Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 9363757 \ CV EXPL 21-2812
Uitspraakdatum: 27 januari 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. P.P. Hoyng
tegen
1.[gedaagde sub 1]
wonende te [woonplaats]
2. [gedaagde sub 2]
wonende te [woonplaats]
3. [gedaagde sub 3]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partijen
verder te noemen: [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en tezamen [gedaagde sub 1] c.s.
gemachtigde: mr. M.L. Cohen
1.De zaak in het kort
[eiseres] vordert in deze procedure vervangende machtiging van de kantonrechter om alsnog de rechten en plichten van de huurovereenkomst over te mogen dragen. De kantonrechter komt tot het oordeel dat [eiseres] niet aan de voorwaarden voor de indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW voldoet en wijst de vordering af.
2.Het procesverloop
2.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 21 juli 2021 een vordering tegen [gedaagde sub 1] c.s. ingesteld. [gedaagde sub 1] c.s. heeft daar schriftelijk op geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
2.2.
Op 17 december 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiseres] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 6 december 2021 akte aanvullende producties toegezonden.
3.De feiten
3.1.
[eiseres] huurt van [gedaagde sub 1] c.s. een winkelruimte aan [adres] . [gedaagde sub 1] c.s. is eigenaar van deze winkelruimte.
3.2.
De huurovereenkomst is op 1 augustus 2016 ingegaan voor de duur van vijf jaar met een eventuele verlenging van nog vijf jaar tot 31 juli 2026. Na deze periode wordt de huurovereenkomst voortgezet voor telkens één jaar. Beëindiging van de huurovereenkomst geschiedt door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste een jaar. De overeengekomen huurprijs bedraagt thans € 2.410,53 (exclusief btw) per maand / € 28.926,36 (exclusief btw) per jaar.
3.3.
[eiseres] exploiteert onder de naam [naam winkel] een damesmodewinkel in het gehuurde.
3.4.
In een email van 9 april 2021 van [eiseres] aan [gedaagde sub 1] c.s. staat:
“(…)
Zoals jullie al hebben begrepen kan ik vanwege gezondheidsredenen [naam winkel] niet voortzetten.
Daarom heb ik besloten de onderneming te verkopen en heb ik een geschikte en betrouwbare koper gevonden.
[betrokkene 1] wil [naam winkel] voortzetten en wil een in de plaatsstelling van het huurcontract dus vraag ik jullie [betrokkene 1] als huurder te accepteren in mijn plaats.
(…)”
3.5.
Daarop heeft [gedaagde sub 1] c.s. bij email van 11 april 2021 als volgt gereageerd:
“(…)
Wij zullen je verzoek tot indeplaatsstelling in behandeling nemen. Alvorens je verzoek door te sturen naar onze jurist, willen wij graag het dossier hieromtrent zo compleet mogelijk hebben.
Volgens de wet hebben wij dan oa nog wel nodig:
1. onderliggende stukken van de bedrijfsoverdracht
2. voldoende financiële waarborgen van de nieuwe huurder
(…)”
3.6.
Bij email van 13 april 2021 heeft [eiseres] aan [gedaagde sub 1] c.s. laten weten dat er nog geen onderliggende stukken zijn en dat de koop zal worden gesloten zodra de huurovereenkomst is geregeld. [gedaagde sub 1] c.s. heeft bij email van 16 april 2021 het volgende geschreven:
“(…) Dank voor je bericht. Echter wij kunnen je indeplaatsstelling verzoek niet in behandeling kunnen nemen zonder tenminste:
Een (concept van een) indeplaatsstelling overeenkomst (waaruit oa blijkt wie de nieuwe huurder is, hoe de financiële waarborgen geregeld gaan worden, dat het gaat om een “echte” overname van een bedrijf (en dus niet om de wens om alleen het huurcontract over te nemen en daarna een ander soort bedrijf te starten) etc).
Een (concept van een) indeplaatsstelling overeenkomst (waaruit oa blijkt wie de nieuwe huurder is, hoe de financiële waarborgen geregeld gaan worden, dat het gaat om een “echte” overname van een bedrijf (en dus niet om de wens om alleen het huurcontract over te nemen en daarna een ander soort bedrijf te starten) etc).
(…)
Maar als je het allemaal te ingewikkeld vindt worden en/of te lang vindt duren voordat wij je verzoek in behandeling kunnen nemen, dan kan je er ook voor kiezen om onze juriste de conceptstukken te laten maken. In dat geval zullen wij de rekening hiervan sturen.
(…)”
3.7.
In een email van 19 april 2021 van [eiseres] aan [gedaagde sub 1] c.s. staat:
“(…)
Het lijkt ons een goed idee om de indeplaatsstelling door jullie jurist op te laten stellen en wij zullen daar de kosten van betalen.
(…)”
3.8.
Op 7 mei 2021 heeft [gedaagde sub 1] c.s. een concept indeplaatsstellingsovereenkomst en een concept borgstellingsovereenkomst naar [eiseres] gestuurd.
3.9.
Op 20 mei 2021 heeft [eiseres] in een email aan [gedaagde sub 1] c.s. geschreven dat [betrokkene 1] niet kan instemmen met de voorgestelde huurverhoging. [eiseres] heeft daarbij onder meer het volgende opgemerkt:
“(…)
De wet is duidelijk. Bij een indeplaatsstelling van artikel 290-huurders is het de verhuurder niet toegestaan om een deze indeplaatsstelling aan te grijpen om een huurverhoging door te voeren, tenzij de nieuwe huurder instemt.
(…)
Dat betekent, dat de concept indeplaatsstellingsovereenkomst aangepast dient te worden. (…)
Wanneer jullie de indeplaatsstellingsovereenkomst niet conform bovenstaand verzoek willen aanpassen en tekenen, ben ik genoodzaakt om [eiseres] te adviseren onze advocaat opdracht te geven om vervangende toestemming voor de indeplaatsstelling te verzoeken bij de kantonrechter. (…)”
3.10.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft niet ingestemd met de door [eiseres] voorgestelde aanpassingen. Partijen hebben in juni 2021 nog met elkaar gecorrespondeerd, maar dat heeft niet tot overeenstemming geleid.
4.De vordering
4.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, haar machtigt om [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) met ingang van 1 augustus 2021 in haar plaats te stellen als huurder van de bedrijfsruimte, zijnde een winkelpand, gelegen aan [adres] , met veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de noodzakelijke reis- en verblijfskosten en verletkosten van [eiseres] en het salaris en de noodzakelijke verschotten van haar gemachtigde, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening dit vonnis en - voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van dit vonnis.
4.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag - kort weergegeven - dat zij een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van haar onderneming. Het exploiteren van de winkel is, gelet op haar leeftijd en fysieke gesteldheid, te zwaar voor haar geworden. De door haar voorgestelde huurder biedt ook voldoende waarborgen voor een volledige nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. [betrokkene 1] is in staat om een schriftelijke bankgarantie van € 9.616,00 te verstrekken en haar vader, die zelf al decennialang ondernemer is, is tevens bereid borg te staan voor zes maanden huur. Daarnaast is [betrokkene 1] werkzaam als bedrijfsleider van de winkel en heeft zij als zodanig ervaring opgedaan met de bedrijfsvoering. Hierdoor is zij goed in staat de onderneming succesvol te drijven.
5.Het verweer en de tegenvordering
5.1.
[gedaagde sub 1] c.s. concludeert tot afwijzing van de vordering van [eiseres] . Daartoe voert hij
- samengevat - aan dat [eiseres] geen zwaarwichtig belang heeft bij de gevraagde indeplaatsstelling. Bovendien biedt de voorgestelde huurder onvoldoende financiële waarborg voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en is zij te jong en onervaren om een behoorlijke bedrijfsvoering te kunnen garanderen. Ook wijst [gedaagde sub 1] c.s. op de overige toetsingscriteria vermeld in artikel 7:307 BW die volgens hem moeten leiden tot afwijzing van de vordering van [eiseres] . Op het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. wordt in het hierna volgende - voor zover relevant voor de beoordeling - nader ingegaan.
- samengevat - aan dat [eiseres] geen zwaarwichtig belang heeft bij de gevraagde indeplaatsstelling. Bovendien biedt de voorgestelde huurder onvoldoende financiële waarborg voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en is zij te jong en onervaren om een behoorlijke bedrijfsvoering te kunnen garanderen. Ook wijst [gedaagde sub 1] c.s. op de overige toetsingscriteria vermeld in artikel 7:307 BW die volgens hem moeten leiden tot afwijzing van de vordering van [eiseres] . Op het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. wordt in het hierna volgende - voor zover relevant voor de beoordeling - nader ingegaan.
5.2.
[gedaagde sub 1] vordert tevens bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiseres] , voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot betaling van € 872,53 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 130,88, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2021 tot de dag van de algehele voldoening, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure waaronder het nasalaris.
5.3.
[gedaagde sub 1] c.s. legt aan de tegenvordering ten grondslag - kort weergegeven - dat hij in opdracht en voor rekening van [eiseres] kosten heeft gemaakt voor het doen opstellen van een indeplaatsstellingsovereenkomst en een borgstellingsovereenkomst. Ondanks verzoeken daartoe heeft [eiseres] nagelaten deze kosten aan hem te vergoeden. [gedaagde sub 1] c.s. maakt daarom ook aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke handelsrente.
6.Het verweer tegen de tegenvordering
6.1.
[eiseres] heeft de tegenvordering gedeeltelijk betwist. Daartoe heeft zij ter zitting
- samengevat - aangevoerd dat zij weliswaar met [gedaagde sub 1] c.s. heeft afgesproken dat zij de kosten voor het opstellen van de overeenkomsten zou dragen, maar dat [gedaagde sub 1] c.s. nu een te hoog bedrag in rekening brengt. Volgens [eiseres] is zij uitsluitend de kosten voor het opstellen van de standaard overeenkomsten verschuldigd en niet tevens de advieskosten. Die zijn niet overeengekomen, zodat dat deel van de vordering dient te worden afgewezen. Daarnaast zijn volgens [eiseres] geen incassowerkzaamheden gevoerd, zodat [gedaagde sub 1] c.s. geen aanspraak kan maken op buitengerechtelijke kosten.
- samengevat - aangevoerd dat zij weliswaar met [gedaagde sub 1] c.s. heeft afgesproken dat zij de kosten voor het opstellen van de overeenkomsten zou dragen, maar dat [gedaagde sub 1] c.s. nu een te hoog bedrag in rekening brengt. Volgens [eiseres] is zij uitsluitend de kosten voor het opstellen van de standaard overeenkomsten verschuldigd en niet tevens de advieskosten. Die zijn niet overeengekomen, zodat dat deel van de vordering dient te worden afgewezen. Daarnaast zijn volgens [eiseres] geen incassowerkzaamheden gevoerd, zodat [gedaagde sub 1] c.s. geen aanspraak kan maken op buitengerechtelijke kosten.
7.De beoordeling
de vordering
7.1.
De kantonrechter stelt voorop dat artikel 7:307 BW in zoverre een uitzonderlijke bepaling is dat deze een inbreuk maakt op de contractsvrijheid van partijen. De verhuurder kan immers te maken krijgen met een opvolgend huurder die hij eigenlijk niet wenst. Deze mogelijkheid van een inbreuk op dit beginsel is door de wetgever gebonden aan specifieke voorwaarden, terwijl het voldoen daaraan nog niet automatisch leidt tot het verlenen van de gewenste machtiging door de kantonrechter. Het wijzigen van de persoon van de huurder is geen doel op zich maar een middel om een bedrijfsoverdracht mogelijk te maken die zonder die indeplaatsstelling (redelijkerwijs) niet tot stand kan komen.
7.2.
Om een beroep op indeplaatsstelling te laten slagen is allereerst vereist dat de huurder het in het gehuurde (door haarzelf of een ander) uitgeoefende bedrijf wenst over te dragen aan een derde (artikel 7:307 lid 1 BW). Naar het oordeel van de kantonrechter is hieraan voldaan, nu tussen partijen vast staat dat [eiseres] haar damesmodewinkel aan [betrokkene 1] wenst over te dragen. Dat blijkt ook uit de door [eiseres] ingebrachte schriftelijke verklaring van [betrokkene 1] (productie 4 bij de dagvaarding). Anders dan [gedaagde sub 1] c.s. heeft betoogd moet de machtiging tot indeplaatsstelling in beginsel worden gevorderd vóórdat de bedrijfsoverdracht wordt gerealiseerd en niet pas daarna.
7.3.
Vervolgens is op grond van artikel 7:307 lid 2 BW vereist dat sprake is van een zwaarwichtig belang bij de overdracht van de onderneming aan de zijde van de huurder. De kantonrechter is van oordeel dat dit zwaarwichtig belang onvoldoende is gebleken. [eiseres] heeft ter onderbouwing van haar stelling dat zij een zwaarwichtig belang heeft gewezen op haar leeftijd (66 jaar) en haar slechte gezondheid. Als gevolg hiervan zou zij niet meer in staat zijn om het bedrijf voort te zetten. Ter onderbouwing van haar gezondheidsklachten heeft zij verklaringen in het geding gebracht van een orthopedisch chirurg (20 november 2019) en een neuroloog (29 januari 2020). Uit deze nauwelijks leesbare verklaringen volgt weliswaar dat [eiseres] (pijn)klachten heeft, maar daaruit blijkt niet dat [eiseres] een medische aandoening heeft waardoor zij genoodzaakt is haar bedrijfsvoering te staken. [eiseres] heeft ook geen nadere feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat het voortzetten van haar onderneming, al dan niet met behulp van derden (zoals een bedrijfsleider), onmogelijk is geworden. Bij deze stand van zaken en gelet op de betwisting van [gedaagde sub 1] c.s. is de conclusie dat [eiseres] onvoldoende heeft gesteld om een zwaarwichtig belang aan te nemen.
7.4.
Artikel 7:307 lid 2 BW bepaalt tot slot dat de voorgestelde huurder ook voldoende waarborgen moet bieden voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Indien aan toetsing hiervan zou worden toegekomen, dan is de kantonrechter van oordeel dat ook daarvan onvoldoende is gebleken. [eiseres] heeft op geen enkele wijze inzicht verschaft in de financiële positie van [betrokkene 1] . De enkele intentie van [betrokkene 1] om een bankgarantie van € 9.616,00 (circa drie maanden huur) te verstrekken is onvoldoende om de volledige nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen te waarborgen. Ook heeft [eiseres] niet onderbouwd dat de vader van [betrokkene 1] voldoende solvabel is om garant te staan voor de nakoming van de financiële verplichtingen. Dat dit het geval is, kan niet enkel worden afgeleid uit het door [eiseres] overgelegde uittreksel van de Kamer van Koophandel. [gedaagde sub 1] c.s. heeft bovendien aangevoerd dat [betrokkene 1] te jong en onervaren is om behoorlijke bedrijfsvoering te waarborgen. Het betoog van [eiseres] dat [betrokkene 1] al een jaar bedrijfsleider is en als zodanig voldoende ervaring heeft opgedaan om het bedrijf te kunnen exploiteren, overtuigt niet. Gelet op het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. lag het op de weg van [eiseres] om gemotiveerd te onderbouwen op welke wijze [betrokkene 1] voor een behoorlijke bedrijfsvoering kan zorgdragen. Dat heeft [eiseres] onvoldoende gedaan. [eiseres] heeft weliswaar in algemene zin aangegeven welke plannen [betrokkene 1] heeft met de winkel, maar heeft dat niet onderbouwd met bijvoorbeeld een ondernemingsplan of jaarcijfers van de huidige onderneming.
7.5.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gevorderde indeplaatsstelling wordt afgewezen. Wat partijen verder hebben aangevoerd, kan niet tot een andere beslissing leiden en zal daarom onbesproken blijven.
7.6.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [eiseres] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde sub 1] c.s. worden gemaakt.
de tegenvordering
7.7.
Tussen partijen staat vast dat [eiseres] de kosten voor het doen opstellen van de indeplaatsstellingovereenkomst en de borgstellingsovereenkomst op zich heeft genomen. Dat blijkt niet alleen uit de email van 19 april 2021 (r.o. 3.6), maar ook uit wat [eiseres] daarover ter zitting heeft verklaard. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat zij deze kosten zou betalen, maar verzet zich tegen de in rekening gebrachte facturen, omdat daar ook advieskosten op staan. Aangezien gesteld noch gebleken is dat [eiseres] ook heeft ingestemd met de betaling van advieskosten en kosten voor andere juridische werkzaamheden (onder meer met betrekking tot de huurbeëindigingsovereenkomst), ligt dat deel van de tegenvordering voor afwijzing gereed.
7.8.
[eiseres] heeft ter zitting verder gesteld dat voor het opstellen van de indeplaatsstellingsovereenkomst en de borgstellingsovereenkomst maximaal een uur gerekend kan worden, omdat dit standaard overeenkomsten betreffen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dit niet gemotiveerd weersproken. Gelet op de inhoud van de stukken komt de kantonrechter een uur werk ook niet onaannemelijk voor. De kosten worden daarom, conform het uurtarief vermeld op de factuur van 29 april 2021 van [naam] (productie 34 bij de conclusie van antwoord), op een bedrag van € 151,25 (1 uur x € 125,00 plus 21% btw) vastgesteld. Ook de wettelijke rente vanaf 20 juni 2021 wordt toegewezen.
7.9.
[gedaagde sub 1] c.s. maakt tevens aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat in dit geval niet aan de vereisten zoals gesteld in artikel 6:96 BW is voldaan. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen.
7.10.
Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
8.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
8.1.
wijst de vordering af;
8.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde sub 1] c.s. worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde sub 1] c.s. en veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde sub 1] c.s. worden gemaakt;
8.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
de tegenvordering
8.4.
veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde sub 1] c.s. van € 151,25, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 21 juni 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
8.5.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
8.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
8.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter