Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9298544 \ CV EXPL 21-3218
bij deze procedure is gevoegd de zaak met zaaknr./rolnr.: 9514714 \ CV EXPL 21-5339
Uitspraakdatum: 12 januari 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaken van:
[eiser]
wonende te [woonplaats 1]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigden: R. Knegtering en N.H. Hijlkema, beiden werkzaam bij De Huurdokters V.O.F.
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. F.J.J. Baars
De zaken in het kort
[eiser] vordert teveel betaalde bedragen inzake servicekosten en huur terug van [gedaagde] na uitspraak van de huurcommissie. De kantonrechter zal deze bedragen toewijzen. Het verzet van [gedaagde] tegen deze uitspraken van de huurcommissie was niet op tijd en daarom niet-ontvankelijk. Als gevolg daarvan zijn de uitspraken van de huurcommissie onherroepelijk en wordt geacht dat partijen hetgeen in de uitspraken van de huurcommissie is vastgesteld zijn overeengekomen. De tegenvordering van [gedaagde] om de huur en de servicekosten vast te stellen wordt om dezelfde reden afgewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaardingen van 16 juni 2021 respectievelijk 22 oktober 2021 vorderingen tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord. In de procedure met nummer 9298544 CV EXPL 21-3218 heeft [gedaagde] een voorwaardelijke tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 16 november 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] op 26 oktober 2021 nog een gereageerd op de tegenvordering.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt van [gedaagde] de zelfstandige woonruimte gelegen aan [adres] te [plaats] .
2.2.
In de huurovereenkomst die door [eiser] is overgelegd is opgenomen dat hij een kale huurprijs betaalt van € 700,00. Daarnaast staat er in de huurovereenkomst dat [eiser] voor “
het voorschot op de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter”een bedrag van € 115,00 zal betalen. Met pen is er in deze huurovereenkomst nog een bedrag van € 150,00 bijgeschreven. Dit is volgens de huurovereenkomst een bedrag voor
“het voorschot op de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde”. Het totaal bedrag kwam eerst op € 815,00 (€ 700,00 + € 115,00). Dit bedrag is doorgehaald en er is met pen € 965,00 van gemaakt.
het voorschot op de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter”een bedrag van € 115,00 zal betalen. Met pen is er in deze huurovereenkomst nog een bedrag van € 150,00 bijgeschreven. Dit is volgens de huurovereenkomst een bedrag voor
“het voorschot op de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde”. Het totaal bedrag kwam eerst op € 815,00 (€ 700,00 + € 115,00). Dit bedrag is doorgehaald en er is met pen € 965,00 van gemaakt.
2.3.
[gedaagde] heeft ook een huurovereenkomst overgelegd. De omschrijving in de huurovereenkomst is gelijk aan de huurovereenkomst die [eiser] heeft overgelegd echter achter de omschrijving
“het voorschot op de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde”staat geen bedrag vermeld. Het totaalbedrag in cijfers is € 815,00. Voor dit bedrag van € 815,00 staat “
Zegge negenhonderdvijftienEuro”.
“het voorschot op de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde”staat geen bedrag vermeld. Het totaalbedrag in cijfers is € 815,00. Voor dit bedrag van € 815,00 staat “
Zegge negenhonderdvijftienEuro”.
2.4.
[gedaagde] heeft een whatsapp-bericht overgelegd. In dit whatsapp-bericht is het volgende, voor zover hier van belang, door [eiser] geschreven:
(…)
De € 1765 bestaat uit €800 borg en €965 normale betaling.(De normale betaling bestaat uit €700 huur, €115 voorschot energie, €100 volgens afspraak en €50 voor de muren en vloer).(…)
[gedaagde] reageert hierop met:
Top!
Top!
2.5.
Op 5 februari 2021 heeft de huurcommissie een uitspraak verzonden met betrekking tot de servicekosten over de periode 1 juli 2018 tot en met 31 december 2018. De huurcommissie heeft beslist dat betalingsverplichting van [eiser] over de periode 1 juli 2018 tot en met 31 december 2018 wordt vastgesteld op € 205,18 (procedure met zaaknr./rolnr. 9298544 \ CV EXPL 21-3218).
2.6.
Op 11 mei 2021 heeft de huurcommissie uitspraak verzonden met betrekking tot de huurprijs vanaf 1 juni 2020. De huurcommissie heeft beslist dat de huurprijs vanaf 1 juni 2020 € 421,81 per maand bedraagt (procedure met zaaknr./rolnr. 9514714 \ CV EXPL 21-5339).
2.7.
In beide uitspraken is het volgende opgenomen:
(…)
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen drie weken na verzending van deze uitspraak een verzetschrift indient bij de Huurcommissie.
(…)
2.8.
Op 29 juni 2021 heeft [gedaagde] in beide zaken een formulier “Verzet tegen uitspraak van de voorzitter (art. 4.4 UHW)” ingediend bij de huurcommissie.
2.9.
Op 27 juli 2021 heeft de huurcommissie [gedaagde] een beslissing in het verzet gezonden met betrekking tot de servicekosten. In deze zaak is [gedaagde] niet-ontvankelijk verklaard door de huurcommissie omdat het verzet te laat is ingediend.
3.De vordering, het verweer en de tegenvordering inzake 9298544 \ CV EXPL 21-3218
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.384,19.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij dit bedrag onverschuldigd heeft betaald nu de huurcommissie de servicekosten over de periode 1 juli 2018 tot en met 31 december 2018 heeft vastgesteld op € 205,81. [eiser] heeft over die periode een bedrag van € 265,00 per maand (in totaal € 1.590,00) aan [gedaagde] betaald. [eiser] heeft verschillende betaalverzoeken, een ingebrekestelling en een laatste sommatie aan [gedaagde] verzonden. [gedaagde] heeft verzuimd het bedrag aan [eiser] terug te betalen.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat er een misverstand is over de overeengekomen en betaalde huurprijs. In de huurovereenkomst blijkt met pen de overeengekomen huurprijs eenzijdig (kennelijk door [eiser] ) te zijn gewijzigd. In het aanbod tot verhuur wenste [gedaagde] een huurprijs van € 800,00 plus een voorschot servicekosten van € 115,00 per maand. [gedaagde] heeft dit via Marktplaats aangeboden. [eiser] reageerde en wilde de aangeboden prijs betalen. [eiser] heeft gevraagd om een lagere huurprijs zodat hij in aanmerking kon komen voor huurtoeslag. [gedaagde] wilde vasthouden aan de huurprijs maar wilde [eiser] wel tegemoet komen. De afspraak die is gemaakt is € 700,00 kale huur in de schriftelijke overeenkomst, € 100,00 wordt extra betaald naast de niet omstreden prijs van € 115,00 voorschot servicekosten. Overeenkomstig deze afspraak is door [eiser] betaald. Daarnaast is er nog een aanvullende afspraak gemaakt betreffende het sausen van de woning. [gedaagde] heeft voor € 300,00 de woning gesausd. [eiser] zou dit in 6 termijnen van € 50,00 terug betalen. Over de periode van 1 juli 2018 tot en met 31 december 2018 was [eiser] € 965,00 per maand verschuldigd en met ingang van 1 januari 2019 € 915,00 per maand.
3.4.
[gedaagde] vordert bij wijze van voorwaardelijke tegenvordering dat de kantonrechter voor recht verklaart dat partijen een huurovereenkomst ter zake de woonruimte [adres] te [plaats] is overeengekomen met een huurprijs van € 800,00 per maand en een voorschot van € 115,00 per maand wegens levering van elektriciteit, gas en water. Daarnaast vordert [gedaagde] de kosten wegens levering van elektriciteit, gas en water in de periode van 1 juli 2018 tot en met 31 december 2018 vast te stellen en tevens vast te stellen wat als gevolg van de bedoelde vaststelling van deze kosten de uiteindelijke betalingsverplichting is van [eiser] dan wel van [gedaagde] na verrekening van het betaalde voorschot. [gedaagde] legt aan de tegenvordering ten grondslag hetgeen hij als verweer heeft aangevoerd tegen de vordering.
3.5.
[eiser] betwist de tegenvordering.
4.De vordering en het verweer inzake 9514714 \ CV EXPL 21-5339
4.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 3.894,66.
4.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de kale huurprijs door een uitspraak van de huurcommissie vanaf 1 juni 2020 is vastgesteld op € 421,81 per maand. [eiser] heeft gedurende de huurperiode vanaf 1 juni 2020 tot het moment dat de uitspraak onherroepelijk is geworden, namelijk 7 juli 2021, een kale huurprijs van € 700,00 per maand aan [gedaagde] betaald. Dit maakt dat [eiser] € 3.894,66 onverschuldigd aan [gedaagde] heeft betaald. [gedaagde] heeft meerdere betaalverzoeken, een ingebrekestelling en een laatste sommatie ontvangen maar heeft verzuimd het bedrag terug te betalen.
4.3.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat [eiser] zijn vordering baseert op een beslissing van de huurcommissie, een Voorzitters(verstek)beslissing met verzenddatum 11 mei 2021. [gedaagde] heeft in zijn waarneming geen oproep gehad van de huurcommissie om te verschijnen dan wel om zijn visie te geven op het verzoek van of namens [eiser] . Er is [gedaagde] om informatie verzocht. Dit is niet verkregen door de huurcommissie. [gedaagde] heeft verzet aangetekend tegen deze voorzittersbeslissing. De procedure loopt nog. Er kan sprake zijn van misverstanden bij de huurcommissie. Tussen partijen lopen drie zaken bij de huurcommissie. Naast de zaak die gaat over de huurprijs zijn er twee procedures ter zake afrekening servicekosten 2019 en 2020.
4.4.
De beslissing van de huurcommissie waar [eiser] zich op beroept kan om inhoudelijke en formele redenen niet in stand blijven. Er is namelijk sprake van een geliberaliseerde huurprijs. Dat maakt dat de huurcommissie niet bevoegd is om van het geschil kennis te nemen. Door [eiser] is geen toetsing van de aanvangshuur gevraagd en was dat zo geweest dan is dat verzoek niet binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst gedaan. Dus kan de vordering van [eiser] niet zonder meer worden gebaseerd op een uitspraak van de huurcommissie ook al zou geen verzet zijn ingesteld dan wel al zou de zaak inhoudelijk zijn behandeld door de huurcommissie. De beslissing van de huurcommissie is onbevoegd genomen. Daarnaast is de beslissing van de huurcommissie niet “in kracht van gewijsde”. Artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek mist zijn werking.
5.De beoordeling
de vorderingen inzake 9298544 \ CV EXPL 21-3218 en 9514714 \ CV EXPL 21-5339
5.1.
[eiser] vordert wegens onverschuldigde betaling twee bedragen van [gedaagde] . De grondslag in beide zaken zijn uitspraken van de huurcommissie verzonden op 5 februari 2021 en 11 mei 2021. Onbetwist is dat [gedaagde] deze uitspraken heeft ontvangen. [gedaagde] had, zoals vermeld in de uitspraak van de huurcommissie, drie weken de gelegenheid om verzet aan te tekenen tegen deze beide uitspraken. Ter zitting is komen vast te staan dat [gedaagde] niet tijdig verzet heeft ingesteld en dat het verzet daarom niet ontvankelijk is verklaard. Nu de uitspraken van de huurcommissie onherroepelijk zijn geworden worden [eiser] en [gedaagde] geacht te zijn overeengekomen dat wat in de uitspraken van de huurcommissie is vastgesteld. De door [eiser] onverschuldigd betaalde bedragen van respectievelijk € 1.384,19 en € 3.894,66 moeten worden terugbetaald en zullen dan ook worden toegewezen.
5.2.
[eiser] vordert in beide zaken buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] heeft tegen deze vorderingen geen zelfstandig verweer gevoerd. Deze bedragen van € 251,23 en € 622,50 zullen eveneens worden toegewezen.
5.3.
De proceskosten in beide zaken komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 93,50 respectievelijk € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt.
de tegenvordering inzake 9298544 \ CV EXPL 21-3218
5.4.
Gelet op het oordeel dat de kantonrechter hiervoor heeft gegeven dient de tegenvordering van [gedaagde] te worden afgewezen. Immers, partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat de huurcommissie in de uitspraak heeft vastgesteld (artikel 7:262 lid 1 BW).
5.5.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Vanwege de samenhang met de vordering zullen deze kosten op nihil worden gesteld.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
Zaaknr./rolnr. 9298544 \ CV EXPL 21-3218
6.1.
veroordeelt [gedaagde] , binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, tot betaling aan [eiser] van € 1.635,42, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.384,19 vanaf 16 februari 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] , binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 108,22
griffierecht € 240,00
salaris gemachtigde € 374,00
dagvaarding € 108,22
griffierecht € 240,00
salaris gemachtigde € 374,00
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf voormelde termijn van voldoening tot aan de dag van de gehele betaling;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 93,50 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Zaaknr./rolnr. 9514714 \ CV EXPL 21-5339
6.6.
veroordeelt [gedaagde] , binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, tot betaling aan [eiser] van € 4.517,17, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.894,66 vanaf 15 juli 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.7.
veroordeelt [gedaagde] , binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 121,39
griffierecht € 240,00
salaris gemachtigde € 498,00
dagvaarding € 121,39
griffierecht € 240,00
salaris gemachtigde € 498,00
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf voormelde termijn van voldoening tot aan de dag van de gehele betaling;
6.8.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt;
6.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.10.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
6.11.
wijst de vordering af;
6.12.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op nihil;
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter