Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./repnr.: 9386656 \ EJ VERZ 21-258
Uitspraakdatum: 30 maart 2022
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
1.[verzoeker 1] , wonende te [woonplaats 1]
2.
[verzoeker 2], wonende te [woonplaats 2]
[verzoeker 2], wonende te [woonplaats 2]
3.
Vennootschap onder Firma [verzoekster], gevestigd te [vestigingsplaats]
Vennootschap onder Firma [verzoekster], gevestigd te [vestigingsplaats]
verzoekende partijen
verder te noemen: [verzoekers]
gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga (DAS)
tegen
Vereniging van Eigenaars van het gebouw De Mossel, gelegen te Noord-Scharwoude
gevestigd te Langedijk
verwerende partij
verder te noemen: VvE De Mossel
gemachtigde: mr. M.A. le Belle
1.Het procesverloop
1.1.
[verzoekers] hebben een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 10 augustus 2021. VvE De Mossel heeft een verweerschrift ingediend.
1.2.
Op 2 maart 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [verzoekers] bij brief van 21 februari 2022 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[verzoekers] zijn eigenaar van het appartementsrecht dat hen recht geeft op het uitsluitend gebruik van een bedrijfsruimte aan het adres [adres] in [plaats] .
2.2.
De bedrijfsruimte van [verzoekers] maakt onderdeel uit van bedrijfsverzamelgebouw De Mossel, dat bestaat uit zes appartementsrechten en waarbij VvE De Mossel is opgericht. In de splitsingsakte is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006 van toepassing verklaard. Verder geldt een Huishoudelijk Reglement.
2.3.
[verzoekers] zijn als eigenaar van het appartementsrecht lid van VvE De Mossel.
2.4.
Op 20 april 2021 heeft er een vergadering van de VvE De Mossel plaatsgevonden. Op deze vergadering is besloten dat de heer [xxx] offertes zou gaan opvragen in het kader van de vervanging van de dakbedekking. Dit omdat er overal barstjes in het bitumen zaten. Op 19 juni 2021 heeft [xxx] gemaild aan mw. [yyy] (notulist van de VvE) dat er twee offertes waren binnengekomen.
2.5.
In een e-mail van 24 juni 2021 is namens het bestuur van VvE De Mossel aan de appartementseigenaren, waaronder [verzoekers] , laten weten dat [xxx] om een extra vergadering heeft gevraagd om de offertes van het dak te bespreken en is daarvoor 13 juli 2021 voorgesteld.
2.6.
Bij e-mail van 9 juli 2021 heeft [xxx] aan de appartementseigenaren de twee offertes voor de werkzaamheden aan het dak van het appartementengebouw doen toekomen.
2.7.
Bij e-mail van 12 juli 2021 is aan de appartementseigenaren bevestigd dat de vergadering van 13 juli 2021 doorgaat.
2.8.
VvE De Mossel heeft in de algemene ledenvergadering van 13 juli 2021 het besluit genomen om volmacht te verlenen aan [xxx] voor het laten herstellen van het dak van het bedrijfsverzamelgebouw.
2.9.
De heer [xxx] heeft op 23 juli 2021 de offerte voor de dak werkzaamheden aan de appartementseigenaren verstuurd.
3.Het verzoek
3.1.
[verzoekers] verzoeken dat de kantonrechter het besluit van VvE De Mossel van 13 juli 2021 nietig verklaart dan wel vernietigt.
3.2.
[verzoekers] leggen aan hun verzoek ten grondslag dat het besluit in strijd met de wettelijke of statutaire bepalingen tot stand is gekomen, omdat uit de e-mail van 23 juli 2021 waarmee [verzoekers] van het besluit op de hoogte zijn gebracht, niet blijkt of er voldoende stemmen aanwezig waren op de vergadering en wat de uiteindelijke stemverhouding was. In de tweede plaats is het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het dak is namelijk in 2019/2020 al hersteld en voor zover nodig moet een beroep op de garantie worden gedaan. Het besluit leidt nu ten onrechte tot extra kosten van [verzoekers] verzoeken de kantonrechter tot schorsing van het besluit totdat op dit verzoek onherroepelijk is beslist.
4.Het verweer en het tegenverzoek
4.1.
VvE De Mossel voert als eerste aan dat door de aanwezige stemmen unaniem voor is gestemd en 84 % van de stemmen aanwezig was op de vergadering, zodat het besluit op juiste wijze tot stand is gekomen. Verder zijn [verzoekers] per e-mail met toezending van twee offertes voor het vervangen van het dak, correct en tijdig opgeroepen voor de vergadering. Ondanks de oproep met de offertes en de aankondiging in een eerdere vergadering tot het vervangen van het dak, waarvan [verzoekers] de notulen hebben ontvangen, zijn [verzoekers] zonder afbericht niet verschenen. Zij hebben ook niet hun bezwaren kenbaar gemaakt tegen volledig dakherstel. VvE De Mossel betwist dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De reden van het herstel is dat scheurtjes ontstaan in het dak. Eerder herstel zag op andere gebreken aan het dak. Het dak is ouder dan tien jaar en de garantie is inmiddels verlopen. VvE De Mossel heeft gekozen voor de minder dure optie die naar verwachting 25 jaar meegaat en waarvoor een garantie van tien jaar wordt gegeven. De kosten worden voor een groot deel betaald uit de onderhoudspot en het restant moet worden aangevuld. Voor De Goede komt dat neer op € 1.666,49 exclusief BTW.
4.2.
VvE De Mossel verzoekt bij wijze van tegenverzoek dat de kantonrechter [verzoekers] veroordelen tot betaling van het verschil tussen de huidige offerte van € 43.040,00 exclusief BTW en de uiteindelijke factuur van [zzz] . Zij legt aan het tegenverzoek ten grondslag – kort weergegeven – dat dit inmiddels de vierde procedure is en dat [verzoekers] VvE De Mossel met deze procedure op kosten jaagt. VvE De Mossel heeft uit zorgvuldigheid besloten de uitkomst van deze procedure af te wachten, zodat het dakherstel pas in 2022 plaatsvindt, de offerte is vervallen en er een prijsstijging is te verwachten. De extra kosten moeten voor rekening van [verzoekers] komen.
4.3.
[verzoekers] betwisten het tegenverzoek.
5.De beoordeling
het verzoek
5.1.
[verzoekers] verzoeken vernietiging van het besluit tot het verlenen van volmacht aan de heer [xxx] voor het laten herstellen van het dak van het bedrijfsverzamelgebouw, dat is genomen in de algemene ledenvergadering van VvE De Mossel (artikel 5:130 BW Pro). VvE De Mossel heeft voldoende toegelicht dat de bepalingen over oproeping tot de algemene ledenvergadering, agendering, verstrekking van stukken en wijze van stemming in acht zijn genomen en dat vervolgens het besluit unaniem is genomen. Van strijd met wettelijke of statutaire bepalingen is dan ook niet gebleken. Tijdens de zitting hebben [verzoekers] dit ook erkend en toegelicht dat zij dit formele verweer hebben gevoerd omdat zij ten tijde van het indienen van het verzoekschrift nog niet beschikten over de notulen van de vergadering waarin het besluit is genomen.
5.2.
Volgens [verzoekers] is het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De te hanteren toetsingsmaatstaf is of de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
5.3.
[verzoekers] hebben het nut en de noodzaak van de reparatiebeslissing niet betwist. Verder heeft de door [verzoekers] overgelegde offerte voor reparatie van het eigen deel van het dak een hogere m2 prijs. Voor zover [verzoekers] heeft willen betogen dat het werk goedkoper had gekund, is dit bij uitstek een argument wat in de vergadering naar voren had kunnen en moeten worden gebracht. Het feit dat een door VvE De Mossel gewenste reparatie wellicht door een ander goedkoper kan worden verricht, kan hoe dan ook geen grond opleveren voor het betoog dat besluit van VvE De Mossel in strijd met voormelde maatstaf is genomen.
5.4.
[verzoekers] hebben uitvoerig aangevoerd dat de huidige staat van het dak is veroorzaakt door het jarenlang verzaken van adequaat onderhoud. Onderhoud waarop [verzoekers] naar eigen zeggen al jaren hameren. Wat hier ook van zij, dit onderstreept juist de noodzaak dat het dak nu volledig en grondig onderhanden wordt genomen. Dat de door VvE De Mossel overgelegde offerte dit zal bewerkstelligen is niet betwist.
5.5.
De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek van [verzoekers] om het besluit van 13 juli 2021 te vernietigen zal worden afgewezen. Dit brengt met zich dat het verzoek tot schorsing van het besluit eveneens zal worden afgewezen.
5.6.
De proceskosten komen voor rekening van [verzoekers] , omdat zij ongelijk krijgen.
het tegenverzoek
het tegenverzoek
5.7.
Van een onrechtmatige daad als gevolg waarvan [verzoekers] de schade aan VvE De Mossel moet vergoeden is niet gebleken. Dat VvE De Mossel hebben besloten de procedure af te wachten, die naar eigen zeggen als kansloos moet worden aangemerkt, dient voor eigen rekening en risico te blijven.
5.8.
De proceskosten komen voor rekening van VvE De Mossel, omdat zij ongelijk krijgt. Omdat niet is gebleken van kosten die voor vergoeding in aanmerking komen, worden de proceskosten op nihil vastgesteld.
6.De beslissing
De kantonrechter:
het verzoek
6.1.
wijst het verzoek af;
6.2.
veroordeelt [verzoekers] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor VvE De Mossel worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van VvE De Mossel;
6.3.
verklaart de veroordeling in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
het tegenverzoek
het tegenverzoek
6.4.
wijst het verzoek af;
6.5.
veroordeelt VvE De Mossel tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [verzoekers] worden vastgesteld op nihil.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.