ECLI:NL:RBNHO:2022:3161

• Datum uitspraak: 31 maart 2022
• Publicatiedatum: 11 april 2022
• Zaaknummer: 94115623
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning wegens huurachterstand en gebreken

In deze zaak vorderde de eiser, een verhuurder, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning van de gedaagde, een huurder, wegens huurachterstand. De huurovereenkomst was op 5 januari 2019 aangegaan, waarbij de gedaagde een kale huurprijs van €720,00 per maand had afgesproken, maar de eiser stelde dat de overeengekomen huurprijs €1.000,00 was, inclusief een bijlage die de huurprijs verhoogde. De gedaagde betwistte de huurachterstand en voerde aan dat de huurprijs te hoog was en dat er gebreken aan de woning waren die niet waren verholpen. De kantonrechter oordeelde dat de gedaagde in verzuim was en dat de huurachterstand meer dan acht maanden bedroeg, wat de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. De rechter wees de vorderingen van de eiser toe, inclusief de ontruiming van de woning binnen veertien dagen na het vonnis. De gedaagde's tegenvorderingen, waaronder huurprijsvermindering en terugbetaling van teveel betaalde huur, werden afgewezen. De rechter oordeelde dat de gedaagde onvoldoende bewijs had geleverd voor haar claims en dat de eiser recht had op de gevorderde bedragen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 9415623 \ CV EXPL 21-3159

Uitspraakdatum: 31 maart 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. J.G. Rooda

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. R. Grijpstra

1. De zaak in het kort

[eiser] verhuurt een woning aan [gedaagde] . In deze procedure vordert [eiser] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat [gedaagde] niet aan haar betalingsverplichtingen voldoet. Volgens [gedaagde] is geen sprake van een huurachterstand maar juist van een “huurvoorstand” omdat [eiser] een te hoge huurprijs in rekening brengt. De kantonrechter komt tot de conclusie dat [eiser] de overeengekomen huurprijs hanteert en dat sprake is van een aanzienlijke huurachterstand. De hoogte daarvan rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De vorderingen tot betaling van de huurachterstand, de lopende huur en de schadevergoeding worden eveneens toegewezen. Het beroep van [gedaagde] op opschorting van het voorschot wordt afgewezen omdat daarvoor geen grondslag is. De door [gedaagde] als tegenvordering gevorderde huurprijsvermindering vanwege gebreken alsook de gevorderde onverschuldigde betaling van een gedeelte van het voorschot, heeft zij onvoldoende onderbouwd en zijn daarom ook niet toewijsbaar.

2. Het procesverloop

2.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 19 augustus 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft op 4 november 2021 schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. [eiser] heeft vervolgens op 23 februari 2022 schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.

2.2.

Op 4 maart 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

2.3.

Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] een akte vermeerdering van eis ingediend. Ook [gedaagde] heeft nog een akte overlegging producties tevens vermeerdering van eis ingediend.

3. De feiten

3.1.

[eiser] heeft met ingang van 6 januari 2019 aan [gedaagde] verhuurd een woning aan [adres] (hierna: het gehuurde).

3.2.

In de huurovereenkomst van 5 januari 2019 staat – voor zover hier relevant – onder meer het volgende:

“(…)

4.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:

• de huurprijs
• de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het

verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter (kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter).bestaat uit de feitelijke kosten op basis van de meterstanden.

4.2

De vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter bestaat uit de feitelijke kosten op basis van de meterstanden.

(…)

4.4

De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd (…)

4.5

Per betaalperiode van één maand bedraagt

• de huurprijs € 720,00
• het voorschot op de vergoeding in verband met de levering van

elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het

woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in

dat gedeelte bevindende individuele meter € 200,00

-----------

Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 920,00 (…)”

3.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (model ROZ van 20 maart 2017) (hierna: AB) van toepassing verklaard.

3.4.

Op 5 januari 2019 hebben [eiser] en [gedaagde] ook een bijlage bij de huurovereenkomst, die als kop heeft “
Bijvoegsel bij de huurovereenkomst [adres 2] van 05-01-2019 ”, ondertekend. Daarin staat:

Partijen komen overeen dat de kale huurprijs tot 01-01-2010 wordt aangevuld tot €1000,- per maand (€ 720,-+€ 280,-) en daarna inclusief de jaarlijkse huurverhoging.

3.5.

Op 5 januari 2020 hebben [eiser] en [gedaagde] een tweede bijlage bij de huurovereenkomst, ook met als kop “
Bijvoegsel bij de huurovereenkomst [adres 2] van 05-01-2019 ”, ondertekend. Daarin staat:

Partijen komen overeen dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengt met een totale huurprijs tot 01-05-2021 van € 1030,- per maand.

3.6.

De onderstreepte delen zijn met pen op de bijlage geschreven.

3.7.

[gedaagde] heeft in 2019 huurtoeslag aangevraagd. Uit een brief van 7 augustus 2020 van de Belastingdienst volgt dat [gedaagde] over 2019 een bedrag van € 3.463,00 aan huurtoeslag heeft ontvangen. Uit een brief van 3 september 2021 van de Belastingdienst volgt dat [gedaagde] over 2020 een bedrag van € 3.973,00 aan huurtoeslag heeft ontvangen.

3.8.

Bij brief van 26 april 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan [eiser] laten weten dat er onderhoudsgebreken zijn aan het gehuurde. In de brief staat:

“(…)

Volgens cliënte is er voorts sprake van achterstallig onderhoud/ gebreken.

• Er zijn tegels in de badkamer gebarsten. Er loopt een flinke scheur doorheen. Er is sprake van zware houtrot en vocht. Als het regent, komt er hemelwater doorheen;
• Nare etensluchten van beneden komen in het gehuurde (…);
• Traptrees vanaf het binnenhofje naar boven zitten los. Je kan erdoorheen zakken;
• Raamkozijnen waren kapot. Als gevolg waarvan cliënte zeer waarschijnlijk hogere stookkosten heeft gemaakt. Inmiddels heeft u de raamkozijnen gemaakt. Waarna u meteen de huur verhoogd heeft met € 30,-.

Dit zijn 4 gebreken die cliënte vanaf het begin van de huur bij u in kennis heeft gebracht. Maar waar tot op heden (behalve de raamkozijnen) geen verhelping van heeft plaatsgevonden.

Nog 3 gebreken:

• Het keukenblok valt uit elkaar als gevolg van de ellendige toestand. U had cliënte toegezegd dat het nieuwe keukenblok half december 2020 geplaatst zou worden. Op 19 januari 2021 zond cliënte te dien aanzien een rappel;
• Elektrische leidingen zijn kapot, de vonken sprongen en springen uit het stopcontact in de keuken en uit het plafond, zo liet cliënte u al in november 2020 weten. Persoonlijke elektrische eigendommen van cliënte gaan daardoor kapot. (…);
• Er is teveel overlast van de uitbaters beneden. In bijvoorbeeld november 2020 en nu nog steeds werd cliënte haar uitgang gebruikt als een opslagplaats van allerlei bakken/ kratten. (…)”

3.9.

In dezelfde brief staat ten aanzien van het voorschot bedrag van de servicekosten het volgende:

“(…) Voorts maakt cliënte over de periode 5 januari 2019 tot heden op grond van onverschuldigde betaling aanspraak op terugbetaling van eventueel teveel betaalde servicekosten.

(…)

Het bedrag van € 200,- dat zij iedere maand betaalt aan de benedenbuur ter zake servicekosten is niet gespecificeerd. Cliënte verzoekt om inzage in de eindafrekening. (…)”

3.10.

De gemachtigde van [eiser] heeft bij emailberichten van 3 en 24 mei 2021 daarop gereageerd. In de reactie van 3 mei 2021 staat:

“(…)

[eiser] stelt vast dat [gedaagde] ondanks aanmaningen toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming op de haar rustende verplichting tot betaling van de huur c.a. tot en met heden voor een totaalbedrag van € 8.090,-. Door niet binnen de betalingstermijnen te betalen is [gedaagde] in verzuim.

(…)”

3.11.

In de reactie van 24 mei 2021 staat verder:

“(…)

De kale aanvangshuurprijs tot 1 januari 2020 voor de woonruimte bedroeg € 1.000,- per maand jaarlijks te vermeerderen met een huurverhoging. Daarbovenop kwam maandelijks een bedrag van € 200,- als “het voorschot op de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water”.

(…)

Tot het moment dat de tijdelijke huur overging in een huur voor onbepaalde tijd voldeed [gedaagde] maandelijks de overeengekomen kale huurprijs volledig aan [eiser] . Slechts het bovengenoemde voorschot van € 200,- (…) voldeed [gedaagde] aan de huurder van de onder haar woning gelegen winkelruimte. In de woning van [gedaagde] bevindt zich een individuele meter voor gas en water, maar geen individuele meter voor elektriciteit. Dat laatste bevindt zich in het winkelgedeelte.

Doordat [gedaagde] het maandelijkse bedrag van € 200,-- niet tijdig en/of volledig aan de benedenbuur voldeed en de betalingsachterstand inmiddels was opgelopen tot € 700,- ontstond het door u aangestipte conflict tussen [gedaagde] en de benedenbuur. [eiser] heeft dit geschil (…) meteen opgelost door namens [gedaagde] het door [gedaagde] verschuldigde bedrag van € 700,- aan de benedenbuur te voldoen. Daarnaast zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] de maandelijkse betaling van een bedrag € 200,- vanaf 1 maart 2021 nu niet meer aan de benedenbuur zal voldoen maar rechtsreeks aan [eiser] zal betalen.

(…)

Nu [eiser] na mijn e-mailbericht van 3 mei 2021 geen enkele betaling ontving is [gedaagde] thans aan [eiser] opeisbaar verschuldigd: (…) € 9.327,69

(…)

Verder betwist [eiser] dat hij op 15 december 2020 voor de elektrische leidingen en op 19 januari 2021 voor het keukenblok van [gedaagde] rappels heeft ontvangen. Hoe het ook zij, inmiddels heeft [eiser] , coulance halve, een nieuw keukenblok laten plaatsen en heeft een elektricien een afspraak met [gedaagde] laten maken om onderzoek te verrichten naar de vermeende klachten.

(…)

(…) uit de hierbij als bijlagen toegevoegde berekeningen blijkt dat [gedaagde] voor de periode 6 januari 2019 tot en met mei 2021 nog een bedrag van € 401,14 bij moet betalen (…)”

3.12.

Aan meerdere sommaties van [eiser] tot betaling van de huurachterstand, heeft [gedaagde] geen gevolg gegeven. In een email van 25 juni 2021 laat haar gemachtigde aan de gemachtigde van [eiser] weten dat de gebreken, afgezien van de plaatsing van een nieuw keukenblok, niet zijn verholpen en dat [gedaagde] daarom haar betalingsverplichtingen opschort. Van een betalingsachterstand zoals door [eiser] is gesteld, is volgens [gedaagde] bovendien geen sprake.

4. De vordering

4.1.

[eiser] vordert – na vermeerdering van eis – dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met ingang van de datum van dit vonnis ontbindt;

II. [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis met alle daarin bevindende personen en goederen te verlaten en te ontruimen, onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen, met machtiging van [eiser] om die ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstellingen zonodig met politiehulp en alles op kosten van [gedaagde] ;

III. [gedaagde] veroordeelt aan [eiser] te betalen:

een bedrag van € 15.674,83 aan huur tot 1 maart 2022, rente tot 11 augustus 2021 en buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van € 15.674,83 op de voet van artikel 6:119 BW vanaf 11 augustus 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;

een bedrag van € 1.230,00 per maand, zijnde de door [gedaagde] aan [eiser] verschuldigde huurprijs, te rekenen vanaf 1 september 2021 tot aan het tijdstip dat de huurovereenkomst wordt ontbonden;

een bedrag van € 1.230,00 per maand aan schadevergoeding waarbij een gedeelte van de maand voor een volle maand wordt geteld, te rekenen vanaf het tijdstip waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden tot het tijdstip dat het gehuurde na de ontbindingsdatum wordt ontruimd;

e kosten van deze procedure, een bedrag aan salaris gemachtigde daaronder begrepen, alsmede een bedrag aan nakosten indien [gedaagde] niet binnen de wettelijk vereiste termijn van twee dagen na betekening aan dit vonnis heeft voldaan.

4.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] de aan hem verschuldigde huurprijs en het voorschot servicekosten stelselmatig te laat en/of onvolledig betaalt, hetgeen een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. [gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst per 5 januari 2019 aan hem verschuldigd een bedrag van € 1.000,00 per maand aan kale huur en per 5 januari 2020 een bedrag van € 1.030,00 per maand. Ook is [gedaagde] per maand een voorschot servicekosten ter hoogte van € 200,00 verschuldigd.

4.3.

De huurachterstand bedraagt per 1 september 2021 € 9.871,14, wat méér dan acht maanden huur is. [gedaagde] is over dat bedrag en ex artikel 6:119 BW wettelijke rente verschuldigd vanaf iedere vervaldatum van de huurtermijn. Ook is [gedaagde] buitengerechtelijke incassokosten ex artikel 6:96 lid 6 BW van € 779,50 verschuldigd.

4.4.

Op grond van het herhaaldelijk tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van haar betalingsverplichtingen heeft [eiser] recht en belang bij de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde met vergoeding van schade.

5. Het verweer en de tegenvordering

5.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat geen sprake is van een huurachterstand, althans dat de achterstand zeer gering is. De overeengekomen kale huur was bij aanvang van de huurovereenkomst € 720,00 per maand en niet € 1.000,00 per maand. Dat betekent ook dat sprake is van een niet-geliberaliseerde woning waardoor de verhoging van de huurprijs per 5 januari 2020 met € 280,00 op grond van artikel 7:248 lid 2 BW nietig is. Daarnaast voldoet het voorstel tot huurverhoging niet aan de wettelijke vereisten van artikel 7:252 BW zodat de huurprijswijziging per 5 januari 2020 ook op die grond niet tot stand is gekomen. Als gevolg hiervan is de kale huur volgens [gedaagde] nog steeds € 720,00 per maand en heeft [eiser] een te hoog bedrag in rekening gebracht. Er is daarom geen sprake van een huurachterstand maar van een huurvoorstand, aldus [gedaagde] .

5.2.

Daarnaast voert [gedaagde] aan dat het door [eiser] in rekening gebrachte voorschot op de servicekosten van € 200,00 onjuist is berekend. Volgens [gedaagde] is [eiser] bij de berekening ervan ten onrechte uitgegaan van het verbruik door vier personen terwijl [gedaagde] een éénpersoonshuishouden voert. Het voorschot servicekosten bedraagt in haar geval en berekend volgens de gegevens van het Nibud gemiddeld € 121,00 per maand en dat is aanzienlijk minder dat wat ze tot nu toe heeft betaald. Bovendien heeft zij van [eiser] geen afrekening van de servicekosten ex artikel 7:259 lid 2 BW ontvangen. Daarom heeft zij haar betalingsverplichting ten aanzien hiervan opgeschort.

5.3.

[gedaagde] voert verder aan dat zij een zwaarwegend persoonlijk belang heeft bij het behoud van haar woning, onder meer vanwege haar gezondheid en het feit dat zij slachtoffer is van de toeslagenaffaire. Bovendien wordt de lopende huur door haar voldaan en zal zij deze blijven voldoen. De gevolgen van de ontbinding en ontruiming zijn daarom onaanvaardbaar.

5.4.

[gedaagde] vordert – na vermeerdering van eis – in reconventie dat de kantonrechter:

I. [eiser] veroordeelt om vanaf 5 januari 2019 tot een door de kantonrechter te bepalen datum aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 288,00 per maand (40%), althans een bedrag van € 144,00 per maand (20%) ter zake huurvermindering op grond van gebreken, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag per maand;

II. voor recht verklaart dat de door [eiser] in rekening gebrachte huurprijs van € 1.000,00 / € 1.030,00 per maand ter zake de kale huur nietig althans vernietigd is, met bepaling van de rechtens juiste hoogte van de huurprijs met ingang van 5 januari 2019;

III. [eiser] veroordeelt om vanaf 5 januari 2019 tot een door de kantonrechter te bepalen datum aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 79,00 per maand, verschuldigd als het verschil tussen de in rekening gebrachte en voldane € 200,00 ter zake servicekosten per maand en de reële servicekosten van € 121,00 per maand;

IV. [eiser] veroordeelt om vanaf 5 januari 2019 tot en met eind november 2021 aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 4.408,36 ter zake het ontstane voorstand, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, minus hetgeen zo mogelijk onder III wordt toegewezen;

V. [eiser] veroordeelt tot betaling van de wettelijke vertragingsrente vanaf een door de kantonrechter te bepalen datum over de vorderingen onder I, III en IV;

VI. [eiser] veroordeelt in de kosten van deze procedure;

VII. [eiser] veroordeelt tot overlegging van een met ingang van 5 januari 2019 tot 18 februari 2022, althans een door de kantonrechter te bepalen dag, helder saldo-overzicht, opgemaakt in Excel, waarin in ieder geval, maar daartoe niet beperkt, alle bancaire en contante betalingen van [gedaagde] , de door [eiser] in rekening gebrachte maandelijkse kale huur en kosten van nutsvoorzieningen, de maandelijkse kale huur die op basis van de stellingen van [gedaagde] mogelijke verschuldigd is en de maandelijkse kosten van nutsvoorzieningen die op basis van de stellingen van [gedaagde] mogelijk verschuldigd zijn vermeld staan, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag mocht [eiser] niet tijdig aan dit bevel hebben voldaan.

5.5.

Zij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat al vanaf aanvang huur sprake is van achterstallig onderhoud en/of gebreken aan het gehuurde en dat er een drietal gebreken bij is gekomen. [gedaagde] heeft [eiser] herhaaldelijk in de gelegenheid gesteld deze gebreken te herstellen, maar [eiser] heeft dat niet gedaan. Een huurprijsvermindering met 40%, althans 20% met terugwerkende kracht is daarom gerechtvaardigd.

5.6.

[gedaagde] doet ook een beroep op onverschuldigde betaling. [eiser] heeft vanaf 5 januari 2019, door ten onrechte doorgevoerde huurverhogingen, teveel huur in rekening gebracht. Indien uit wordt gegaan van de juist huurprijs per maand van € 720,00, dan heeft [gedaagde] tot en met november 2021 een bedrag van € 4.408,36 teveel aan [eiser] betaald. Dat bedrag is door [gedaagde] onverschuldigd betaald en daarom heeft zij recht op terugbetaling ervan. Daarnaast heeft [eiser] vanaf 5 januari 2019 een bedrag van € 79,00 per maand teveel servicekosten in rekening gebracht. Ook dat bedrag heeft [gedaagde] onverschuldigd betaald en moet door [eiser] worden terugbetaald.

5.7.

Verder stelt [gedaagde] dat zij er recht en belang bij heeft dat [eiser] een compleet betalingsoverzicht verstrekt over de gehele huurperiode en niet alleen over 2020 omdat [gedaagde] in 2019 ook enkele contante betalingen heeft gedaan en omdat [gedaagde] vóór en na de dagvaarding betalingen heeft verricht (vgl. artikel 843a Rv).

5.8.

[eiser] betwist de tegenvordering. Op de standpunten van partijen wordt hierna verder ingegaan.

6. De beoordeling

de vordering

6.1.

Vast staat dat [eiser] en [gedaagde] op 5 januari 2019 een huurovereenkomst zijn aangegaan. Ook staat vast dat partijen daarbij een voorschot servicekosten van € 200,00 per maand zijn overeengekomen en dat [gedaagde] dit bedrag aanvankelijk aan de benedenburen moest voldoen. Tussen partijen bestaat allereerst discussie over de hoogte van de overeengekomen maandelijkse kale huurprijs.

6.2.

Om te kunnen beoordelen of sprake is van een huurachterstand, zal de kantonrechter eerst moeten vaststellen welke huurprijs partijen zijn overeengekomen.

De overeengekomen huurprijs

6.3.

Voor de beantwoording van de vraag wat partijen op 5 januari 2019 zijn overeengekomen, is niet alleen de tekst van de huurovereenkomst en van het bijvoegsel doorslaggevend. Van belang is ook de betekenis die partijen in dat kader over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en wat zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

6.4.

[gedaagde] verweert zich tegen de vordering van [eiser] door aan te voeren dat zij met [eiser] een kale huurprijs van € 720,00 is overeengekomen zoals ook uit de huurovereenkomst blijkt. Volgens [gedaagde] is de huurprijs van € 720,00 tijdens de bezichtiging overeengekomen vanwege de slechte staat van de woning. De bijlage bij de huurovereenkomst (r.o. 3.5) is op initiatief van- en door [eiser] opgesteld en is in feite een huurverhoging met € 280,00. Ter zitting heef [gedaagde] erkend dat ze de bijlage heeft ondertekend, maar dat ze dat heeft gedaan omdat ze op dat moment geen andere keuze had en deze woning nodig had.

6.5.

[eiser] stelt op zijn beurt dat de kale huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst € 1.000,00 bedroeg, en dat dit bedrag op verzoek van [gedaagde] is gesplitst in € 720,00 aan kale huur in de huurovereenkomst en € 280,00 in de bijlage zodat zij huurtoeslag zou kunnen aanvragen. [eiser] wilde een huurprijs ontvangen van € 1.000,00 en dat was partijen vanaf het begin af aan duidelijk. [gedaagde] heeft vanaf aanvang van de huurovereenkomst ook diverse betalingen van € 720,00 en € 280,00 aan hem voldaan. Er is dus geen sprake van een huurverhoging van € 280,00.

6.6.

De kantonrechter houdt de lezing van [eiser] voor de juiste. [gedaagde] heeft in onderdeel 8 van de conclusie van antwoord verklaard dat zij voor de aanvraag van huurtoeslag de huurovereenkomst en twee betaalbewijzen van elke € 720,00 naar de Belastingdienst/Toeslagen heeft gestuurd. De bijlage waarin het bedrag van € 280,00 staat, heeft zij niet meegezonden. De aan [gedaagde] toegekende huurtoeslag over 2019 (r.o. 3.7) is dus op basis van een kale huurprijs van € 720,00 is berekend. Daarom is aannemelijk dat [gedaagde] een huurprijs onder de destijds geldende huurgrens van € 720,42 nodig had om in aanmerking te komen voor huurtoeslag en dat zij daarom aan [eiser] heeft voorgesteld om de huurprijs te splitsen. Dat [gedaagde] , zoals ter zitting door haar is gesteld, eerst een kale huurprijs van € 750,00 had voorgesteld maar dat [eiser] de voorkeur gaf aan € 720,00 in verband met de huurgrens voor huurtoeslag van € 720,42, is niet geloofwaardig. Huurtoeslag is immers bedoeld om huurders met een laag inkomen te ondersteunen en niet om verhuurders financieel tegemoet te komen. Dat [eiser] hierbij een incasso voordeel zou hebben, is niet gebleken en heeft [gedaagde] ook niet verder onderbouwd. Ook overigens valt niet in te zien welk belang [eiser] heeft gehad bij het splitsen van de huurprijs. Verder is nog van belang dat [gedaagde] niet alleen heeft getekend voor de huurprijs van € 720,00 plus € 280,00 per maand, maar dat zij die prijs ook gedurende de eerste maanden van de huurovereenkomst daadwerkelijk heeft betaald. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat partijen bij aanvang van de huur een kale huurprijs van € 1.000,00 per maand zijn overeengekomen.

Huurverhoging nietig of vernietigbaar?

6.7.

Omdat de aanvangshuur in 2019 € 1.000,00 per maand bedroeg en daarmee hoger was dan de liberalisatiegrens, is sprake van een geliberaliseerde huurprijs. Voor geliberaliseerde huur gelden geen wettelijke voorschriften met betrekking tot huurverhogingen. Bepalend is wat partijen daarover hebben afgesproken, zoals volgt uit artikel 7:246 BW. De artikelen 7:248 en 7:252 BW zijn dan ook niet van toepassing, maar wel de artikelen 5.2. van de huurovereenkomst en 16 van de algemene bepalingen. Het beroep van [gedaagde] op vernietiging van de huurverhoging treft gelet op het voorgaande geen doel. De conclusie is dan ook dat de kale huurprijs met ingang van 5 januari 2020 een bedrag van € 1.030,00 per maand wordt geacht te zijn.

Huurachterstand of huurvoorstand?

6.8.

Van een huurvoorstand zoals door [gedaagde] betoogd, is geen sprake. Uit het door [eiser] overgelegde betalingsoverzicht volgt immers dat [gedaagde] tot 1 februari 2022 een bedrag van € 38.618,71 aan [eiser] had moeten betalen, maar dat zij een bedrag van € 27.520,00 heeft betaald. Dat betekent dat [gedaagde] tot 1 februari 2022 een huurachterstand heeft van € 11.098,00. Hoewel [gedaagde] zowel in haar conclusie van antwoord als ter zitting heeft aangevoerd dat dit bedrag niet juist is, heeft zij dit niet nader onderbouwd. De enkele stelling dat zij ook andere of contante betalingen heeft verricht die niet zijn meegenomen in het overzicht, is daartoe niet voldoende. De door [gedaagde] overgelegde bankafschriften voegen niets toe maar bevestigen enkel de betalingen zoals deze vermeld staan op het overzicht van [eiser] . Betaalbewijzen van de door [gedaagde] gestelde betalingen die niet in het overzicht zijn opgenomen, heeft zij niet overgelegd. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van het betalingsoverzicht van [eiser] . Dat betekent dat in dit geval sprake is van een aanzienlijke huurachterstand die op zichzelf de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

Ontbinding en ontruiming

6.9.

Uitgangspunt van artikel 6:265 BW is dat iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is vervolgens aan [gedaagde] om een beroep op de zogenaamde “tenzij-bepaling” van artikel 6:265 BW nader te onderbouwen. [gedaagde] heeft dat, tegenover hetgeen [eiser] naar voren heeft gebracht, onvoldoende gedaan. [gedaagde] heeft verwezen naar haar gezondheidsproblemen en naar haar sociaal-maatschappelijke en financiële problemen. Deze persoonlijke omstandigheden zijn zonder meer serieus te noemen en te nemen, maar wegen uiteindelijk niet op tegen de ernst van de wanprestatie. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden, hoe vervelend ook voor haar, komen voor haar rekening en risico en doen niet af aan de belangen van [eiser] . De tekortkoming is van voldoende gewicht om de huurovereenkomst te ontbinden en de ontruiming van het gehuurde toe te wijzen. De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op veertien dagen na dit vonnis om [gedaagde] de gelegenheid te geven om de verhuizing te regelen.

Voorschot servicekosten en opschorting

6.10.

Tussen partijen staat verder niet ter discussie dat [gedaagde] het voorschot servicekosten van € 200,00 per maand aanvankelijk aan de onderburen moest betalen. [eiser] stelt wel dat [gedaagde] het voorschot niet (volledig) aan de benedenburen heeft voldaan waardoor er op 1 februari 2021 een betalingsachterstand van € 700,00 is ontstaan. Daarnaast stelt [eiser] dat [gedaagde] het voorschot vanaf 1 maart 2021 in het geheel niet meer heeft voldaan en dat zij in verband met de afrekening van de servicekosten nog een bedrag van € 401,14 aan hem verschuldigd is. [eiser] vordert een bedrag van totaal € 3.668,88 in verband met de servicekosten.

6.11.

[gedaagde] heeft de verschuldigdheid van de servicekosten op zich zelf niet betwist maar heeft aangevoerd dat zij de betalingen vanaf april 2021 op grond van artikel 6:52 BW mocht opschorten, omdat [eiser] geen gespecifieerd en onderbouwd servicekostenoverzicht (een eindafrekening) aan haar heeft verstrekt, terwijl hij dat op grond van artikel 7:259 BW jaarlijks verplicht is. Uit een email van 24 mei 2021 en de daarbij behorende bijlagen volgt echter dat [eiser] een berekening heeft opgesteld met betrekking tot het verbruik van [gedaagde] over de periode januari 2019 tot en met mei 2021 en dat hij deze aan [gedaagde] heeft gestuurd (r.o. 3.11). Daaruit volgt dat het voorschot van € 200,00 per maand te laag is en dat [gedaagde] een bedrag van € 401,14 moet bij betalen. Hiermee heeft [eiser] voldaan aan zijn verplichting tot het vertrekken van een overzicht van de kosten. Van het niet nakomen van een verplichting op grond waarvan [gedaagde] een beroep toekomt op opschorting, is dan ook geen sprake. Hiermee staat ook vast dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting op grond van de huurovereenkomst. De vordering van [eiser] ligt daarom voor toewijzing gereed.

6.12.

Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat de afrekening van de servicekosten niet juist is omdat het berekende verbruik te hoog is, de facturen op een ander adres zien en de berekening niet gebaseerd is op de meters in het gehuurde. [gedaagde] heeft dit verweer, in het licht van de gemotiveerde betwisting van [eiser] en de overgelegde specificaties, niet nader onderbouwd. Ook de in het kader van dat verweer door [gedaagde] gemaakte eigen berekeningen en de daarin gehanteerde uitgangspunten zijn onvoldoende onderbouwd. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om, nu zij het niet eens is met de afrekening, op grond van artikel 7:260 BW een verklaring voor recht te vorderen met betrekking tot haar betalingsverplichtingen over de jaren 2019, 2020 en 2021. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan.

Conclusie

6.13.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na de uitspraak van dit vonnis. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt ook toegewezen.

6.14.

[eiser] maakt ook aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat aan de vereisten zoals gesteld in artikel 6:96 BW is voldaan. Daarmee is de vergoeding verschuldigd en zal het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen. Ook de wettelijke rente zal in verband met de vertraging in de betaling worden toegewezen.

6.15.

De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming, is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner/gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.

6.16.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt.

de tegenvordering

Huurprijsvermindering vanwege gebreken

6.17.

[gedaagde] heeft in reconventie huurprijsvermindering gevorderd vanwege achterstallig onderhoud danwel onderhoudsgebreken aan het gehuurde.

6.18.

Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek aanspraak maken op evenredige huurprijsvermindering van de dag waarop zij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan. Artikel 7:204 lid 2 BW omschrijft een gebrek als een staat, een eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak.

6.19.

Volgens [gedaagde] zijn er verschillende gebreken in het gehuurde, zoals gescheurde tegels in de badkamer, houtrot, vochtoverlast, stankoverlast afkomstig van de horeca beneden haar, loszittende traptreden, kapotte elektrische leidingen, de afwezigheid van een brievenbus en van een deurbel. [eiser] heeft uitgebreid gereageerd op de door [gedaagde] genoemde gebreken. De gebreken die [gedaagde] heeft gemeld, zijn kort na de melding verholpen. De andere gebreken heeft [eiser] gemotiveerd weersproken, ofwel omdat dit geen gebreken (die voor rekening komen van de verhuurder) zijn, ofwel omdat daarvan geen melding is gemaakt. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om haar standpunt, dat sprake is van gebreken, dat deze gebreken voor rekening van [eiser] komen en dat haar woongenot als gevolg van gebreken ernstig is aangetast, verder te onderbouwen, bijvoorbeeld door foto’s van het gehuurde over te leggen. Dit heeft [gedaagde] onvoldoende gedaan. Deze gebreken, voor zover daar al sprake van is, geven daarom geen recht op huurprijsvermindering. De vordering wordt daarom afgewezen.

Verklaring voor recht nietige/vernietigde huurprijs

6.20.

Gelet op hetgeen al in conventie over de totstandkoming van de huurprijs is overwogen, zal de gevorderde verklaring voor recht worden afgewezen.

Hoogte voorschot servicekosten en terugbetaling

6.21.

[gedaagde] vordert in reconventie terugbetaling van een bedrag van € 79,00 per maand vanaf 5 januari 2019 vanwege teveel betaalde voorschot bedragen. [gedaagde] heeft aan de hand van de gegevens van het Nibub toegelicht dat zij vindt dat het voorschot niet hoger mag zijn dan € 121,00 per maand. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. Zoals uit artikel 4.3 van de huurovereenkomst blijkt, gaat het hier om
voorschot bedragen. Dat alleen al impliceert dat het bedrag naar boven en naar beneden kan worden bijgesteld. Het is daarbij ook in het belang van een huurder dat het voorschot is gebaseerd op de werkelijke kosten, zodat de huurder niet wordt verrast door een (mogelijk forse) naheffing. De gegevens van het Nibud betreffen landelijke gemiddelden en dus niet de werkelijke kosten waarop het voorschot kan worden gebaseerd. Daar komt nog bij dat [eiser] ter zitting onweersproken heeft verklaard dat [gedaagde] in de periode van 19 november 2021 tot 14 januari 2022 36 m3 water, 406 m3 gas en 469 kWh elektra heeft verbruikt en dat dit 40% meer water, 44% meer gas en 26% meer kWh is dan het door [gedaagde] op basis van de gemiddelden van het Nibud berekende jaarverbruik.

6.22.

Voor zover [gedaagde] in reconventie heeft bedoeld te vorderen: het vaststellen van de hoogte van het voorschot voor 2022 op € 121,00 per maand, geldt dat [gedaagde] onvoldoende gegevens heeft aangeleverd om de vordering te kunnen beoordelen. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om voldoende te onderbouwen hoe hoog haar betalingsverplichting over 2019, 2020 en 2021 werkelijk was, of in elk geval voldoende informatie aan te leveren aan de hand waarvan de kantonrechter dat zelf kon vaststellen. Dat heeft zij niet gedaan.

6.23.

Gelet op het voorgaande ziet de kantonrechter geen aanleiding om de vordering van [gedaagde] tot terugbetaling van de teveel in rekening gebrachte voorschotten toe te wijzen.

Betaling huurvoorstand en rente

6.24.

Aangezien geen sprake is van een voorstand, wordt het gevorderde bedrag van € 4.408,63 evenals de wettelijke rente afgewezen.

Overlegging betalingsoverzicht op straffe van een dwangsom

6.25.

Aan deze vordering heeft [eiser] , door het overleggen van het betalingsoverzicht over de gehele huurperiode, reeds voldaan zodat deze vordering geen nadere bespreking behoeft.

6.26.

Gelet op al het vorenstaande is de conclusie dat [gedaagde] in reconventie in het ongelijk wordt gesteld. Zij moet daarom de proceskosten van [eiser] vergoeden.

7. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

7.1.

ontbindt de overeenkomst tussen partijen;

7.2.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis met alle daarin bevindende personen en goederen te verlaten en te ontruimen, onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;

7.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 15.674,83, zijnde de huurachterstand, de wettelijke rente tot 11 augustus 2021 en de buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van € 15.674,83 op de voet van artikel 6:119 BW vanaf 11 augustus 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;

7.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 1.230,00 per maand, zijnde de door [gedaagde] aan [eiser] verschuldigde huurprijs, te rekenen vanaf 1 maart 2022 tot aan het tijdstip dat de huurovereenkomst wordt ontbonden;

7.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 1.230,00 per maand aan schadevergoeding waarbij een gedeelte van de maand voor een volle maand wordt geteld, te rekenen vanaf het tijdstip waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden tot het tijdstip dat het gehuurde na de ontbindingsdatum wordt ontruimd;

7.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 119,21
griffierecht € 240,00
salaris gemachtigde € 1.119,00 ;

7.7.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 124,00, aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

7.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

7.9.

wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

7.10.

wijst de vordering af;

7.11.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 559,50 aan salaris van de gemachtigde van [eiser] .

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter