directeur eiseres] de aanbrengprovisie niet bij ondertekening van de koopovereenkomsten maar pas bij de levering van de percelen zou kunnen opeisen. Immers, op 3 november 2020 zijn twee koopovereenkomsten getekend betreffende de percelen “Dames de Bruin” en “Smit-Hes”. Het perceel “Dames de Bruin” zou op 15 december 2020 worden geleverd, terwijl de levering van perceel “Smit” op 15 december 2022 zou plaatsvinden. Als het ondertekenen van de koopovereenkomst de opeisbaarheid van de provisie met zich zou brengen, had het in de rede gelegen dat [directeur eiseres] hierop een provisiefactuur zou sturen betreffende beide transacties en percelen. Dat heeft hij niet gedaan, hij heeft op 10 december 2020 desgevraagd alleen een factuur gezonden voor de transactie “Dames de Bruin”. De kantonrechter leidt hieruit af dat niet de verkoop, maar de levering van het betreffende perceel, ook in de visie van [directeur eiseres] , bepalend was voor de opeisbaarheid. Wat partijen overigens naar voren hebben gebracht leidt niet tot een ander oordeel en wordt daarom niet verder besproken.
3.5.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van de Huurwoningbemiddelaar zal afwijzen.
3.6.
De proceskosten komen voor rekening van de Huurwoningbemiddelaar, omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt de Huurwoningbemiddelaar ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vordering af;
4.2.
veroordeelt de Huurwoningbemiddelaar tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 996,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
4.3.
veroordeelt De Huurwoningbemiddelaar tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt;
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter