Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/325802 / KG ZA 22-92
Vonnis in kort geding van 12 april 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eiseres,
advocaat mr. B.P. van Overeem te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [plaats],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats],
gedaagden,
advocaat mr. M.H. Van Hooft te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 maart 2022, met producties 1 tot en met 7,
- de e-mail van de zijde van [gedaagde 1] c.s. van 28 maart 2022, waarmee zij productie 1 in het geding hebben gebracht,
- de mondelinge behandeling op 29 maart 2022,
- de pleitnota van [eiser],
- de pleitnota van [gedaagde 1] c.s..
1.2.
Op de mondelinge behandeling van 29 maart 2022 zijn verschenen:
- [eiser], bijgestaan door mr. van Overeem voornoemd,
- [gedaagde 1] c.s., bijgestaan door mr. van Hooft voornoemd en mr. A.J.A. Jansen,
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben op 17 december 2021 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning van [gedaagde 1] c.s. aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning), waarbij (na wijziging) een koopsom van € 1.248.000,- is overeengekomen. Partijen hebben daarbij afgesproken dat de woning op 1 maart 2022 aan [eiser] geleverd zou worden.
2.2.
In de koopovereenkomst is, voor zover relevant in deze procedure, het volgende opgenomen:
“(..)
artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op
31 januari 2022een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van
€ 126.500,-,(..).
31 januari 2022een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van
€ 126.500,-,(..).
5.2.
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. (..)
Deze waarborgsom zal, behoudens het in artikel 11 bepaalde, met de koopsom worden verrekend voor zover de koopsom en het overige door koper verschuldigde niet uit een door koper aangegane geldlening worden voldaan. Het gedeelte van de waarborgsom dat niet wordt verrekend, wordt aan koper terugbetaald zodra hij aan zijn verplichtingen op grond van deze koopovereenkomst heeft voldaan.
(..)
artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij aan de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
(..)
artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op
25 januari 2022koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van
€ 650.000,-(..)geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende instantie heeft verkregen, zulks tegen een hogere bruto jaarlast dan , of een rentepercentage niet hoger dan , bij de volgende hypotheekvorm:
de bij de hypothecaire geldverstrekkende instellingen thans geldende rente en condities voor woninghypotheken.(..)
25 januari 2022koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van
€ 650.000,-(..)geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende instantie heeft verkregen, zulks tegen een hogere bruto jaarlast dan , of een rentepercentage niet hoger dan , bij de volgende hypotheekvorm:
de bij de hypothecaire geldverstrekkende instellingen thans geldende rente en condities voor woninghypotheken.(..)
15.3.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.
In aanvulling hieropkomen partijen overeen dat koper de/het volgende (stuk)ken dient over te leggen om te voldoende aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:
Onder goed gedocumenteerd wordt verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij tenminste één officieel erkende Nederlandse geldverstrekkende instelling een offerte heeft gevraagd of laten vragen, van maximaal het genoemde bedrag in de koopakte, en dat die aanvraag niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Het beroep op ontbinding dient te worden voorzien van het complete hypotheekaanvraagformulier met aanvraag bescheiden. Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd en/of incompleet is, hoeft de verkoper geen genoegen te nemen met de ontbinding.(..)”
In aanvulling hieropkomen partijen overeen dat koper de/het volgende (stuk)ken dient over te leggen om te voldoende aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:
Onder goed gedocumenteerd wordt verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij tenminste één officieel erkende Nederlandse geldverstrekkende instelling een offerte heeft gevraagd of laten vragen, van maximaal het genoemde bedrag in de koopakte, en dat die aanvraag niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Het beroep op ontbinding dient te worden voorzien van het complete hypotheekaanvraagformulier met aanvraag bescheiden. Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd en/of incompleet is, hoeft de verkoper geen genoegen te nemen met de ontbinding.(..)”
2.3.
[gedaagde 1] c.s. werden bij de verkoop van de woning bijgestaan door dhr. [betrokkene 1], makelaar taxateur oz bij DMC Makelaars (hierna: [betrokkene 1]). [eiser] werd bij de financiering van de woning bijgestaan door dhr. [betrokkene 2] onafhankelijk hypotheekadviseur bij Eigen Huis Hypotheekadvies (hierna: [betrokkene 2]).
2.4.
De in artikel 15.1., sub a. van de koopovereenkomst (2.1) genoemde uiterste datum voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud is, na overleg tussen partijen, verschoven naar 1 februari 2022.
2.5.
[eiser] heeft [gedaagde 1] c.s. bij e-mail van 1 februari 2022 het volgende geschreven:
“(..)
Bij deze doe ik een beroep op de ontbindende voorwaarde van financiering conform de koopovereenkomst. De geldverstrekker heeft de hypotheek aanvraag van 650.000 geweigerd.
De adviseur heeft mij de stukken nog niet gestuurd, zodra ik deze ontvang stuur ik ze door.
Ontzettend jammer dat het niet gelukt is, ik begrijp het zelf nog niet helemaal. (..)”
2.6.
[betrokkene 1] heeft hierop bij e-mailbericht aan [betrokkene 2] op 2 februari 2022 als volgt gereageerd:
“(..)
Ter info:
Wij gaan vooralsnog niet akkoord met het verzoek tot ontbinding.
Het aanvraagformulier (vol spelfouten en niet ondertekend) en de afwijzingsbrief lijken snel in elkaar geknipt en geplakt.
Ik ontvang graag de reden waarom het verzoek blijkbaar is afgewezen. Wij kunnen hier geen wijs uit worden. (..)”
2.7.
[betrokkene 2] heeft vervolgens aan [betrokkene 1] bij e-mail van 2 februari 2022 de digitale uitdraai van de hypotheekaanvraag en de afwijsbrief van Obvion toegestuurd. [betrokkene 2] heeft daarbij opgemerkt:
“(..)
Hypotheekaanvragen gaan al een tijdje volledig digitaal en worden dus ook niet ondertekend. Je hebt een uitdraai ontvangen van de hypotheekaanvraag vanuit het Hypotheken Data Netwerk (HDN). Dat is het systeem waarmee gecommuniceerd wordt met de geldverstrekkers. (..)
Ik heb Obvion, de betreffende hypotheekverstrekker, gevraagd een aanvullende toelichting te geven op de reden van afwijzing. Je vindt deze in de bijlage. De aanvraag is afgewezen omdat de gewenste hoofdsom van
€ 650.000 niet haalbaar bleek. Het huidige inkomen (inkomen voor AOW-datum) is niet voldoende en er zijn een tweetal box-3 kredieten zichtbaar in de aangifte inkomstenbelasting waarvan de lasten drukken op de maximale hypotheek. Ook zonder deze kredieten is een hoofdsom van € 650.000 niet haalbaar.
Mevrouw [eiser] voldoet hiermee aan artikel 15 van de koopovereenkomst bij het inroepen van de ontbindende voorwaarden, zoals overeengekomen op 17 december 2021. Ik verzoek je aan mevrouw [eiser] te bevestigen dat de koop ontbonden is. (..)”
2.8.
Bij e-mail van 18 februari 2022 heeft (de raadsman van) [eiser] (de raadsman van) [gedaagde 1] c.s. als volgt bericht:
“(..)
Tussen uw cliënten (..) en cliënte is een koopovereenkomst tot stand gekomen (..). Genoemde overeenkomst kende -kort gezegd- een financieringsvoorbehoud, welk voorbehoud rechtsgeldig is ingeroepen, waardoor de overeenkomst is ontbonden.
U hebt namens uw cliënten de rechtsgeldigheid van die ontbinding betwist. Verzoeken van de notaris om die betwisting nader te onderbouwen zijn onbeantwoord gebleven. Wel heeft u namens uw cliënten aan de notaris laten weten geen toestemming te geven tot vrijgave van de gestorte waarborgsom ad € 124.800,-.
(..)
Hierbij verzoek -en voor zoveel nodig sommeer- ik uw cliënten om uiterlijk maandagochtend 21 februari a.s. om 10:00 uur aan de notaris te bevestigen dat de waarborgsom ad € 124.800,- aan cliënte kan worden terugbetaald en mij van die bevestiging een afschrift te sturen bij gebreke waarvan ik uw cliënten direct in kort geding zal betrekken. Alsdan zullen ook de kosten op hen worden verhaald. (..)”
2.9. (
De raadsman van) [gedaagde 1] c.s. heeft op 22 februari 2022 aan (de raadsman van) [eiser] het volgende geschreven:
“(..)
Voorts heb ik moeten vaststellen dat uw cliënte nog altijd niet aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst heeft voldaan en is derhalve in verzuim. Door het uitblijven van een reactie op mijn onderstaande e-mail leidt cliënt voorts af dat uw cliënte niet bereid is haar verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen.
Cliënt acht zich gelet op het voorgaande dan ook vrij de koopovereenkomst te ontbinden en doet dat hierbij ook. Ik ontvang graag per ommegaande,
uiterlijk vóór vanavond 18:30 uur, van u de bevestiging dat hiermee de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden is. Bij het uitblijven van een tijdige reactie, gaat cliënt ervan uit dat uw cliënte met de ontbinding per heden instemt. (..)’
uiterlijk vóór vanavond 18:30 uur, van u de bevestiging dat hiermee de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden is. Bij het uitblijven van een tijdige reactie, gaat cliënt ervan uit dat uw cliënte met de ontbinding per heden instemt. (..)’
2.10.
Bij e-mail van 25 februari 2022 heeft de raadsman van [gedaagde 1] c.s. [eiser] gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 124.800,- op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst.
2.11.
[gedaagde 1] c.s. hebben [eiser] op 25 maart 2022 gedagvaard in een bodemprocedure voor deze rechtbank.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde 1] c.s. veroordeelt om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis aan Mulder en Sturm notarissen te Haarlem schriftelijk toestemming te verlenen om de onder hen gestorte waarborgsom ad € 124.800,- te verminderen met de eventuele negatieve rente aan [eiser] uit te keren, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- voor iedere dag voor iedere gedaagde die daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 250.000,-;
II. [gedaagde 1] c.s. veroordeelt tot voldoening van de kosten van het geding, waaronder tevens de nakosten.
3.2.
[eiser] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de koopovereenkomst ontbonden is en [gedaagde 1] c.s. geen aanspraak kunnen maken op de in artikel 11.2 van de koopovereenkomst opgenomen contractuele boete. De door [eiser] gestorte waarborgsom van 10% van het aankoopbedrag dient daarom aan [eiser] te worden geretourneerd. [gedaagde 1] c.s. onthouden echter ten onrechte hun goedkeuring aan het terugstorten van dit bedrag. [eiser] heeft een spoedeisend belang bij ontvangst van het bedrag, omdat zij dit nodig heeft nodig heeft om zich elders te huisvesten.
3.3.
[gedaagde 1] c.s. voeren verweer. Zij betwisten dat sprake is van een spoedeisend belang aangezien [eiser] meerdere woningen heeft waar zij kan verblijven. Verder voeren zij aan dat [eiser] geen rechtsgeldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud zoals opgenomen in artikel 15.1 van de koopovereenkomst. [eiser] heeft niet aan haar documentatieplicht voldaan door de onderliggende aanvraagbescheiden voor de hypotheek niet te verstrekken. [gedaagde 1] c.s. hebben daardoor niet kunnen vaststellen dat [eiser] aan de overeengekomen inspanningsverplichting heeft voldaan. [eiser] is aldus toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Dit heeft tot gevolg dat niet [eiser], maar [gedaagde 1] c.s. tot een rechtsgeldige ontbinding van de koopovereenkomst hebben kunnen overgaan. In de bodemprocedure vorderen [gedaagde 1] c.s. dan ook – kort gezegd – betaling door [eiser] van de contractuele boete ter hoogte van de gestorte waarborgsom.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De gevorderde voorlopige voorziening is slechts toewijsbaar als aan de hand van de feiten en omstandigheden in dit geding de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een soortgelijke vordering zal worden toegewezen. Ook dient sprake te zijn van een spoedeisend belang bij een op de bodemprocedure vooruitlopend oordeel. Daarbij dient de voorzieningenrechter uit te gaan van de feiten met de beperkte onderzoeksmogelijkheden die het kort geding biedt, aangezien formele bewijslevering in deze procedure in beginsel niet plaatsvindt.
4.2.
In geschil is of [eiser] zich, zoals zij stelt, rechtsgeldig op ontbinding van de koopovereenkomst heeft beroepen en [gedaagde 1] c.s. gehouden zijn tot vrijgave van de door [eiser] betaalde waarborgsom van € 124.800,00.
4.3.
In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is in artikel 15.1. bepaald dat [eiser] tot ontbinding kan overgaan als zij niet uiterlijk op 25 januari 2022 voor een bedrag van € 650.000,00 een bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening heeft verkregen. In samenspraak tussen partijen is deze termijn verlengd tot 1 februari 2022. [eiser] heeft zich daarnaast in artikel 15.3. van de koopovereenkomst verplicht al het mogelijke te doen om de genoemde geldlening te verkrijgen (inspanningsverplichting). Verder is bepaald dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde ‘
schriftelijk en goed gedocumenteerd’ dient te geschieden. In de koopovereenkomst is nader vastgelegd wat onder “
goed gedocumenteerd” wordt verstaan, namelijk één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling. In aanvulling hierop zijn partijen, in afwijking van de standaardformulering, expliciet overeengekomen dat het beroep op ontbinding dient te worden voorzien van het
complete hypotheekaanvraagformulier met aanvraagbescheidenen dat bij een niet goed gedocumenteerde of incomplete mededeling, de verkopers geen genoegen hoeven te nemen met de ontbinding.
schriftelijk en goed gedocumenteerd’ dient te geschieden. In de koopovereenkomst is nader vastgelegd wat onder “
goed gedocumenteerd” wordt verstaan, namelijk één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling. In aanvulling hierop zijn partijen, in afwijking van de standaardformulering, expliciet overeengekomen dat het beroep op ontbinding dient te worden voorzien van het
complete hypotheekaanvraagformulier met aanvraagbescheidenen dat bij een niet goed gedocumenteerde of incomplete mededeling, de verkopers geen genoegen hoeven te nemen met de ontbinding.
4.4.
Vast staat dat [eiser] de aanvraagbescheiden als genoemd in artikel 15.3 van de koopovereenkomst tot op heden niet aan [gedaagde 1] c.s. heeft verstrekt. Gelet hierop kan naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet worden uitgesloten dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [eiser] geen rechtsgeldig beroep op ontbinding van de koopovereenkomst heeft gedaan. Partijen zijn in de koopovereenkomst immers expliciet overeengekomen dat verkopers bij een niet goed gedocumenteerde of incomplete mededeling geen genoegen hoeven te nemen met de ontbinding. De documentatieplicht strekt er toe om aan de hand van de verstrekte stukken te kunnen beoordelen of [eiser] terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan en zij aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan. Volgens [gedaagde 1] c.s. is dit niet het geval. In dit verband is door [gedaagde 1] c.s. onder meer opgemerkt dat [eiser] slechts nog administratieve zaken moest regelen om de financiering te verkrijgen, maar zelf de stekker uit haar financieringsaanvraag heeft getrokken. [gedaagde 1] c.s. stellen dat [eiser] al zeker drie keer eerder op het laatste moment van de koop van een woning heeft afgezien. Voor een goede beoordeling van de (on)juistheid van deze (betwiste) stellingen, is nader onderzoek nodig. Anders dan de reeds aanhangige bodemprocedure, leent deze kort gedingprocedure zich niet voor dat onderzoek. Gelet hierop kan op voorhand niet worden vastgesteld dat [eiser] in bredere zin aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan. De vordering tot vrijgave van de waarborgsom zal daarom worden afgewezen.
4.5.
Dat [gedaagde 1] c.s. inmiddels zelf tot ontbinding van de koopovereenkomst zijn overgegaan, maakt het vorenstaande niet anders. Het betoog van [eiser] dat [gedaagde 1] c.s. zich niet meer op de boeteclausule kunnen beroepen omdat zij de in artikel 11.1 van de koopovereenkomst genoemde termijn van acht dagen niet in acht hebben genomen, volgt de voorzieningenrechter niet. Met [gedaagde 1] c.s. is de voorzieningenrechter van oordeel dat duidelijk was dat [eiser] niet tot nakoming van de koopovereenkomst zou overgaan, nu zij vasthield aan het door haar ingeroepen financieringsvoorbehoud, zij verder nergens meer op reageerde en ook de door [gedaagde 1] c.s. op 18 februari 2022 gestuurde ingebrekestelling onbeantwoord heeft gelaten.
4.6.
Ook een belangenafweging maakt het voorgaande niet anders. [eiser] heeft ter zitting erkend dat zij in ieder geval beschikt over één andere koopwoning en momenteel ook een woning huurt in [plaats]. Onder die omstandigheden valt niet in te zien waarom het belang van [eiser] om de waarborgsom te herinvesteren in ander onroerend goed dient te prevaleren boven het belang van [gedaagde 1] c.s. bij behoud van de met de waarborgsom verstrekte zekerheid voor het verhaal van de in de reeds aanhangige bodemprocedure gevorderde boete. De conclusie is dan ook dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
4.7.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden begroot op:
- griffierecht € 2.277,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 3.293,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 3.293,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. Hensen op 12 april 2022. [1]